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1、,市场环境分析，通过城市宏观环境以及未来发展规划的研究，明确本地块开发具备的各方面素质条件。,土地属性研究，通过项目地块属性、周边环境、发展前景等的研究，准确把握项目自身的优势与劣势，为本项目定位提供依据。,项目定位，结合项目市场环境以及土地属性条件，针对目标消费者的需求，确立项目可能的发展方向、产品组合。,1,2,3,经济测算，结合项目的初步定位以及未来项目收益预计，对项目土地价值进行评估。,4,基本框架,目录,经济测算,项目定位,市场环境分析,土地属性 研究,整体概况 历史沿革 交通状况 经济指标 商业发展 政策影响,济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地势
2、南高北低。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系，湖泊有大明湖、白云湖。,济南是中国东部沿海经济大省-山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，有“泉城”之美誉。,市场环境,整体概况,济南是中国东部沿海经济大省-山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开发城市。全市总面积8171平方公里，市区面积3257平方公里。,济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势，北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，位于环渤海经济圈，是黄河三角州最大的中心城市。,济南现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章
3、丘市。2009年末，济南户籍总人口603.27万人，常住人口667.85万人。,市场环境,整体概况,济南总共有44所高校，文化气氛极其浓厚。这里有国家教育部985工程、211工程的重点大学山东大学，以及山东师范大学等一系列本、专科院校。2009年末，各类学校在校学生142.66万人。,济南素以泉水众多、风景秀丽而闻名天下，据统计有四大泉域，十大泉群，733个天然泉，有“泉城”、“泉都”之美誉。济南的城市发展、历史沿革、民风民俗与泉水密切相关，形成了独特的泉水文化。,济南有4000多年的历史，是龙山文化的发祥地，据传舜（约公元前22世纪）曾“渔于雷泽，躬耕于历山”，历山即济南市区南部的千佛山，所
4、以市内至今还有各种以舜命名的地名，如“舜井”、“舜耕路”、“舜华路”、“舜耕山”等。,济南有4000多年历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化-龙山文化的发祥地。,市场环境,历史沿革,西汉时设立“济南郡”，含义为“济水之南”。徽宗政和元年（公元1116年），升为“济南府”。自明朝以后，济南成为山东省会。1929年7月设立“济南市”。,济南诞生了许多历史名人，如：中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，墨家的创始人墨翟，唐代开国员勋房玄龄、秦琼，中国著名文学家李清照、辛弃疾等，故有“济南名士多”的佳誉。,舜祠,舜井,航空：济南遥墙国际机场位于济南市东北方向：遥墙镇，是全国著名
5、大型综合机场之一。距市中心28.5公里，同济青、京福高速公路相接，距泰山100公里，曲阜170公里，每天都有航班飞往北京、长沙、成都、重庆、大连、广州、南京、上海、沈阳、深圳、海口等地。,市场环境,交通状况,铁路：济南市为济南铁路局驻地，济南铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平，济南枢纽为济南铁路最大的铁路枢纽。经过济南的铁路线路有京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、胶济客专、京沪高铁、青太客专。,公路：济南地理位置优越，交通发达。截至2009年末，全市公路通车里程11346.6公里。目前，济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路，绕城高速公路将济
6、南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道路横贯济南。济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。,济南地理位置优越，航空、铁路、公路运输十分发达。2009全年各种运输工具旅客运输量14640.4万人次。,2009年，济南全市生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%，按常住人口计算人均生产总值50376元（折合美元7373美元），增长11.3%。其中，第一产业增加值187.1亿元，增长52%；第二产业增加值1453.6亿元，增长12.1%；第三产业增加值1710.7亿元，增长13.0%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入，分别达到967.7亿
7、元和210.2亿元，分别增长4.9%、13.0%，全部税收435.5亿元，增长13.6%，全部税收占生产总值比重13.0%，提高0.3个百分点。,2009年，在“保增长、保民生、保稳定、保全运”的方针指导下，努力克服国际金融危机的严重冲击，经济总体回升向好。,市场环境,经济指标,综合实力,2009年，现代服务业增加值756.1亿元，增长13.1%，占全部第三产业比重为44.2%，比上年提高0.1个百分点，金融业完成增加值228.9亿元，增长15.0%；房地产业增加值140.2亿元，增长17.9%，商业房销售面积439.8万平方米，增长8.5%，销售额215.8亿元，增长39.1%。,市场环境,
8、经济指标,现代服务业,国内贸易增势较强。2009年，社会消费品零售额1617.9亿元，增长19.3%。其中：城市社会消费品零售额1395.3亿元，增长19.9%，县及县以下消费品零售额222.6亿元，增长15.4%。限额以上批发和零售业、住宿和餐饮业企业1410家，净增684家，实现零售额613.1亿元，增长29.4%，住宿和餐饮业零售额265.3亿元，增长18.5%。,市场环境,经济指标,国内贸易,2009年，全市固定资产投资1655.4亿元，增长20.3%。房地产开发投资332.6亿元，增长21.3%；其中住宅投资255.7亿元，增长14.8%；商业营业用房投资49.6亿元，增长47.0%
9、，房屋施工面积2130.53平方米，增长31.8%；新开工面积504.6万平方米，增长2.1%；房屋竣工面积467.2万平方米，增长87.0%，其中住宅竣工2374.0万平方米。,市场环境,经济指标,固定资产投资,居民收入继续增加。2009年，城市居民人均可支配收入22721.7元，增长9.2%；农民人均纯收入7804.8元，增长8.7%。年末城乡居民储蓄存款余额1911.5亿元，比年初增长20.3%。,市场环境,经济指标,人民生活,城市居民人均消费性支出14764.3元，增长6.2%；农民人均生活消费支出4733.1元，增长7.9%。城市居民人均食品、衣着、交通通讯支出分别达到4836.8元
10、、1484.8元和2435.9元，农村居民人均食品、衣着和交通通讯支出分别达到1686.3元、269.9元和746.7元。城市居民恩格尔系数32.8%，提高0.7个百分点，农村居民恩格尔系数35.6%，下降1.5个百分点。,市场环境,商业发展,济南是中国近代史上第一个自开商埠（1904年）主动进行资本主义的城市。作为省会城市，济南开埠前城区人口仅5万人左右，城区封闭在2.5公里的城墙内，因此商业主要集中在城内。据晚清山东商埠介绍，光绪中叶时，商业主要集中在东关一带跟城内，而晚清山东商埠中介绍，19世纪80年代的20年间，济南市场迅速扩大，商业逐渐由东关和城里向西关转移，西关成为新的商业中心。开
11、埠以后，济南打破了老城区的范围，向西大面积扩展，市区面积扩大了10平方公里，到1911年，人口已经达到十几万人，济南的商业也发生了重大改变，商埠区逐步成为新的商业中心，形成了两个商圈并存的局面。,商圈布局,济南开埠简图,作为老城的济南，商业底蕴比较浓厚。随着经济的发展，各商圈日渐成熟，逐渐形成了以七大商圈为主的多商圈格局。,市场环境,商业发展,2006年11月5日，由济南市贸易服务局与规划局编制的济南市商业发展规划出台。根据规划，济南市商业网点的总体布局为一核两区四片四心，同时将建立起由1个都市维商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心组成的四级结构体系。
12、,商业中心规划图,市场环境,商业发展,天桥 商圈,泉城路 商圈,花园路 商圈,大观园 商圈,西市场 商圈,北园 商圈,英雄山 路商圈,如今，随着城市的发展，人口的增多，商业规划的不断改进，济南的商业版图多次刷新，逐步形成了以泉州路商圈、大观园商圈、花园路商圈、英雄山路商圈、西市场商圈、北园商圈、天桥商圈为主的七大商圈并存格局，且随着城市经济的发展，各商圈日渐成熟并呈现出不同的特点。,市场环境,商业发展,泉城路商圈是济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。 泉城路商圈范围：东到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南
13、临文化西路。,商圈分析,泉城路商圈,市场环境,商业发展,贵和购物中心,万达广场,市场环境,商业发展,贵和商厦,银座商城,市场环境,商业发展,国美电器,苏宁电器,市场环境,商业发展,泉城路,市场环境,商业发展,泺源大街,市场环境,商业发展,朝山街,市场环境,商业发展,佛山街,市场环境,商业发展,目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动。但是随着城市拆建以及城市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化。泉城路商圈一直以泉城路西段为发展重点，但随着舜井片区改造的推进及县西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显现。,小结,市场环境,商业发展,大观园商圈为济南最早兴起的商圈，目前以经营中档
14、消费品为主，是济南新老结合的大型综合性商圈。老商业主要指大观园，新商业地带指经四路沿线，成为集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性中心。老商业中心是指大观园，新商业中心集中在经四路沿线，新老商业中心完美结合，再造当地繁荣。,大观园商圈,市场环境,商业发展,万达广场,振华商厦,市场环境,商业发展,人防商城,振华商厦,市场环境,商业发展,作为济南最早的商圈，大观园商圈拥有旺盛的人气，消费群体庞大，金融和零售业发达；商业结构过于简化，发展步伐缓慢，受其他商圈挑战该商圈必须有新的变化，济南万达广场建成将对该板块有很大提升作用。万达广场作为全国首屈一指的商业地产，再次选择济南着陆大观园商圈，对该区域商业
15、架构将会有一个新的改变。大观园商圈中心将因万达广场的进入而转移到经四路中段，随着济南人民商场的改造升级，崭新的大观园商圈将会闪耀济南。,小结,市场环境,商业发展,花园路商圈作为近年来新崛起的商圈，发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。,花园路商圈,市场环境,商业发展,银座商城,大润发超市,市场环境,商业发展,天天淘宝街,国美电器,市场环境,商业发
16、展,高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具发展潜力。具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察。,小结,市场环境,商业发展,英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，
17、完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。,英雄山路商圈,市场环境,商业发展,银座商城,人防商城,市场环境,商业发展,英雄山路商圈是一个新老结合正在崛起的商圈，商业中心逐渐从西部英雄山路山向东转移，所经营商业产品的档次东高西低。西边的商业属于老的商业地带，主要以艺术品文化为主，东部新兴商业地带多以体育文化商业类型为主。英雄山路商圈更像是接力棒式发展，商业中心东移毋庸置疑，鲁商广场的建成串连旅游商业泉城公园与省体育中心，未来英雄山路商圈中心将转移至此。,小结,市场环境,商业发展,天桥商圈是济南市的大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、山东石材新市场、山东信息通讯城等大型市场，
18、拥有深厚商业文化的泺口商圈交通便利，小清河北路、北外环路、济泺路、无影山北路、顺河高架路相互贯穿，四通八达，火车站、长途汽车站近在咫尺，早已形成了大交通的格局，济泺路的改造更是大幅提升了泺口商圈的交通和形象，二宫改建后成为济南重要的健身场所，是济南西城区休闲娱乐中心。,天桥商圈,市场环境,商业发展,泺口服装城,山东通讯城,市场环境,商业发展,天桥商圈主要以批发零售为主，主要客户群为济南市区的经营商户和部分周边地区的批发商，及市区的中低档消费者，经营产品档次从低到高；全省最大的汽车客运站，火车站近在咫尺，致使该商圈内流动人口繁多，主要消费群体多集中在中低收入层次，但规模大；政府大力发展消费市场，
19、政策相对宽松；版块内在建商业项目缤纷五洲是天桥区首个综合类现代购物中心，其北面正对着的山东通讯城集合原舜井街手机销售店，两处共同汇集人气，这样一来，济洛路沿线从长途汽车站到山东通讯城（缤纷五洲）再到洛口服装城将贯通南北，成为济南名副其实的“金街”。由此观察，未来几年济南城市的发展就要从这里着眼。,小结,市场环境,商业发展,西市场因地处济南老商埠西段而得名。1904年济南开埠后，西市场逐渐成为以小商品为主的济南市西部商贸中心。西市场是目前济南最大的小商品批发市场，主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售。,西市场商圈,市场环境,商业发展,华联商厦,西市场小商品批发市场,市场环境,商业发展,西市
20、场服装城,嘉华购物广场,市场环境,商业发展,西市场商圈是济南西部的商业中心，由于该区域接近城乡结合部，所以小商品批发市场尤为火爆，但是济南市取缔夜市对小商品批发也起到一定消极作用；规模化成为该地区首要解决的问题，树立品质商业地产缺乏，整合能力较差；槐荫区的棚户改造规模较大，未来潜力较大，该区域急需要另一个商业中心的建立。,小结,市场环境,商业发展,北园商圈涵盖了北园大街沿线，并延伸到以济泺路为轴线的商圈范围，辐射整个济南北部城区，是济南北部最大的商圈，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。随着北园大街的成功改造，北园商圈综合性商圈气息越来越重，相信不久的将来，北园商圈将会从规
21、模、档次上再等一个台阶。,北园大街商圈,市场环境,商业发展,银座家居,富雅家居,市场环境,商业发展,北园大街商圈主要以北园大街条带发展，道路的改造，交通升级，BRT的开通为北园大街商圈发展重要因素。二环东路的改造成功后，其与北园大街交接处将会成为商业集聚地。北园大街西部发展基本稳定，东部商业基本尚无，而东部片区住宅社区较多，多年轻人居住，此地域适合针对中低消费群体的商业业态，也将是北园大街未来商业发展的方向。,小结,2010年，房地产行业再次面临严峻的宏观调控形势，特别是住宅市场，自“新国十条”实施以后，一系列政策组合拳开始发挥效应，楼市成交量大幅下滑，房价开始出现一定幅度的调整。,2010年
22、4月，史上最严厉的“新国十条”出台后，楼市成交量大幅下滑，住宅市场降温，一些投资者开始将目光转向商业地产。,市场环境,政策影响,住宅市场的降温，使得投资者不得不转向新的投资领域。目前二套房的贷款政策与商业地产的贷款政策已经持平，一些投资者开始将目光转向商业地产，开发商也将投资转向商业地产开发。,从6月份济南市土地市场交易情况看，住宅用地成交是零，商业用地成交是8。这表明：在当前的市场环境下，开发商对项目的选择用地也出现了一种观望的态势，商业地产正受到青睐。,目录,经济测算,项目定位,土地属性研究,市场环境 分析,项目概况 SWOT分析 小结,位于济南市第一商圈-泉城路商圈的南部，周边商业气氛浓
23、厚，是集购物、休闲、餐饮、美容美发为一体的商业步行街。,土地属性,项目概况,项目位于济南市历下区佛山街与文化西路交界处，隶属于济南市第一商圈-泉城路商圈，占地面积约5000平米，用途为商业服务用地。项目北临泺源大街，向东可至大润发超市，向南可至千佛山公园，向北可至济南最高档的银座商城和著名的泉城广场。,区域位置,泺源大街,泉城路,文化西路,本案,佛山街,银座商城,大润发超市,土地属性,项目概况,银座商城,大润发超市,土地属性,项目概况,地块四至：项目南邻文化西路，与在建项目历山名郡相望；西邻佛山街，与望佛楼相对；北侧和东侧为拟建的规划路，东侧与海辰大厦写字楼紧邻。,周边环境,土地属性,项目概况
24、,地块现状,项目南侧的文化西路正在改造，预计将在2011年5月31日前完工。受此影响，佛山街的客流量明显不如以前，修路对佛山街、文化西路、朝山街的生意均有不同程度的影响。,土地属性,项目概况,文化西路,项目地块现状为三栋多层建筑和L型的商业街，商业街主要分布于佛山街与文化西路沿线，为二层的临时性建筑，店铺面积比较小，看上去很简陋。,土地属性,项目概况,望佛楼,海辰大厦,土地属性,项目概况,历山名郡,待建项目（未知）,土地属性,项目概况,商圈档次：根据调研，佛山街虽然是长不过3华里，宽不过一丈余的小街，但是沿街店铺所销售的服装价格却不菲，一般在300元以上，且多是哥弟、阿玛施、秋水伊人、丽婴房等
25、品牌服装，还有附近的文化西路、朝山街等，均有大量的品牌服装店，如利朗、太子龙、玛玮丝、红领、观奇洋服、ANOTHER等。据一些店主反映，因为佛山街、朝山街和文化西路靠近济南最高档的银座商城，附近的有钱人很多，消费档次也比较高，因此，在佛山街做生意，一定要卖高档服装，大路货在这里很难生存。,土地属性,项目概况,红领,EIN HOME,土地属性,项目概况,波司登,太子龙,土地属性,项目概况,猫人,劲霸,土地属性,项目概况,业态配比：佛山街、文化西路、朝山街，这三条商业街的业态非常接近，主要以服装店、餐饮店、美容美发店为主，以佛山街的160余家店铺为例，各种业态的配比情况如下：,佛山街商业业态配比图
26、,土地属性,项目概况,租金水平：佛山街的店铺多为民房改建，或为临时性建筑，设施和环境都比较差，但租金却不便宜，越是小面积的服装店，租金越贵，有店主反映，佛山街的房租太贵，以致于很多新开店铺因经营成本太高，难以维持，因此，店铺的换手率也比较高。,佛山街商铺租金统计表,土地属性,项目概况,与佛山街相邻的泺源大街和文化西路，是济南市重要的交通干线，分别有十几辆公交车经过，交通十分便利。但受文化西路改造影响，部分公交车已经调整线路，使佛山街的客流量也大受影响。另外，部分店主也抱怨，佛山街的道路比较狭窄，路况不佳，车太多，太乱，经常出现拥堵现象。,交通条件,土地属性,项目概况,历山名郡位于千佛山路与文化
27、西路的交界处，与本项目仅一路之隔。据了解，该项目正在建设的为三栋11层板式小高层，其中，二栋为住宅，一栋为公寓，临街为三层网点。该项目预计在8、9月份开盘，住宅均价约15000元/平米（精装），公寓价格未定，网点面积在210平米以上，均价约39000元/平米。,竞争项目,历山名郡,本案,历山名郡,土地属性,项目概况,历山名郡-效果图,土地属性,项目概况,历山名郡-效果图,历山名郡施工现场,土地属性,项目概况,历山名郡西街,历山名郡西街位于千佛山路东侧，目前已是现房，部分网点正在装修或出租。据了解，对外出租的店铺租金约为5.0元/平米/天（店铺面积300平米）、9.0元/平米/天（店铺面积40平
28、米）。,土地属性,项目概况,海辰大厦位于本项目的东侧，仅一路之隔，为11层写字楼，一至二层为底商，目前已有交通银行，中国银行、玫琳凯、两岸咖啡西餐；楼上入驻的商家包括金融、投资、商贸、文化、广告等行业。目前，该写字楼的入驻论比较高，仅有几套房子对外出租，租金约为1.70-2.00元/平米/天，面积在200平米以上。,海辰大厦,本案,海辰大厦,土地属性,项目概况,海辰大厦,土地属性,项目概况,海辰大厦楼层索引图,土地属性,项目概况,海辰大厦地下停车场,海辰大厦自行车棚,土地属性,项目概况,柒乐印象城位于佛山街西侧，与本项目仅隔100余米。原来主要经营动漫电玩，现将部分区域分割为8-10平米的店铺
29、和柜台，对外招租，招租范围为：服饰、礼品、手工制品、格子铺、美容美甲等。租金约为2000-3000元/间/月，预计下半年开业。,柒乐印象城,本案,柒乐印象城,土地属性,项目概况,土地属性,项目概况,染乐印象城,土地属性,SWOT分析,位于济南市第一商圈-泉城路商圈的南部，具有较高的人气和商机。 位于济南市的核心商务圈，周边配套齐全，可提供高效便捷的商务空间。 紧临济南最高档的银座商城，对一些中高端客户具有吸引力。 项目所处的佛山街、文化西路的人气较旺，拥有成熟的商业气氛。 文化西路和泺源大街上有十几条公交线路，交通十分便利。 区域内的写字楼和商铺需求量比较大，有利于后期招商。 南望千佛山，视野
30、比较好，对写字楼客户具有吸引力。 以租赁模式入市，有利于招商，可以控制入驻商家的品质。 目标消费者对佛山街的认可度比较高，有助于项目宣传。,优势（Strength）,理性地看待项目的优势与劣势、机会与威胁，可以让我们更加清晰地知道该如何去扬长避短，实现项目价值最大化。,土地属性,SWOT分析,劣势（Weakness）,地块的面积比较小，约5000平米，想做出特色比较有难度。 佛山街的整体形象比较差，缺乏统一规划，显得杂乱。 佛山街道路比较狭窄，路况较差，拥堵现象严重。 文化西路改造约需要一年时间，对佛山街客流量有影响。,土地属性,SWOT分析,机会（Opportunity）,受宏观调控影响，住
31、宅投资受限，有实力的投资客转向商业地产。 项目南侧的文化西路正在进行高标准改造，将提升本区域的整体形象。 现有临时建筑将被拆迁，在此经营的部分商家会成为我们的潜在客户。 中国经济持续增长，企业对于写字楼的需求不断增加，市场前景比较好。,土地属性,SWOT分析,威胁（Threat）,历山名郡的公寓和底商，将对我项目的后期招商造成影响。 房地产市场观望气氛比较浓厚，部分买家对后市不看好。,土地属性,小结,1、根据土地属性研究，本项目最适合的发展方向为商务办公和商业。 2、要以市场需求为导向，创造差异化优势，精准定位，引领市场。 3、进行高标准的改造和创新，让本项目成为佛山街的经典之作。 4、对商业
32、业态进行合理配比，打造最具人气和商机的时尚殿堂。,小结,这是一个先天条件比较好的商业项目，如果后天的努力得当，定位准确，营销出众，一定会让佛山街因为它而骄傲。,目录,经济测算,市场环境分析,项目定位,土地属性 研究,客户分析 整体定位 规划建议 建筑风格 商业业态,主要为创业型客户和改善型客户两大类.一般创业型客户的需求面积比较小，而改善型客户的需求面积比较大，有的会考虑整层租赁。他们所从事的行业包括：金融、投资、文化、广告、贸易物流、装饰设计等。,本项目是一个复合型地产，拥有商务办公、商业经营和消费三种不同层次的客户群，准确地把握客户需求，是定位的关键。,项目定位,客户分析,商务办公客户,主
33、要是商铺的经营者，包括服饰、餐饮、美容美发、娱乐休闲、化妆品、银行等。一般以中高档的品牌商家为主，他们普遍看好佛山街和文化西路的发展前景，希望能在这个黄金地段抢得一席之地，做火爆持久的生意。,项目定位,客户分析,商业经营客户,他们是来本项目购物和休闲的消费者，他们尤其钟爱佛山街上的一些时尚小店，感觉到这里来逛街是一种享受，他们一般收入颇丰，品位非凡，喜欢追逐潮流，具有较高的品牌忠诚度。,项目定位,客户分析,商业消费客户,每一块土地都有其独特的密码，只有准确地把握市场脉搏，才能打造更具销售力的产品和形象，实现利润和品牌的多赢。,项目定位,整体定位,定位原则,1、遵循市场规律，建造最符合土地特征的
34、项目。 2、最大化地利用周边资源，打造“适销对路”的产品。 3、满足和引导市场需求，成为区域内的标杆项目。,定 位 原 则,项目定位,整体定位,整体定位,财智领地 时尚秀场,功能定位,集办公、商业为一体的复合型地产,产品组合,写字楼+底商,本项目所处的商圈，是目前济南市消费档次比较高的地方，其不足之处是临街商业缺乏整体规划，店面陈旧，设施落伍，形象较差，因此，本项目无疑将引领佛山街的全面升级，是一幅开山之作，应以中高档商业为主，打造泉城最具代表性的时尚秀场，成为时尚达人的必逛之所。,项目定位,整体定位,商业档次,升级,项目定位,规划建议,方案一：传统商业街+写字楼,遵循市场规律，将商务办公和商
35、业有机融合，合理设计人流动线，力求将土地价值最大化，打造本区域的标志性建筑。,规划方案,入口,2F,14F,14F,14F,2F,这是一个比较符合常规的思路，即沿街建一圈2层的底商，底商上为写字楼，共14层，三栋。这种方案的楼间距比较大，可以进行主题园林设计，突出休闲办公的概念，可以为写字楼创造差异化优势，吸引目标客户。,项目定位,规划建议,主入口,次入口,次入口,2F,14F,14F,14F,2F,方案一：庭院式步行街+写字楼,该方案将写字楼和商业街有机融合，将土地价值最大化。为确保商业内街的人气，从北、西、东三面各开一个入口，确保人流动线的通畅。另外，还可以将写字楼的1-2层设计成底商，以
36、大力提高内街的商业气氛。,写字楼面积：最好是可以任意分割的， 多大面积都可以，以满足不同实力的公司的差异化需求。,项目定位,规划建议,面积建议,商铺面积：一定不能分割得太小，因为我们的招商对象以品牌专卖店为主，他们需要宽敞明亮的空间来展示商品，以体现品质和档次，因此，建议单层以30-40平米为佳。,项目定位,规划建议,Art Deco是风靡欧美和上海的一种建筑风格，它是以时尚的面孔来表达贵族的情结，具有出众的品质和格调，比较符合我们目标客户的品味。因此，建议本项目采用Art Deco设计风格，一方面，可以使写字楼显得更加挺拔，气宇轩昂，提升入驻企业的形象；另一方面，Art Deco简洁流畅的立
37、面风格，也使商业街看上去更加高贵、时尚和优雅，尤其符合品牌专卖店的档次和格调。,在某种意义上，建筑风格是产品气质的表达，但反之，建筑风格又可化为“产品力”，成为项目推广过程中的神奇动力。,项目定位,建筑风格,Art Deco风格,项目定位,建筑风格,Art Deco风格,现代简约风格追求“Less is more”的设计理念，这是目前的小高层和高层建筑比较流行的设计风格，是以简洁明快的线条，通过层次和材质的变化，体现楼体的挺拔和质感。商业街采用现代简约风格，可以充分体现富有创意的空间和立面，使商业街更具个性和品味，吸引更多的时尚人士。,项目定位,建筑风格,现代简约风格,项目定位,建筑风格,现代
38、简约风格,为增强对目标消费者的吸引力和凝聚力，打造项目的核心价值，建议将商业业态配比如下：,以消费者的需求为导向，综合考虑项目的天时和地利，对商业业态进行合理搭配，打造独一无二的潮流之地、时尚秀场。,项目定位,商业业态,商业业态配比情况,项目定位,商业业态,品牌商家展示,目录,项目定位,市场环境分析,经济测算,土地属性 研究,价值分析 收益测算,本地块占地面积约5000平米，按照我们提出的规划方案可供建设一二层商业商铺使用面积约5000平米；酒店2200平米；写字楼7800平米。 其中： 一层商业约2200平米 二层内环商业约1800平米 地下内环商业约1000平米 六层酒店：2200平米（去
39、除底二层商业） 14层写字楼：7800平米（去除底二层商业）,经济测算,价值分析,按照我们的规划方案可供建设一二层商业商铺使用面积约5000平米；酒店2200平米；写字楼7800平米。,一二层商业销售价格按照销售均价15000元/平米，现金回款为75000000元。 酒店四层，最少面积为2200平米，整租市场价1元/平米/天，15年收益为12045000元。 写字楼12层。最少面积为7800平米，租赁市场价2元/平米/天以上，15年收益为85410000元。 建议自身持有酒店和写字楼。,经济测算,收益分析,本项目15年当前保守预算收益总额为1.72455亿元（租金+销售回款），租金市场正常增长
40、空间为年增长3-5%，实际收益比此数据会大大增加。,本项目15年当前保守预算收益总额为1.72455亿元（租金+销售回款），租金市场正常增长空间为年增长3-5%，实际收益比此数据会大大增加。 总收益中现金回款为75000000元，回款周期在12个月内。 建筑成本为1000元/平米以内，内外装修及配套设施成本在1000元/平米以内，因此分析项目直接成本为30000000元/平米，回款不会影响工程建设工作的正常开展。,经济测算,收益测算,项目销售及售后经营有我公司及物业管理公司共同负责，确保商业市场正常经营有序，及在15年期满后正常讲使用权过度给土地方，土地方只需单方与我公司签署委托合同，即可确保收益正常转移，同时保持市场的一致性，继续按照原有经营思路运转，同时也不会牵涉土地方任何精力。,经济测算,收益测算,以上所有数据仅为模拟测算，实际数据将根据项目技术参数测算。,成功源自双方的信任与配合 让我们为目标而努力,Thanks!,