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1、国际滨江城 项目品牌营销战略,业界首个提出“精准营销策划模式” 坚持制定性价比最高的整合传播策略 让品牌以最小的代价获得最大的市场,斯盖优势,斯盖优势,斯盖房地产营销服务系统,斯盖认为 对于房地产营销而言 策略高于一切,斯盖优势,斯盖房地产营销服务系统,斯盖坚持 拒绝平庸的策略 发掘提升品牌的真正潜在价值,斯盖优势,斯盖房地产营销服务系统,商道云 高手做势，中手做市，低手做事,希望有我们的加入 让国际滨江城的价值彻底释放,上篇：审势明大局,下篇：造势定新局,上篇 审势明大局,杨浦整体板块分析 东外滩规划分析 板块人文价值分析 板块配套分析 外滩沿线楼盘分析,热点板块地图,Point 1,杨浦整
2、体板块分析,新江湾,东外滩,Point 1,杨浦整体板块分析,热点板块,热点板块,Point 1,杨浦整体板块分析,价格板块地图,Point 1,杨浦整体板块分析,新江湾￥18609,五角场￥22099,鞍山￥18000,黄兴￥15671,东外滩￥17441,项目所在板块,Point 1,杨浦整体板块分析,项目所在板块,Point 1,杨浦整体板块分析,Point 1,杨浦整体板块分析,显然 整个杨浦的热点目前不在这里 这里的高端形象目前暂时还没有得到承认 造成了解不足、价格偏低、关注偏低,一带规划价值,东外滩规划分析,Point 2,一带规划价值,东外滩规划分析,Point 2,一带规划价值
3、,东外滩规划分析,Point 2,一带规划价值,东外滩规划分析,西起大连路，东至复兴岛，北依杨树浦路，南临黄浦江。总用地面积约3.8平方公里，其中复兴岛为1.44平方公里；岸线全长8公里，其中复兴岛岸线长3.42公里。 规划形成高标准、低密度的亲水居住生活区、城市休闲、旅游、娱乐空间,Point 2,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,百年前，“西风东来”，在特意选定的看得见任何一支中外船队进入上海的滩涂上，沪江大学拔地而起，见证了上海这块土地上近代工业发展和引进先进文明的历史。,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,沪
4、江大学始建于1906年，初名上海浸会大学，是一所由美国基督教南北浸礼会联合创办的大学。,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,最终形成了上海理工、海洋大学、电力学院等高校云集的浓郁学区氛围。,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,同时对于当代中国、当代上海，尤其是对杨浦地区，这里是中国近代工业史上不可或缺的文明的载体。,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,开埠后遂成为兴办实业、开厂生产的首选之地。在中国的近代工业雏形期，洋务运动在此促成了中国最早的工业和市政设施。百年工业，百年市政，使
5、“东外滩”拥有了众多的中国工业文明之最。 中国最早的机器造纸厂：上海机器造纸局（1882年） 中国最早的自来水厂：杨树浦自来水厂（1883年） 中国最早的机器棉纺厂：上海机器织布局（1890年） 中国最早的外商纱厂：怡和纱厂（1897年）,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,怡和纱厂(英),杨树浦水厂,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,杨树浦发电厂,裕丰纺织株式会社,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这里的人文和历史感扑面而来,圣心医院,原日本丰田纱厂公房,Point 3,板块人文价值分析,我们感到： 这
6、里的人文和历史感扑面而来,项目地块内老建筑 英国乡村式花园别墅,Point 3,板块人文价值分析,我们认为: 东外滩的海派历史文化留给上海的印象与其他外滩是截然不同的。,关键词之一 学术而内敛,Point 3,板块人文价值分析,我们认为: 东外滩的海派历史文化留给上海的印象与其他外滩是截然不同的。,关键词之二 低调而神秘,Point 4,外滩沿线楼盘分析,那么 东外滩的项目与其他外滩项目有何不同 传统外滩的项目正在扮演怎样的角色,浦西外滩价格分布地图,Point 4,外滩沿线楼盘分析,浦东外滩价格分布地图,Point 4,外滩沿线楼盘分析,板块价格对比普通住宅（均价，元/）,Point 4,外
7、滩沿线楼盘分析,南外滩板块价格普通住宅（均价，万元/）,Point 4,外滩沿线楼盘分析,Point 4,外滩沿线楼盘分析,显然 东外滩目前暂时被市场冷落了 市场的大气候暂时没有形成对我们有利趋势 我们必须重新造势 让东外滩再度崛起,下篇 造势定新局,项目成功的关键 项目价值挖掘 目标人群定位 品牌传播核心概念 整合营销传播演绎,1 项目成功的关键？,Point 1,做火车头不做火车厢,作为板块中最大的楼盘，要做就做到最好，成为游戏规则的制定者 定义独立的市场区域 创造更大的市场空间,Point 2,跳出整个板块竞争圈,放弃杨浦 跳出固有的板块概念 成为大上海的一个符号,Point 3,板块文
8、化品牌力的挖掘利用,项目不仅是生活地标 还必须是文化地标 对板块文化的借势是必须的 我们必须找到其与项目精神的结合点,Point 4,超高的综合性价比,市场最终只会认同超高的综合性价比 尤其是在浦江竞争市场中 首先是品牌力足够强，然后是价格足够合理,2 项目价值挖掘,Point 1,如何挖掘区位价值,区位要素之一 真外滩，非杨浦,在我们看来 这里是整个外滩的东起点 是外滩的发源地之一,Point 1,如何挖掘区位价值,区位要素之二 上海第三个 国际人文休闲中心,在我们看来 这里的起点更高，内容更为丰富,Point 1,如何挖掘区位价值,区位要素之三 一线滨江，全景观,在我们看来 浦西沿线几乎没
9、有距离浦江更近的楼盘了 这里是真正的滨江全景住宅,Point 1,如何挖掘区位价值,区位要素之三 一线滨江，全景观,在我们看来 这里是整个上海 唯一能同时一览浦江两岸全景观的角度,Point 1,如何挖掘区位价值,所以我们认为： 这里不仅浓缩着另一种海派文化 同时定义着外滩的新地标 然而，这里的价值被整个上海忽视了 这里的未来被整个上海看低了 东外滩的潜力无可限量,Point 2,如何挖掘人文价值,关键词之一 百年外滩发源,我们认为 这里是外滩海派文化的另一种演绎 是传统海派文化的一种补充,Point 2,如何挖掘人文价值,关键词之一 百年外滩发源,我们认为 传统的外滩是张扬而浓妆的 这里更内
10、敛，更神秘、更富有创新精神,Point 2,如何挖掘人文价值,关键词之二 百年经典建筑文化,我们感到 这里同样是对经典的怀旧 但这里并非典型的小资情怀 这里宁静优雅、气宇轩昂、静观风云突变,Point 2,如何挖掘人文价值,所以我们认为： 如果传统外滩人文好象一位浓妆艳丽、身着旗袍的上海贵妇 这里则是身着经典西服一身正气、学识渊博、远见未来、低调儒雅的浦江绅士,Point 2,如何挖掘人文价值,从长远看： 上海外滩的格局即将被打破 曾经热闹的浦西南外滩和浦东滨江相互抗衡，而北外滩紧随其后但难成一体 东外滩的崛起，完善了外滩沿线的格局 形成了三足鼎立之势,Point 3,项目特质挖掘,后排住宅景
11、观分析图,Point 3,项目特质挖掘,整体景观分析图,Point 3,项目特质挖掘,项目气质分析,Point 3,项目特质挖掘,ART DECO建筑风格,全景观大宅,超大间距,海派人文社区,浦江一线海派经典全江景人文大宅,3 目标人群定位,Point 1,目标人群分析,200万以上 钟情外滩客户群,杨浦,大上海,东外滩原居民,其他区域居民,国际家庭,其他区上海家庭,新上海中产,拉动力渐强,拉动力渐弱,浦东,新上海家庭,Point 1,目标人群分析,他们钟情于海派 他们钟情于创新和未来 他们是 国际背景新上海家庭,Point 1,目标人群分析,他们把事业建立在上海 他们把整个家庭建立在上海 他
12、们着迷于海派文化同时把握着世界前沿科技 他们身上融汇了海派人文 演绎了国际时尚,4 项目品牌核心概念,Question 1,项目到底卖什么？,我们贩卖景观？住宅品质？ 贩卖居住方式？ 我们贩卖上海滩独一无二的地位 我们贩卖外滩的百年沧桑 我们贩卖上海的百年未来,Question 2,项目核心概念是什么？,拥有这里 上海的过去100年、未来100年尽收眼底 这里见证“纯粹的上海”,Question 2,项目核心概念是什么？,项目优势卖点整合,目标人群潜在需求,项目功能定位,传播核心概念,上海东外滩全江景海派人文大宅,东外滩地标性 国际高尚社区,Question 2,项目核心概念是什么？,项目优势
13、卖点整合,目标人群潜在需求,项目功能定位,传播核心概念,上海外滩唯一全景瞭望台,Question 3,项目传播口号什么？,上海滩 世界观,“尽览上海风华 独领时尚浪尖”,5 整合传播演绎,Step 1,品牌价值视觉植入,制造板块影响力,形象塑造,品牌价值传播,整合传播策略,Step 2,视觉系统整合,品牌价值视觉植入,制造板块影响力,形象塑造,品牌价值传播,Step 3,视觉系统整合,品牌价值视觉植入,制造板块影响力,形象塑造,品牌价值传播,新闻话题炒作,户外广告传播,工地形象包装,Step 3,视觉系统整合,品牌价值视觉植入,制造板块影响力,形象塑造,品牌价值传播,新闻事件炒作,系列发布活动,人文展示馆开放,以上是斯盖对本项目营销战略的思考和规划 由于项目资料不完整等原因 部分策划内容尚需后期深化 再次强调：我们永远拒绝平庸,谢谢大家！,