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1、,武汉福星惠誉 三角地项目 设计开发策略&业态主题策划,南北缝合 一轴贯通 西居东商 相对独立 局部屏蔽 动静皆宜 四区协同 三核相映,一轴： 南北向的乐活休闲轴，北部主要由组团商业的灰空间构成、南部主要由特色水景串接；南北端点分别导入目的性最强的商业业态，南吸北推，贯穿人气；轴线在南北分区以特色景观桥加以串接，以起到空间缝合的作用 四区： 主题商业混合区 高档观景住宅区 主题精品酒店区 商务地标区 三核：围绕着南北开放空间轴线，串接三大开放空间核，分别为 蓝核之漫水节事广场 红核之极限运动休闲广场 绿核之儿童主题游憩广场,主题商业混合区,高档观景住宅区,主题精品酒店区,商务地标区,总体设计策
2、略：一轴四区三核,本项目商业开发策略（一）家庭型-全客层主题商业消费体,导入家庭主题商业消费体的开发定位，兼顾项目开发主题的唯一性、与上一层次规划的契合性与未来开发的可实施性,针对每一位家庭成员及其细分需求，商业业态布置上强调多样性，提高餐饮休闲、GAFO业态的比重、适度降低纯零售业态，激发区域活力、延长客群的消费时间,本项目商业开发策略（二）-多样性的业态设置,商业布局上强调小集中、大分散的原则，主力店、次主力店与商业街区既相互关联、有彼此相对独立，降低未来商业运营的风险性 集中型商业与街区型商业分别布置南北两翼，分主题模块化开发，可组合可分割，发挥最大的开发弹性,本项目商业开发策略（三）小
3、集中大分散的布局策略,以强烈的南北轴线来缝合区域的商业界面，保证连续而有情趣的商业消费空间,本项目商业开发策略（四）强调连续的商业轴线,在轴线上串接主要的公共开放节点，塑造区域的场所感，business space、show space两者溶为一体,本项目商业开发策略（五）公共开放节点提升商业氛围,本项目商业开发策略（六）主入口及动线有机串联,将商业的主要人流导入口放置在和平大道，避免友谊大道通过性道路对于商业人气导入的负面影响； 主动线自北向南连续贯穿，副动线灵活交叉、局部形成回路，保证项目的可达到性与商业消费路径的层次性,本项目商业开发策略（七）主力店布于端头,将社区Mall和儿童主题消费
4、娱乐设施两个目的性最强、人流量最大的商业项目，分设放在南北轴线的两个端头，以此对人流起到吸引作用，保证人气的全线贯通,商业物业背景分析城市商圈格局 非传统商圈，存在挖潜机会,基地位于徐东、中南、司门口和江汉路四个商圈之间，到各商圈距离均不超过4公里；由于本地商业设施匮乏，目前区域消费外流现象较为严重； 基地位于周边各商圈连接线的断裂点上，在交通及规划利好的背景下，未来商业存在较大挖潜机会,商业物业背景分析城市商圈格局 附：主要竞争性商圈分析,高档,低档,购物,餐饮/娱乐,竞争商圈市场定位图,竞争商圈档次定位及餐/娱倾向性,中南 商圈,司门口 商圈,江汉路商圈,徐东 商圈,江汉路商圈,司门口 商
5、圈,徐东 商圈,中南 商圈,现有商圈以市级和副市级（区域级）商业中心为主，除司门口商圈定位偏年轻外，其它商圈定位较为综合,现有商圈档次以中档和中高档为主，作为传统商圈的江汉路和司商圈业态构成较为丰富，而中南和徐东商圈则以购物为主,通过以上两个矩阵可以发现，定位精准、档次较高、业态丰富的综合性商业存在较大市场机会,商业物业背景分析交通影响分析 从“角落”到“网络”，区域客流激增,基地,在原交通规划中，基地位于一环线以内城市“角落”位置。在长江和沙湖的阻隔下，基地对外交通联系不便，商业商务市场长期处于停滞状态,商业物业背景分析周边要素分析 高端商务和品质居住并举，适宜进行中高档次的综合性开发,基地
6、周边涵盖商务、居住、文教三大城市功能，依托长江和沙湖的良好景观条件，未来将形成北侧以滨江商务区为核心的高端商务区和南侧以优质景观、文教配套为特色的品质居住区 基地周边目前商业设施较为匮乏，而北侧商务地块尚待搬迁，适宜进行中高档次的综合性开发，获取先发优势,商业物业开发定位 、定位策略,商业物业开发定位 、总体开发定位,消费跨度的宽度 不同业态的多样化组合，面向中产阶层的家庭，形成满足家庭成员的消费线组合。 消费主题的深度 针对核心家庭成员，围绕其家庭角色和社会角色构筑具有特色鲜明的深度消费主题。 消费空间的广度 主力店、商业街，布局有序、疏密结合，形成活泼灵动的消费场所。,商业物业开发定位 、
7、定位阐释：家庭消费中心(1),区位与辐射范围,区位特征：一般位于中高档住宅社区集中的新城地区； 辐射范围：跨越式辐射,既辐射6公里以内的核心区域和次级区域，同时还吸引6公里以外外围区域人群的目的性消费。,消费者构成：家庭月收入在当地平均水平中上的家庭，满足消费人群作为家庭成员和社会成员双重角色的消费需求。,业态与空间特征,业态特征：多业态集合，餐饮、GAFO比重高；针对每一位家庭成员的不同商业业态的尽可能丰富化； 产品特征：主力店与商业街相结合； 空间特征：空间肌理丰富，依托于良好的景观环境和别致的建筑、装修风格，营造主题突出的休闲消费场所。,商业物业开发定位 、定位阐释：家庭消费中心(2),
8、商业物业开发定位 、商业规模测算:建议导入商业体量,根据区域纯商业配置要求和商圈辐射效应测算，随着区域常住人口和从业人口规模的不断增加，本项目成熟时最低商业面积在712万平米之间。,测算方法一：人均商业配置法1,测算方法二：商圈承载能力法1,注：1. 满足核心辐射区内居住和从业人口的商业需求,注：1. 满足三级辐射范围内的商业需求，可支撑面积=人口渗透率月人均消费额区域捕获率项目潜在份额坪效 2. 结合项目定位，来自外围商圈的消费者人数以全部客群的30%计，即外围辐射范围有效人口=(核心范围有效人口+次级范围有效人口) 3/7 3. 坪效=社会消费品零售总额商业营业总面积，取2010年预测值为
9、1082元/平米,商业物业开发定位 、商业物业形态建议：主力店+商业街,位于上海市闸北区，地铁一号线延长路站和上海马戏城之间，占地5.5万平方米，建筑面积25万平方米； 具有商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等多种功能。,商务酒店：由喜达屋酒店管理公司管理的星级酒店 商务办公：SOHO办公、全中央空调办公、实用型分体式空调办公 商业：零售、餐饮、娱乐等多种时尚消费业态 停车等配套：地下及地面停车，共计1300个车位,各功能业态建筑面积的比重,跨越式的辐射，客源构成以上海市为主，同时还包括外省市和境外地区,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场 功能复合的区域级商业综合
10、体,客源构成,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场 针对中产家庭消费需求，打造全家全客层的家庭时尚消费中心,目标客群：家庭月均收入6000元以上、15至45岁年龄层的中产阶层消费群体 主题特色：针对家庭不同成员的需求，打造全家、全客层体验式的家庭时尚消费中心 主力业态：以特色餐饮、休闲体验等时尚消费为主，各个区域主题明确，吸引目标客户均匀分布,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场 主力店+次主力店+商业街的业态组合模式,主力店大润发超市布置在次干道大宁路沿线，即可以聚集人流又可以提高项目的醒目性,具有特色的亲子中心、大宁影城、运动超市等次主力店位于角落，便于组织人流,亲子中心,主干道沿线布置次主力
11、店国美、宏图三胞等，并穿插上座率高的餐饮肯德基、必胜客等，吸引干道人流,小型品牌服饰店、中小型特色餐饮店、会所、 SPA中心等时尚休闲的商业街区,四周布置主力店和具有特色的次主力店，充分吸引人气，并促使人流的均匀分布 内部围合成静谧的商业街区，营造半私密性的家庭时尚休闲消费空间,对应案例借鉴：上海大宁国际生活广场 建筑灵活布局，结合广场打造富有活力的室外商业空间,采用外围高、中间低的建筑形态，中央小建筑群落与四周大建筑错落有致，通过大的围合形成了商业内街浓厚的气氛，同时也将项目与城市主干道分隔开来 办公楼分布于主干道沿街上，有利于疏导办公人流和车流，与商业人流互不干扰；酒店偏离干道布置，人流量
12、较小，符合其对于环境的要求 约2公里的全开放商业内街，11个大小广场和庭院，营造富有活力的室外时尚休闲空间，人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去,开放与错落有致的空间形态,主题商业混合区开发主题策划&业态定位 兼顾家庭成员的家庭角色与社会角色,构筑“1+4”式的特色主题定位,幸福之家,美丽 Lady,欢乐童年,活力潮族,名流绅士,欢乐童年主题 面向3-15岁的少年儿童及其家庭成员 以儿童体验、亲子同乐为特色 打造一个活泼快乐的消费空间,活力潮族主题 以15-28岁的青少年为主要消费群体 运动与科技的特色业态形成动感活力的休闲、消费场所,美丽Lady主题 面向25-40岁的女性消费群体 围绕女性的消费特征，以流行时装、健康美容等业态为主要吸引元素,名流绅士主题 面向30-50岁的成熟男性 以品牌西服、特色餐饮、商务运动产品零售、休闲健身等业态为核心,幸福之家主题 面向全体家庭成员的综合性消费需求 家庭餐饮、影剧院、创意家居等为特色的中型商业广场,