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1、株洲明珠花园营销策划思路,第一章 项目分析,一、基本情况分析 1、区位概况 2、背景资料 3、交通状况 4、周边环境 5、周边配套 6、小结,二、综合评价（SWOT）,第二章 项目定位 项目可性行研究,一、综合定位 1、特征定位 2、名称定位等； 二、品质定位 1、档次定位 2、风格定位 3、形象定位,一、档次定位,集聚欧陆风情、品质高尚的顶级豪华居所,精心装饰的拱券彰显尊贵身份的入口,入口模仿凯旋们形式将会留下难忘的印象,2、风格定位,以欧洲小围合建筑为蓝本，演绎地中海闲情生活社区,三、形象定位,欧洲亲水生活社区,三、市场定位 1、目标客户群体定位 2、群体表现特征 3、目标客户特征与消费心
2、理分析,四、卖点定位 五、项目开发可行性研究 1、财务分析 2、风险分析 3、敏感性分析,四、卖点定位,第三章 综合素质营造建议,一、规划设计建议： 1、规划设计目标 2、规划设计理念； 二、单体设计建议： 1、建筑风格 2、户型设计,三、素质营造： 1、活动场地 2、装修标准等； 四、环境、景观塑造 五、物业管理与服务要点 六、项目配套设施与功能建议,一、设计理念： 本设计试图创造旨在创建一个集聚欧陆风格、品位 高尚的理想居住小城，使居者在现代都市的繁嚣中享有 欧洲田园般的宁静。,二、景观轴线： 一条集散步、休闲、健身、园林林荫大道为一体的 景观大道贯通小区的南北，成为小城内居民休闲、健身
3、、交往的场所，品茗园林，漫步林荫，看泳池戏水、健 身、网球、景观与人文融于一体。生活的品质由此得到 体现和升华。 同时，景观轴线界定了别墅区和普通居住区的界限 便于分区和管理。,三、规划结构及功能分区： 1、以小区路主入口： 以开口在小区路上的主入口轴线和景观轴线组成拉丁十字 的规划结构,将小区分成3个：商业街区、绿化带街区、别墅街 区，每个街区相对独立，通过轴线相互联系。 2、交通组织： 由于滨江路在规划之中，并未完工，目前的主入口设在小 区内路上，将来滨江路的竣工，势必会形成滨江路为主的主入 口，届时，景观大道的功能和形式将会完全展现小区的鲜明个 性。 以周边消防环道为主要车行路线，小区内
4、景观大道为主的 步行系统，将进入小区内的人车完全分流。别墅大道路迂回婉 转，沿途树荫花园流水，驾车归来，一条梦幻田园般的风光小 径，途径各栋别墅的门口,3、空间序列组织： 小区根据居民室内活动要求，按不同领域形成小区公共 活动空间（景观大道步行系统）组团内半公共空间 庭院阳台空间。由外而内，由动而静，形成层次分明的空间 序列。 1) 公共空间的林荫大道、会所、中心绿化、步行道、网球场； 2) 入口广场，形成良好的休闲运动环境； 3) 半公共空间，休闲座椅、花架、水池，提供邻里交流； 4) 庭院或阳台，可以养花弄草，别墅区庭院休闲椅、平台烧 烤。,4、环境设计： 充分考虑人与自然的关系，将景观组
5、织设计到每一户的 窗口，近观组团绿化和花园，远观景观大道和人造园林，景 观的远景、中景、近景，疏密相间，相互渗透，绿化联为一 体。,规划设计规划设计,明珠花园经济技术指标,园 林 篇,水的主题 集合自然与人文的园境 私家花园+中心花园的双重景观,以欧洲几何园林为主要造园手法,演绎欧式园林的典雅 风貌,使小区充溢着异域情调。,以建筑结合水体的园林使整个小区温情洋溢,园林概念设计,五、宣传推广方案： 1、楼书制作 2、媒体选择 3、广告卖点详述 六、营销计划： 1、营销节奏 2、工程进度与节点划分等,第四章 营销推广建议,一、战略 二、发售时机与节奏 三、价格策略 四、渠道策划： 1、项目包装策略
6、 2、售楼处包装要点 3、现场包装 4、区域包装 5、示范单位建议,二、发售时机与节奏： 据调研数据及操盘经验分析，我司认为本项目应分三期开发，整个 开发周期将持续32个月。具体理由如下： 1、株州市2000年全市累计销售商品房面积为37.92万平米，而明珠花园 总建筑面积13万平方米，整个项目的开发供给量超过了了全市住宅销售 总量的1/3。 2、项目开发档次高，目标客户对象亦处于金字塔的上层部分，因而造成 购买消费对象有限，形成项目消化难度。 3、贵司为新注册成立公司，在开发资金及技术方面都存在一定的不足， 若太大规模的开发，势必增加公司运作中的资金与人才压力。 4、分阶段开发策略，便于降低市场风险。市场变幻莫测，开发的房地产 项目若不能及时消化的话，极有可能成为空置对象。 5、价格提升空间增大。项目开发分期适宜，若能恰当地对价格策略予以 运用，能一定程度地提升项目的获利空间。,项目最终实现的实收均价为1550元/M2,示范单位建议：,典雅样板房,期待与贵公司共创辉煌 谢谢！,