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1、上海港汇广场市调报告,3,4,上海城市总体概括介绍,上海商业状况,徐家汇商业概括介绍,港汇广场项目情况介绍,港汇广场SWOT分析,上海城市总体概括介绍,1,上海概况,上海，地处长三角。面积为7037平方公里，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。也是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。 20092010年度全球城市竞争力报告中，上海在中国仅次于香港，位于台北之前。 截至2009年底，上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。 2009年上海GDP总值14900.93亿 同比增长 8.2%，人均GDP为1.18万美元。人均可支配收 入28838元；农民人均可支
2、配收入为12324元。 城市居民人均消费支出20992元;农村居民 人均生活消费支出9804元。,上海概况-行政划分,区域人口分布,上海商业状况,2,上海商圈分布,上海主要商圈商业分布,区域,商圈,商业分布,上海零售商业租金状况,RMB/sq m/day,徐家汇商业概括介绍,3,徐家汇商圈,东方商厦高收入阶层、高档消费群体 太平洋百货时尚、流行 汇金百货中高收入 上海六百普通的市民 美罗城偏重于休闲娱乐 港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体一站式服务。,东方商厦简介,上海东方商厦年开业，曾是上海最高端百货。2004年，对硬件设施改造升级，对近30%左右的品牌进行调整，面积达15000平方米。
3、业绩将增长25%以上。,汇金百货简介,汇金百货于1998年对外营业，服装是其主打业种，经营面积占到整个商场面积的70以上，汇金的服装销售坪效达到了2万元/平方米。在上海单店销售额排名中名列第八。,1993年建成投入营业。并以时尚、潮流的商品、独特的促销活动吸引了成千上万的年轻人。2007年，太平洋百货进行了大变身，以“年轻简约、时尚、科技”为主题，外立面增加泛光照明，在沿徐家汇商业中心方向的墙面上设置了亚洲第一LED大屏幕彩色动态显示屏，并店内有40的品牌调整。,太平洋百货简介,主力品牌,第六百货简介,作为徐家汇最老的百货店上海六百，以“实惠的价格”、“会过日子”深受广大普通市民的喜爱。服饰品
4、牌和徐家汇商圈的其他商厦错位，品牌差异化达90%以上，一万平方的商场业绩达到了五亿，名列上海单点销售额的第十三名。,主力品牌,主力品牌,主力品牌,美罗城简介,东京有潮流发源地“涩谷”，上海有年轻人之街“美罗城”，被誉为上海的潮人地标的美罗城在世博前夕启动开业以来最大规模的升级行动，对地下5000多平方米的黄金商铺进行大规模的调整，引进的日系精品；并对百脑汇启动升级调整，打造成以品牌专卖店为主的全国首家“新科技生活”旗舰店；同时外墙立面进行大规模翻新整修，用硕大的 LED广告屏取代传统的商铺店招。,港汇广场项目情况介绍,4,港汇广场项目由美国凯里森设计事务所设计，统合商业贸易、现代化写字楼、商务
5、套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。,项目简介,设计点评,外部动线组织点评： 商场与办公楼出入口与出租车停靠设计良好地结合，通过对人流与这辆节点的安排，为商场正门创造了良好的展示条件 分物业之互动点评： 商场与办公楼入口完全独立，在内部留有通道，在提供便利性的同时又不会相互影响,商场设计点评： 内街的设计是亮点，规避了由于公寓一层不能完全作商业而导致人流不能环流的弊端，完善了一层的动线组织，同时营造出室外休闲的空间,办公人流,办公人流,商场人流,车流,商场人流,TEXI,TEXI,商场人流,室内动线,地铁连接方式点评,港汇广场有三条轨道线接泊:M1、M9、M11，作为
6、三条轨道线路的交驳点，将承载巨大的人流量。 从与M1的连接看,地铁通道与项目轴心连接，采用对称型方式，设计两条从地铁大厅到地面层的扶梯和楼梯，通过控制扶梯的方式，避免人流流失，同时，通向商场的道路设计为大宽度的坡道，以广告营造出商业氛围，引导人流进入商场。,地下人流导入系统,主力店Ol精品超市位于地铁口相对的端部，起到组织人流的作用。,地下人流导入：西南部地铁人流从地铁口出来，可以直接进入商场地下一层购物中心，也可以通过电梯进入商场一楼。,KFC西式快餐布置于地铁出口，可以快速积累人流，并起到人流缓冲作用。,名店运动城和品牌休闲服饰具有一定的精度和档次，起到吸引人流的作用。,人流动线,地上人流
7、导入：东部连接露天餐饮广场，主要疏导办公人流西部连接虹桥路主干道，南部连接华山路主干道，北部是停车场入口。西南连接地铁口，地铁人流可以经过地下通道再由电梯直接导入一层中庭。,地上人流导入系统,办公 人流,靠近办公区布置休闲餐饮类，并围合成欧亚风格的开放式露天广场，增强其休闲时尚的氛围，从而吸引了大量的乘坐地铁的上班族。,临街的店面重点布置品牌服饰和化妆品，既能吸引购物人流，又能为品牌专卖店提供展示空间和广告位。,人流动线,商业规划点评,港汇广场经营经历了较长的培育期，以“时尚消费”、“国际大牌”这两个板块的升级，经营业绩呈现快速增长的态势。 租金以每年百分之二十以上的速度增长，目前已成为徐家汇
8、地区的时尚、高档消费场所的集聚力,港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务。 其中，购物、餐饮、娱乐三大功能分区所占比重分别为67%、22%、11%。由于所在商圈内纯娱乐型MALL美罗城的影响，本购物中心娱乐性项目相对比例较少，但各个功能区间又紧密相连，利于相互吸引，促进消费。,功能分区与业态配比,楼层品牌构成,业态配比,FILA AGATHA Andersens Icecream 玺燕 sweet & honey 联华复星药房 Nespresso Lind OMEY 鸥美药妆 肯德基 Love & Love
9、 汇美舍 CERTINA 汉米尔顿 it OL SEPHORA APPLE SHOP G-STAR ZARA,B1,B1： 潮流服饰 手表 护肤品&彩妆 运动品牌 超市,ASCOT CHANG 施华洛世奇 ROLEX Europe Watch Emporio Armani HUGO BOSS Y-3 LONGCHAMP BALLY KENZO Thomas PINK CERRUTI 1881 Max Mara PAUL&SHARK BURBERRY Ermenegildo Zegna SEE BY CHOLE Just cavalli Juicy couture Moschino Calvin
10、 Klein DKNY COACH colabo BISTROW Cold Stone ENZO 哈根达斯 YOGO GODIVA 俏江南 星巴克 BURBERRY 宝格丽 HERMES Dupout FERRAGARMO TOMMY,1F,1F： 国际名品 珠宝饰品 护肤品&彩妆&香水 世界名表,PORTS VERSUS Caff GUESS MOISELLE STEFANEL CK underwear DORIS VINCI Strellson JORYA Enrico Coveri Lafeta MaBelle CHOUETTE 满记甜品 Regal A|X Spring Field M
11、ARYLING Theory VERRI 汉玉工房 MAX&CO. Miss Sixty Calvin Klein Jeans LACOSTE Giordano Ladies ANMANI ORBIS Kang Jin Young CO11 Tara Jarmon TAUKUS JESSICA Sinequanone Sisley 琉璃工房 DISSONA SENSE 1991 ELLASSAY Mind Bridge JC COLLEZIONE STELLA LUNA NINE WEST JOY&PEACE Le Saunda t.g top gloria,2F,2F： 男女服饰 女鞋 艺术
12、饰品 餐饮,博格西尼 GAZELLE V.E.DELURE BANISS Lily ALAIN WEIZ 波斯蝶 柏朗亚高 CASILINO 23区 homme SATCHI FIGARO 浪肯 mi-tu Teenie Weenie ZUCZUG Gentle Geox IMAC SORRENTO Giovanni Bianchi SKECHERS DANIEL HECHTER HAZZYS Clarks LAMPO MARLBORO CLASSICS LEO Roberta di Camerino ROEM MUNSINGWEAR ICICLE NIKE GOLF PARK HOUSE N
13、IKE KIDS Adidas Kids 玩具反斗城 宝贝城 好孩子 丽婴房 英氏 时尚米奇 乐高/孩之宝 迪斯尼 巴布豆 芭比,3F,3F: 男女服饰 男女内衣 童装&玩具 饰品/配饰,夏氏琉璃 Rongtai荣泰 Valisere ADIDAS ORIGINAL 贝纳通 淑女屋 TOUGH JEEP FILA G2000 热风鞋业 UNIQLO Quiksilver TIMBERLAND Columbia NAUTICA NIKE 360 Le Coq Sportif Levis KUHLE EITIE UNICA W.S.M EVA ouxiu JOCKEY GXG Ochirly Fi
14、ve Plus JNBY 美丽田园 玛花纤体 Christies TRIUMPH ROUGE AMOUR Franck Provost 罗莱家纺 淑女屋 水星家纺 FRANESE 恐龙纺织 寐 AUSSINO 舒雅 OGAWA MING SHOP Janehome,4F,4F： 男女服饰 美容&护肤品 家居用品,ACE U.S.POLO ASSN 行家 Samsonite 亮视点 宝岛眼镜 1001原汁牛肉面 采蝶轩 金牌饭局 一茶一座 代官山 翡翠南北小厨 吉马国际酒廊 BL 史云逊 Gold&Stone 天美 ANN.ANN 麦吉柯魔术屋 亚一金店 知音琴行 菠丹妮 新华书店 玉松源,5F
15、,5F： 餐饮 箱包 美容美发/护肤品 书店/眼镜,La Zephire紫颖 金数码 甫熙苑 采蝶轩 屋企汤馆 港丽餐厅 葡京制造 隐竹 小南国日式烧烤 永华电影城,6F,6F： 餐饮 电子产品 电影院,改变中的港汇,国际名品的持续引进。 高端超市替代联华生活馆。原先位于港汇广场地下一层的联华超级生活馆已被首次进驻上海的华润创业旗下的华润万家超市Ole取代。 以精品川菜为主的俏江南在港汇风尚食街兰桂坊开张；小南国日式烧烤入驻港汇六楼，代官山扩大经营面积、调整格局。 在二楼中庭VERSUSVERSACECaffe也于4月开门营业，加上去年10月重新招租开幕的港汇五楼美食广场，港汇正在打造一个高档消费与大众消费多元化选择的全方位餐饮格局。,港汇广场SWOT分析,5,徐家汇商圈经营情况分析,港汇广场SWOT分析,案例借鉴： 1）地下一层引进Ol精品超市作为主力店吸引地铁人流，顶层引进大型娱乐设施永华电影城引导夜间消费。 2）办公区与商场的衔接上采用了地上步行街的形式，具有欧亚风情的围合式餐饮休闲广场为办公区商务人士提供了交流和消遣的户外空间，并由此将人流导入购物中心。 3）立体分离式交通组织动线，分别从地上、地下导入人流。地下人流由两部电梯直接导入中庭进行缓冲。,可借鉴分析,谢 谢！,