2010池州房地产市场报告.ppt

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1、池州市房地产市场分析报告,2010.1,报告目录,第一部分：池州市简介 第二部分：池州市房地产市场分析 第三部分：典型楼盘个案分析,池州市简介,池州，是一块具有历史神韵的土地，充满艺术灵性， 素有“千载诗人地”之美誉。,出池州姚鼐,桃花雾绕碧溪头，春水才通杨叶洲。 四面青山花万点，缓风摇橹出池州。,古诗词非常恰当地描述了池州古时的风貌。 在池州城东北，有一座宝塔，因其坐落于百牙山故称之为百牙塔，这里曲水环绕，靠近长江，古时舟船多停泊于此，此山也因牙行百人登陇以平其直而得名。反映了当时这里是水路运输的要道，商业非常繁荣。 百牙塔建于明嘉靖十七年（1538年），目的是“取地理补短益年卑之象”、“大

2、培池州风水之不足”（风水塔）。关于塔的来历还有一段感人的爱情故事，据当地人说，这是一对恋人为了能隔山相望而建。文化底蕴非常深厚。,长江南岸的滨江港口城市、国家级旅游城市,池州市位于安徽省西南部，北濒长江，南接黄山，东邻铜陵，西望匡庐，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城。池州市是中国第一个国家生态经济示范区；是省级历史文化名城和安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。,地理位置,建市仅7年的新兴城市，现辖二区三县,池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口156.3万，其中，2008年主城区城市现状人口约15万人，主城区建成区面积达19.6

3、平方公里。,辖区范围,“千载诗人地，九华商旅途”,池州市是一个拥有1300年历史的古城；是省级历史文化名城和安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。九华山闻名遐迩，池州素有“千载诗人地”的美誉。,历史文化,水上交通发达，陆上交通建设逐渐完善,城际交通：伴随着合、铜、黄高速、沿江高速的全线贯通及站前区的铁路开通，交通体系逐步完善。池州至铜陵的车程仅半小时，至安庆1小时，至芜湖、黄山1.5小时，至合肥2小时左右。 市内交通：未来池州市将重点推进主城区“四路、三口、两通道”建设，建成沿江路、马江路、西外环、长江南路，整治东、西、南城市道路出入口，分别建成主城区至青阳副城区城市快车道、主城区至旅游机场

4、快速通道。,交通体系,至铜陵、芜湖、合肥、黄山,至安庆、江西、湖北,沿江高速,铁路,城市功能分区 四大组团形成开放，优美、自然的城市风貌 中心城区 火车站站前区 东部经济园区 教育园区 城市近期发展方向 提升核心完善功能（提升老城区商业核心功能） 东部延伸壮大核心（作为老城区的一部分发展核心居住板块区） 西北优化提升品质（改善环境） 南进东拓做大做强，扩大城市范围，南部片区将是池州未来城市建设重点区域,站前区,教育园区,经济园区,中心城区,四大组团，完美绽放,城市规划,市场背景,宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析,池州市房地产市场分析,经济水平保持良好发展态势，但经济总量排名仍处于安徽省

5、各大城市之后,池州市由于建市不久，经济发展总量相对偏低，所占安徽省经济总量的比列较低，整体表现出城市化水平低,09年池州市GDP为225亿元 ，比上年增长15.2%，增速较快 09年安徽省GDP总数有望突破万亿元。 对比以后，池州市国民经济总量依然排在各大城市之后，总量过小,固定资产投资保持两位数的迅猛增长，间接反映房地产投资比例增速较快,09年池州市房地产开发投资增长75%左右，增幅预计居全省首位,139.85,人均可支配收入仅与安徽全省城市人均可支配收入水平相当,09年池州市城镇人均可支配收入达到14133元，同比增长10% 09年安徽省城镇人均可支配收入可达1.4万元，池州市与安徽的平均

6、水平相当。,11017,就业分布事业机关单位（公共管理、卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大；,09年池州全市人口1570875人（非农业267605人），城区人口约15万； 池州市全部职工人数66896人，其中，机关11640、事业23906、企业31350；,池州主要行业就业人数,池州市企事单位就业分布,池州在岗职工平均工资为16158元，采矿业、事业机关、单位工作人员购买力较强； 公共管理、卫生、教育、金融业四行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强；,池州分行业在岗职工年收入,16158 全部在岗职工平均工资,池州企事业机关收入比较,职工收入机关事业单位泛公务员

7、、采矿业购买力最强，制造业等企业员工购买力有限,宏观经济总评经济发展前景看好，经济发展快速带动房地产市场发展！,池州市由于撤地建市不久，城市化水平相对于安徽其它市较低、经济总量不高，但整体经济处于快速发展中，随着国家级旅游城市的申报，未来几年池州市经济未来发展空间较大，经济前景看好； 在池州市“经济快速发展”和“未来多片区格局发展”的大背景下，对带动房地产市场的发展起到积极的促进作用；城市化水平不断加大； 城镇人口基数太小，消费力总体表现不足，对城市的发展有一定的制约性。,市场背景,宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析,池州市房地产市场分析,池州，作为一个新兴城市，中心城区范围和人口规模不

8、大，因此，池州市房地产市场起步较晚，房地产业发展水平普遍不高，但最近几年随着池州城市经济的快速发展，人民生活水平提高，对住房的需求也日趋增长，从而促进房地产市场发展迅速，房地产投资规模、开发面积与销售面积等各项指标均呈现快速上升势头。值得一提的是，近几年以浙商为代表的大量外地房地产开发商的进入，除了带来大量的资金，更是带来了房地产开发新的理念和技术，给池州的房地产市场注入新的活力，也促进了当地的房地产发展水平的逐步提高。池州房地产市场开始迈入相对成熟市场的发展阶段。,中观市场分析引言,09年池州人均GDP将超过2000美元.,按照国际惯例，宏观经济与房地产发展的关系,池州房地产市场正步入快速发

9、展阶段,中观市场分析,房地产宏观市场,住宅市场,商业市场,2009年，池州房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映房地产发展存在较大空间,1-2009年1-10月，池州房地产开发投资额30.2亿元，增长93.5 2-2009年，池州房地产开发投资增幅很快，但是，房地产投资占GDP的比例和房地产投资占固定资产投资比例都较低，均不足10%； 3-总之，池州房地产投资额虽然增加很快，但远未达到相应的水平，表明在房地产由启动到快速发展的过渡阶段，投资存在继续迅速增长的可能；,池州房地产市场数据,池州市07年住宅市场销售同比有大幅上涨，而08年由于大势影响，销售量锐减；成交均

10、价也呈下降趋势； 商业类商品房由于价格走低，成交量有所上升。 2009年1-10月份池州市主城区各类商品房销售(签约) 面积共109.77万平方米（预售房销售面积84.22万平方米，现房销售面积25.55万平方米），同比08年1-10月增长114.92，其中商品住宅销售(签约)面积共 81.51万平方米，同比08年1-10月增长114.89%。 1-10月份，池州市房地产市场中商品房产品投放量呈下滑态势，市场销售量大于供应量，正逐步消化往年投放到市场的商品房。,池州市房地产市场板块格局逐渐形成,老城区,东区,北 区,站前区,西 区,就目前池州市房地产市场的表现形势及未来走势研究，池州市将形成：

11、“老城区、东区、北区、西区、南区站前区” 六大房地产板块区域；各板块区域特点大致表现为： 老城区：由于土地的稀缺，房地产项目较少，但随着老城区的改造，部分项目会投入市场，主要体现为商业物业； 北区：房地产项目较多，体量基本在5万平米-10万平米，价格相对适中，后期北区的商业竞争将异常激烈； 东区：房地产住宅市场核心发展板块，项目多、体量大、品质高，价格引领池州房地产市场； 西区：西区房地产市场发展相对缓慢，项目少，目前主要表现为杏花寺苑别墅项目； 南区：项目多、体量小、品质较差，多伴随者拆迁还原房，区域整体形象不佳 站前区：政府规划新型板块，房地产开发龙头碧桂园已进入这个区域，区域房地产市场值

12、得期待；,南 区,土地市场表现活跃,开发商拿地积极，土地市场成交量同比激增； 受房产市场旺盛需求刺激，土地价格节节攀升； 土地供应逐渐走向规模化、集约化； 沿平天湖区域已成为“供地大户”； 城南区将成为城市未来几年的重点供地区域；,土地市场的活跃，表现出未来池州房地产市场发展后劲较大，但同时也加剧了市场竞争。,池州市房地产市场已初步呈现“多板块”发展格局； 池州市房地产市场处于快速发展初期，08年供应量过大，09年销售量增长的同时，市场竞争也更加激烈，成交量大幅萎缩；市场前景不容乐观； 在房地产快速发展的同时，池州市土地供应执行“倾斜战略”，在规划重点方向上“东边、南边”加大土地供应体量，促进

13、了房地产市场的有序开发，但同时也加剧了市场竞争力度； 08年，池州市计划建设17万的廉租房，此举将进一步减少市场需求，从而加剧市场竞争； 房地产市场正进入一个快速发展的阶段，但由于整体需求不足，对后期房地产市场发展起到一定的制约,市场整体表现不容乐观，后期竞争激烈,中观市场分析,房地产宏观市场,住宅市场,商业市场,目前，池州市场共有20余个住宅楼盘在售； 池州城北、城东集中了大部分项目，尤其是新开楼盘； 西边、南边项目开始增多，华邦阳光城、碧桂园、静安新城都是南部代表项目；,住宅市场分析：商品项目主要集中在东、北片区，南部片区和新站板块开始崛起,汇景花园,新城明珠,清溪半岛,森桥印象,平天湖别

14、墅,河滨花园,和泰星城,平天湖水岸花园,城北花园,天翔樟树湾,杏 花 诗 苑,碧桂园,南馨苑,静安新城,桔子空间,城北新村,青峰花园,华邦阳光城,清溪湾,康庄城市花园,湖 光 苑,南 美 花 园,太阳新城,百合蓝鸟苑,销售价格多层主流为2700-3500元/，最高3500元/，别墅售价3500-4500元/，小高层期房价格达到3700元/。 碧桂园项目高品质，低价格销售政策，对整个池州住宅市场影响较大,2009年，主要项目销售速度看好的同时，价格上涨较快,08年众多项目推向市场，供应面积大幅增加，但市场需求能力不足，从1-11月交易情况来看，市场趋于饱和，竞争激烈 ;09年市场保持了持续稳定的

15、发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平 ，城区项目已突破3500元/；,池州市场研究总结：住宅市场处于启动向快速发展阶段，品质、开发水平普遍不高，但提升较快；整体市场表现出供过于求现象严重，市场竞争激烈,区域房地产市场特征分析,区域房地产市场处于刚起步阶段，受城市规划向南发展影响较大； 区域项目多、规模小、品质低； 每个项目基本上都设置拆迁还原房，品质较低； 物业类型以多层为主，个别项目配几栋小高层； 区域房地产市场受客户关注度不高，销售情况不佳，主要是因为区域环境一般，且生活配套不完善，有待改善； 区域住宅均价在2700元/左右，处于各大板块均价之后；,住宅调查问卷统计,清

16、溪河以东片区、多层是目前消费者首选,在被访问的客户中，清溪河以东片区是消费者选择度最高居住区（68.7%）；其次是老城区达到17.6%；多层物业消费者接受度高达51%，高层接受度为零；说明高层物业的抗性较大。,调查发现，池州人对于建筑风格的选择较为多样；虽然他们并不是非常了解建筑风格的内涵，但是他们普遍追求外表华丽的建筑，欧式建筑似乎就是华丽建筑的代名词，所以有半数以上的人选择欧式的建筑风格。这说明多元化的建筑风格并不影响项目的推广于销售；和泰星城现代简约式杭派风格略带欧陆符号，深受消费者喜爱。,欧式建筑风格选择度最高，体现池州人对外文化元素有一定的吸纳,100-120的三房两厅两卫市场接受度

17、最高,调查中我们有发现了一个现象，就是池州市居民都倾向于买面积较大的户型，80以下的户型没有人选择。或许池州市民传统的三室同堂的生活习惯还没有改变。100-120是市民普遍接受的户型，比例占到了44。三室一厅或三室两厅的户型仍是主力户型，两者所占的比例接近70。,单价在2700-3500元/,总价在27-35万元接受度最高,池州市民可接受的住宅单价主要集中在20003500元/之间，这一比例接近了90;可接受的购房总价在20万-30万之间，这一区间的比例占到了43以上。,按揭是首选，公积金还款占较大比例,按揭付款所占的比例超过五成，按揭付款的方式已经被市民接受。本次调查的对象有较多的公务员，所

18、以他们选择公积金付款的比较多； 调查发现大多数的市民还是比较关心房地产市场，主要是通过听同事、朋友说，亲自走访等渠道了解市场。,影响消费者购房决策的首要因素是价格， 其次是地理位置,池州人认为最重要的社区配套的排列中，运动设施、学校、便利店和医疗场所占据了前四位。而现在比较流行的会所设施，市民却不怎么看重； 价格依然是影响购买行为首要因素，其次就是位置。让人惊讶的是学区并不是他们关注的重点，可能是因为池州市比较小，知名的学校也比不多，市区没有明显的学区概念；,池州市居民了解房地产的途径主要通过亲朋好友之间的介绍。也有通过电视和报纸了解的,中观市场分析,房地产宏观市场,住宅市场,商业市场,目前池

19、州真正的核心商圈尚未形成，主要是缺乏大的商业网点支撑，目前稍微能聚集人气的是秋浦路与长江路交汇处，半径200m内涵盖了城市代表性的商业网点，随着秋浦花园广场投入使用及百尚购物中心SHOPPINGMALL建成，这个区域将形成池州真正的核心商圈； 目前池州有两条步行街，建设东路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其实的步行街，全长250米左右。商业氛围浓、经营品种齐全； 长江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街铺构成的主要道路,池州商业格局泛核心商圈、步行街、大量的街铺构成,核心商圈,区域商业圈,池州市主要商业形态分析,杏村西街,杏村西街为池州市民自发形成的，后经政府加以改造从而形成的池州目前最具特色的

20、、人气最为旺盛的商业步行街 商业街长度：250米左右 商业街物业形态：以单层为主，部分两层联体 单体面积：20-30为主 租金：80-150元/月 经营内容：东段以中国各大驰名品牌专卖为主如七匹狼、 劲霸、真维斯等以及鞋类的奥康；西端到秀山 门段主要经营杂牌服饰，中间有一小广场分布了 几家金银首饰店以及娱乐设施； 经营状况：人气最为旺盛的商业步行街，经营较好 点评：优势 1-池州以往中心，居民点集中，具有得天独厚的本市人；2-在池州市民心目中具有良好的口碑；3-该街毗邻古池州市区象征的秀山门古城楼，对过往池州市的旅客也相当具有吸引力；4-街区设置较好，建筑风格古朴典雅，与秀山门古城楼环境协调，

21、自身环境优美；5-管理比较规范，街区整洁；劣势：1-商业形态功能比较单一；2-店铺开间较小，进深较大,百荷步行街,百荷步行街位于建设东路为池州市政府明确规划为步行街发展的商业街，该处原位于城市东部边缘地区，随着百荷公园和清溪河整治以及城市东扩，该处人气呈现不断上升趋势，但该处商业氛围也不容乐观，店铺转手率极高部分甚至高达78次每年 商业街长度：100-150米 商业街物业形态：单层为主 单体面积：20-30 租金：50-80元/月 经营内容：以服饰为主，杂牌和品牌混合经营，品牌店多集中 于靠市中心的西端 经营状况：不佳 点评：优势 1-政府正式规划的步行商业街毗邻风景优美的百荷公园，对吸引人流

22、很有帮助；2-可以辐射清溪河以东区域这些城市新开发区域，具有发展潜力，据调查虽然目前百荷步行街人流不是很大，但呈现不断增长态势；劣势：1-位于城市比较边缘处 ；2-只有单面商铺，容量有限；3-主要商业形态同质化，缺乏差异化产品；4-周围人气不足；5-住宅楼分割不好，环境差；6-街较短，缺乏配套服务设施如娱乐餐饮、休闲等,台州大市场,台州大市场位于翠柏南路和东湖南路之间，开始为池州市板材销售聚集地以此为契机，逐渐发展成为池州市最为集中的建材市场 商业街结构：两条商业街，单个长度在100米左右 商业街物业形态：单层为主 单体面积：25 租金：50元/月 经营内容：板材、卫浴、油漆等家妆材料，并衍生

23、出包公井商 业街和孝肃街附近销售建材和家具的聚集地。该处 经营各类材料以国内各大品牌材料为主，杂牌较少。 经营状况：较好 点评：优势 1-启动时间较早，已形成一定知名度 ；2-期初施行了免费出租进行培育市场的策略；3-该地租金较低，一般在20元/平方米/月左右，很好地稳定了经营户；劣势：1-都为住宅楼改造的底层商铺，空间分隔不适合某些商业如大板材经营 ；2-上层为住宅，与居民相互干扰 ；3-仓储不便尤其是板材类的存储；4-经营规模没有发展空间；5-管理比较混乱；6-位于小区内，道路系统不良，不便运输,影响商业街的成活要素罗列,地段是核心要素 吸纳人气 建筑物 经营业态 商业街主题（混合型、专业

24、型） 招商运营能力,经过以上几个商业街的分析，我们总结出商业街可能成功的几大要素：,池州商业正由起步期 向快速发展期阶段演进,发展 阶段,市场 表现,经营模式 赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市

25、场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金 收入,市场背景,宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析,池州市房地产市场分析,池州市在售小高层、高层项目信息 目前市场推量约5万方，市场存量在45万以上,主要竞争项目小高层、高层信息 主要竞争项目均未推出高层，后期推量超20万,华邦阳光城,项目位置： 秀山南路 建筑面积： 15.5万 物业类型： 多层、小高层、高层 销售均价： 多层3700元/ 小高层3500元/ 销售情况： 10月18日开盘，目前销售约60% 户型面积： 115-1

26、40 主体概念：源自地中海公馆生活 推 广 语： 别墅之上的公馆 开 发 商： 池州万和房地产开发有限公司 楼盘点评： （1）营销水平较高，销售员具有较高销售技能 （2）项目规模较大，品质高，地段佳 （3）引领城南居住品质，打造高价格楼盘目标,碧桂园,项目位置： 齐山风景区西侧 占地面积： 2000亩 物业类型： 多层、别墅、小高层、高层 销售均价： 多层2700元/，别墅4500元/左右 开盘推售： 双拼别墅168套，连体20套，多层120套 销售情况： 10月1日开盘，多层销售60%，别墅滞销 户型面积： 别墅295-501、193-235 多层洋房67-224 楼盘点评： （1）项目规模

27、较大，规划较好，区域环境好 （2）多层户型较好，别墅销售抗性大； （3）营销水平一流，销售队伍素质较好。,河滨花园,项目位置： 于清风路以南，九华山大道以西 建筑面积： 20万 物业类型： 多层、小高层 销售均价： 二期均价在3000左右 销售情况： 一期基本售完，二期小高层处于销售中，去 化速度较慢，受大市影响较大 户型面积： 90-120（主力） 主体概念： 20万平方米水岸风情好景名宅 推 广 语： 凭岸观澜处，玉水绕风华 开 发 商： 池州市池州牯牛降房产开发有限公司 楼盘点评： （1）西靠清溪河，具有较好的环境优势； （2）东靠九华山景观大道，交通通达性高； （3）小区布局单调，建筑

28、密度较大，容积率高，建筑品 质一般；,新城明珠,项目位置： 于九华山大道以东，清溪大道以南，平天湖以西建筑面积： 30多万万 物业类型： 多层、小高层、别墅 销售均价： 目前销售均价在3450元/ 销售情况： 一期售罄；10月18日二期开盘 户型面积： 110左右（主力） 主体概念： 大型滨湖景观人文社区 推 广 语： 筑就理想新生活 开 发 商： 安徽池州天花置业有限公司 楼盘点评： （1）项目体量大、定位高； （2）整体物业档次不高，特别是外立面，配套齐全； （3）地段位置较佳，处于九华山大道与清风路交汇处；,康庄城市花园,项目位置： 齐山大道 建筑面积： 9万 物业类型： 多层、小高层、高层 销售均价： 二期均价2200元/ 销售情况：一期售罄，二期多层/高层 即将发售 户型面积：76-104 主体概念：花园生活 中心城邦 开 发 商：池州康庄置业开发有限公司,和泰星城国际,项目位置： 清风路 建筑面积： 13万 物业类型： 多层 销售均价： 3700元/ 销售信息：住宅销售结束，在售挑高公寓40-50 平米 开盘时间： 08年1月8日 户型面积： 40-50 推广语： 用心建筑生活 开 发 商：安徽和泰房地产有限公司,