物业管理课程ppt课件05前期物业管理.ppt

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1、第五章 前期物业管理,第一节 物业管理的早期介入,前期物业管理概述,前期物业管理从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止。,前期物业管理的特殊性,1、前期物业管理中三方当事人的法律关系 房地产开发单位的法律责任 业主意志的表达方式 2、前期物业管理在时间上的过渡性 从无到有 从准备启动到全面展开 从不规范到逐步规范,一、早期介入的概念,物业管理的早期介入，是指房地产开发单位邀请物业管理人员，参与该项目的可行性研究，从物业管理的角度，对小区规划、楼宇设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、房屋销售或租赁等提出建设性意见，

2、充分反映用户的使用要求和物业管理的自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作的需要相适应。 物业管理的早期介入，其意义表现在几个方面： 第一，物业管理人员拥有丰富的实际工作经验，他们从业主和使用人的角度，对物业在设计和施工过程中出现的各种问题，及时发现、予以解决，这样可以完善物业设计中的细节，提高监理的质量，从而提高物业的建设水平。 第二，物业管理公司的早期介入，使其预先对物业有了相当的了解，这样就为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维修、改造、更新等创造了便利条件。同时，在早期介入过程中，物业管理公司与水、电、煤气、通讯、治安、环保等相关部门已建立了工作

3、联系，理顺了服务渠道。,二、早期介入不同阶段的任务,1.立项决策阶段 主要是就该项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周围商业服务网点、交通情况等向开发商提出参考意见，必要的情况下提出书面报告。同时，物业管理公司借此也与开发商加强了沟通，方便日后工作上的协调与合作。 2.规划设计阶段 物业自身方面。比如：房屋建筑的总体布局、周围环境绿化、房型功能构想、管线走向等，以及所选用的建筑材料是否防渗漏、抗腐蚀、耐磨损，设施设备是否经久耐用、便于维修、更换，成本是否合理等。 日常管理方面。比如：中央监控室、设备层、管理用房、门卫设置、人员通道、车辆进出与停放、安全通道、隔离围墙、自控防盗报警系统、垃

4、圾堆放、建筑外立面附属物(如空调室外机、雨篷、烟道等)的预留位置，以及阳台、窗户的安全设计等。 服务方面。比如：健身房、阅览室、乒乓室等的设置布局等。,比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。,3.建筑施工阶段 主要是派人到施工现场，熟悉管道线路的铺设及走向，参与机电设备的安装调试，发现问题及时与施工方、建设方共同磋商，落实整改方案。

5、4.代理物业销售 开发商将已开发的物业交给物业管理公司，由其代理销售。信誉良好的物业管理公司代理物业销售，能够增强投资者的信心，这是它不可比拟的优势。在工程前期就参与物业开发的物业管理公司，不仅工程进展、工程质量非常了解，而且对将来的管理有着详细的规划。这能够使投资者乐意因为日后系统、周到的服务和优良的管理而购买该物业。 物业管理公司要代理物业销售，就要和开发商签订代理销售协议，以明确双方的权利和义务，这是双方之间一份重要的法律文件。 物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的理解，能够透过现象看本质，根据物业的特点，针对当时的具体市场状况和特定的销售对象确定相应的销售策略。,对早期

6、介入否定的立论,早期介入与物业管理的内涵不相符合。 早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。 早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。,前期物业管理与早期介入的区别,(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； (2)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象； (3)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。,三、前期物业管理,（一）前期物业管

7、理的含义 所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 城市新建住宅小区管理办法第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。” 搞好前期物业管理的意义： 1.是物业产品再生产内在规律的客观需要。 2.保护先期入住业主的合法权益。 3.为物业的销售与租赁创造良好的环境。,(二)前期物业管理的利益主体,在物业的前期管理阶段，存在着业主、房地产开发企业和物业管理企业三个相互联系的利益主体。 业主、物业使用人与房地产开

8、发企业之间的房屋买卖或者房屋租赁关系已经成立； 房地产开发企业同物业管理企业之间的物业管理合同关系也已经成立，但会随着物业的销售和租赁以及业主委员会的成立而终止，因此，这种合同关系是短暂的； 业主与物业管理企业之间虽然并不存在合同关系，但却存在着事实上的物业管理关系。 在三者关系中，业主是三者利益的中心。,(三)前期物业管理的主要内容,1.建立与业主、物业使用人的联络关系 （l）听取业主、物业使用人对物业管理的要求和希望； （2）了解业主、物业使用人对物业使用的有关安排与打算； （3）参与销售部门同业主、物业使用人签约。 2.设计管理模式，草拟物业管理制度 （l）与房地产开发企业一起草拟物业管

9、理区域的规章制度、业主大会议事规则、业主临时公约等； （2）设置物业管理区域内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业管理区域的综合管理办法等； （3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。,3.建立服务系统 （l）保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或者选聘、洽谈和订立合同； （2）同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业及商业等部门进行联络、沟通； （3）代办服务项目网络。 4.办理移交承接事宜 （1）拟订移交物业承接办法； （2）筹备成立业主大会； （3）协助办理移交物业承接事宜。,第二节 物业的承接验收,物业的承接，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或

10、者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。“物业的承接验收”，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理 的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。条例第三十七条第一款规定：“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。,一、物业承接验收的作用,1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。通过承接验

11、收和承接合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的权利和义务。 2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。 3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。,二、物业承接验收的标准,物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要求和标准应当执行1991年2月建设部颁布的房屋承接验收标准，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行1993年12月建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法等。 新建物业的承接验收标准。主要

12、包括：,l.主体结构部分：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、落水管应当安装牢固，接口平密，不渗漏。 3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；

13、卫生间、阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。,4.装修部分：钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满，粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏刷现象。,5.电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当有导管；应

14、当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。,6.水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应当按套安装水表或者预留表位；高位水箱进

15、水管与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。其他管子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。,7.采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与

16、壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。自家购房也应注意检查暖气管道，如自己家自动排气阀跑水被淹。,8.附属工程及其他：化粪池应当按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物；明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外

17、道路，并与主干道相通；房屋应按单元设置信报箱；常不用，如裕中西里就是如此。单位工程必须做到活完料清，场地清；群体建筑应当检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。,三、物业承接验收与工程竣工验收的区别,1.两种验收的性质不同。竣工验收是建设单位的验收，是业主行为。而物业承接验收，是企业行为。 2.两种验收所处的阶段不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，由施工单位向建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以使用。承接验收是继竣工验收以后进行的再验收，承接验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段

18、。,3.两种验收中物业管理企业的职责不同。竣工验收时，物业管理企业仅是参加者，而在承接验收中，物业管理企业与建设单位是直接的责任关系。新建物业的竣工验收，经常与承接验收一并进行。 4.验收方式不同。竣工验收需要对工程的各个项目从结构、建筑、设施设备安装运行、消防安全等方面做具体、专业的验证，只以被验方提供的数据为参考，自行取样、测试、分析，然后得出独立的结果；而承接验收对于结构、桩基、建材标号等隐蔽性较强的项目只需要另一方提供竣工验收合格证明，不再做专项验收，重点对表面可见项目是否符合开发商与业主签订的购销合同要求及通常使用用途做仔细验收。,接管验收与竣工验收的区别,四、物业承接验收应当注意的

19、事项,1.物业管理企业一般应当在15日内签发验收通知书并约定验收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在7日内签署验收合格凭证，并及时签发承接文件。 2.承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按照约定返修合格后，再组织复验。 3.在房屋承接验收中，发生争议而不能解决的，可以申请当地县级人民政府房地产行政主管部门进行协调解决。 4.在物业承接验收中，还应当注意以下三个防止： 一是防止物业承接验收工作“走过场”。 二是防止物业承接验收工作“不到位”。 三是防止物业承接验收的资料“不齐全”。,建设单位应当移交下列资料,（1）竣工验收资料包括

20、：总平面竣工图；建筑、结构、设备竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。 （2）技术资料包括：设施设备的安装、使用和维护保养；地质勘察报告；工程合同及工程开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录；工程竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、建筑构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、煤气管道的试压报告等。 （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。 （4）物业管理所必需的其他资料包括：房屋产权资料；项目批准文件；用地批准文件；拆

21、迁资料等。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，依照规定将上述资料移交给业主委员会。,五、物业管理用房,“物业管理用房”，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。 确保在物业管理区域内为物业管理企业提供必要的物业管理用房，是保证物业管理企业实施物业管理活动的最基本的，也是最重要的条件之一。因此，条例第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”这就明确规定了建设单位具有为物业管理企业配置物业管理用房的法定义务。因此，建设单位在建设项目的立项阶段，就要做到

22、全面规划，统筹安排，以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。所谓“按照规定”，目前，国家尚没有今后也难以作出统一的规定，只能由各地人民政府，根据本地区的实际情况作出规定。,所谓“必要的物业管理用房”，是指根据本物业管理区域的规模大小、人口数量多少等因素，按照经济、适用、合理等原则确定符合实际需要的物业管理用房。现实中，一些建设单位在建设项目中，根本没有考虑物业管理企业的用房，或者建造的数量很少，由此，为日后的物业管理带来很大的困难，这是今后必须要改进的。对于旧有物业管理区域内的物业管理用房，业主、业主委员会应当根据本地区的实际情况，给予安排解决。,六、物业的保修,建筑

23、工程实行质量保修制度，是1997年11月1日国家颁布的中华人民共和国建筑法（以下简称建筑法）中所确定的基本制度。“建筑工程质量保修制度”，是指建筑工程竣工验收后，对在保修期限内因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，予以修复。这里所称“质量缺陷”，是指建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。,（一）建筑工程质量保修义务的主体,建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 建筑法第58条规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责”。 建筑法第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗

24、漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。” 建设工程质量管理条例第39条规定：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”,当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保修的第一责任人。 “房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内

25、，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 物业管理条例第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。”,（二）建设工程的最低保修期限,（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； （3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； （5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 国家规定的是保修的“最低年限”，

26、而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限止。,第三节 楼宇入伙与装修管理,业主(住户)入住前筹备工作,管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)： .入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作； .竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情

27、况和操作规程； C.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作； .入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；炊事员到位，食堂开餐；卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；全部保安人员配齐上岗维修班组成立，人员配齐到位；,一、楼宇入伙,楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙手续，

28、其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入伙手续文件。它们是： (1)入伙通知书； (2)入伙手续书； (3)收楼须知； (4)缴款通知书； (5)验楼情况表； (6)楼宇交接书。,楼宇入伙的程序,1.物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件： “入伙通知”应包括：入伙时间、入伙须知、收楼须知等，并分别约定日期，分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用，到指定地点办理入住手续。“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。 2.业主、使用权人验楼，并最终取得认可 验楼是业主或使用权人的一项基本权利，也是其入住的秘要程序。物业

29、管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可，才补交购置物业或承租物业的余(欠)款，再进行下一步程序。,3.签定“物业管理合同”和“物业管理公约” 签约之前应给业主或使用权人一定的时间，让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的各项条款。经充分考虑在不存在疑义的情况下缴纳各项管理费用。 4.组织搬迁入住 在业主或使用权人办理完各项入住手续后，物业管理公司帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮助业主及使用权人搬迁入住，为其尽可能提供各种方便。 5.进行装修管理 由业主或使用权人提出书面申请，按照报批程序进行申报，物业公司经审核同意后，业主或使用权人方可进行

30、物业的装修或二次装修。但装修过程中仍需执行建设部统一的装修管理要求及业主或使用权人与物业管理签定的“物业管理合同”及“物业管理公约”中的约定。,入伙通知书,女士/先生： 您好!您所认购的_大厦楼阁层座已于_年_ 月_日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入住。 一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。办理地址： ( )。 在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。 二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，时间以下表为准： 三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在_月_日后请到大厦_搂办理财务及收楼有关事宜，然后到_大厦管理

31、处办理入伙手续。 特此通知 物业管理公司,入伙手续书,女士先生： 您认购的_大厦阁楼座，现已具备入伙条件，请阅读收楼须知，按如下次序办理入伙手续。 物业管理公司管理处 _年_月_日 (1)公司财务部 (2)大厦管理处财务室,(3)公司地产部 (4)大厦管理处办公室,收楼须知,大厦收楼须知 欢迎阁下成为大厦新业主： 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼程序，避免您在收楼时，产生遗漏而引起不便。 (一)在财务部办理的手续 1.付清购楼余额。凡分期付款购楼者，请携带“本票”，抬头“公司”，将购楼余款付清。 2.带已缴款的各期收据及合同工本费收据原件来换取“发票”，并领取付清楼款证明书。 3.

32、凡未交合同工本费者，请准备_元补交工本费。 4.在银行按揭的业主，如银行未能在签订“买卖临时合约”后_天内将按揭款拨付我公司的，请按所延迟的天数支付我公司的逾期利息。 5.在入伙手续书(1)上盖章。,(二)在地产部门应办理的手续 1.业主最好能够亲临地盘，接受搂宇，并请带备： (1)业主身份证； (2)大厦入伙手续书； (3)身份证或护照影印本一份； (4)买卖合同： (5)公司所签收的商业副本； 2.在入伙手续书(2)上盖章， （三）大厦入伙时，应在管理处财务部办理手续：交付各项管理费用和其他费用(略)，并在入伙手续书(3)上盖章。 (四)在大厦管理处办公室办理手续 1.将入伙手续书上已办的

33、手续交给办公室，并在入伙手续书(4)上盖章或签字，交物业管理公司管理处保存； 2.办公室向业主介绍入住的有关事项，并移交钥匙，由业主验收。 特此通知 物业管理公司 _年_月_日,1.给排水系列。包括水管、水龙头是否完好，没有漏水和锈蚀的情况，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水马桶、地漏、浴缸的排水是否通畅、有无泛水现象等。 2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；门窗是否密实、贴合，开闭是否灵活；门锁是否启闭灵活、合用，门的开关能否自如；玻璃是否有防水密封等。 3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否是火线，电表的流量大小是否能满足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求

34、(北京市已将住户电表的容量由原来的5增至20，应检查本楼宇是否执行新的标准)。 4.地面、屋顶及地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，是否裂缝、渗水；次砖、地砖和墙砖贴面的平整、间隙、虚实(听敲击声)等。 5.公共设施及其它。查验水表、电表、煤气表(天然气表)是否都是从“0”开始或仅有少量试电、试水、试气所经过流量和数值(一般为0.或0.0)，对超出数值过大的用户有权要求物业公司重新换表。此外，还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。对高层建筑除检查电梯的运行外，还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是否能正常使用等。,入住纠纷愈演愈烈,1.缺乏规范的验收标准及依据

35、 目前导致入住纠纷矛盾的焦点主要是：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。 2.法律法规不健全 目前中国还没有一部全国性的住宅方面的法律，北京市也没有相关的法规来规范入住问题。 3.消费者的眼光更挑剔,案例分析,一业主到房地产开发公司办理入住手续，业主直接找到物业管理公司的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”？业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“

36、可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”？工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。业主问：“装修是否还要办理手续”？工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业主问：“装修前是否要交一些费用”？工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又问：“我是否可以一次缴纳十年的管理费”？工作人员说：“那太好了，都象您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”？工作人员说：

37、“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。,错误：业主办理入住手续直接找经理。 正确：应有专人负责办理入住手续。 错误：业主办理入住手续的时间。 正确：业主应在接到入住通知书三个月内办理。 错误：业主办理入住手续不齐。 正确：应验证业主本人的身份证原件。 错误：收费标准的批准机关。 正确：收费标准应由物价部门批准。 错误：维修基金可以缓交。 正确：国家明文规定，业主入住时应交清公共维修基金。 错误：装修不办理手续。 正确：业主在装修前应物业管理公司提出申请。 错误：装修前业主不交任何费用。 正确：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回。 错误：业主一次缴纳十年的管理费。

38、正确：国家规定，禁止一次性收取多年的物业管理费。 错误：保安部派人来送钥匙。 正确：应由管理处工作人员把钥匙交给业主。 错误：业主拿到钥匙没办理手续。 正确：业主应在收楼验收后，双方签字盖章方可交钥匙。,二、装修管理,物业管理公司对装修的管理分为两个部分：一是对业主的管理，二是对施工队的管理。无论哪种情形的装修，业主或使用人事先都必须向物业管理公司提出申请、详实地填写“房屋装修申请表”，经物业管理公司审批，并与工程队签订“装修工程队责任书”后，方可进行施工。工程完工后，由物业管理公司进行验收。 任何装修都必须符合楼宇原先设计时的工程技术规范和技术指标。,物业装修的法律规定,建设部住宅室内装饰专

39、修管理办法 禁止行为： 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 其他影响建筑结构和使用安全的行为。,未经批准不应有行为,搭建建筑物、构筑物； 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改供暖管道和设施； 拆改燃气管道和设施。,业主责任与义务,1、申报并经批准 2、同物业管理企业签订协议 3、保证金,物管公司的管理责任,1、登记、监督、竣工验收 2、与装修人签订管理服务协议 3、禁止行为的告知义务,物业装

40、修申报备案,（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）； （二）申请人身份证件； （三）装饰装修方案； （四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； （五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案； （六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,室内装修管理服务协议,（一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置； （五）住宅外

41、立面设施及防盗窗的安装要求； （六）禁止行为和注意事项； （七）管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。,装修施工管理,1、市场管理 2、质量管理 3、安全管理 4、现场管理 5、验收管理,物业公司张经理带领新来的物业管理员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到二楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到三楼，管理员问：“二楼和三楼的灭火器的数量怎么不一样呀”？经理说：“每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致”。看到消防拴柜前摆放

42、着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定”？经理说：“没明确规定，但是消防拴柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用”。管理员问：“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么”？经理说：“有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门支开后省得老得放下东西去开门，这也是个办法”。在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问到：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟”？经理说：“我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止”。管理员说：“经理您看，发小广告的都到三楼来了”。经理说：“现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法”。走到3楼的尽头，经理说：“我们还得从那边上四楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了”。来到四楼，管理员说：“我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下”。经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点”。,