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1、1,鸿运综合楼项目方案,2,经过11月28日与贵司的沟通发现，我司通过参照市场价格进行权重系数定价得出的本案价格3300元/，考虑到开发成本问题，五年后转换土地性质办理产权证，项目面临亏损的可能。贵司经过核算后提出增加700元/的土地性质变更成本后，售价达4000元/，从市场角度考虑销售抗性较大。例如，同样承诺办证的集资房名仕城，位置更优越（西八路东、新村路南），价格更优惠（起价3600元/、均价4000元/）。 本案将从“鸿运物流园职工宿舍楼”的基础定位出发，通过12月份对周边客群的市场摸底，对是否变更土地产权性质及价格预期等问题进行确定。,3,鸿运物流园职工宿舍楼调查问卷 鸿运物流园为解决
2、园区内600余户业户的住房问题，在物流园北门准备建设两栋职工宿舍楼，现面相广大业户征求建设意见，共同建设美好家园！ 【客户基本信息】 性别：男 女 年龄： 职业： 姓名： 联系方式： 居住区域： 1、近期是否有购房打算？ 准备半年内购房 一两年内会买 短期内没有置业计划 2、需要的住宅面积： 70-90两室 90-100两室 100以上三室 3、市中心住宅均价在6000元/以上，您可以接受的价格是： 3300元/以下 3300-3600元/ 3600-4000元/ 4000元/以上 4、您目前能承受的首付： 10万元以下 10-15万元 15-20万元 20万元以上 5、大产权房能办理独立的土
3、地证、房产证和契证，可以向银行抵押贷款或交易买卖；小产权房一般产权是集体的，主要用于居住，价格较为便宜。您对住宅产权的态度： 自己住，大小产权无所谓 目前先住着，多花七八万元三五年内能转成大产权最好 便宜也不买小产权，必须要能办独立的产权证 6、一般住宅交房时为毛坯交房，仅安装窗户和防盗门，其他装修由住户根据自己的喜好进行装修（否则装修好了还得砸掉重装），除门窗外您是否有更多的装修需求：（可多选） 厨房、卫生间地面、墙面瓷砖 卫生间配坐便器 内门 地面铺瓷砖 7、您对鸿运物流园职工宿舍楼有什么更好的建议？,鸿运综合楼商铺调查问卷 鸿运物流园为解决园区内600余户业户的住房问题，在物流园北门准备
4、建设两栋职工宿舍楼，现面相广大业户征求建设意见，共同建设美好家园！ 【客户基本信息】 性别：男 女 年龄： 职业： 姓名： 联系方式： 居住区域： 1、近期是否有购买商铺的打算？ 准备半年内购房 一两年内会买 短期内没有投资计划 2、需要的商铺面积（两层）： 100以下 100-150 150以上 3、市中心住宅均价在6000元/以上，商铺10000元/以上，您可以接受的价格是： 4000-5000元/ 5000-5500元/ 5500-6000元/ 6000元/以上 4、您目前能承受的首付： 20万元以下 20-30万元 30-45万元 45-60万元 60万元以上 5、您购买商铺的目的：
5、自己经营 投资出租，后期看情况自己经营 投资，升值后转卖 6、大产权房能办理独立的土地证、房产证和契证，可以向银行抵押贷款或交易买卖；小产权房一般产权是集体的，主要用于自用，价格较为便宜。您对商铺产权的态度： 只要能转卖，大小产权无所谓 先用着，多花十几万元三五年内能转成大产权最好 便宜也不买小产权，必须要能办独立的产权证 7、您对鸿运综合楼商铺有什么更好的建议？,客户调查问卷,4,价格：考虑到本案后期办证需要转换土地性质，土地成本较高，住宅折合约700元/，建议住宅售价4000元/（其中包含700元/的土地变更成本），商铺售价6000元/（其中包含1000元/的土地变更成本）。 合同：本项目
6、是淄博鸿运物流有限公司开发的综合楼，五年内鸿运物流园将整体规划，改造成大型综合社区。淄博鸿运物流有限公司与客户签订销售合同，甲方盖章为“淄博鸿运物流有限公司”，约定办证事宜。 办证：2017年1月份将征求所有90户业户（因阁楼不办证，不包含阁楼）对办理产权证的意见，如果达到70%（即63套）比例的业户要求办理产权证，则统一代收一定的契税等办证费用（具体金额以政府批文为准）办理产权证，承诺于2017年12月30日前办理三证手续，不愿办理产权证的业户可由淄博鸿运物流有限公司原价回购其房产；若要求办证的业户未达到70%的比例，则按700元/的标准统一退还或扣减房款，业主继续享有该房屋的使用权。,价格
7、与办证说辞,5,住宅价格建议： 住宅价格3300元/，然后加700元/土地转让金，售价4000元/。 阁楼价格建议： 阁楼建议售价在1500-1800元/以内，总价控制在10-15万元/套，按总价销售。 付款方式： 客户购买房屋，首付30%即可签订合同，交房时补交20%，剩余房款可向淄博鸿运物流有限公司申请内部贷款，贷款年限最长10年，利率按银行现行基准年利率上浮10%标准执行，客户每月向淄博鸿运物流有限公司按时还款。若客户不按合同约定按时还款，开发商有权中止客户的水电供应，拖欠时间超过半年的将收回房屋。,项目价格定位,*具体价格及优惠措施带售楼处进场对市场进一步摸底后确定。,6,商铺价格建议
8、： 商铺售价预计5000元/，加1000元/土地转让金，均价约6000元/ 价格优惠：考虑到前期营南路商铺售价在2000-2500元/，价差偏大，且面积大总价高，不具有商业氛围和强势的卖点，建议商铺售价下调到5800元/。 销售风险：本案所处鸿运路不是交通干道，本身不具有商业氛围，未来新客运站带动作用不大，较难吸引实力强大的投资者；本案商铺主要依托于鸿运物流园、车管所，目标客户多为熟悉或与鸿运物流园有一定情缘的客户，对产权不大关注，但对价格极为敏感。与前期营南路商铺相比，本案商铺使用价值相当，但售价价差偏大，且面积大总价高，投资门槛较高，有一定的滞销风险，建议低价入市缩短销售周期。,项目价格定
9、位,7,关于贷款的说辞： 客户购买房屋，首付50%即可签订合同，剩余房款可向淄博鸿运物流有限公司申请内部贷款，贷款年限最长10年，利率按银行现行基准年利率（6.55%）上浮10%，即7.205%的固定年利率标准执行（后期不随国家银行利率变动调整），客户每月向淄博鸿运物流有限公司按时还款；办理房产证后如客户需继续贷款，由开发商统一办理抵押贷款，客户用抵押贷款向开发商一次性支付剩余贷款。 客户交付50%首付款并签订合同，交房时可以先办理入住，购房合同中约定，客户最晚于2017年1月1日前向开发商缴纳相应的办证费用后，淄博鸿运物流有限公司于2017年12月30日前为客户统一办理独立产权的房产证、土地
10、证、契证。,贷款说辞,8,关于违约责任： 若申请贷款的客户未按合同约定按时缴纳房款贷款，淄博鸿运物流有限公司有权中止为客户供水供电，并要求客户严格履行贷款合同后再予办理产权证明。 若淄博鸿运物流有限公司未能在约定的2017年12月30日办理三证手续造成延期，淄博鸿运物流有限公司须按已交房款的 2% 一次性赔付客户。,办证与贷款,9,项目交房标准建议： 考虑到项目的目标客户为低收入人群，交房后不愿投入较多装修费用，建议厨卫简装修。 装修标准： 卫生间、厨房地面、墙面瓷砖，配备坐便器。 暖气、燃气： 天然气入户、暖气为公共热源。,交房标准,10,项目现场包装+精准推广+行销活动,适当的现场包装能够
11、提高客户到访的准确性，增加销售气氛，带动客户的购买欲望 以上面讲到的项目核心卖点为主要诉求点，制作宣传物料和广告。选择费用较低，合适项目现有状况推广的媒体作精准推广宣传。可以选择的媒体有以下几个： 短信广告 DM广告（大钟报、都市信息等） 网络广告（主页文字链接和二手房广告） 主流报刊的分类广告（鲁中晨报报花、齐鲁晚报报花）,项目营销策略,11,选择我们的八大理由,离新汽车站最近的社区 出门就是汽车总站，想去哪都方便 淄博西部第一大道，升值无限 紧靠鸿运金街，生活真方便！ 住在鸿运物流，生活工作两不误 支持住房贷款，置业无风险 90平实用二室，纯多层全明户型 最具诚意的价格，淄博南城性价比之王
12、,项目卖点整合,12,核心卖点提炼：从项目基础卖点中提炼出几个核心卖点，作为未来推广反复强调的项目特质,活力新区 项目地处三条城市主干线交汇处，更是淄博的交通枢纽中心，出行极为便利；是未来淄博西部新区发展的重点区域。 惠民社区 “惠民房”是今年国内各城市出现的一个新名词。它并不像“经济适用房”一样是个严谨的定义，而是类似于“惠民政策”一样针对普通民众刚性需求推出的适中面积、适中价位的住宅。通过该词可以迅速引起市场关注，并清晰表明项目的价格定位。 价值投资 土地性质五年内可由工业用地转为住宅用地，办理房产证等各项手续；北京路规划发展逐年递进，新客运站运营良好，区域热度逐渐升高。,项目卖点整合,1
13、3,项目围挡：主要讲述产品规划设计的理念以及项目的卖点 路旗、条幅：主要起到指示引导项目区位，展示项目销售信息的作用 现场气氛营造：是客户可感受到强烈的案场气氛,现场包装建议,14,喷绘围墙广告、标识,项目现场缺少围挡，建议施工前设置好项目包装 设计项目自身的包装元素符号 西九路、西十路路口设置项目指示牌精神堡垒,项目包装策略,鸿运嘉苑售楼处,总价30万买房 置业新客运站,鸿运嘉苑,2909777,15,使用不同条幅，冲击视觉眼球,有效利用项目楼体资源，条幅要色彩鲜明，尺寸要大，传达信息要明确，突显项目的标志性； 条幅内容要配合项目销售进度；,条幅设计,16,销售现场培训： 楼市现状培训 在售项目动态培训 项目卖点培训 项目答客问培训 销售人员客户接待礼仪培训 认购流程培训 户型沙盘讲解培训 现场模拟演练,现场管理机制建议,17,营销活动,附加值：购房客户可以免费学驾驶，驾校就在家门口。 老带新：鸿运物流园内的业户介绍客户成交，每套奖励500元。 后期根据工程节点可制定相应的营销活动，如封顶庆典、交房回馈月等，并针对周边社区村镇进行巡展。,18,推售节奏,19,预祝本项目取得圆满成功！,THE END,