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1、宏泰第一城荣域 定价分析报告 2012.6.9,项目汇总,本案,华宇城,金地华章,大禹加州湾,波尔多小镇,金宇和园,鑫宇国际,市政府板块,铁西区政府板块,本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块； 市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。,华宇城/规划,一期,二期,三期,华宇城130万平米大盘，分三期开发。,华宇城/一期产品,一期A组团在售产品,5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼,3栋18层高层，2梯三户。,1#,2#,3#,11#,8#,7#,6#,5#,4#,10#,9#,12#,一期A组团2011年10月开盘，共
2、推出5栋多层，3栋高层。,华宇城/产品类型,在售产品（多层主力户型）,两室两厅一卫 97,三室两厅两卫 140,多层目前在售主力97、140平米主力两三居，在售价格4200元/平米； 一次性付款97折，按揭99折。,华宇城/产品类型,在售产品（高层主力户型）,两室两厅一卫 87,两室两厅一卫 79,小高层主力79-87平米两居，均价3700元/平米。,华宇城/产品价格,在售价格,华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。 多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。 目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。 从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。,
3、细部定价参考,华宇城/产品价格,华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/。 顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。 边户型客户认可度较低，减价100元/。 多层层差为100、200元/，高层户型差为30、50元/。,华宇城/整体综述,前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。 项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。 华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大，因此为本案重点参考项目。,九洲金地华章/规划,九洲金地华章/当期在售产品,3层半联排别墅,5-6层花园洋房一梯
4、两户（仅剩顶层）,18层高层一梯两户（在售）,12层小高层一梯两户（在售）,8层小高层一梯两户,金地华章目前在售产品主要为18层高层。,九洲金地华章/产品类型,三室两厅两卫 141,两室两厅一卫103,九洲金地华章/产品类型,四室两厅三卫 179,三室两厅两卫 152,在售产品（多层主力户型）,多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较少，均价6200元/平米。,九洲金地华章/产品价格,在售价格,细部定价参考,九洲金地华章/整体综述,九洲金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积偏大，定位客户层次较高。 从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以
5、电梯洋房、联排别墅拉升整体项目品质。 目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。 此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。,鑫宇国际/规划,鑫宇国际/规划,多层 小高层 层高层,鑫宇国际/产品类型,两室两厅一卫104-115,在售产品（多层主力户型）,三室两厅一卫146,多层主要为104-146平米，两三居。目前在售统一一口价4300.,鑫宇国际/产品类型,两室两厅一卫61,在售产品（高层主力户型）,两室两厅一卫88,高层主要以61-88平米两居为主。,鑫宇国际/产品价格,鑫宇国际地段较好，但因营销策略等多方面原因，严重滞销。,鑫宇国际/产品价格,优势：
6、小区地段好，周边商业配套成熟，销售价格低。 现况：项目容积率大，品质欠缺，售楼处装修粗糙，目前处于严重滞销状态。 与本项目参考： 鑫宇国际目前社区品质较差，销售严重滞销，对于本案参考意义较小。 参考点：多层价格4300元/平米，小高层/高层4300元/平米。,大禹加州湾/规划,南加州风情，别墅、电梯洋房，拉升了整个社区品质感，现场现房展示较好。,大禹加州湾/当期在售产品,一期在售产品,A区,J区,E区,注： 6层洋房一梯二户 高层两梯三户 联排别墅,大禹加州湾/产品类型,三室两厅两卫 128,两室两厅一卫 97,在售产品（高层主力户型）,97、128标准两三居，户型设计较好，在售均价3800元
7、/平米。,大禹加州湾/产品类型,在售产品（洋房主力户型）,三室两厅两卫142,电梯洋房，产品档次较高，主力142平米三居，均价4800元/平米。,大禹加州湾/产品类型,在售产品（洋房主力户型）,跃层，标准层149，地下一层72,大禹加州湾/产品价格,在售价格,细部定价参考,大禹加州湾/整体综述,优势：大禹品牌优势明显，口碑及形象被公众认同。 现况：项目目前已经销售近60%左右，剩余房源以高层为主，价格从去年至今基本无变化。 与本项目参考：大禹加州湾产品类型丰富，以中高端的姿态立足于市场，现房销售，此项目属于铁西区市场板块，对于本案有一定参考意义。 参考点：洋房4800元/平米，高层3800元/
8、平米。,金宇和园/规划,师大附中、师大附小，学区房，现房在售。,金宇和园/当期在售产品,2期在售项目,15层高层 2梯三户,6层多层 1梯2户,金宇和园/产品类型,三室两厅两卫106-112,三室两厅两卫84-94,在售产品（多层主力户型）,84-112平米两三居，现房，4800元/平米。,金宇和园/产品类型,在售产品（高层主力户型）,两室一厅两卫93,2室1厅两卫106-112,2室1厅1卫77.6,金宇和园/产品价格,在售价格,金宇和园/产品价格,细部定价参考,金宇和园/整体综述,金宇和园现房在售，属铁西区政府片区，对本案定价有一定的参考意义。,波尔多小镇/规划,波尔多小镇/当期在售产品,
9、6#,一期,1#两梯三户,6#一梯两户,多层,小高层,高层,9# 一梯两户,3#一梯两户,波尔多小镇/产品类型,两室两厅两卫103,在售产品（多层主力户型）,两室室两厅一卫98,多层为主力98-103平米两居，均价4000元/平米左右。,波尔多小镇/产品类型,两室两厅一卫84,在售产品（小高层主力户型）,在售产品（高层主力户型）,两室两厅一卫88,主力84-88平米两居，均价3600元/平米。,波尔多小镇/产品价格,波尔多小镇认可度较低，目前销售速度较慢。,波尔多小镇/整体阐述,小区体量大，主力产品以小户型为主。项目目前还未开盘正处于认购期，月去化量10套左右。 波尔多小镇属铁西区政府区域，对
10、于本案定价参考意义较小。 参考点：多层4000元/平米，小高层/高层3600-3750元/平米。,市场综述,根据市场调研，目前整体四平房地产市场较弱，客户购买意向较差； 板块市场内，华宇城销售速度最快，为本案重要参考目标。,价格确定,根据综合比较，得出本案多层价格为4376元/平米。作为本案开盘价格的参考价。,推盘策略,推盘策略： 首次开盘根据客户需求确定推盘楼栋，少量推盘，挤压式销售，创造热销口碑； 后期借势进行加推，每次少量推盘，频繁加推，价格逐步上扬。 首次开盘建议推出24、65（多层）、29号楼（小高层）两栋楼，共150套房源，对外销售，丰富产品类型，首次开盘达到热销。如客户坚持选择其
11、他楼座，则进行控制性销售。,首次开盘均价确定,二、首次价格确定 目前整体四平市场较弱，本项目截至到6月9日共排卡161张，其中ABC类排卡量96张。 本案体量较大，首次开盘建议不宜价格过高，以适中价格进行入市，形成热销。 建议首次多层标准层入市价格为4100元/平米，小高层标准层入市价格3800元/平米。 首层顶层根据制定定价方式，得出最终价格。,楼座差,23,24,25,26,27,29,30,31,32,33,65,66,楼层差,以顶层为基准楼层，根据客户对于楼层的喜好度以及周边竞品情况制定其他层差，层差为50-100元/平米。,50元/平米,30元/平米,50元/平米,100元/平米,小
12、高层以2层为基准楼差，1-6层楼座差为30元/平米，6-11层楼座差为50元/平米。,单元差,+0元/平米,+80元/平米,+80元/平米,东,西,户型差,根据客户意向度，B户型C户型A户型，但因A户型面积小，总价较低，因此户型差需单独制定。,户型差：B户型C户型A户型,户型差,B1,B2,B3,B1、B2、B3差异较小，定义为基准户型，户型差为+0元/平米。,户型差,B4,B5,B4、B5户型差异较小，户型劣于标准户型，在标准户型基础上减50元/平米，即-50元/平米。,户型差,C3,C2,D1,户型差,A1,A2,大禹加州湾首层定价研究,电梯洋房：首层146平米，赠送87平米地下室，50平
13、米花园，6800元/平米。标准层2层5200元/平米。 设定花园溢价400元/平米。 地下室单价为（6800-5200-400）*146/87=2013元/平米。,首层定价说明,因本案首层产品附加形式较多，参考周边市场情况和本案产品形式，首层定价方式如下： 1、首层附带地下室，赠送花园产品 首层价格=（标准层二层单价-层差）*二层建面*1.9倍/首层建面+首层花园溢价 2、首层、二层跃层附带地下室、车位、库房产品 B1SS均价=（总价1+总价2+总价3+总价4）/（首层、二层面积+活动室面积）+花园溢价 3、花园溢价： 花园进深不低于5米，小高层+400元/平米；多层+300元/平米。 65、
14、66#楼花园进深不低于3米，花园溢价+300元/平米。,顶层价格说明,参照华宇城定价模式： 顶层总价=（五层单价+100元/）*六层建面 阁楼价格实际上在6楼进行加价，对于客户说辞阁楼进行赠送。,车库定价说明,目前市场车位在12万-23万之间，海银帝景因现房，车位较贵； 建议本案标准车位车位为22万，根据大小再进行适度调整。,优惠合计,价格策略采取高报价、高折扣的方式，后期通过回收折扣，达到价格的上涨。按照一次性92折，分期93折，按揭94折计算，折合综合折扣0.931. 办卡优惠按照开盘消化100张卡，每张卡优惠额度15000元，开盘后再给予30套房源的优惠计算，每套按照8000元，共折合1
15、74万，约占总销售额的0.7%。 以此计算，此次价格综合折扣为0.924. 高报价、高折扣，折扣逐步回收，逐步提高售价,内部员工、团购优惠,内部员工： 内部员工购房给予10%的无息贷款补贴，10%房款在后期员工工资中进行扣除，封顶补贴无息房款为5万元，如员工在三年内离职，须补齐房款及贴息。此方案可在加强员工忠诚度的同时，达到销售的目的。 此方案需开发商尽快确定，在此次开盘能够实施。,整体价格确定,标准层小高层成交均价3806元/平米，多层成交均价4102元/平米，多层首层成交均价4539元/平米，多层出去26号楼，首层成交均价4263元/平米。,整体价格确定,标准层价格测算,B1,按照贷款客户计算： 成交均价约为=（429210-14000）*0.94/95.38=4092元/平米。 成交总价约为：390297元。,顶层测算,6层面积89.38平米，7层阁楼面积44.36平米。,参照华宇城定价模式，6层价格比5层多出100元/平米，面积按照6层面积计算，7层阁楼进行赠送。,首层定价测算,首层与二层面积相同，并赠送大约同等面积地下室，赠送约5米进深下沉花园。参照周边价格，按照定价模式，首层报价总价853591元。,首层B1SS,B1SS成交价格约为：（1122918-14000）*0.94=104万,