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1、1,尊地中国地产顾问机构,深圳（建设）集团 五米阳光商业物业 营销代理标书,2,E路阳光,3,数码时尚 E路阳光,地铁口数万人潮 黄金街日进斗金,4,开盘当月实现,销售率60%,我们的销售目标,11921万元,热销期实现 （开盘后3个月）,销售率90%,开盘后4个月,100%销售,13245万元,实现总体销售均价29000-31000元/平米,7947万元,不求卖的最快，但求卖的最高,5,怎样才能卖到这个价位？,为什么能卖这个价格？ 项目有什么难点？怎样解决这些难点？ 项目有什么优势？怎么利用这些优势？ 谁会买我们的商铺？他们有怎样的购买特征？ 他们购买时考虑些什么因素？会不会买别的楼盘？ 怎
2、样用较少的费用实现更高的销售额？ 怎样在销售中提升项目和企业的品牌？ ,6,市场环境分析,1,项目理解,2,项目定位,3,营销推广策略,4,调查附件,5,目 录,7,市场环境分析,1,项目理解,2,项目定位,3,营销推广策略,4,调查附件,5,8,布吉关,梅林关,南头关,罗湖,福田 中心区,南山,龙岗中心区,龙华,宝安中心区,二线关,香港,龙华：得天独厚的区位优势,不谋全局者不足以谋一域， 不谋万世者不足以谋一时。 站在深圳看龙华，站在龙华看项目。,区域发展由成熟区域向次级成熟区。 深圳的产业、人口、商业形成香港-关内-关外3个梯度渗透、转移。 龙华与龙岗、宝安竞争、分流关系。,9,区域定位
3、新龙华 新形象 三大目标：深圳次中心区、大物流园区、高尚居住新城 三大产业：先进工业、房地产业、商贸物流,龙华夜景,从深圳卫星镇、福田后花园、广东省中心镇到深圳次中心区。,10,横岗组团,东部工 业组团,龙岗中心组团,西部工 业组团,宝安中心组团,中 部 组 团,南山 组团,中心 组团,东部 组团,中部发展轴,西部发展轴,东部发展轴,第一圈层,第二圈层,第三圈层,北,区位分析,龙华为中部发展轴上的“新星”,龙华城市发展生命周期处于快速上升阶段，项目升值潜力巨大。,11,交通规划 两大干线铁路汇集，龙华将 成珠三角交通中心、物流中心,梅观高速公路，机荷高速公路，布龙公路，石观公路，平南铁路贯穿全
4、镇。 梅龙大道、福龙公路、新区大道南坪快速路，“地铁四号线” 、“轨道六号线” 、“轨道十一号线” ，北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路均正在规划、建设中。 这些都将成为本项目的卖点,12,深圳商业网点规划（20062010）“两轴、两带、十四个特色街区”格局： 两轴：以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁四号线贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向 两带：沿东部205国道、西部107国道的东部商贸带和西部商贸带 十四特色商业街区：8个具备跨区域辐射能力的特色商业区及6条特色商业街,商业规划
5、地铁沿线规划成商业主轴 给项目带来重大利好,本项目符合深圳商业布局发展规划,13,区域商业 各路商家 群雄竞秀,天虹商场、华润万佳、新一佳、金鹏商场、益家百货、南康百货、新 梅园酒店、欢声电器商场等深圳百货、超市及酒店业大鳄和家电巨头抢驻。 沃尔玛、家乐福、吉之岛等国际商业巨头已悄悄在龙华选址。,14,品牌商家纷纷进入,新一佳,超市,8000,佳 华广 场,百货,25000,欢 声电 器,电器,6000,金 鹏 百 货,百 货,12000,天 虹商 场,百 货,20000,龙华电子城,电子,12500,华润万佳,超市,筹备中,商家,业态,经营面积,龙华文化广场,15,从2000年到2005年，
6、龙华商业售价及租金都呈稳步上升状态，且上升势头呈加速状态。,售价与租金 逐年加速稳步上升,16,龙华商圈：两大商圈走向融合 城市高速发展 容量增加 档次提升 25商圈格局将打破,2大核心商圈,5小外围商圈,人民北商圈,老汽车站商圈,17,核心商圈一：老汽车站商圈 Since 1989,百货,业态,主要商家,天虹商场 、南城百货、金鹏百货,书店,龙华新华书店,酒店,港都酒店,银行,中国银行 、农行、工行等,饭店,旺角渔村、麦当劳、,专业市场,欢声电器、国盛电器、龙华国际电子城、龙华市场,发展障碍,住宅群老化 人口总量不足 治安环境恶化、人车无法分流 商店铺面偏小 商品层次偏低,前景&障碍,资料来
7、源：尊地地产市场研究中心,娱乐,亿康文体城 、影剧院等,18,核心商圈二：崛起的人民北商圈 Since 1998,超市,业态,主要商家,佳华百货、百佳、新一佳、盈佳百货,书店,友谊书城、,酒店,粤港潮酒店、金鹏酒店,银行,工商银行、发展银行、建设银行、人民银行,饭店,名典咖啡、环湘楼酒楼、毛家饭店、龙苑酒楼、建设中路饮食一条街,专业市场,通讯市场、电讯大楼、三和人才中心、五金一条街,前景&障碍,资料来源：尊地地产市场研究中心,娱乐,君来保龄球馆等,19,龙华五小商圈5龙戏珠,万众城商圈,民乐商圈,大浪商圈,清湖商圈,油富商圈,万众城商圈虽然有提升规模，但因为它早期的定位与设计老化，无法满足大商
8、业入驻的先决条件。 在很长一段时期内，五小商圈都不具备成为大商圈的条件。 4年后新客站建成逐步形成一个新的商圈，目前相对我们的项目暂时不用考虑。,处于农村向城市过渡时期。受地理环境、交通状态、人口密度、消费总量、商品档次、消费人群、停车位置的限制，无法形成再扩张与提升。,万众城家居,20,宏观商业环境分析小结,龙华区位优势明显，经济发展迅猛。 各种利好不断落实，商业繁荣，商铺价格与租金趋升。 商业分布较为凌乱，商品欠齐全，档次偏低、市场处于整合阶段。 业态比较单一，同质化比较严重，缺少个性化的业态。 市场存在空白点，机会较多，众多商家跃跃欲试。大批商家抢占市场， “领头羊”商家初现。 宏观环境
9、看好，使本项目充满机会和可挖掘的潜力。,21,竞争分析,无,金地梅龙镇,1.2万平米,预计06年8月发售,春华四季园,碧水龙庭,约100套商铺,预计06年6月底发售,预计07年5月份发售,城色,0.47万,预计年底发售,无,无,无,预计06年8月发售,22,竞争项目分析小结,项目分散,单体规模都不大,总体上存在一定竞争,主要竞争来自于梅林关口及各楼盘底层商铺,产品同质化,主题雷同或主题不明确 业态不断升级，价格不断攀高,各大型商家抢滩登陆，商圈格局变化 商业升级，档次和品位提升,23,潜在消费者与专业人士访谈小结,投资者观点： 看好龙华地铁中心站出口，目前商业氛围较浓，能够卖个不低的价格。 经
10、营者观点： 人流多了，生意比以往好做，租金高点也能接受。 消费者观点： 如果在产品品种、质量、售价等各方面与关内品牌商家一致的话，大部分愿意就近购买。 媒体人士观点： 目前楼盘广告基本采用报纸、网络、电视等，效果不明显，缺乏针对性。 专业人士观点： 售价、租金能保持高位,源于该地段未来的升值潜力及目前商业的繁荣。 若地铁4号线开通，该片区将成为龙华商业最旺地。 加大推广面，推向整个深圳，吸引关内客户，取得更高利润。,附调查附件P86,24,市场环境分析,1,项目理解,2,项目定位,3,营销推广策略,4,调查附件,5,25,项目理解,竞争分析,SWOT分析及策略,周边环境分析,26,项目周边营商
11、环境成熟,北,南面地势较底，高差3M,隔断人流,东面紧邻人民北路，有两商铺间隔,西面为居民小区，底层商业街，有3M高差,单面街缺乏人气。,北面本项目内小区,局部有高差,隔断人流,27,周边环境分析,和 平 路,人 民 路,中 环 路,五 米 阳 光,28,富通天骏,优品建筑,桦润新居,美丽365,风和日丽,苹果园,世纪春城,锦绣江南,梅花山庄,潜龙花园,梅龙路南,龙华中心区,而近年新增居住人口超过5万人，其中超过50%的购买者是特区内工作人士,消费群数量急剧攀升、消费水平持续上涨,片区消费人群分析,附近小区有：富通天骏、优品建筑、大信花园、中环花园、金碧世家、赛龙豪轩、盛地龙泉、桦润馨居、金桥
12、花园、和平花园、华昱花园、金庸阁、锦绣花园、福景花园、碧波花园、银泉花园、康华苑、华桥苑、景华新村等，居住人口达10多万人。,布龙路,人民南路,片区研究范围：距项目1500米,29,周边商业分析,以餐饮、五金、建材、通讯为主,30,资料来源：尊地地产研究中心,各路段租金,数码通讯、电子、银行等业态租金较高,31,项目的SWOT分析,优势（STRENGTH） 交通便利、近地铁口、新一佳 产品开间与进深比、面积合适 处于龙华人民北成熟商圈内 建设集团的品牌优势,劣势（WEAKNESS） 西面、东北面铺位人流少 难卖的产品约占1/4 商业规模较小 地势不平坦 停车位不足 处于商圈较边缘位置,机会（O
13、PPORTUNITY） 片区未来规划 龙华房地产市场高速发展带来的契机 地铁4号线沿线的建设,威胁（THREAT） 各楼盘底层商业竞争加剧 片区交通堵塞 周遍菜市场档次低影响形象 美丽3A、华润万佳开业分流部分客流，影响消费者、经营者、投资者,32,发挥优势，抢占机会（SO),采用SO战略,抓地铁4号线建设契机 利用新一佳客流 挖掘产品特色 做好业态规划 媒体精准投放，截流商圈客户 强化开发商品牌,33,市场环境分析,1,项目定位,3,营销推广策略,4,调查附件,5,项目理解,2,34,项目定位,客户定位,业态定位,功能定位,35,业态定位,本项目住什么人？,周边居住什么人？,最具消费力的客户
14、？,共性,年龄（25-35） 白领、金领 追求潮流时尚,他们的需求？,市场空白点 （周边业态业种以餐饮、五 金、通讯、中介地铺为主）,时尚用品、数码、 健身运动用品,年青白领，新婚夫妇为主 白领、白领向金领过渡人群、原住民 白领、青年一代,高租金、满足体量尺寸、开发商利益、与物业吻合,本项目业态以数码时尚用品为主 （时尚用品、数码产品、健身运动用品）,是否市场空白 是否符合商铺规划 是否有产业基础,36,产品分析与业态、业种定位,南区：数码时尚产品、运动流行品 南区二楼：数码产品维修服务、培训 西区：美食小吃、冷热饮、娱乐 东区：社区服务商业,成功的销售来自清晰的定位,以数码时尚产品为特色的精
15、品街,37,产品分析与业态、业种定位 最有效的产品是有针对性的,餐饮小吃娱乐区,社区配套商业区,数码时尚用品区,南区二楼：数码产品维修服务、培训,销售难点,38,龙华商铺目标客户群构成,以本地客为主力、关内投资客为辅,（数据来源：尊地数据库）,客户定位,39,客户职业构成分析,经商人士、职业投资者与公务员所占比例较大,数据来源：尊地研究部,40,客户AIO量化分析,41,客户AIO量化分析,42,客户AIO量化分析,43,资料来源：尊地地产研究中心,功能定位,邻里中心的规模 社区中心的位置,44,商业内街模式,商业裙楼模式,沿外街底商业模式,专业市场模式,泛社区主题商业模式,万科四季花城,聚福
16、豪苑,合肥繁华世家,华侨城波托菲诺,西部电子市场,社区配套商业的 5 种模式,资料来源：尊地地产研究中心,从体量和功能来看，本项目为邻里中心 但从位置和发展趋势看可以和富通天骏裙楼商业共同构成一个升级版的中型社区中心,建议采用,中型社区商业中心升级版,45,市场环境分析,1,项目理解,2,项目定位,3,营销推广策略,4,调查附件,5,46,怎样实现物业价值最大化？,卖高价钱,目标,产品,价格,渠道,广告,促销,1,2,1,2,1,2,1,2,1,2,47,5P5C之提供能满足消费者需求的产品,5P5C之考虑消费者成本的价格策略,5P5C之能与顾客互动沟通的促销策略,5P5C之从广告包装客户关系
17、服务,我们的行动,产品、地段、规划、业态,价格、租金、性价比,销售渠道,品牌形象 运营、管理,知名度美誉度,如何卖最高价格,影响购买的因素,5P5C之建设给销费者便利的销售渠道,投资者,自购自营者,商铺业主,48,5P5C之提供能满足消费者需求的产品,5P5C之考虑消费者成本的价格策略,5P5C之能与顾客互动沟通的促销策略,5P5C之建设给销费者便利的销售渠道,5P5C之从广告包装客户关系服务,营销战略总纲,1、好商铺的十个标准 2、产品分析 3、人流动线 4、景观改造,实现开发商-业主-经营者三赢的价格策略,1、现场销售 2、网络销售 3、联动销售 4、直 销,3个1工程： 1个好的概念 1
18、个好的案名 1个好的口号,1、现场包装 2、活动促销：一奖、两会、三秀,49,总体营销理念,产品：从满足简单需求到实现需求愿景-概念、文化 价格：从简单价格到顾客成本 消费者：从群体到顾客（个体） 广告：改传播为沟通 品牌：从被动口碑效应到积极品牌推广 物业：从管理到物业服务,50,提供能满足顾客需求的产品,产品策略,什么是顾客需要的产品,产品 现状,人流动线,景观改造,好商铺的十个标准,产品分析 寻找差距,包装 改造,51,好商铺的十个标准,地段好：人流量大，地铁出入口、主要街道、主力店附近、传统商业区。 交通好：区内主干道，有多路公共汽车经过，在地铁附近。 规划好：有升值潜力；双面街，外街
19、有车流，内街有人流，适合购物。 设计好：开间宽，进深浅，层高够高，实用，外观现代。 商品齐：在该区域内同类产品最多、顾客选择多；质量好，价格适中。 业态准：将细分市场做大，具有竞争力。在区域内有唯一性，不可替代。 产业配：主题有产业背景做基础。产生区域凝聚力。IT数码产品基地。 规模够：稀缺则供不应求；数量超过市场容量则难以经营更不会升值。 管理好：管理规范，服务优，租户稳定，租金收益高 ；代业主租赁。 品牌好：有经营活动与广告投入，市场培育好；投资风险低。,我们的商铺要符合这个标准,52,93间其中底商55间，独立38间（含2楼6间）,产品划分：3050平方米商铺占7成,进一步划小铺位面积可
20、实现降低总价、提高单价、加快销售的效果,53,合理引导人流 实现商铺均好,人流动线图,中环路人流、美丽3A人流,社区主入口,人民路人流 华富市场人流,和平路、中环路人流,新一佳人流,内部人流,外部人流,54,消费环境营造 设置新锐特色小品 及休息休闲设施,增强景观小品与人的互动 延长顾客停留时间 使购物成为休闲、享受 顾客愿意多次重复闲逛 顾客=商机,特色的街头休憩设置，既是与众不同的人文符号，又可延长消费者的逗留时间。,实现3赢,开发商,业主,经营者,利润最大化,品牌提升,租金回报高,物有所值 物业升值,租金合适 利润合理,价格策略 实现三赢的价格策略,56,市场比较法,价格定位,比准价格：
21、2746335%+3312935%+2378920%+1842110% =27807（元/平方米）,57,29000-3100元/平方米,我司目标实现均价：,项目最低均价= 27807元/平方米,项目拟定销售均价=27807*1.05= 29197元/平方米,项目可实现均价=29197*1.03=30073元/平方米,由于销售代理对项目产品的挖掘及营销创新，在项目最低价格的基础上，依照我司常规的操盘经验，项目均价仍有5%以上的提升，则：,项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升3%，即：,58,实现三赢的价格策略 物业价值挖掘,
22、业态价值：美食小吃街、时尚购物街、生活服务街，2楼维修培训中心，处处都是亮点 产品价值：合理的开间、进深，双面步行街，5.5米两层的享受，物有所值 不同区域、不同业态、不同朝向或楼层定价不同，拉开差价。 付款折扣定价、投标定价-顾客参与定价、数量折扣定价 为未来升值、炒做预留一定空间。 从简单价格到考虑顾客经营成本、顾客能接受的成本、顾客有多种价格可供选择，物业管理费按业态分出差价。,美食小吃街,时尚购物街,生活服务街,2楼维修培训中心,59,渠道策略 建设给消费者便利的销售渠道,渠道策略,现场 销售,网络 销售,联动 销售,直 销,数据库 营 销,针对IT与科技、文化业新贵,公司各分点与三级
23、市场联动,尊地投资客与商家3000 户直邮,主要的销售渠道,重点商家上门推介,60,怎样的广告策略花钱少、卖价高、销得快？,广告策略,61,广告策略3个1 从广告包装到客户关系与营销服务,广告策略,1个好的概念,1个好的案名,1个好的口号,地铁 街口,E路 阳光,创富路上E路阳光,62,从“宾馆卖咖啡”看怎样卖高价,农民卖咖啡论吨 商场卖咖啡论瓶 宾馆卖咖啡论勺,从请勿触摸到欢迎试用、品尝、试驾 从赶集买东西到逛街、休闲、购物 从观光旅游到参与旅游,咖啡论,体验经济时代 市场在变化,卖品牌：建设集团品牌、第1街品牌 卖文化：现代文化、时尚文化、街头文化 卖概念：地铁概念、数码概念、新人类概念
24、卖包装：商业街环境包装、项目综合包装 卖新意：业态创新、经营创新、推广创新,文化的价值、服务的价值,63,广告策略3个1之一,主推概念：地铁口街铺 辅推概念：数码时尚新生活,1个好的概念,64,70年产权街铺 8大升值保障 地铁中心站口 核心商圈 龙华老街主干道 新一佳 成熟街区商业升级 建设集团品牌 百万龙华高消费群 数码时尚新业态,我们销售的是一个美好的愿景 是未来龙华地铁商业概念,65,地铁改变生活 地铁改变商业 数码改变生活 数码改变世界,地铁将改变龙华商业格局，不可阻挡 地铁龙华中心站将成为龙华第1商圈的起点 华润万家龙华店将加快两大商圈连成一体 E路阳光商铺将成为龙华核心商圈的龙头
25、旺铺 数码改变生活，改变世界，潮流不可阻挡,66,我们销售的是一个梦想 是一种新的生活方式 是时尚文化 、创新理念,你买的不仅是街铺 是龙华老街主干道 不是一般的马路 是龙华地铁中心站 不是随便一个站 是国家干线枢纽站 不是普通客运站,67,投资者,经营者,消费者,与目标客户想象吻合（投资者） 我购买这个商铺，因为它肯定会升值形象1 这是建设集团的商铺，放心，品牌好-形象2 无风险的、有保障的（经营者） 我租这个商铺，因为在这里顾客多好赚钱-形象3 专业公司运营，市场培育支持，经营秩序好，管理好-形象4 是便利的、有特色的（消费者） 我到这里买东西很方便-形象5 我需要的数码时尚产品品种多-形
26、象6,我们需要建立一个什么样的形象？,68,广告策略3个1： 一个好的案名,阳光-自然延续项目品牌 E 路 -鲜明表现数码主题 体现-年轻、动感、时尚 洋溢-现代、潮流、朝气 E路阳光-朗朗上口，利于传播,E路阳光,69,实行企业品牌与产品品牌联动推广 形成建设集团全国化市场品牌 创建建设集团商业物业运营子品牌 -“建设第1街商业运营管理公司” 永远的No.1 -建设集团社区连锁商业街“第1街” 品牌系列 五米阳光第1街 沁园第1街 新新家园第1街 。第1街 深国投-沃尔玛 万达-沃尔玛 国美 商业物业的利润是住宅的好几倍 星河商业 益田 佳兆业商业运营,备选案名：五米阳光第一街,实施蓝海战略
27、 寻找新新的利润点 发现新奶酪,70,广告策略3个1： 一个好的口号-主推广告语,新一佳向左 地铁口向右 创富路上 E路阳光,71,72,龙华地铁中心站 核心商圈第一街,E路阳光 70年产权街铺,中心聚财地 地铁流金铺,新龙华 新人类 新商铺,备选广告语,73,74,促销策略,促销活动,现场 包装,铺王有奖竞猜,店铺装饰设计方案展,装修讲座、咨询,体验式展销中心,“一奖”、 “两会”、“三秀”,指示牌、路灯旗等,促销策略,75,现场包装 情景营销： 标新立异 引人注目,设置“体验式展销中心”突破常规售楼处模式售楼处也是精品店 设立样板铺，样板店-体验互动参与，改传播为沟通,提升项目商业价值,7
28、6,挡住西面冷清的围墙,挡住东面杂乱的墙面,77,建议以和平西路为导示系统主线。在和平西路与中环路、人民北路交汇处设两块醒目的导示牌。,现场包装,销售中心外导示,停车导示,灯杆旗,78,活动促销 制造轰动 形成抢购 “一奖”、 “两会”、“三秀”,店铺装饰设计方案展 店铺装修讲座、咨询 一奖：铺王网上有奖竞猜 两会：E路阳光商铺投资推广会 时尚动感品牌商家招商会 三秀：开盘三秀,促销组合，独辟蹊径。整合营销，聚集人气。所有活动和产品推广紧密结合，利用活动之机集中将商铺售出。,79,两会 E路阳光商铺投资推广会 时尚动感品牌商家招商会,1个好的奖项 铺王网上有奖竞猜,80,开 盘 3 秀,数码时
29、尚秀 动感街舞秀 人体彩绘秀,81,数码时尚生活秀,82,青春动感街舞秀,人体彩绘彩妆秀,83,能与顾客互动沟通的促销策略,促销策略,开盘三秀 铺王网上有奖竞猜,投资推广会 店铺装饰设计方案展 店铺装修讲座、咨询,品牌商家 招商会,第7周,第9周,第11周,第22周,引入特色主力店，引爆市场 部分较难销售铺位先租后卖,开盘热销期,完销期,第19周,准备预热期,签合同,签定合同,84,片区与项目形象导入期 项目预热、客户积累,开盘、热销期,尾盘期,开盘前一个半月,开盘3个月,开盘4个月,400个客户目标,大于80,100,销售进度安排,85,业态控制销售，分区分段，价格差异化操作，实现价值最大化
30、；,保留旺铺，分段蓄客，集中引爆；,热销期，两次提价，推高商铺价值，增强投资客信心，实现最高价。,销售控制,层层推高,抢占先机,在美丽三A、华润开业前入市，强化投资客信心，抢夺客源,快速推进，强势推广，入场即启动，迅速形成热销气氛。,把握重大促销节点，借势造势，再度推高。,86,营销推广费用预算及比例,前期需要一定的广告投入以保证形象品牌的打造和一定的市场告知率，预计广告投放预算约69-87万。,将五米阳光、东方沁园、新新家园，联动互动，统畴安排，实现营销推广费用1+1+13。,87,工作实施计划表,88,调查附件,典型项目调查 潜在消费者与专业人士访谈摘要,89,典型项目调查,表1,90,表
31、2,典型项目调查,91,表3,典型项目调查,92,表4,典型项目调查,93,此次访谈主要是为本项目的销售定位提供依据。所涉及的问题有消费者购买能力、职业、来源，所能接受的产品特征，所能承受的价格，以及对项目投资前景预测等。 而选择的访谈人员中包括商铺经营者、投资者、消费者、媒介单位、销售人员等。,潜在消费者与专业人士访谈摘要,94,商户 邓先生,经营服装类,人员简介：在龙华人民北商圈经营服装多年,对该地段商业发展有较深的印象。,1、这两年此地段商铺的租金一直上涨,目前好的地段已达到近200元/平米,售价也如此。,2、目前的生意也比以往好做,主要因为人流量多了不少,近几年附近新增了不少楼盘,如富
32、通天骏、优品建筑、大信花园、中环花园、金碧世家等,带来大量的高消费人群；一般来说，好的商铺几年都不会更换经营者。,访谈客户 1,附：重点客户访谈,3、这两年大量楼盘在建在售，基本上都有商业，为这里增添了不少商业面积,且带来许多品牌商家入驻,如华润万佳、新一佳等。,95,投资人士 刘先生,专职于商铺投资,人员简介：2000年开始从事投资行业，对商铺的升值有较强的预测能力。,1、目前深圳商业网点规划中显示，以后地铁沿线将成为重点，而地铁4号线正贯穿龙华，给沿线商业带来较大的提升，各商铺售价攀升（如周边环境不太理想的潜龙华城商铺已达到20000元/平米）。,2、提及本项目时，刘先生说，此处正是龙华中
33、心站出口，且目前周边商业氛围较浓，应该能够卖个不低的价格（20000多元/平米是可行的），就我个人而言，对这里的商铺也有兴趣。,访谈客户 2,附：重点客户访谈,3、其实投资商铺与住宅有较大差异，商铺要讲究商圈效应；而对于龙华那两个商圈来讲，目前较为孤立，未成大商圈，通过地铁的开通及政府的支持，有望形成。,96,消费者 王小姐,附近小区居住者,人员简介：在福田一家IT公司工作，月收入3000元，住在附近小区已2年了。,1、以前购物首选福田区，近两年人民路商业繁华多了，各产品档次有所提升，可供选择的也多了，有些商品就近原则购买。,2、近年来，龙华形象有所提高，治安环境各方面也在改善，加之地铁4号线
34、规划，今后几年龙华将发生较大变化，将得更多群体的认可。,访谈客户 3,3、目前龙华各类商铺的产品质量、品种等还是有待提高，品牌商场、超市较少，大量产品首选关内购买。如果在产品、售价等各方面与关内品牌商家一致的话，大部门愿意就地购买。,附：重点客户访谈,97,媒介 申先生 陈小姐,1、见证了龙华楼市的发展，申先生心里感触颇深。近年来所开发的楼盘档次、品质提高较快，价格也上升了一个档次，均价突破6000元/平米，商铺价格已超过20000元/平米,2、在产品方面，较前几年有较大的提升，但相对关内还有一定的差距，在车位比上略显不足，人流动线布局上欠合理等。,访谈客户 4,3、目前龙华楼盘本地消费力不足
35、，有一大部分为关内白领阶层，提供大量人流，消费力增强，给当地商业的发展提供良好的基础。,4、市场品牌商家、品牌超市等较少，整体档次不高，使得相当部分客流流向福田、罗湖等地。 5、消费者主要是政府官员、企业高级管理者、经商人士、投资者为主，形式基本采用报纸、网络、电视等，效果不明显，缺乏针对性。,附：重点客户访谈,98,中介单位 肖先生 顾问,1、据了解主要客户群是来自当地居住者、政府部门人员、企业高层、专业商铺投资者等，其中不少来自关内客户。,2、无论销售、租金，较高的接受度归功于商铺所在地段未来的升值潜力及目前商业状况，就人民路上的商铺，目前无一空置，而且租金、售价较高。若地铁4号线开通，这个片区将成为龙华商业最旺地。,访谈客户 5,3、在推广方面，加大推广面，推向整个深圳，吸引更多的关内客户，取得更高利润。,附：重点客户访谈,99,汇报完毕，谢谢！,