河南平顶山春华国际茗都项目整合营销推广方案.ppt

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1、1,春华国际茗都整合营销推广方案,Chun-Hua Ming are integrated international marketing programs,博宇地产顾问机构,2,平顶山最美丽土地上的 一场狙击战！,3,项目思考,问题一：如何快速建立项目高端品牌形象？,问题二：如何精确狙击目标客户群体？,问题三：如何快速消化物业资金快速回笼？,4,如何定位春华国际茗都 如何塑造春华国际茗都,核心问题,品牌形象,5,产品篇 春华国际茗都是否具备打硬仗的条件？,01,6,产品分析1,7,产品分析2,8,产品分析3,游龙水系、立体景观组团、湛河公园、千亩生态园，使我们真正回归田园，融入大自然。健康是

2、福、运动是福、生态是福,9,产品分析4,英式管家物业服务、社区小学、国际双语幼儿园一站式教育、双气入户、可视对讲、24小时热水、九重智能安防、节能环保智能科技、低碳舒适生态住宅、360度活水景观、社区医生、便捷的交通，周边完善的社区配套使你生活无忧。中信高尔夫俱乐部更是你身份的象征。,10,产品分析5,人行流线,车行流线,停车位500余,IC卡车辆管理系统,以人为本，完全人车分流；小区级、组团级、宅前路、人行专用通道、盲人通道、静态交通区位，组成无缝隙交叉交通体系,11,产品分析6,建筑外立面 造型别致、流线生动、行云流水 外墙主色调庄重大方、尊贵高雅 给人一种又尊贵又亲切的感觉,12,产品分

3、析7（景观）,新立体360度活水景观首现鹰城 南有湛河公园、北有千亩生态园 社区有游龙水系以及卡斯托纳坡地景观园林组团,13,地段分析1,14,学校：育才小学、育才中学、社区国际标准双语幼儿园、社区小学 医院：社区门诊、第二、五人民医院 购物：沿建设路商业走廊、春华路特色风情购物街 银行：四大银行营业所正在洽谈中。 公交：16、26、28、35、66、68、88等多条线路通往老城区南部、中部、北部 休闲：湛河公园、建西生态园、中信高尔夫球场、社区休闲组团,地段分析2,新老城区交汇处、湛河公园、千亩生态园两岸,15,项目研析小结,项目SWOT分析： S(优势)：春华国际具有明显的“天然”优势，社

4、区主题文化景观组 团，配套优势，交通便捷； W(劣势)：户型设计、建筑造型以及外墙色调，周边生活基础条件，国家 政策相对影响市场； 0(机会)：同区域的竞争项目已经对外推广，我们可以趋利避害； T(威胁)：政策的持续出台，市场竞争的日趋激烈。,总结： 面对市场的日趋激烈化，国家政策的调控，我们首先要练好内功那么就要做到： 1：项目的合理定位、合理定价； 2：户型设计的合理化，建筑造型差异化，外墙色调尊贵化； 3：施工速度要快，科学合理施工，新型低碳科技要实施，节能环保材料要应用， 比如：太阳能、风能等 4：销售人员专业化，提高人员素质，制定科学合理的营销推广手段，合理利用推广 媒介及手法，短、

5、平、快的项目去化。快速回笼资金，减轻开发商资金压力。,16,对手篇 汲取精华、弃之糟粕 知己知彼、百战百胜,02,17,优势： 亿嘉集团，强大的品牌推广力度，使得知名度较高； 位居焦店民俗文化村对面，周边商业氛围较好，生活相对便利； 案场、市区双售楼部更多的积累客户资源； 购房即可成为亿嘉会员，凭会员卡在亿嘉指定联盟商家消费可享受优惠； 建筑风格，立面脱俗，区别于同地段现有项目； 景观设计移步异景，楼间坡地绿化、休闲廊亭，循环水系； 户型设计，方正通透，客卧、厨卫全明设计； 劣势： 周边回民居住区，生活习俗诸多不便； 地段较偏僻，距离市中心较远，周边环境较差、交通污染较大； 公司实力不强，手续

6、不全，迟迟不能动工，引起负面效应较大；,竞争对手分析（亿嘉西城国际）,18,优势： 一期、二期的顺利交房使得后续客户有了信心； 施工速度比较快； 户型设计相对比较合理； 价格呈上涨趋势，有一定的投资空间，更抓住了客户买张不买跌的心理； 一二期的入住，商铺的招商，使得生活条件基本具备； 与老城区的直线交通距离相对较近； 过街天桥的规划更拉近了生态园与社区的距离，延伸了景观与绿色到社区； 简洁的造型、普通的外墙色调，中低端客户的定位，使得前期积累的大部分客户资源，也占有了部分市场； 劣势： 一期、二期的交房同样也带来了一些负面影响； 社区配套以及景观小品的设计相对比较缺乏； 3期定价较高，与项目定

7、位以及所处地段不符，会影响销售速度；,竞争对手分析（建宏中央花园）,19,比较小结,1、建筑风格以及外墙主色调竞争对手比本项目明显高档，户型设计更为合理。 2、低碳技术以及先进的安防设施大量利用，是他们的特色。 3、营销推广方式的多样化更为主要。 建议： 1、在本项目的优势之上，要更改建筑风格，使之更为大气，风格更为流畅、明朗； 2、户型设计要精心考虑，建议在多处面积的前提下，尽量合理； 3、营销推广要出新，提高人员素质，注重媒介的选择和投入。,20,形象篇 如何塑造品牌形象，进行项目定位？,03,21,品牌球模型,品牌属性：高品质住宅,品牌故事：开发商,品牌形象：概念塑造,品牌情感：公关活动

8、,品牌利益：提供什么样的新生活平台?,35万双水岸世界生态人居示范区,22,概念塑造,春华国际茗都,案 名,23,项目立意： 水、水岸是项目最大卖点，也是项目树立高端项目的根 本，据此，高端形象定位； 既要契合项目核心卖点，又要突出项目，更重要的是提升项目高度； 小区内外景观优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人“诗意地栖居”； 小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方； 居住在本小区，能实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展

9、等）； 示范，就是榜样的意思，但比榜样内敛；,概念塑造1,品牌形象定位,35万双水岸世界生态人居示范区,24,概念塑造2,项目形象定位,1)山水的（选址） “山为库，水为财”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方,本项目选址风景秀丽的湛河之畔和生态园旁边,深得中国依山傍水的传统居住精髓。 2）生态的、和谐的（环境） 生命在于回归，本项目注重小区内外园林的营造，尊重自然，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为鹰城增添一道美丽的风景线； 3）缤

10、纷的（设施） 社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，本项目充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求； 4）休闲的（生活模式） 生命是一首诗，本项目提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到站河边或者生态园健身径跑跑步，白天可以到河边垂钓，傍晚时分，您可以与心爱之人河边漫步，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；,25,概念塑造2,5）亲情的（情感） 本项目把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业

11、主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”； 6）情趣的、人文的（文化品味） 本项目提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。 7）简约的，尊贵的（建筑设计） 本项目应该是简约的，大方的，尊贵的、典雅的、所以本项目建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，以业主为尊，素雅端庄的外观用色，一梯两户或者三户，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。 8）立体的（泛景观） 本项目景观应该是立体的，第一层山水景观，第二层小区主轴景观，第三层组团景观，第四层庭前屋后景，处处有景，方方有

12、胜。,项目形象定位,26,概念塑造3,生活定位诉求,春华国际茗都满足购房者五大需求： 1、生活情调需求（舒适的、浪漫的、便利的）； 2、高质量的居住需求（健康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）； 3、交际与发展的（对多功能的会所）商务需求； 4、子女教育的需求； 5、文化艺术氛围之需求（主题景观文化小品）；,27,广告篇 如何进行项目卖点诉求？,04,28,广告语是贯穿整个推广过程的“总精神”，她既要能高度概括楼盘的主力卖点，更要满足目标客户的精神需求，产生心灵共鸣，进而形成一种对美好生活的憧憬与追求。 二者的有机结合，将使楼盘形象更为丰满和生动，有效促动楼盘价值最大化。,广告语1,29,

13、广告语2（竞争对手）,亿嘉西城国际：城市向西 生活向上,十里画廊 360度观景豪宅 板式+超薄=薄板HOUSE,建宏中央花园：示范性科技养生智能府邸,六大科技系统护驾，开启城市人居新里程,30,最美地段：鹰城城市的最美区域，最具人文历史底蕴的板块。 最美景观：千亩生态园，坡地微地形、水系、名贵树种、雕塑。 最美建筑：空中合院、弧形阳台、曲线波浪建筑造型 最美户型：大露台、大阳台、入户花园、空中庭院、魔变空间 最美水岸：紧临湛河，碧水相拥 最美配套：社区小学、国际双语幼儿园、24小时热水、九重智能安防 最美环保：节能环保、低碳科技养生住宅,广告语3,春华国际茗都核心价值体现,项目广告语关键词,纯

14、水岸豪宅 生态 城市精神圣地 建筑经典 城市领袖 优悠生活 华美建筑 极致景观,31,广告语4,主卖点诉求1生态社区、园林社区、健康社区,支持香格里拉有五大标志性特色 1、游龙水系、中央景观轴、环形景观大道、二人行通道、三车行出入口、十五院落构成景观架构 2、七大景观组团 3、十七个主题文化景观园林 4、近20000平米的文化主题园林环境 5、十里湛河美景、千亩生态园、社区江南景观小品，入户花园、无法阻挡的立体景观，美不胜收的360度自然美景 6、跨区域组合式多功能健康休闲文化会所，近5000平米的会所设施，6000 平米的休闲文化娱乐广场 7、充满时代特色的建筑外观（自然柔和的色彩） 8、尊

15、贵独享的英式管家服务理念（沿海先进的贴心物管服务和放心管家）,32,广告语4,主卖点诉求2文化社区、艺术社区,1、文化主题园林环境的细部经典设计：喷水池、倒影池、艺术雕塑、文化小品，地面图案、路灯、花草绿色植物等。 2、建筑楼体：全开放式的通道设计，电梯大堂、中庭、弓形阳台、错层围栏、造形、建筑局部外立面等，无处不洋溢着现代、优越的艺术氛围。 3、建筑材料：彩塑窗、隔音玻璃、石材、灯光 4、整体规划：整个项目以人景互动、人景交流与参与为主中心，有机的组织小区园林，引导消费者进行休闲，购物、交际和娱乐。并将景观引入室内，组团式的布局恰好构成互相支持、互相促进的完美居住经典。 5、社区小学、国际标

16、准双语艺术幼儿园，让孩子从小接受贵族式的教育。,33,广告语4,主卖点诉求3贴心保姆式物业、智能养生住宅,1、英式金牌物管，24小时人性尊崇体验，采用酒店式服务模式，实施专业24小时物管服务，为居住者解决各类生活问题，令服务更加贴近和人性化；星级服务标准，定制专属服务菜单，彰显尊崇身份。 2、社区智能安防系统，可视对讲等九大先进电子设备，生活更具安全和便捷；低碳设施，冬暖夏凉，节能环保；隔音降噪系统，生活静谧自如，居住倍感舒适。,34,广告语4,主卖点诉求4魔变空间、舒适无限,1、首创稀缺“立体魔变户型”，买一层送一层，买一房得三房，轻松改变您单调的平层生活 。 2、明厅，明厨，明卫，明卧，全

17、明户型，健康通透，满足采光，通风，视野、观景的全部需求 。 3、动静分区，干湿分离，严谨布局，大开间，小进深，多样化的户型产品，保证了个人隐私。,35,广告语5（推广主题）,每天的水岸心情,充满想象，意犹未尽； 内敛人文，低调优雅 契合项目“水”的卖点，并升华 创新户型，魔变空间 简洁易懂，极易传播。 实至名归，有较强的排他性。,36,广告语6（推广重点）,1、自然环境之尊春华国际茗都 a)自然的 b)生态的 c)和谐的 e)罕有的 f)舒适的 g)优雅的； 2、居住（品质）之尊春华国际茗都 a)创新的 b)环保的 c)人文的 d)互动性 f)艺术的； 3、生活娱乐之尊春华国际茗都 a)健康的

18、 b)休闲的 c)唯美的 e)缤纷的 f)时尚的 g)完全的h)高尚的 I)高贵的 j)享受的 4、社区文化之尊春华国际茗都 a)和睦的 b)超前的 c)世界的 e)丰富的 f)深厚的； 5、社区服务之尊春华国际茗都 a)贴心的 b) 放心的 c)省心的 c)诚心的 d)一站式的 6、 交通之尊春华国际茗都 a)便捷的 b)快速的 7、住宅科技之尊春华国际茗都 a)高效的 b)低碳的 c)多功能的 d)实用的 e)经济的 f)安全的 8、社区多样之尊春华国际茗都 a) 可安居的 b)可观景的 c)可商务的 d)可娱乐的 e)可发展的f) 可增值的,重点表现项目的成就、优越、享受、尊贵、缤纷、健

19、康、生态、时尚与文化感,37,碧水相拥 领袖人生 择水而居 观澜天下,切合项目两个特点，一是“水”的卖点，二是高层特点； 大气、唯美、尊贵、有高度符合项目调性； 简洁易懂、有音律感，朗朗上口，易于传播； 相比较建业和双汇的，具有明显的高调和高度。,一城双水岸 一窗两公园,契合水的卖点，契合大盘气势 突出景观优势； 简洁易懂、有音律感，朗朗上口，易于传播；,城市繁华第 水岸豪人家,广告语7（广告口号）,38,备 选,1、在生态阳台上拥抱生态山水； 2、 我的家，也是我的天下； 3、我的家，有两个公园 4、观山观水观天下； 5、窗外，是风景更是成就； 6、有的风光，专为成功人士度身打造； 7、一个

20、看得见风景的房间； 8、智者，自会高瞻远瞩； 9、价值，在于发现； 10、尽现高品质生活； 11、居住品质的空中革命； 12、高人自有高见； 13、君临天下，独享壮丽江景；,39,价格篇 如何准确定价关系到项目去化速度和开发商收益的高低！,05,40,平价入市，站稳脚跟，逐步拉升 以具有诱惑的价格入市，形成聚焦，逐步拉升价格； 一房一价，好房优价，特房特价 用价格来对产品及客户进行区隔，一房一价，给客户带来唯一感和价值感； 根据较好的位置，制定高价位房源，后期特价房策略； 小幅频涨，及时变化，总价策略 根据蓄客量、成交量及客户反映等综合因素适时调整价格，但每次上调幅度在50元/平方米左右，用总

21、价进行市场,价格策略1,高唱平开 平开高走,41,价格策略2,提价手法, 销售推动模式 销售分期推进，分期提价 阶段销售任务达成，根据销售进展调价 以价格调幅和调频，调节楼盘在市场的动态适应性 根据竞争各案价格变化机动性提价 根据销售去化房源特征，有目的提价, 工程进度模式 项目价格走高依据工程进展主要可分为5阶段：,项目形象包装、卖场包装准备就绪,现房交付,主体施工到地面一至三层,项目封顶 主体竣工,项目动工,42, 虚价上浮策略 具体指已经销售过的房源采取虚价上浮的形式，营造物业升值的现象。 变相优惠策略 消减因价格升值带来的抗性，可通过促销，送物业管理费等方式或者其他手段，变相实施优惠；

22、 只升不降策略 指整个营销过程中的价格随着销售过程逐渐地升涨，营造一直增值的物业趋势。 分户定价策略 据位置、朝向、景观等综合因素，实现“一房一价”，以此确保开发企业和消费者的共同利益。,其它价格策略的运用,价格策略3,43,客户篇 如何根据项目定位，进行目标客户群体定位？,06,44,产品客层,目标客户的基本特征 以都市白领人士居多，属于城市中产阶级； 有文化品味，对好东西有鉴赏眼光； 不仅对住宅内部的细节有执着要求，同时看重整体社区氛围； 倾向于按“人以群分”来选择自己的居住地点，他们重视邻居； 相对年轻，因而渴望浪漫生活，想像力丰富,45,产品客层,目标客户的基本特征 各行业的中高层管理

23、人员、中小企业主、自由职业者。 已奠定一定的事业基础 具备一定的经济能力 年龄介乎3045岁之间 家庭年收入在5万元以上 文化素质高，一般拥有较高的学历,46,推广篇 如何利用媒介塑造品牌形象，快速积累客户？,07,47,导 入,整合推广工作链,元素,设计,传播,印象,形象,48,企业品牌的认知开始进行。,大型公关活动实现企业品牌和项目精髓的彻底认知，大幅提升项目影响力，并整合前期客户资源。,8月,9月,10月,11月,延续品牌的关注度和老业主的情感沟通。,借助新项目入世，深化传播企业人性、亲民的品牌理念。,812月推广要点,导 入,49,导 入,我们树立了什么样的形象 取决于我们经营了什么样

24、的印象,50,导 入,那 么 我们需要什么样的形象,51,导 入,现在我们回到产品本身的定位：,35万双水岸世界生态人居示范区,52,媒体组合策略,媒体总策略为 针对项目认知： 采取围墙、道旗、导示牌、广告牌、售楼中心、营销广场、样板间包装、电视、网络、公交车体车站广告、房展会或其它定点场所派发资料等形式,53,媒体组合策略,媒体总策略为 针对形象推广： 采取报纸软性广告、平面广告、网络广告或软广告形式 针对公关活动：以公关活动、报纸新闻为主要形式 针对售卖信息以道路条幅、报纸平面广告为主,54,媒体组合策略,广告组合策略为 报纸广告： 以平顶山晚报为主，根据销售情况选择大河报夹带投放软硬广告

25、。 电视广告： 多频道插播30秒3D动画广告,55,媒体组合策略,广告组合策略为 网络广告：平顶山房产网、平顶山商都网、楼市网等 户外广告：平声对面建设路大型户外 道旗广告：市区主干道、建设路、几个湛河桥 公交广告：经过项目的公交线路车体广告、建设路、光明路 等主干道公交站点广告,56,现场包装策略,项目外围道路包装 建设路做道旗、项目沿建设路做大型户外广告 项目围墙包装 A墙面设计喷绘项目Logo主题诉求画面。 B墙外设绿化花带盆景。,57,现场包装策略,工地形象包装 施工区全部用铁板墙围合，做好围墙广告，插彩旗哄托气氛。,58,现场包装策略,工地形象包装 园林环艺区设各类不锈钢艺术牌和物业

26、管理牌饰。设置特色休闲桌、椅（铁、石、木均可，具体再定）,59,现场包装策略,工地形象包装 道路走向设艺术指路牌和项目分区指示牌 配套设施设配套设施解说牌,60,现场包装策略,入口区形象包装 售楼部方位艺术导示牌 物业管理形象服务 A安管岗亭 B车位管理 环艺花卉组织 入口公建部分外墙、顶层悬挂广宣彩旗,61,现场包装策略,售楼部包装 外部包装 A室外环艺景点装饰 B室外休闲桌椅 C外墙部分与外玻部分装饰,62,现场包装策略,售楼部包装 内部包装 A功能分区：礼宾区（前台资料、礼品发放）：模型、智能化设备演示区、看板、洽谈区、签约区、增设银行按揭和物业管理、服务咨询部 B内部装饰：采用科技材料

27、、盆景植被装饰等、注意灯光效果。,63,现场包装策略,销售手段包装 硬件类 A两部看房专车，车身喷绘 广告，两部电瓶车 B售楼部内多媒体演示系统 C背景音乐系统,64,现场包装策略,销售手段包装 软件类 A销售专业化服务 B工作人员专业素质培训建设 C. 艺术元素的植入。,65,销售策略篇 如何制定阶段销售策略，快速回笼资金？,08,66,现场体验1,会所、景观体验先行，先出景观再卖房！（参考）,67,现场体验2,增强现场的品质体验感,售楼部装修要体现项目调性，大气、尊贵、人文、典雅，要与项目推广色保持一致和统一； 景观体验街可考虑12米或者15高的不锈钢旗杆若干。 售楼部门前或附近的精神堡垒

28、（导示系统）位置要突出、异化等标志性指引； 道路及岔路口不远处的导示；,68,建立品牌形象,建立市场高度,建立价值认同,绝对的市场关注,绝对的市场差异,绝对的产品体验,建立产品高度,建立项目品质,使命/目标,策略/方向,春华10年,生态地产,人居典范,双水岸风景,主题园林,立体景观,典雅建筑,英式物管,手段/利益,和谐家园,营销执行战略,69,营销模式架构,豪宅,大盘,可持续,快速销售,产品,创新/给到实惠/景观/朝向/特色产品启动,推广,前期VIP卡整合资源/大型户外广告牌,园林,体验式营销、塑造社区文化与环境,物业服务,提升项目附加值、创造顶级服务理念，形成良好居住氛围，良好口碑，“羊群”

29、效应。,70,产品价值提升,主产品在可调整的范围内提升到极至！,多层次景观,合理的朝向布局,实惠户型,观景豪宅启动,规定动作,特色元素,花园系列提取概念：可呼吸的豪宅,局部创新点,花园是改变户内生活方式的最有利武器！,建筑立面是提升产品形象的最有利武器！,71,营销步骤1,72,35万双水岸世界人居示范区，恢弘面世！,一城两水岸 一窗两公园 鹰城首席生态科技养生社区,事件营销、形象代言、名车汇、水果节、啤酒节、音乐会等等，高潮迭起，持续强销,春华年会、答谢酒会、春华俱乐部,营销步骤2,73,营销推广节奏安排,强销期,持销期,尾盘期,蓄客期,74,预热期（蓄客期）,目的：利用现场包装、新闻缮稿、

30、户外形象广告等媒体手段引发 社会各界高度关注。在市场建立本项目的品牌形象，并充 实品牌整体形象内涵。全面形成项目的社会各 界认同感， 吸引买家来到项目现场并产生购买欲望。 内容： 1、户外形象广告位的购买全面到位。（形象广告画面上挂） 2、 报纸强势推出软文攻击。（城市线系列软文） 3、新闻事件全城全面造势。（举行国际商服体系与城市核心 商务的风云对话） 4、新闻缮稿，全城范围造势。 （城市线系列软文） 5、门户网站广告制作并全面上挂。（商都网、楼市网等） 6、现场包装及营销中心进入收尾验收阶段。 7、成立记者、业主俱乐部（选定各主流媒体主笔定期举办沙龙，向 市场发布项目通稿信息。）,75,强

31、销期（公开发售期）,目的：全面推广“ 双水岸世界生态示范居住区”形象。根据内部认购 情况，公开发售主要树立独特个性形象及详实的硬性卖点充 实销售主张。结合项目现场开盘活动，迅速直接创造销售热 潮与业绩。 内容：1、全城范围立体式发布公开发售信息。（报纸、电视、道旗、户外） 2、现场交通导视系统投入使用。 3、更换户外广告画面，并发布公开发售信息。 4、售楼处、样板房全面开放（现场气氛包装） 5、开盘仪式的策划、组织、执行。 6、重点买家专访并软文炒作。,76,持销期,目的：作为强势销售阶段，应大量利用事件行销结合项目硬 性卖点，根据项目施工进度，销售进度安排，使强销 高潮迭起，顺利完成每个阶段

32、销售任务，达到资金快 速回笼。 内容：1、“水岸养生科技生态住宅全新体验周” 售楼处现场进行亲身体验活动，届时水果节、音乐会、 名车汇、海南双飞游、新婚基金派送等活动结合软文炒作，再度引爆市场热点。 2、“形象大使XXX” 充分利用名人效应，聚集市场关注度，结合炒作实现品 牌力营销。,77,尾盘期,目的：做好售后服务工作，协助开发商做好清盘工作，签订合同， 办理按揭，顺利验房交房；做好遗留问题的处理工作，使 得开发商顺利交房，收回尾款。 内容：1、客服人员做好签订合同、办理按揭、回收尾款工作。 2、举办盛大交房仪式，利用报纸软文广告以及户外媒体， 做好后期品牌保养提升工作。,78,媒体策略篇

33、如何利用媒体组合策略，达到销售目的？,09,79,我们的传播原则,以媒体整合方式打造稠密的传播网络对鹰城市场进行立体轰炸。 针对能给春华国际茗都造成轰动效应与羊群效应的目标客户群对他们进行重点传播。 进行能受到社会高度关注的事件行销传播。 在目标受众人群中产生轰动效应，以形成口碑相传的人际传播。,80,媒体总策略,2、促销型或促销型较强的广告采用报纸平面,1、形象宣传或为加强品牌形象的广告采用电视广告、报纸、 平面广告 、 大型户外、公交车体及站牌、道旗和杂志广告相结合,3、公关活动的公布采用软性新闻缮稿与报纸平面广告相结合为主,4、日常知名度建立以户外广告为主。,5、前期应加强对品质时代的软

34、性新闻炒作。,81,媒体组合,针对本项目的特质，选择以下媒体进行强势组合，全面、细致、重点突出国际级商服物业在市场中的爆发力和影响力。 1、平面媒体选择：平顶山晚报，其他报刊为辅。 2、电视媒体选择：平顶山电视台多频道插播、楼市星空栏目。 3、影视媒体选择：影视专题片作为广告工具组合中的一种传播承载形式，具较强 视觉冲击力。 4、杂志媒体选择：楼市周刊等 5、短信、广播：短信信息动态传递（活动、促销）。 6、软文宣传：针对该项目独特品质个性，应加大软性新闻宣传力度，对其进行主题 形象炒作和项目差异化炒作。 7、户外宣传：本案现场大型的围墙广告牌、市区主干道以及湛河桥道旗等户外广告 牌及特定地点

35、的展销会、公交车体、站牌广告等。 8、网络宣传：通过商都网、楼市网等网站发布软文。 9、特定场所媒体：报刊展架、立地pop、易拉宝、展板，摆放场所包括银行、高档餐厅、茶艺咖啡、健身场馆、娱乐场馆、宾馆饭店、商铺、大型商场、汽修服务等。,82,媒体推广方式,1、根据项目进度，进行地盘包装，建立内部形象展示、导示系统，制造知名度， 树立品牌形象。 2、注重开盘的气氛营造，包装项目道路两侧及媒体造势与预告信息；开盘后 以晚报及杂志、印刷品为主，电视、车体为辅进行立体式传播，楼盘现 场条幅、彩球、道路灯杆旗全面封杀，开盘庆典暨公开演奏会。 3、举行新闻发布会、产品展示会等。将项目形象进一步强化，将销售

36、效果更推进 一步。 4、利用项目主题式SP促销活动：能集中体现地产的热点、档次，买家、业内人士、 媒介芸集，在销售现场举办钢琴酒会、嘉年华会，外卖场VIP体验活动。 5、在售楼处播放项目专题片。 6、系列形象报版抢占各大报纸重要版位，开盘前日跨版登场，开盘当日整版出击 7、选择阅读频率较高和专业性比较强的财经时尚杂志作形象广告等。 8、网络媒体进行全方位报道。,83,以特定目标族群与特殊传播渠道为突破；以广播、电视、短信、网络等手段为辅助； 最大化整合与利用政府资源，以纪实新闻报道形式宣传项目以达成事件营销； 邀约公众人物现身说法： 社会各界名人、商界代表、各界精英等推介说明来带动客户；,执行

37、要点,84,公关活动1,春华集团：十年品质人居，感恩一路有您,时间：810月售房部开放 内容： 老客户购房优惠。 老客户介绍新客户，奖励老客户。 凡在此时间段签约客户，均优惠。 备注：优惠幅度，奖励等随方案定下即可详细商榷。 A、样板间开放客户品鉴酒会 B、看房有礼,85,公关活动2,音乐会、名车汇、嘉年华、春华俱乐部、水果节慈善助学等,时间：待定,内容： 月月有惊喜，段段出精彩，每个销售阶段都有系统性的销售推广安排以及公共活动 ，使项目销售强势不断，高潮迭起！,原则： 小活动大炒作的原则； 既要热闹，更要引起轰动；既要大众通俗，更要体现项目高端定位； 忌蜻蜓点水式的不痛不痒的活动操作。,86

38、,公关活动3,其他活动安排,备注：根据每个销售阶段销售目标待定活动安排。,87,胜利保障的重点 执行力！,10,88,执行力1,销售推广方案的执行力以及销售团队的执行力 是决定项目成功与否的首要因素！,严格按照计划严密推进，紧密跟踪，与开发商 步调一致，做好开发商、客户之间的沟通桥梁 工作！,89,执行力2,媒体支持： 此次推广不是单纯的对于项目一期的推广任务，更肩负着2010年春华国际茗都全面切入市场的主要一环，对于推广的连续性要做好足够的计划与安排。 建议：切实安排好相关媒体组合，不折不扣的进行迈出第一步，打响第一枪。 活动支持： 活动形成的互动与沟通是春华国际茗都必不可少的一部分，关系到

39、物业全方位提升与拔高，因此项目2010-2011年活动频率与力度不可放低。 建议：认真论证活动可行性以及效率性后，充分结合项目定位，申报开发商批准后认真执行。,90,建 议,根据项目定位，本公司建议： 1、户型设计要变更，在出面积的前提下，尽量向方正、 南北通透、全名户型靠拢；使户型内部结构更为合理，空间更为实用，得房率更高。 2、建筑外里面材质要符合节能、环保、低碳，主色调要大气、庄重、典雅、尊贵、时尚。 3、建筑造型要大气、时尚、多用流线型，给人以亲和力，并且能区别于竞争对手。 4、在资金充裕情况下，先做会所、部分主题景观以及样板房，打造实景销售。 5、积极参与事件营销，打造公司品牌及项目影响力。,91,视觉表现VI （略）,11,92,阅毕 THANKS！,12,