绿园山庄2012营销方案92P.ppt

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1、目 录,第一部分、市场分析 第二部分、项目分析 第三部分、项目定位 第四部分、营销策略,第一部分、市场分析,一、房产市场概况 二、别墅市场概况 三、未来趋势分析,成交量分析：2008-2011年间，2009年的成交量是最高的，2010与2011年基本持平。 供应量分析：2008年开始，镇江商品房供应量逐年上升，2011年到达最高点。 供求分析：2011年镇江的安置房大量供应，导致供应量井喷，但受调控影响，成交量和2010年基本上持平。,一、房地产市场概况,镇江市区商品房成交均价连续四年增长，前3年涨幅较大，2011年涨幅较小。 主要是由于受到宏观调控和安置房的影响，2011年均价涨幅不大。,2

2、011年镇江各区中，润州区的房价是最高的。 润州由于行政中心、商业中心双中心的政府炒作，区域房价自2009年起房价不断拉升。排除安居房的影响，2011年全年的房价都保持在8000-12000元/的高位。,镇江主要在售别墅，京口区的北固湾和润州区的万科红郡销售量最大。 京口区别墅以北固湾为代表成交均价在15000元/以上。 润州区别墅成交均价在12000元/以上。 丹徒区别墅档次不齐，均价从6800-12000元/不等。,二、别墅市场分析,三、未来趋势分析,1、2011年镇江房地产市场成交量价稳中略有下降，对于我们绿园山庄来说，项目所在的润州区是房地产发展重点，2012年依然会保持相对较高的成交

3、量和成交均价。 2、 随着目前招商、中冶、绿地、宝龙、远洋、恒大等众多知名地产的进入，给镇江高端产品市场注入新的活力和信心，对于我们高端别墅来说将营造较好的市场氛围。市场的严峻及高端产品的增多也带来挑战。,第二部分、项目分析,一、项目基本信息 二、项目卖点分析 三、SWOT分析 四、竞争楼盘分析,一、项目基本信息,一期户型配比,一期第一批房源分布,二、项目卖点分析,1、建筑风格：欧式贵族艺墅 2、建筑细节：手工定制，尊重私密 3、园林景观：国际大师，皇家园林 4、户型设计：奢华尺度大别墅,1、建筑风格欧式贵族艺墅,绿园山庄，纯欧式别墅，内敛奢华的建筑立面，皇室建筑精髓。浪漫的红陶瓦坡屋顶、质朴

4、天然的石材建筑立面、精工细致的手工艺外观质感、回归传统的建筑预言，再现纯欧式贵族风情的别墅经典。,6个月为一位顾客订制一双羊皮靴，5个工匠花两年时间编结一块土耳其丝毯，历经三年80余道工序，纯手工卷制的极品麦克组杜雪茄，手工切削、刨整、磨光的北欧古董松木五斗柜手工，是欧洲贵族历史回忆中残留的贵族味道。,手工定制，流传百世。,2、建筑细节：,手工铺装,手工砌砖台阶,手工陶瓦,尊重私密，尊贵体验,绿园山庄，遵循世界建筑大师的足迹，在每一个细节，体现尊贵和私密的生活。,两级尊贵入户台阶,1.5米私密庭院绿篱,弧形门窗设计,景观特色一：国际景观大师仓永秀夫 倾情打造世界级园林,仓永秀夫先生是国际著名的

5、景观设计大师，其作品遍及世界各地，曾为日本首相官邸做景观设计，其再日本四季花香公园的设计获建设大臣奖，是国际上极富盛名的资深景观设计大师。,3、园林景观,五重垂直绿化，层次分明,第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。,注重空间层次的丰富感，由内而外形成六层紧密关联的布局。 第一层：外围生态圈层、河流和河滩 第二层：植被和森林大道，自然与人工的连接 第三次：高大乔木 第四层：小乔、灌木 第五层：多姿多彩的花卉，绿地植被 第六层：庭院、建筑内部立体绿化,六层景观空间，从内到外无限景致,镇

6、江，全市51%的土地是丘陵山地，而真正意义上的坡地别墅却屈指可数。 绿园山庄位于南山脚下，独有的最高15-20米左右的高差，波澜起伏的绿地，有原野山林的独特风貌，又有真山真水的自然景观。 坡地景致，一步一景，步随景移。 坡地别墅因地制宜，景观随坡势变化，设计更加丰富，错落的坡地地形更容易营造立体绿化、立体园林，可远观，也可近赏。,景观特色二：珍稀坡地别墅,景观特色三：低容积率高绿地率，半园林半别墅,绿园山庄景观绿地率高达约51%，一期0.53的低容积率，堪称是一半园林一半别墅，超低容积率超高绿化率给带来绿园山庄独特的天然氧吧般的享受。,景观特色四： 约3000自然水系,绿园山庄约3000的大型

7、景观湖面，利用约1米左右的落差，打造两处跌水阶级，匠心独具的布置恍如山林水涧的水居意境。 长约300米的溪水两边精心移植各类绿植和花开水生植物，两旁百余米漫步小径，可欣赏跌水瀑布、景观喷泉，感受闲适的地中海风情。,看点五： 73种珍贵植物，一年四季花语海洋 绿园山庄珍藏73种植物：其中落叶植物15种，常绿植物12种，灌木46种。形成层次分明的景观空间。,成熟园林、全冠移植,绿园山庄采用全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。,宽厅宽景宽墅，奢享大尺度人生,宽厅阔卧：最大面宽约10.8米客厅，最大约6.3米主卧，大尺度大开间，给予主人最大的

8、空间及观景角度。 宽景露台：大面积露台赠送，每户最大约88不等，视野开阔，引景入室，运筹帷幄间接受阳光绿意的轻抚，心境辽远。,4、户型设计：奢华尺度大别墅,华丽挑高客厅， 双重空间享受,高品位奢华客厅，挑高部位，光线大幅介入，殿堂级的空间体验，更具有雍容华贵的视觉震撼力； 双拼、独栋6.9米挑高，联排6.8米挑高，奢侈的空间，视线高人一等，以罕见的空中高度提升了作为世家宅邸的气度。 豪华双客厅设置，双重利用，由主人的喜好可做挑高层也可隔断成另一个卧室，自由选择，起居、会客随意切换。,全五星级套房，皇家贵族配套,独立主人层，总统套房级，配备私人专属豪华卫浴、阳光书房、更衣间、双露台，空间动线流畅

9、，奢华享受，主人不凡气度不彰自显。独栋D2户型主卧约128套房。 每个卧室超星级套房设计，豪华独立卫生间，无论是家人起居还是会客，保证了专属的私密，及独有的自由天地。,最大540帝王级私家御花园,由景观大师仓永秀夫一手打造，每户别墅都赠送专属超大面积精装私家花园，视野开阔延伸，是主人专享的独有的有天有地的惬意生活。 联排私家花园面积：最大130 双排私家花园面积：最大300 独栋私家花园面积：最大540, 优势（Strengthen）,1、地段优势： 南徐新城，南徐大道上，新市政府旁。是集行政、商务、文体等为一体镇江新中心，未来的生态花园居住区。 2、环境优势 18平方公里南山景区脚下，享受大

10、南山带来的天然绿肺和生态居住环境。,三、SWOT分析,南徐新城规划图,3、交通便捷,本项目具有极佳的交通优势： 1、南徐大道贯通南徐新城 2、檀山路瞬间直达市中心 3、距市中心大市口仅约4.9公里 4、距火车站城际铁路站约2.3公里 5、距高铁丹阳站仅约3公里 6、距京沪高铁出口约10公里,交通枢纽，城市动脉,1、医疗配套：第二人民医院 2、市政配套：镇江市政府、镇江海关、万人体育会展中心、市规划展示馆、职工文体中心 3、教育配套：镇江中学、镇江实验学校魅力之城分校、魅力之城幼儿园、江苏科技大学（南校区） 4、商业配套：南徐商务A区、万达广场、绿地高铁综合体、万科魅力之城商业街、冠城国际金融街

11、 5、景观配套：南山国家4A级风景区、蛋山生态园、滨河湿地公园、市民广场、白龙潭度假休闲区。,魅力之城商业街,4、成 熟 配 套,万达广场,周边配套,第二人民医院,商务办公区,新市政府,体育会展中心,市民广场,职工文体活动中心,高铁站旁将建成绿地中央广场，总投资约100亿人民币，打造的精品住宅、豪华品牌酒店、大型ShoppingMall、超高层甲级办公四大主题综合体。 未来将打造成为集大型百货、品牌主力店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业集中区，成为本项目的重要配套之一。,周边配套 镇江绿地中央广场,5、产品优势： 欧式皇家建筑、稀缺独栋、双拼产品、奢华大尺度户型设计 城中大型别墅社区，纯正

12、的欧式皇室建筑风格。镇江稀缺的真正独栋、双拼。 大面宽、大挑高、大花园、大尺度、全套房设计户型在镇江是真正的顶级别墅。,劣势（Weakness）,1、配套劣势： 目前项目周边缺乏大型购物超市。 2、拆迁困难： 目前地块南北两端拆迁困难，工期进度可能受到影响 3、项目北边临主干道南徐大道，车来车往有一定的噪音影响。,待拆迁居民房,待拆迁居民房,机会（Opportunity）,1、南徐新城主要市政工程建设已经接近尾声，各种市政配套将投入使用，将为项目周边带来大量的人气和配套。 2、项目所处区域已成为目前镇江市最高端物业区域，高端住宅市场经过几年已经趋于成熟，为项目打造高端别墅形象奠定了市场基础。

13、3、市中心的别墅项目不多，同区域的竞争压力相对减少。 4、周边万科魅力之城、国际冠城、君临南山等项目陆续交付入住，居住氛围日益浓厚，人气日益旺盛。,冠城国际,万科魅力之城, 威胁（Threaten）,1、竞争威胁： 目前镇江在售的别墅项目并不少， 京口区的招商北固湾等城中别墅，还有距离本项目不远的丹徒区也有大量的别墅在售，会对我们产生竞争压力。 2、调控威胁： 国家严格调控还没有松动的迹象，镇江虽然不限购，但是目前严格限贷，未来客户的付款方式可能遇到困难。而且镇江市场也存在着观望情绪，整体的市场氛围不如前几年。 3、自身不确定因素：本项目的独栋总价较高，可能会成为镇江总价的别墅，对我们来说具有

14、一定的挑战。,我们主要竞争对手仍然是在京口、润州两大主城区，以及丹徒区部分高端别墅。 润州区：万科红郡、君临南山、山林名墅 京口区：招商北固湾 丹徒区：香格里拉庄园、聆湖尚郡,四、竞争楼盘分析,竞争楼盘分布,1、京口竞品招商北固湾,北固湾别墅成交情况（截止2011.2.11）,别墅共计推出94套，成交59套。其中联排成交22套，叠加37套。,小结：去年10月份开盘的北固湾，在短短的几个月成交了94套总价500-1000万的别墅，这既说明北固湾的营销策略是有效的，另一方也说明，镇江依然能存在着较大的高端别墅客户群体和市场需求。,北固湾类独栋户型,优势：半地下室，地下室层高3.75米， 1.25米

15、在地上，地下2.5米； 一层南北双庭院，精装花园，6米挑高客厅，落地窗设计，南北双客厅； 二层主卧套房设计，整层面积约112，设更衣间、书房、卫浴、南北独立阳台。 劣势：没有停车库，车库是在地下的，人车分流；虽说是南北双花园，面积很小；楼层共三层，卧室少（仅4个卧室）。,2、润州竞品万科红郡,小结：万科红郡2011年成交83套，已经接近尾盘。别墅的成交均价也保持在12000元/。目前仅剩3套，基本不会对本项目造成威胁。,3、润州竞品君临南山（二期）,君临南山二期成交情况（截止2011.2.11）,君临南山二期共推出133套别墅，成交59套，成交率约45%。,小结：虽然君临南山有比较好的位置优势

16、，但是由于一期别墅口碑较差，影响了二期的销售；其推出的小联排主要针对市区大面积住宅竞争，大联排产品又得不到市场认可，加上直接和万科红郡的联排竞争，因此总体销售情况并不理想。,A2户型 377,优势：地下室天窗设计，首层庭院较大，适合休闲、娱乐；厨房U型设计联通餐厅，与客厅油烟分离；每个卧室配有独立卫生间； 劣势：户型设计进深长；车库仅能停一辆车，面积浪费；客厅面积小，入口处挑高面积浪费；主人卧室面宽小，没有更衣间，舒适度不够，露台面积不大。,君临南山联排户型：,4、润州竞品山林名墅,山林名墅自开盘以来，仅成交5套，剩余45套。成交均价约12000元/,山林名墅联排户型,优势：地下室双车库，连接

17、下沉式庭院，通透明亮，采光好； 一层6.2米挑高客厅，外围超大花园； 二层南北卧室，并设有亲子空间，三面露台，空间采光好； 三层主卧套间设计，设有更衣室，卫浴、书房，接南北双露台，南面大露台，视野开阔。 劣势：二层卧室开间较小，南向卧室距离卫生间远。,5、丹徒竞品香格里拉庄园,香格里拉庄园是以独栋为主，少量双拼别墅，从07年开始共计销售110套，成交均价约11000-12000元/。,香格里拉独栋320,优势：一层挑高双客厅，两个卫生间；二层居住空间，户户套房设计； 劣势：独栋仅一个停车库；餐厅与厨房不连通，分隔两房；二层露台面积小。,6、丹徒竞品聆湖尚郡,聆湖尚郡是北美风格纯独栋别墅区，从0

18、6年销售至今，成交345套。目前均价在11000元/左右。,聆湖尚郡独栋299,优势：大开间，短进深；餐厅连接L型厨房，180观景，采光好；主卧套房设计，卫生间、书房、露台一应俱全；主卧采用多窗设计，观景俱佳。 劣势：二层北面卧室房间比较小，主卧没有设更衣室。,一层约178.34 二层约121.33,竞争对手户型分析结果,1、唯一性：镇江市区内唯一的真独栋、真双拼、纯别墅社区。 2、差异性：同样的别墅，绿园的尺度更大、挑高更高、更舒适、更尊贵、更奢华。,绿园的双拼产品，与竞争对手北固湾的类双拼相比，无论是在别墅总面积、地下室面积、花园面积、客厅开间、挑高高度、卧室开间、户型设计比例上都占有优势

19、，比对手更大、更高、更舒适、更奢华。 绿园的独栋， 和北固湾、山林名墅的类独栋别墅相比，从开间到挑高，从地上面积到地下面积，到卧室面积到露台面积，从房间数量到房间朝向，无论从任何数据上来看，绿园的独栋都是完胜类独栋产品的。,第三部分、项目定位,1、目标客群定位,客源职业构成：私营企业大老板、南徐新城企事业、政府机关工作的高层领导、私营企业的高级管理者和决策者 来自区域：主要以镇江当地为主，少量来自南京、江阴等外地投资客,客户特性： 富裕尊贵、彰显自己的身份感、看重产品的尊贵感、,目标客户定位： 4065岁，处于镇江财富权贵金字塔顶层的人群,别墅市场终极产品,镇江顶级别墅标杆,城市中心区、南山风

20、景区、顶级居住区的别墅还有多少？ 真正的大独栋、大双拼、联排别墅，高端别墅的终极产品！ 稀有性与尊贵感，让本项目能够成为镇江顶级别墅的标杆项目。 因此本案将,利用城市中心、南山景区、富人区的区域优势跳脱与丹徒区别墅的竞争。 利用真正顶级大独栋、大双拼的产品优势来跳脱和市区别墅的产品竞争。 利用“大”、“稀缺”的优势树立镇江NO.1的顶级别墅形象，争取高端客户亲睐，赢得与京口、润州别墅的竞争，打破高总价的瓶颈，实现高溢价。,2、市场定位,镇江顶级,顶级别墅领导者,顶级生活领导者,市场定位,3、项目特征分析,大规划，大发展 大南山，大环境 大交通，大动脉 大景观，大视野 大尺度，大奢华 大人物，大

21、生活,约25米高差的坡地、约3000平米自然水系，半园林半景观，五重绿化六重景观,南徐新城核心，镇江城市中心，完美配套,18平方公里生态南山景区，城市绿肺,最大约6.9米跳高、10.8米宽客厅，6.3米宽主卧、最大540私家花园、赠送88景观露台。,只有镇江顶级富豪和王者风范的人，才能入主绿园山庄，享受大人物的人生。,“大”,南徐大道城市主轴，檀山路交通动脉。 高铁、城铁、高速10分钟内瞬间即达,与竞争对手对比，“大”无疑是我们的项目与竞争对手的最大区别，也是项目竞争的主要突破口。,提炼,大规划，大发展 大南山，大环境 大交通，大动脉 大景观，大视野 大尺度，大奢华 大人物，大生活,“大”,王

22、者领地 王者巅峰 王者气质 王者御花园 王者奢华 王者尺度 王者人生 ,王者御墅,提炼,发散,再提炼,镇江顶级王者御墅,南徐新城、南山脚下、自然风景,大环境,大南山,南徐大道新城崛起,城市中心顶级配套,内在景观,坡地景观,国际景观大师 地中海风情,3000水系,4、产品定位,第四部分、营销策略,稀缺,绝版,唯一,1、价值体系,价值决定价格。以“产品”为价值核心，“地段”和“土地”价值凸显本项目稀缺性，通过对价值的塑造，从内到外提高项目的调性和档次，从而实现高溢价。塑造项目镇江顶级奢华别墅形象。,2、营销重点,推广策略：,媒体推广 虚实结合，软硬兼施,圈层活动 资源整合、新老联动,渠道整合 内拓

23、外联，多点开花,三线并行,2、营销节奏：,根据计划节点： 1、3月售楼处正式开放，接待客户； 2、9月景观示范区开放，具备开盘预约登记条件； 3、10月盛大开盘,3月,开放阶段 售楼处进场,蓄水阶段 积累意向客户,预约登记阶段 景观示范区亮相,盛大开盘,锁定客户,开盘持续热销,物料到位 形象导入 初步蓄水,4-8月,9月,10月,产品发布 形象深化 产品导入 积累客户,3、阶段营销计划,阶段目的：建立项目认知度，吸引客户关注； 工作要点：售楼处接待 营销策略：借助媒体集中宣传，吸引客户到售楼处 销售工作：初次接待客户，及时反馈客户意见，商讨对策和改进接待说辞和流程 物料准备：折页/户型/沙盘/

24、视频到位/现场展板/产品说明书 其他建议：1、成立绿园会，有效管理客户； 2、组织各大媒体到奕淳无锡、常州等地项目参观，树立品牌形象,第一阶段：售楼处进场阶段（3月）,推广媒体：户外：拦截路过客户视觉，指引售楼处位置 报纸：硬广售楼处开放信息，软广项目形象 围墙：核心推广语炒作地段价值和项目调性 网络：网络横幅+形象专题页面+新闻报道,推广主题： 别墅中的“悍马” 终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！,文案表现,报版 户外,别墅中的“悍马” 终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！,网络,顶峰级营销中心耀世公开 王者御墅 别墅终极梦想 生态南山 爵版南徐 皇家领地,成立绿园会，有效管理客户,目

25、标人群：意向登记客户 入会方式：留下详细信息和联系方式，获得VIP卡 成立绿园会目的： 1、留下意向客户信息，以便跟踪和回访 2、便于以绿园会名义组织客户参加活动，再次将客户吸引到项目来 3、绿园会作为将来开盘优惠一部分，便于锁定预订客户。 客户参加绿园会的好处： 1、可以第一时间活动项目信息 2、可以参加项目活动 3、可以优先选择房源 4、可以享受额外开盘优惠,售楼处展板文字示意别墅价值,盛世抢黄金，逆市抢别墅 稀缺顶级独墅，价值翻倍增长,示意图,示意图,外围围墙表现,停车场围墙示意,阶段目的：通过各种宣传及SP活动来建立市场知名度，达到项目未开先热的目的，并积累有效客户 工作要点：售楼处接

26、待工作、意向客户资料管理、有效客户跟踪及回访 销售工作：引导客户直接锁定房源 营销策略：1、产品推荐新闻发布会 2、制造话题，引起轰动，借助事件宣传造势 3、持续的圈层活动吸引新的意向客户，炒作知名度 4、划定组团，饥饿营销,第二阶段：蓄水阶段（4-8月）,推广主题： 天价别墅惊现镇江 天价=无价,推广方式：户外/围墙/网络/短信/报版 营销活动：产品推荐会、话题事件活动,文案表现,报版 户外,绿园山庄 王者御墅 天价别墅 惊现镇江,网络,南徐城市中央 御制王者生活 天价别墅 恭迎主人 宫廷级营销中心 恭迎品鉴,天价=无价 绿园山庄恭候天价别墅主人,半园林，半别墅 天价别墅，享受生活 51%绿

27、地率，超低建筑密度，唯绿园,半山，半水 天价别墅，不凡人生 约3000自然水系、20米半山坡地，唯绿园,报版： 景观系列,媒体借势新闻发布会,活动主题： 大话南徐新城别墅区域价值论坛 第一届红酒节暨绿园山庄产品新闻发布会 活动目的：借助媒体宣传造势 活动时间：预计2011年4月21日下午13：30-16：30 活动对象：南徐新城领导登记客户各界媒体 活动形式：通过邀请各大媒体到售楼处参观，并邀请设计院和景观公司对产品价值进行讲解并现场推荐，同时作为绿园山庄的亮相新闻发布会。,话题营销：天价别墅事件炒作,话题炒作： 镇江首现天价别墅 事件炒作： 事件一：无价别墅与无价收藏 绿园山庄国宝级艺术藏品

28、展示会 事件二：天价别墅与王者生活 绿园山庄杯高尔夫公开赛 事件三：天价=无价 绿园山庄天价别墅全城招募主人 推广跟进：线上镇江各大主流媒体及网络展开讨论，引发社会关注 线下举行圈层活动，为项目蓄水积累客户,天价别墅事件炒作示意 活动主题： 天价别墅与无价收藏 绿园山庄国宝级艺术藏品展示会 活动目的：吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。 活动时间：预计5月份 活动对象：意向客户、对收藏艺术品有兴趣的富豪、收藏机构会员 活动形式： 针对富豪群体对收藏品的嗜好，联合大型艺术品收藏机构，在售楼处举行艺术品展示会。展品可以放在售楼处数周，持续吸引客户,天价别墅事件炒作示意

29、 活动主题： 天价别墅与王者生活 绿园山庄2012高尔夫名人邀请赛 活动目的：吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。 活动时间：预计7-8月份 活动对象：金山高尔夫球协会会员、镇江全市召集参赛选手、意向客户 活动形式：以金山高尔夫球协会会员为基础，举办持续2个月的高尔夫球赛，可分预赛和决赛举行，报名、开幕式和颁奖礼将在绿园售楼处进行，吸引客户到售楼处。,天价别墅事件炒作示意 活动主题： 天价=无价 绿园山庄天价别墅全城招募主人 活动目的：以天价为话题制造活动，引起媒体和客户的持续关注 活动时间：预计7-8月 活动对象：意向客户 活动形式：第一阶段预计6月份，通过媒体

30、发布招募信息，通过各种形式发放邀请函 第二阶段预计7月份，举行天价别墅品鉴沙龙，意向客户凭邀请函至售楼处，我们将 邀请媒体和当地名人到现场为项目造势。,划定组团，锁定客户,划定组团： 一期13栋房源，根据位置优劣分组团命名。 临水位置最好的C10C32C15C16C17为莱蒙湖组团。 中间位置稍差的B01B23B02B8为托斯卡纳组团。 北边位置双拼B08C18B09C19C20为普罗旺斯组团。,锁定客户： 1、告知意向客户，首次推出的别墅位置不同价格不同看，具体房源未定，但是如果想要买到心仪的房源必须尽早选择，先到先选，让奕翔客户抓紧锁定房源。 2、根据客户锁定房源的多少，再决定我们第一批先

31、开哪一个组团。原则上先开位置最差的组团，也便于价格控制。,莱蒙湖组团,普罗旺斯组团,托斯卡纳组团,阶段目的：通过景观示范区开放，积蓄有效客户；预约登记筛选意向客户；确定首批推出的房源。 工作要点：意向客户跟踪、样板房及示范区建造完毕、开盘价格及优惠制定、开盘前VIP认购、 首批即将产品信息公布，组织内部认购 推广策略：1、媒体推广一方面着重描述独栋和双拼的产品特性，另一方面发布景观示范区亮相信息。 2、观样板区盛大亮相结合圈层活动，吸引意向客户参与 物料准备：电视宣传片,第三阶段：预约登记期（9月）,推广主题： 王者御墅，尊荣无双 世界级皇家样板区实景绽放,推广方式：户外/围墙/网络/短信/广

32、播/电视/报版 景观样板区亮相活动 9月份的秋季房交会,文案表现,报版 户外,王者御墅，尊荣无双 皇家样板区实景绽放，恭迎品鉴,皇家实景样板区 盛大开放 王者御墅 首次开盘在即 仅限量推出 全城预约 非诚勿扰,网络,王者御墅 首次开盘在即 仅供数席 全城预约 非诚勿扰,没有540面积，怎能称花园？ 比篮球场还大的私家花园 唯有王者御墅,没有10.8米开间，怎能叫客厅？ 可360全角度观景的客厅 唯有王者御墅,报版： 独墅产品系列,全镇江，向上看 约6.9米豪华挑高客厅，我有我天地 唯有王者御墅,没有128，怎能叫总统套房 豪华卧室、大卫生间、衣帽间、书房、露台，一个都不少 唯有王者御墅,报版：

33、 独墅产品系列,秋季房交会,参展时间：预计9月 参展目的：再次亮相房交会，宣传项目景观示范区和开盘预约信息 参展主题：王者御墅，尊荣无双 皇家样板区实景绽放，开盘在即 参展道具：单体沙盘、楼书、折页、 项目实景宣传片（LED展示） 看房车直接带客户到售楼处,营销活动示意 活动主题： 绿园山庄王者之约慈善义卖 暨世界级皇家样板区实景开放 活动目的：树立项目良好形象和口碑，吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。 活动时间：预计9月份 活动对象：LV、Gucci、Dunhill、Chanel等奢侈品VIP客户；意向客户 活动形式：景观样板区开放当天举行奢侈品展出，奢侈品在

34、售楼处展示约2周后正式拍卖。以开始和结束两场活动，延长活动周期和持续效益。,阶段目的：开盘强销 （预计达到销售10套） 工作要点：开盘价格确定、顺利开盘、挖掘未成交意客户 推广策略：1、集中火力推广项目开盘信息 2、逼定意向客户开盘前的认购 3、结合圈层活动举行盛大开盘仪式 4、未下定客户的积蓄逼定,第四阶段：开盘销售期（10月）,推广主题： 别墅传奇，从我开始 10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘,推广方式：户外/围墙/网络/短信/广播/电视/报版,文案表现,报版 户外,别墅传奇，从我开始 10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘,10月X日绿园山庄王者御墅盛大开盘 真独栋、大双拼稀售全城 一期仅35席 全面公开 恭迎入主,网络,谁成了天价别墅的主人？ 首次开盘告罄，大谢全城共赏,营销活动示意 活动主题： 试驾顶级名车，享受王者御墅 暨绿园山庄开盘盛典 活动目的：开盘仪式、吸引目标受众参加，积累意向客户；吸引媒体关注，使项目持续受到关注。 活动时间：预计10月份 活动对象：下定诚意客户、意向客户、名车车友 活动形式：绿园山庄产品介绍、开盘仪式为主，在景观示范区进行世爵、兰博基尼、法拉利名车展示试驾活动,THE END 谢谢观看,