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1、老年地产研究,2013年4月 顾问部,报告提纲,Part1,北京老年地产现状,Part4,案例,Part2,打造老年地产的条件,Part3,打造老年地产的标准,PART 1 北京老年地产现状,老年地产宏观背景,老年人口增长,2000年到2009年北京市60岁及以上常住老年人口复合增长率4.9%，同期常住人口复合增长率仅2.8%,养老机构入住率及吸纳数逐年上升,2001-2009年间入住养老机构的人数，年均复合增长率达到13%，远高于老年人口增长的速度； 2001年每万名老人入住68人，2009年每万名老人入住120人，增长近一倍，未来养老市场需求增长乐观； 截至2009年底，全市养老机构床位使
2、用率57% 平均每年新增吸纳的床位数为2468个；2009年全年床位吸纳数为6563个，为近年最高。,北京本地老人入住居多，女性相对占较大比例 政府办机构医疗条件完善，收治的需护理老人比例大大高于民办机构,整体市场入住人群情况,北京市1990年进入老龄化社会，养老问题备受关注，随着社会养老观念的转变，在政府大力支持下，近几年老年地产迅速发展,9,10,16,12,5,8,14,13,2,6,18,1,19,7,21,15,11,20,3,4,北京中高端养老机构多分布在五环以外，周边环境较好,17,目前社会办养老地产正逐渐成为中高端养老项目的主流,运营模式：近年诸多开发商将目光投向老年地产，社会
3、投资兴办老年公寓逐渐增多,近年北京高端项目严格控制规模，平均建筑面积17590平方米，平均容积率0.8，项目更加注重其配套和服务,平均建筑面积：17590平方米,目前北京各老年地产项目体量均较小，平均建筑面积17590平米,老年地产项目多为公寓类型，户型仍以单人间、双人间为主,小结：,PART 2 打造老年地产的条件,外部环境的条件：政策利好，政府大力支持，人口老龄化加剧,开发商自身条件：经济实力强，短期内能注入大量资金，有较强的资金周转能力,开发商自身条件：熟知老年人居住需求，明确项目定位，充分考虑不同阶段老年人的不同需求关注点,PART 3 打造老年地产的标准,专业护理团队，为老人提供优质
4、服务,及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务,建筑风格：有生活气息，营造家的感觉，区别于社会福利机构 空间结构：紧凑、通风、明亮、防火 室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、 设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具 的尺寸方面符合老年人的身体特征,交通便利、环境优美、安静,规划设计,配套设施,医疗：完善的医疗配套，独立的医院 休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等用来休息、交谈的安静场所、为 老人或残疾人提供行进、散步、晨练场所 娱乐：老年活动中心、老年大学、棋牌中心等,无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等 住宅区采用人车分流的道路系统、以保护老龄人的行动安
5、全为基础,室外环境,专业服务,物业管理,区位选择,打造老年地产的标准,硬件,软件,建筑形式：以多层公寓形式为主，部分独栋别墅及四合院形式,空间结构：空间紧凑，室内明亮，通风良好，面积为40左右,夫妻间,单人间,夫妻间,双人间,防滑踏步,室内配套：消除室内高差，合理设置楼梯踏步尺寸和照明位置,楼梯踏步尺寸：对于老年人踏步高应该在16mm以下，踏步顶面宽应在30mm以上，踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。 楼梯踏步防滑：楼梯踏步表面应选择防滑材料。,楼梯照明：注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。,室内配套：
6、设置楼梯扶手，各通道内应全无障碍,扶手设置：在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。可设置为双层扶手。扶手端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。,轮椅使用：各处的入口和通道，必须全无障碍，地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等。,室内配套：房间内均配备独立卫生间及老人专用设备,老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄。 老人存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高 所有地面，都使用防滑地砖，而且必须有扶手杆设置,医疗配套：24小时无缝对接医疗护理，为护理型老人提供全天候的专业护理服务和安全保障。,
7、娱乐配套：供老年人学习、休闲健身等设备,图书室,健身室,娱乐室,温泉水疗,小桥流水,凉亭,室外休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等用来休息、交谈的安静场所、为老人或残疾人提供行进、散步、晨练场所,果树,绿化,凉亭,小桥流水,专业服务：每位老人都有专业贴身护理团队，提高老人生活质量,专业贴身护理团队包含健康鉴定师、康复指导师、营养师、心理辅导师、护理师、生活指导员、医生、护士、养生顾问等专业护理人员，让老人得到全方位的的国际化品质服务，全面提高老年人的生活质量。,医师,护士,营养师,康复师,养生顾问,健康鉴定师,心理辅导,护理师,专业护理人员细致入微,PART 4 案例,汇晨老年公寓,地理位置：北京汇
8、晨老年公寓位于北京昌平区北七家，立汤路以东。 项目定位：向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程，属国内首家具有国际水平的老年社区。 服务理念：科学、人文、健康、尊严,建设规模：一期占地147亩，建筑规模约3万平方米，于2007年底投入使用；288套房，712个床位 投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资额约1.7亿 经营主体：北京市老年社区筹建办公室委托经营管理的“北京市老年社区” 服务品牌 合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，
9、具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验,优美的环境：中心区有大量绿地和水系，绿化率高达45%,项目一期建筑规模3万平方米，占地9.8万平方米，整体容积率0.3，项目建筑设计为4层板楼，中心区布置大量的绿地和水系，方便老人室外活动 园区种植70余种苗木，30多种花卉，绿化率高于45%,标准间 建筑面积：48.6平方米,标准套间 建筑面积：80平方米,豪华套间 建筑面积：112平方米,项目所有房间均朝阳设计，楼体进深较小，北侧为走廊由于项目定价较高，主力户型以48.6平米标准间为主，配有少量的标准套间及豪华套间。,户型设置：房间朝阳设计，以48.6平米标准间
10、为主,室内装修：简单温馨，卫生间设计充分考虑老年人的需求,每位老人随身携带身份识别卡（集身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体。） 当突发状况发生时，老人可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急救助按纽，借助定位救护系统，与监控中心的值班人员取得联系。 监控中心的值班人员即时对老人所在方位进行定位，并在电脑上即时查看到求助老人个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息。 医护人员一般在两分钟内感到现场进行救治，如果情况紧急，拨打999紧急救援中心，二十分钟内赶到现场进行救治。,科技运用：每位老人随身携带身份识别卡，遇到突发状况发生时，老人可以按下身份识别卡上的“紧急救助按纽”求助,丰富的休闲
11、娱乐设施及活动,社区内拥有丰富多彩的休闲娱乐设施，其中包括：温泉康复中心、室内游泳池、综合运动馆、室内外网球场、门球场、健身房、棋牌室、台球、乒乓球、沙弧球等。除此以外社区专门设立了阅览室、书画室、网络教室、音乐室、活动室。 设区定期会举办门球比赛、歌舞晚会等活动，丰富社区老人的精神生活 根据访谈，设区内老人对环境及服务情况十分满意，唯一感到不满意的地方是还未建设社区医院及康复中心。,项目收费标准,项目押金于合同到期日退还 大套间相比标准套间只有一间卧室朝阳，同时在园区北侧一独立楼宇中，对于年长老人使用略微不便，故在定价上两者一致 开业初期曾参用会员制，3年内，一次性交付70万100万会员费（每月收取水电、有线电视费、伙食费人均约1000元），3年后重签协议交押金入住；后有人投诉变相集资，取消。 由于项目入住率不是很高，之前价格标准一直沿用至今未做调整,The End,