2011年武汉五星级酒店市场专题研究（82页）.ppt

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1、附件二：武汉酒店市场专题研究,市场回顾,2,酒店市场回顾武汉五星级酒店概览,酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图） ：,酒店市场回顾武汉市五星级酒店区位图,酒店市场回顾武汉市五星级酒店区位图,11,酒店市场回顾武汉市酒店特征概述,武汉市五星级酒店一览表（共计21家）,酒店市场回顾武汉市酒店特征概述,武汉市五星级酒店一览表（共计21家）,酒店市场回顾武汉市酒店特征概述,武汉市五星级酒店一览表（共计21家）,武酒店市场回顾汉星级酒店入住率随机抽样,武汉五星级酒店共计21家，

2、其中大部分酒店集中于汉口、和武昌地区；五星级酒店均以产品运营，随机选取11家武汉五星级酒店调查，其平均入住率为78.1%;汉阳地区尚无正在营业的五星级酒店；,10,现有项目,项目周边酒店市场回顾,11,酒店市场回顾项目周边未来供应,项目周边酒店市场回顾,现有酒店入住率,高星级酒店入住率： 现有高星级酒店总体出租情况较好,平均出租率达到82%左右,真实体现了武汉酒店市行情; 武汉酒店的淡旺秀入住率差别较小,说明武汉酒店接待的多为商务型客户,入住优选法受淡旺季影响小; 酒店的入住率较高,达到或超过最侍接待能力75%这个上限,说明武汉汉阳高星级酒店供应不足,尚有很大的市场空间;,主要客源分析: 酒店

3、客源以商务和会议为主,两者占70-90%左右,大部分是政府或开发区企事业单位人员、中高端商务客群较多； 客源中国内多于国际客源，高星级酒店大多以国际客源为主，约占55%,欧美、日本等 发达区客源尤多。 具体客户分析如下： 商务客户：会展、物流、汽车、医药等 商旅客人成为了汉阳高端酒店的主要客户群，寻求高品质的酒店氛围和环境，有利于其商业交往； 会议客户：大型会议和展览等 类型客源随着开发区和政府推动，在市场占比较大； 长住客户：开发区众多中高层商务商源较长期居住的需要； 随着服务式公寓的兴起，客源市场逐步减少 旅游及其他客户：汉阳旅游的兴趣及周边旅游地游览的需要，同时考虑到旅游团对于酒店房价及

4、整体品质的影响，这部分人群相对较小。,项目周边酒店市场回顾,现有酒店客源分析,分布特点： 从行政区划上看，武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。由于汉口、汉阳、武昌经济发展水平、旅游资源丰富程度、历史沉淀、区域功能定位不同，高端酒店的分布特征为：汉口、武昌较为集中，汉阳相对偏少； 在汉阳地区酒店主要集中于鹦鹉大道、汉阳大道、龙阳大道周边，并向王家湾商圈、沌口商圈及钟家村商圈方向成放射型延伸。 供应特征： 武汉市的酒店市场总体规模较大，截至报告统计时，武汉市中心城区中五星级酒店共计11家，均分布在中心城区。四星级酒店54家，三星级酒店62家，经济型、商务

5、型酒店139家，共计266家；其中在中心城区数量为231家，大部分集中在商圈及主要交通道路两侧，满足总客源的69%的接待量； 汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落后，仅有四星级酒店5家，三星级酒店3家，商务、经济型酒店4家，不能满足区内需求。 酒店入住率： 汉口、武昌两区酒店入住率较高，且高端酒店物业较为发达； 汉阳酒店整体入住率高于汉口、武昌，这跟汉阳较为缺乏酒店物业有关；其中商务型、经济型酒店需求较大且市场认可较高。,汉阳酒店市场回顾小结：,15,需求访谈,“酒店”访谈,目标酒店的筛选：,2011年3月8日起武汉项目组我们针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中20家酒店进行深入访谈。,武

6、汉-汉阳“酒店”访谈,目标酒店的筛选：,我们针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中20家酒店进行深入访谈,武汉-汉阳“酒店”访谈,类似酒店访谈细分：,通过酒店的访谈可以得到，舒适的酒店环境和完善的酒店配套设施，逐渐成为就客户的首选，也决定了入住酒店的可能性。 多数酒店开始向综合性、功能互补型配套发展酒店物业，传统的酒店配套模式以无法适应当代日益发展的社会需求，而养生、休闲类酒店发展空间较大，也将成为未来市场发展的主流酒店。,选择酒店的功能,选择酒店的配套,武汉-汉阳“酒店”访谈,入住酒店的主要客群来源及特征,酒店客源以商务和会议为主，两者共占55%左右，以政府或者开发区企事业单位人员为主，

7、中高端商务客源较多。 主要集中在开发区企事业单位及外资、合资企业及国营企业、研究人员/专业人员，政府机关，共占83%左右，是项目的主要客群来源。,武汉-汉阳“酒店”访谈,酒店房间数量及主要房型面积,武汉酒店分布及客房分布 总体来看酒店发展速度与城市经济增长水平基本持平；武汉市商务、经济型酒店所占比重最大约为51.1%，市场份额最高。 汉阳区商务、经济型酒店占此类型酒店的2.9%未来发展空间巨大。 武汉市酒店物业平均房间数为206间，我们可以看出酒店星级越高，套房的比例设计越大。三星级酒店一般只会设计普通套房。市场整体标准间的设计比例较大，接近60%。整体酒店房型设计较为合理。五星级酒店拥有豪华

8、套房及高档行政套房，一些四星级仅有行政套房。 汉阳区酒店客房设计较为合理，各类型客房占比分布适中，符合市场需求。 武汉酒店客房数量及主要房型面积 酒店总客房数从51到800间不等，从供应体量上看均属中、小规模客房数居多； 普通标准间使用面积一般为25-35平方米，占比约为75-85%； 从主力房型面积上来看，区域酒店的档次与国际水平（房间内净使用面积不低于40平方米）仍有一定差距。,数据来源-第一阶段市调报告及访谈,武汉-汉阳“酒店”访谈,配套需求,通过访谈发现，客户在入驻酒店的时候更在意酒店休闲配套设施是否齐全，比如:游泳池、保健按摩、美容美发、水疗SPA、桑拿洗浴等则成为他们选择酒店的主要

9、因素。,武汉-汉阳“酒店”访谈,酒店的发展前景,一般来说，相比汉口、武昌区酒店，开发区的星级酒店大多保持了较高的入驻率，一般都在90%以上； 目前在汉阳区，无五星级酒店。但是未来高端酒店主要集中在开发区，世界知名的酒店管理集团正在积极进入其中，日趋完善的酒店业结构、与世界接轨的先进管理，将使开发区的酒店业更能满足不同层次客源的需求。 看好本项目的受访酒店管理人员占总数的71%，认为区位价值优势明显，项目定位清晰准确。不关心本项目的发展及不看好的占少数，多为自身实力不足或者采取观望的态度。,1、入住酒店的主要客群来源及特征,问卷访谈分析总结,酒店客源以商务和会议为主，两者共占70-90%左右，大

10、部分是政府或者开发区企事业单位的办事人员，中高端商务客源较多 客源中本市、外埠客源基本持平，各占50%左右，高星级酒店或酒店管理公司为国际知名品牌者大多以国内高端客源为主，约占60-70%。 区域内的旅游客源不多，大多数酒店以商务旅游为主，约2-5%左右；,2、酒店的运营状况，日均房价及年均入住率,目前区域酒店无论是从供求结构上看，还是从供求数量上看都维持较好的状况；汉阳区域对酒店仍有较大的需求。 区域高端酒店的年均入住率在70-80%左右，与武汉市场平均水平基本持平；,3、房间数量及主要房型面积,酒店总客房数从150到540间不等，从供应体量上看均属中、小规模客房数； 普通标准间使用面积一般

11、为25-35平方米，占比约为70-80%； 从主力房型面积上来看，区域酒店的档次与国际水平（房间内净使用面积不低于40平方米）仍有一定差距。,4、酒店餐饮、会议配套设施,问卷访谈分析总结,随着大量的外来商务人口、频次密集的政府接待以及会展不断的进行，看好汉阳区域未来的发展和规划，酒店市场在这种环境下将会有很好的市场前景； 运营初期一定要适应区域市场的发展，迎合需求主体的档次和价位要求，给予一定的折扣或者试租期； 预计商务会议型酒店还是有市场的，并针对市场需求相应确定房价及各种配套设施的规模和体量。,5、请就区域酒店市场的发展情况谈谈您的看法,一般来说，相比汉口和武昌区域酒店，汉阳星级酒店大多保

12、持了较高的开房率，一般都在80%以上； 目前在汉阳区，国有性质和民营资本的酒店占据绝大部分。但是世界知名的酒店管理集团正在积极进入其中，日趋完善的酒店业结构、与世界接轨的先进管理，将使汉阳区域的酒店业更能满足不同层次客源的需求。,6、您对未来本区域内即将入市的新的酒店项目在定位及规划上有哪些意见和建议,随着大量的外来商务人口、频次密集的政府接待以及会展不断的进行，看好本区域未来的发展和规划，酒店市场在这种环境下将会有很好的市场前景； 运营初期一定要适应区域市场的发展，迎合需求主体的档次和价位要求，给予一定的折扣或者试租期； 预计商务会议型酒店还是有市场的，并针对市场需求相应确定房价及各种配套设

13、施的规模和体量。,武汉-汉阳“酒店”访谈小结,武汉汉阳在发展上明显落后于其它两镇，区域内目前无在营业的五星级酒店供应，在营业的只有晴川酒店一家四星级高档酒店，需求催生发展，发展带动经济增长； 随着访谈我们可以看到，传统单一化的酒店已经不能满足日益增长的社会需求。单纯的住宿、用餐型满足基本需求的酒店物业已经落后，取而代之的是多功能、综合型酒店占据市场； 从消费者需求的角度出发，客户对酒店的环境、档次、商务便捷较为看中，其中体现出对酒店的高品质服务、配套等有特别要求。综合性、人性化、舒适性已经成为客户选择酒店的新标准； 区域客源主要集中于及开发区企事业单位及外资、合资企业及国营企业、研究人员/专业

14、人员，政府机关，共占83%左右，是项目的主要客群来源。区域内旅游客源逐渐上升，主要以商务附带的旅游为主； 酒店总客房数从51到800间不等，从供应体量上看均属中、小规模客房数居多。普通标准间使用面积一般为25-35平方米，占比约为75-85%；从主力房型面积上来看，区域酒店的档次与国际水平（房间内净使用面积不低于40平方米）仍有一定差距； 就酒店本身而言运营初期一定要适应区域市场的发展，迎合需求主体的档次和价位要求，给予一定的折扣或者试租期；预计养生酒店是未来市场的主流产品，并针对市场需求相应确定房价及各种配套设施的规模和体量。,从酒店的访谈得知养生主题类酒店市场认可度高，也将成为未来酒店发展

15、的方向,26,案例研究,“酒店”参考案例,皇室假日酒店,权金城酒店,威斯汀酒店,香格里拉酒店,纽宾凯国际酒店,主题精品酒店参考案例,五星级酒店参考案例,布朗斯酒店,碧涛阁水会酒店,五星级酒店案例,28,案例研究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店,案例研究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店房间相关情况,31,案例研究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店,32,案例研究-武汉香格里拉大酒店,相关配套信息,33,案例研究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店,商务中心 办公设施专业完善 提供完善的文秘服务 另备有一个会议室 住客可使用商务中心内的日常办公设备,餐饮设施,34,案例研

16、究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店,香格里拉一向以擅长承办最具规模的会议与宴会著称，武汉香格里拉在这方面的设施和进行运作的专业人员也是城中最出色的。饭店的宴会大厅面积达1600平方米，可容纳2000多名宾客，并可随时意分隔成三个较小的宴会厅，此外，还有6个多功能厅，并特设贵宾室和新娘厅，所有会议室及宴会厅均设有最先进的影音装置和同声传译设备，另有一个2.5米宽重型货物出入口供运输展览器材进出宴会大厅。,35,案例研究-武汉香格里拉大酒店,武汉香格里拉大酒店特点,管理公司为香格里拉酒店管理集团，其物业管理和服务标准较高，直接提升酒店的知名度、美誉度； 酒店拥有客房和公寓，属于同步物业管理

17、，酒店为综合体建筑，为酒店发展的趋势； 酒店引进了具有国际水准的SPA、足疗保健按摩、KTV等多项娱乐设施，休闲娱乐性较强； 同时，酒店的办公及会议配套设施较强，能满足日常会议需求； 本酒店优越的地理位置，也为酒店带来了较高的入住率，会展、商务、会议为其主要的客源对象； 酒店有专门的婚礼接待，承接婚礼婚宴，扩大酒店经营范围。,36,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,37,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,38,威斯汀行政楼层,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,39,相关配套信息,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,40,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天

18、津君隆威斯汀酒店,41,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,42,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,43,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀酒店,44,管理公司为喜达屋酒店管理集团，硬件设备和服务质量高，且直接提升酒店的知名度、美誉度； 酒店为综合体建筑，为酒店发展的趋势； 酒店商务、会议中心设备完善，满足日常会议等需要，吸引众多商务客旅； 具有国际水准的SPA、足疗保健按摩、健身房、游泳中心等多项娱乐设施，休闲娱乐性强； 本酒店优越的地理位置，也为酒店带来了较高的入住率，会展、商务、会议为其主要的客源对象；,天津君隆威斯汀酒店,案例研究-天津君隆威斯汀

19、酒店,小结 武汉知名酒店集团：武汉雅高酒店、武汉最佳西方酒店、万豪酒店集团、武汉洲际酒店（在武汉仅有4星级晴川假日酒店一家）、武汉温德姆酒店 、美国华美达酒店集团； 武汉知名酒店品牌：武汉豪生酒店、武汉华美达酒店、武汉锦江之星酒店、武汉香格里拉酒店、武汉新华诺富特大饭店、武汉光明万丽酒店、华美达酒店等； 未来入住武汉的国际知名五星酒店品牌有： 武汉万达威斯汀酒店等； 尚未入住武汉的国际知名五星酒店品牌有：希尔顿酒店、四季酒店、美丽殿酒店、费尔蒙、索菲特、万豪酒店、精选酒店、凯悦国际酒店等； 武汉高星酒店市场分析 武汉高星级酒店的房价标准一般500元人民币/晚为起点，虽然高星酒店数量不断增加，但

20、市场仍然未饱和； 武汉高星级酒店“扎堆”分布在汉口或者是沿长江一带，汉阳高星级酒店基本空白； 武汉的高星级酒店的投资中，以内资为主，国有饭店比重大，国际饭店较少； 武汉高星级酒店市场注意力大多偏重于会议、公务市场，追求大而全，产品缺乏特色和个性； 新建酒店注意事项 注重酒店的差异化发展，突出酒店自身特色，才能使酒店更具竞争力； 进行科学的酒店选址，防止扎堆现象； 采用酒店集团的经营模式，进行连锁经营。,酒店案例研究总结,46,我们选择了四家国际酒店集团进行初步推荐，主要基于以下的考虑： 这些集团旗下都有豪华酒店和度假村品牌，初步适合未来该项目中酒店的定位。 这些管理集团都有在中国发展的经验，比

21、较了解中国市场，容易沟通和交流，有助于在更合理的时间内和条件下达成合作。 所有品牌在国际上都具有非常好的知名度和品牌形象，有助于在经营初期吸引国际客人。 这六家国际酒店集团为：洲际酒店集团、四季酒店、希尔顿酒店集团、美丽殿酒店,酒店案例研究总结,五家酒店集团基本情况,47,典型国际酒店管理费用组成,48,费用组成,基本费用组成,管理公司合作流程以及取费标准个案分析,49,洲际酒店,洲际概况 洲际酒店集团是目前全球覆盖面最大的国际专业酒店集团。她现拥有和管理着三千三百多家酒店，逾五十一万多间客房并分布于全世界一百多个国家和地区：即使在中华人民共和国，自洲际酒店集团一九八四年涉足中国大陆并成功管理

22、北京丽都假日饭店后，她目前已经管理着四十一家酒店，并还与近四十家酒店业主签署了管理合同或管理意向书。 洲际酒店的优势 重视中国市场，技术支持服务高效、便捷； 领先的规模优势和庞大的系统支持； 极高的品牌知名度和不断创新的服务精神； 雄厚的人力资源基础，高度的本地化程度,50,洲际酒店度假村管理意向条款,管理公司合作流程以及取费标准个案分析,1）期限 有关酒店的管理合同及相关合同的初始期限为十（10）个完整的会计年度，该期限从酒店的开业日期起计算。除非有一方在初始期限届满前六个月提出终止合同，则该合同自动延续十年。 2）基本管理费（又称提成费） 业主向洲际交纳的提成费为酒店的经调整后总收入的百分

23、之二（2）。 3）奖励管理费（又称管理费） 业主向洲际交纳的管理费为酒店的经营毛利润的百分之六（6）。 酒店经营毛利润酒店营业总收入（酒店总营业成本+酒店总经营费用+基本管理费） 4）国际行销服务补偿 洲际为了洲际连锁酒店的物业的利益，集中或按地区提供国际行销、销售、广告、公关和促销服务时获得的补偿，补偿额占酒店客房总收入的百分之三（3）。 5）订房系统费用 洲际在提供订房服务时，为每次订房收取费用，该费用按照洲际连锁酒店的物业对订房系统费用的公平均摊分别收取，该份额目前被均摊至柒点肆陆（7.46）美元每间客房每月。,51,洲际酒店度假村管理意向条款,管理公司合作流程以及取费标准个案分析,6）

24、宾客忠诚计划（又称频繁旅行专用营销款） 该计划用来奖励频繁入住洲际连锁酒店的旅行常客（优悦会员，目前会员已逾壹仟贰佰多万），具体费用为该俱乐部会员入住酒店每晚所支付的总费用的百分之五（5）作为优悦会会员的积分或里程累积奖励给会员。 7）员工培训基金 就其向所有的酒店提供某些核心培训课程，洲际在为洲际连锁酒店的物业承担编制和提供的此类培训课程方面的费用和开支须获得的补偿。 员工意见调查的费用为每位被调查的员工每年大约六（6）美元。 8）旅行社佣金计划 系酒店将支付旅行社佣金计划（TACP, Travel Agent Commission Program）的佣金。 9）宾客服务跟踪系统费 洲际用于

25、项目质量控制的应补偿费用。 10）其它计划及服务 洲际或关联公司的代表为酒店进行的物业和服务考察的费用及实际开销。 11）技术协助服务（又称承约费） 洲际将对项目收取二十五万（250,000）美元作为承约费。在酒店的规划、设计、建筑、装修、和装备期间，洲际须以顾问身份提供技术服务，从而确保各项目按有关标准建造。,52,洲际酒店度假村管理意向条款,管理公司合作流程以及取费标准个案分析,除上述内容外，当贵酒店成为洲际连锁酒店之一后还将享有以下服务内容： 为业主提供洲际酒店集团所属的各种注册商标、服务标记、商业名称及许可等外，还在国外向业主提供健全完善的各种支持。例如： 产品和运作标准 技术知识和运

26、作手册 各项培训计划 人力资源开发 质量保证计划 市场策略计划 市场战术应变 公共关系网络,酒店营业后，洲际酒店集团将向其连锁酒店提供如下管理和支持服务： 收入和效益管理 成本控制程序 人事管理 本地广告、促销和公共支持 能源管理 年度经营计划和预算 每月财务分析和预测 风险财务分析和预测 风险管理 殷切好客计划 员工满意计划,武汉主题型酒店案例,53,案例研究-长沙碧涛阁,公司名称： 长沙市碧涛阁洗浴广场 主营行业： 娱乐休闲 所在区域： 湖南省长沙芙蓉区 详细地址： 长沙市芙蓉中路一段306号 主营产品： 中医理疗、皇室足浴、儿童浴资、净桑等 碧涛阁商务水会隶属于碧涛阁品牌集团，是一所集洗

27、浴、餐饮、客房、商务、娱乐于一体的超豪华休闲场所，位于芙蓉中路一段306号，营业面积15000多平方米，共投资5000多万元，是目前湖南省规模最大、档次最高的休闲场所，以绿色健康时尚尊贵的经营理念倾力打造湖南省顶级商务宴请、休闲娱乐的超五星级水会酒店。酒店内设各类豪华高档客房、特色海鲜自助餐厅、棋牌、VIP会所、多种时尚桑拿SPA水疗、足浴、保健按摩、康体健身、影视休息厅、商务酒吧、网吧、等多种商务休闲娱乐设施，是尊贵的都市精英人士消除疲劳、平衡身心、舒缓压力、养身保健的理想健康的商务休闲场所。,54,案例研究-长沙碧涛阁,楼层介绍 -1F：男宾沐浴区（特色SPA水疗：漩涡、环绕、漂浮、冲浪、

28、雨幕等） 1F：大堂、收银台、会员商务区、鞋吧、女宾沐浴区 2F：特色海鲜自助餐厅、会员专属餐厅、宴会厅房、休闲吧、网吧、康乐厅（乒乓球、台球等） 3F： 单人间、电影厅、会员休息厅、无烟休息厅、静雅休息厅 5F：碧涛养生房、情缘阁、标准间、豪华园景套房 6F：豪华丽景房、尊豪商务套、情缘阁、标准间 7F：豪华园景套房、尊豪商务套房、情缘阁、豪华假日房、豪华丽景房 8F：8号公馆（特色桑拿水疗、商务酒吧、网吧、雪茄吧、豪华休息厅）、情缘阁、豪华丽景房、天水阁 服务项目 按摩项目、大堂项目 、SPA项目、房价项目 康乐项目、会员服务、茶水酒水类、小商品类（香烟、软饮 等）,55,案例研究-长沙碧

29、涛阁,消费介绍 酒店门票：89元/位 24小时（含多浴种高标净桑、特色海鲜自助餐、豪华大厅休息） 儿 童：49元/位 24小时（1.4米以下） 备注：本酒店实行24小时结账制。超时门票1小时内加收半价门票，超过1小时以上加收全价门票。进店时间和开房时间不同时计算。谢谢您的理解与支持！ 8号公馆门票：269元/位 24小时 （含男宾独特尊享浴区、高档海鲜自助餐、24小时免费点餐、时令水果、茶水、饮品、高档香烟、专属VIP休息厅、皮鞋保养、一次性浴服、高标搓澡、刮痧、采耳、臀疗、修脚、私人健康师专属服务等） 注：超时1小时内加收半价门票；1小时以上加收全价门票。本酒店实行18小时结账制。请您谅解配

30、合！ 自助餐开餐时间： 早餐 (06：30-09：00) 周六、周日早餐 (06：30-09：30) 晚餐 (18：00-20：30) 夜宵 (00：00-02：00) 周五、周六夜宵 (00：00-03：00),56,案例研究-长沙碧涛阁,按摩项目 月光樱花399元/70分钟 太医养生269元/90分钟 贵妃御疗269元/90分钟 龙庭至尊399元/70分钟（男保健技师） 龙庭贵妃399元/70分钟（男保健技师） 皇家罗玛359元/90分钟（男保健技师） 大堂项目 休息厅保健89元/60分钟 足 疗49元/60分钟 头 疗39元/30分钟 手 疗39元/30分钟 背 疗39元/30分钟 腹

31、疗39元/30分钟 臀 疗39元/20分钟 拔火罐39元/位 刮 痧39元/位 修、刮脚39元/位 捏 脚29元/20分钟 治脚气29元/次 采 耳29元/位,57,SPA项目 藏密瘦身浴89元/位 瑶药排毒浴89元/位 牛奶美白浴49元/位 香薰花瓣浴49元/位 香薰草泡泡浴49元/位堂 房价项目 豪华园景套房 469元/12小时 豪华丽景房369元/12小时 情缘阁269元/12小时 豪华假日房269元/12小时 标准间199元/12小时 碧涛养生房199元/12小时 单人间129元/12小时 注：以上房间两小时内半价 天水阁589元/12小时 尊豪商务套房1289元/12小时 (特惠价)

32、：689元/12小时,案例研究-皇室水疗,公司名称：皇室假期美食水疗会 详细地址：广东省深圳市罗湖区春风路金色都汇B1F-5F 主营产品：水疗梦幻园、宫廷SPA、皇室美食、租车服务 管理公司：皇室假期资讯管理有限公司 皇室水疗简介：皇室假期美食水疗成立于2004年12月，投资超过2亿，总占地面积48万平方尺，是全球最具规模的水疗休闲会所之一；独创的水疗、美食、美容为一体的规模经营思路，打造了一系列行业之最；48万尺休闲空间，三万尺水疗按摩大池，超过800间豪华水疗按摩房，VIP会员专区，以及顶级劳斯莱斯接送服务等。,58,案例研究-皇室水疗,水疗梦幻园 三千万打造的面积30000尺的水疗区，被

33、誉为“深圳最大规模的水疗乐园”； 水疗区规模大，项目多，囊括维基淋浴、气泡坐浴、雨淋浴、SPA水疗池，灌顶喷嘴，冰水池，热水池，漩涡池，坐浴池、涌泉浴池及儿童戏水池等一系列水疗娱乐项目，功能全面，设计流畅，俨然是一座大型室内水上乐园。 宫廷SPA 开辟了多间世界各地不同风格的水疗按摩房，包括印度、中国、芬兰、土耳其、意大利、泰国、日本、印尼、南非、法国、埃及等。 皇室美食 皇室海鲜火锅酒家，位于美食水疗会4楼； 以海鲜为主打品，品质上乘，包括“燕、鲍、翅、参等”。 租车服务 多部深、港两地的豪华轿车出租； 车型包括劳斯莱斯、奔驰、悍马等。,59,案例研究-皇室水疗,服务详情及 价目,60,案例

34、研究-北京权金城金沙酒店（石景山店）,权金城金沙酒店（石景山店）位于北京市石景山区八角东路12号，营业面积10000平方米，总投资五千万元，环境优雅，设施完善，交通便捷，尽显尊贵典雅气息，集洗浴、餐饮、保健按摩、酒店客房、上午、休闲娱乐多种服务为一体的专业商务休闲场所。,61,案例研究-北京权金城金沙酒店（石景山店）,62,楼层及功能整体介绍,案例研究-北京权金城金沙酒店（石景山店）,63,3层酒店客房,2层洗浴客房+按摩房,案例研究-北京权金城金沙酒店（石景山店）,64,1层大堂、餐饮、大厅休息,提供：超大沙发、电视、空调,B1层男女洗浴中心（以男宾区为例）,提供：高温池水温可自动调节，更有

35、免费饮品、免费洗浴品、免费护肤品提供。,65,产品定位,武汉-汉阳“酒店”定位建议,定位依据,从武汉汉阳现有酒店供应及未来竞争态势来看，区域酒店市场目前欠缺主题型精品酒店，而汉阳区作为武汉未来发展的亮点和重点区域，理应为市场这个空白； 作为聚焦众多国际国内知名企业的开发区，对于主题型精品酒店配套功能的市场需求是绝对存在的； 从对汉阳的企业需求访谈的结果来看，高档酒店为汉阳必备配套服务功能； 高档酒店提升了整个项目的核心价值，是支撑本项目高端定位，及酒店式公寓部分吸引投资客及长租客的重要亮点之一，高档酒店的定位设计对本项目的公寓及商业部分的招租工作起着至关重要的作用； 基于华岸对汉阳区域的研究，

36、认为高酒店对于区域商业及公寓物业的租金水平有相当正面的影响，这种影响在以商务区为定位的区域综合合体体现得更为明显；。,市场定位建议： 根据对该地区的消费者的流量和需求情况的预测，酒店部分的定位,SPA水疗主题精品酒店,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案一,武汉-汉阳“酒店”定位建议,Wuhan - hanyang “hotel“ locate studies premise instructions,酒店产品定位建议： 酒店规模：建议3-3.5万平方米，不建议开发大的酒店产品 房间数量：建议酒店客户数量在200-250间左右 房型面积：根据本地块酒店的档次定位，建议酒店房型的建筑面积在40-70平

37、方米,本项目酒店定位,市场定位：SPA水疗主题精品酒店 目标客源：以商务客人和疗养及团体客源为主； 规模：中等规模,拟建酒店客房面积与构成,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案一,餐饮及会议设施建议,拟建酒店餐饮设施建议,拟建酒店SPA水疗设施建议,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案一,客源比例、住宿率及房价预测,拟建酒店按客源市场划分的平均房价预测,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案一,本项目酒店开发成功关键因素分析,规模：将酒店规模控制在中等，酒店的规模在3-3.5万平方米左右 客房：适当的客房面积标准（房间数为300间。 酒店主要房间平均房间面积为40平米，最大的豪华套间为100平米。 餐饮：有限数量

38、、与养生主题相结合，养生膳食馆； 疗养：引进国际知名的养生研究及服务机构； 具备丰富酒店设计经验的建筑设计师参与项目设计，提供功能实用、设计高效的方案，提升酒店长期盈利能力。,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案一,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,市场定位建议： 根据对该地区的消费者的流量和需求情况的预测，酒店部分的定位,五星级酒店,武汉-汉阳“酒店”定位建议,Wuhan - hanyang “hotel“ locate studies premise instructions,酒店产品定位建议： 酒店规模：建议3-3.5万平方米，不建议开发大的酒店产品 房间数量：建议酒店客户数量在300间左右

39、房型面积：根据本地块酒店的档次定位，建议酒店房型的建筑面积在40-70平方米,本项目酒店定位,市场定位：五星商务精品酒店 目标客源：以商务客人和高端会议及团体客源为主； 规模：中等规模,拟建酒店客房面积与构成,根据5星级标准，至少4套豪华套房,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,餐饮及会议设施建议,拟建酒店餐饮设施建议,根据5星级标准，除全日营业咖啡厅外，酒店还需配备独立西餐厅,拟建酒店会议设施建议,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,武汉-汉阳“酒店”定位建议,其它配套：,休闲设施：,客源比例、住宿率及房价预测,拟建酒店按客源市场划分的平均房价预测,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,酒店客房设计

40、建议 设计原则：客房内部的装饰装修应充分体现精典时代感，以简洁及低调奢华为基本原则； 客房内的净使用面积40平方米； 因未来主要客源应为国际/国内知名企业机构的高级行政管理人员以及政府要员，因此充分营造舒适感及商务感，客房内预留办公设备接口，办公空间的位置及大小应合理预留； 酒店会议设施及商务中心建议 设计原则：最高质量与档次的会议配套设施； 出于对酒店的档次及功能定位，项目自身体量考虑，建议设置大型宴会厅，满足对高端会议及宴会的功能需求； 商务中心：酒店体量较大且主要针对高端商务群体，因此商务中心的面积要适度增大在，其内置设备及服务功能应尽量全面； 酒店餐饮设施建议 设计原则：满足超五星级酒

41、店品牌的特殊要求，符合国际金融商务区内高端娱乐休闲及商务宴请的需求； 由于酒店餐饮设施大部分并非服务于酒店入住客人，因此其设计风格一定要独特而成为目的性消费所在； 建议设顶层观景餐厅，成为酒店餐饮设施及区域休闲设施的亮点所在； 考虑高端客源需求，餐饮设施设计应保证私人用餐的私密性；,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,酒店设计细节建议：,武汉-汉阳“酒店”定位建议方案二,设计和建筑要素建议说明：,我们认为该酒店的主题应该是为公司或个人提供高质量服务的场所，因为这些公司或个人都应具有中、高收入的特征。所以酒店的产品设计和物理条件都应该通过低密度和大面积的绿化来体现出与其他酒店的不同。 酒店在建筑上应该大大区别于城市商务酒店。为了要达到这个酒店的总体目标，所以设计上应最大化的体现出在房间面积、配酒店在建筑设计上应充分引入国际知名主题休闲的关键设计概念，设计上要尽量考虑和低密度的环境相融合，从而打造高品质的主题商务型酒店。,武汉-汉阳“酒店”定位建议,设计和建筑要素建议说明：,82,