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1、,荣昌县广场路地块商业项目 初步可研,基本结论,双桥人口基数少，消费总量有限，整体辐射力弱。 区域房地产开发强度过大，市场供大于求，竞争异常激烈。 地块所处的新区，配套十分匮乏，成熟时间慢，客户接受度相对不高。 花园洋房及经济小户类首置、再改产品供应稀缺，存在市场机会。 商业体量空置率较高，商业发展总量受限。 初步判断双桥住宅与商业的市场机会有限，建议勿轻易在此拿地开发。 需在满足地价成本足够低的前提条件下，才能考虑进行拿地开发，且商业体量不易过大，控制在10%左右。 目前产品可行性仅根据市场基本情况进行初步判断，有待进一步工作后明确切实方向,目 录 CONTENTS,PART 1 区位分析,
2、荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里，东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。,关键词： 重庆西大门 重庆一小时经济圈之内 成渝经济圈之中,区位分析,位于重庆一小时经济圈之内，经济发展有保障。,荣昌县辖15个镇、6个街道、209个行政村、41个社区。 2013年末全县户籍人口84.42万人 ，常住人口67.64万人，其中城镇人口31.04万人，城镇化率45.93%。 目前县城人口约20万人。,人口分析,人口总量一般，城镇化率较低，地产开发仍有较大市场。,2013年全县地区生产总值2610
3、341万元，该指标在重庆38个区县中位列第19位 2013年全县人均生产总值38784元，该指标在重庆38个区县中位列第16位,经济分析,农业大县，经济指标处于全市中等水平。,2013年全社会固定资产投资完成3064904万元，比上年增长24.0；其中房地产开发投资346953万元，比上年下降7.9%，占全社会固定资产投资总额的11.3%。,投资分析,受大市场影响，房地产投资比有下降趋势。,2013年全县城镇居民人均可支配收入23920元，在38各个区县中位列第17名；城镇居民恩格尔系数为38.5%。,收入分析,2013年全县农村居民人均纯收入10849元，在38个区县中位列第12名。 农村居
4、民恩格尔系数为42.3%,得益第一产业的相对发达，居民收入居全市中上水平。,全年社会消费品零售总额707026万元，比上年增长16.0%。按消费形态分，商品零售额573380万元，同比增长16.6%；餐饮收入133646万元，增长13.2%。,消费分析,消费能力较弱，城市发展新区倒数第二，全市中等水平。,建设用地规划： 到2030年，城镇建设面积达到65平方公里，其中中心城区城市建设面积为50平方公里。 城镇人口规划： 中期2020年54%，城镇人口43万人；远期2030年70%，城镇人口63万人。 中心城区人口规划： 近期26万人；中期35万人；远期50万人。其中昌元-昌州城区城市人口规划近
5、期22万人、中期30万人、远期35万人,城乡规划,城区规划规模较大，居住及消费需求有较大潜力。,交通影响,成渝高铁预计2015年3月开通运营，届时成都重庆两地直达仅需1小时15分钟。,高铁开通将促进成渝经济圈的可持续发展。,区域属性,荣昌经济处于全市中等水平，辐射力相对较弱。 人口基数一般，人均消费力较弱。 城市规划对比现有规模增长较大，地产开发具有一定市场。 成渝高铁的建设，未来经济得益于成渝经济圈的发展得到较大拉动。,PART 2 宗地情况,位置及指标,基本指标 商业用地 占地7亩 容积率2 建筑体量约8000方,地块位置,地块周边情况,地块整体较平坦，无拆迁且紧邻市政主干道。附近有昌元中
6、学、县人民医院、体育场等单位。,地块综合分析,老城区项目较少，基本无竞争； 该区域交通路况、居住环境均较良好； 周边配套较丰富，生活氛围较浓，区域已经成熟； 该地块占地规模相对较小，在规划上无法与城区其他项目竞争； 地块指标仅能满足一个小型商业体的打造，可塑性较弱。,宗地情况,地处老城区，配套丰富，本身周边已较成熟。 地块占地较小，规模竞争力较弱。 地块指标的可塑性较低。,PART 3 市场分析,北部新区,西部宜居区,南部城区,老城区,项目地块,地产板块划分,北部新区： 新行政办公、商业金融和居住中心，规划起点高、交通和配套规划良好，高端大盘云集，升值潜力大。 西部宜居区： 主要集中在濑溪河沿
7、线，拥有海棠公园、儿童公园等市政公园，生态环境优势明显，宜居度高，也集中了不少高品质楼盘。但整个片区的配套发展速度明显比不上北部新区。 南部城区： 为老城区的延伸区域，城市面貌落后、缺乏统一规划、各种配套陈旧老化，目前仅有少量楼盘在售。 老城区： 整体项目较少，主要为旧城改造项目，因土地供应量小的原因，竞争较小。,地产板块划分,住宅市场,住宅市场特征,商业市场,商业市场,市场供大于求，存在较大泡沫。 人口基数少，空置率较高，发展规模有限。 地块所在的新区人流量少，区域成熟周期慢。,结合区域、市场、地块三个方面的维度初步研判： 在人口基数少，市场供应量大，新区配套匮乏，客户接受度相对不高、地块体量较大，去化周期长的市场局面下，我司建议开发商勿轻易在此拿地开发。 若能以相对低的土地成本开发，则后续定位应以花园洋房与小户型产品为突破口。,PART 4 项目定位,PART 5 经济测算,成本估算 总体,项目总体投资成本约为11亿元，单方投资成本约为3628元，单方建筑成本为2200元/,注：土地成本以邻近在售项目（金域都会）3200元的房价作为推算依据,利润测算,项目税前净利润总计约为3亿元，单方平均售价约为4259元/ 销售毛利率为21%，税前成本利润率为27%,The end , thank you .,