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1、海博春天钻石广场招商执行方案,2014年6月5日,Synergistic Real Estate Management & Network 新加坡超群成都思睿地产顾问有限公司,项目定位回顾,邛崃商业业态的稀缺性 邛崃商业业态的竞争性 项目的硬件和区位 邛崃商家的需求 项目已经引入的商家品质和品牌 差异化竞争和定位的需求,项目定位于： 邛崃一站式都市时尚消费中心 邛崃最高品质的、最具代表性的、汇聚最多品牌商家的体验型购物中心。 是契合项目特质的。,4,具有购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能价值,邛崃一站式都市时尚消费中心 邛崃最高品质的、最具代表性的、汇聚最多品牌商家的体验型购物中心,以体验为核心
2、，为邛崃城市主流客群量身定制 以家庭消费为基础，购物、娱乐、休闲、餐饮及文化消费为带动集餐饮、娱乐、休闲、零售为一体 倡导一种健康、优质和品位的生活方式,商业定位,邛崃首个为城市主流客群量身定制 高品质、主题性、体验式、全时段、时尚生活中心,商业型态特征定位,购物、餐饮、休闲、娱乐、生活、文化体验,城市级商业中心、融合多种商业元素和商业功能的、多元复合商业体,形象,业态,调性,时尚、格调、健康、精致、品味、互动,6,商业档次定位,中高档为主、高档为辅,商业档次定位,7,功能定位,购物,主要功能板块，提升邛崃市购物档次、丰富商品种类，满足高品质客户的消费需求。,休闲,符合邛崃市市民消费习惯、引入
3、时尚休闲，提高休闲生活品质。,餐饮,荟萃国际国内美食，打造邛崃市美食新天地。,娱乐,全新娱乐巅峰体验，展示、释放青春活力。,邛崃一站式都市时尚消费中心,集“购物、休闲、餐饮、娱乐”等多种功能为一体的一站式商业中心。,8,创造一个活力、时尚的零售主题及现代商业环境,9,商业地产项目的业态不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初凌乱的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。,超群观点：,项目业态落位及品牌建议,通过多与周边摩登时代、摩尔国际、瑞云欣广场等相关项目对比比较分析后，本项目与周边竟争项目如何形成差异化布局是我们本方案重点思考内容之一： 摩登时
4、代业态布局主要以潮流品牌为主； 摩尔国际业态布局主要以超市+影院+少量精品零售； 瑞云欣广场业态布局主要以超市、精品零售、快销、时尚、潮品为主； 通过以上几个项目的分析，得出本项目的业态规划 突出“品牌、品质、时尚、特色”，采用精品零售、中高档餐饮、休闲娱乐等业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。,项目业态定位依据及布局策略,租金贡献率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目提供可持续发展奠定基础。 人气贡献率优先原则 入选的商业业态能够为项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。 品质优先原则 同
5、行业商家的甄选，品质优先，条件优先，针对符合定位之国内外品质商家多渠道招商。 业态匹配的原则 业态之间必须能够互动共享，形成支撑本项目之定位业态生态链。,业态规划原则,*,本项目业态比例配比,注：本业态比例，均按照建筑面积进行核算,说明： 在考虑非超市的商业业态配比时，把品牌服饰的业态比例控制在45%左右。 整体比例为：购物：餐饮: 娱乐：生活配套=45：30 ：20: 5 符合一般购物中心业态需求，此业态比例不包含负一层超市。,本项目个业态比例示意图,14,-1F层平面布局业态落位例举示意,楼层主题：-1F生活广场,15,平面布局业态落位例举示意,楼层主题：1F时尚天地,平面布局业态落位例举
6、示意,楼层主题：2F流行天地,平面布局业态落位例举示意,楼层主题：3F休闲天地,18,平面布局业态落位例举示意,楼层主题：4F娱乐天地,19,招商租金初步测算建议, 本价格体系制定的目的：是为了指引招商团队加快同目标商家的有效对接，按规定计划完成招商任务，尽快完成前期意向商家的筛选及转化； 价 体系的制定依据： 1.按制定租金的客观遵循规律，采用了市场比较法和售价反推法制定，最大可能的推导价格体系的客观落地性及可实现性； 2.众所周知：商业项目均须3年左右的市场培育期，而关键在于优选的各业态品牌商家是否入驻，但其在招商前期却具有较强砍价权，故为尽快造势和提高追随商家的租金水平，须对其加大优惠倾
7、斜；,特别说明,3.本价格体系仅为各细分业态的平均起始租金，招商执行中，在保障各业态平均水平不降低的条件下，对各业态不同品牌商家及商铺价值差异而有所增减； 4.对于须引进的面积较大的品牌商家（150-300平以上），须考虑适当下浮，具体一案一一例上报执行； 5.按商业规律，根据各业态不同的装修需求，建议分业态的装修免租期； 6.本价格体系均根据最新业态定位及落位制定，在业态优化调整时，则本体系作相应调整。,市场比较法,对比内容与权重,F1楼租金市场比较法,选择具有可比较的3个项目进行比较，包括瑞云欣广场、凯翔摩尔国际、海宁现代城。 对比内容包括：区域地段、辐射人群、业态规划、主力店吸引力、项目
8、品质、发展潜力等多方面进行权重比较。,F1租金市场比较法,F1租金市场比较法,相关项目权重比例说明,由于凯翔摩尔国际地段、物业类型与本项目相似度较高，权重为50%； 瑞云欣广场为处于城南老城区的购物中心，在零售业态上与本案有一定的相似度，故权重为30%； 海宁现代城相似度较弱，故按20%。,各层租金市场比较法,从市场比较法得出海博春天钻石广场 1楼外街平均租金价值为101元/月, 采用楼层系数修正后， 1楼内街在临街基础上0.7倍，为70元/， -1F为30元/月 2F楼为61元/月， 3F楼40元/月， 4F楼38元/月,F1租金售价反推法,按照实际可能成交的合同价格的7%回报来进行测算。
9、实际可能的成交单价为对外公示价基础上优惠27%（3年返租一次性抵扣21%+6%的综合优惠。,售价反推出的租金价格4号楼F1层和1号楼F2层高于目前市场租金水平，其余楼层基本持平。 按照合理化指导招商，租金客观落地性强的原则，针对现目前推算出的租金进行市场客观化的打折 项目各个阶段的不同，在租金优惠力度上呈现递减模式,均价依据市场比较法和售价反推法加权平均,针对现阶段招商，竞争产品的租金参考价值更大，因此市场比较法所占权重在70%；以销售价格为基础反推租金参考价值相对较弱，所以所占权重为30%。,4号楼F4层和B1层由于是整层购买，售价相对合理，因此租金水平与市场水平持平。 F2F3按照公示价优惠了27%的价格进行售价反推，基本也与市场推算持平。,4号楼租金水平,1、2、3号楼第一年起始租金水平,项目1-14年租金水平,31,项目各商铺1-5年租金水平,前期招商政策,不足之处，请多指正！ Deficiencies, please! 谢谢！,新加坡超群成都思睿地产顾问有限公司,