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1、青州市住宅市场调研,策划服务：中览地产,二0一四年三月,本年度土地市场概况,第一部分 土地市场,Market analysis,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,（不完全统计）截至2014年1月5日的成交结果显示：2013年以来，青州共成交 土地面积: 1294768.86 （合计1941.18亩）； 折合建筑面积: 1807985.19 ；
2、 平均容积率为:1.4； 土地总成交价格： 140094.0991万元； 平均土地成交价格： 1082元/ ； 平均楼面地价： 774.8元/ 。 其中7月份没有土地出让，8月仅出让住宅土地1宗,9月份出让1宗，10月份2宗，11月份1宗。,出让结果,小 结,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,青州住宅市场项目,第二部分 项目分布,青州住宅项目分布图,尾期项目 中期项目 初期项目,新三中,东部片区项目分布图,龙苑,个案如何表现,第三部分 典型个案调研,Market analysis,东部板块典型个案,展诚世纪星城、平章府、世纪鸿基花苑、佳华香墅、海天文华苑、海天辰韵、大益华府、凌云
3、居、丛亿龙苑,多层/小高层展城世纪星城,物业简介,开 发 商：青州展城房地产开发有限公司 项目位置：海岱路与粮市街交汇处西南角 建筑面积：14.5万（含地下） 占地面积： 66667（ 100亩） 物业类别：13栋6+1多层住宅、5栋9+1小高层住宅和沿街商铺、户型面积以98-140为主。 容 积 率：1.59 主题推广语：以心筑家，品位生活 销售电话：0536-6136788,市场指标,目前均价：小高层：3800-3900元/多层：4300元/ 车库均价8-12万，车位6.5万-8万。 优惠措施：贷款99折，全款97折 。 总房款优惠3000元/套 开盘时间：2012年6月底开盘，多层9月1
4、6日开盘. 销售动态：多层9#、10#、14#、15#、16#、17#6栋多层2013年8月31日开盘。均价4300-4400元/ 开始推售商铺，均价约8000元/。,项目分析,项目优势： 项目位置优越； 项目以多层为主，辅以9层小高层，接受程度高； 人车分流，绿化率高，社区档次高； 准现房发售。 项目劣势： 外来开发商，知名度不高；,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州华业地产开发有限公司 项目位置：范公亭东路新拟建公检法办公大楼以北 建筑面积：31万（西）共60余万 占地面积：245亩（西区）共400余亩 物业类别：多层、小高层、高层住宅、商超、写字楼。主力户型面积80-140。 容
5、积 率：1.9,市场指标,目前均价：多层约4400-4600元/ 高层约3800-4200元/ 车位6.5万元/个 多层车库3800元/。 开盘时间：2008年 销售情况：多层以现房形式销售，销售速度较快，余房以1层和4层为主；高层销售一般。 优惠政策：高层差价100元 。 业主子女入托金翅膀金马幼儿园只需交200元保育费。 窗户为铝合金窗,项目分析,项目优势： 大规模社区，配套相对完善； 地处东部城区，位置较佳，升值潜力大； 社区较成熟，口碑好； 中小户型设计。 项目劣势： 价格较高； 楼座兵营式排布，无明显特色；,典型个案调研,多层/高层平章府,物业简介,开 发 商：青州世纪鸿基投资置业有
6、限公司 项目位置：青州市昭德路与东二街交汇处 占地面积：约65亩 物业类别：小高层和高层住宅 容 积 率：2.5 项目概况： 现代简约风格，目前推售E2#楼（17+1F）、E6#楼（17+1F）、E5#楼（11+1F）,市场指标,目前均价：约3600-3800元/（优惠后） 车位7.8万/个；储藏室2400元/。 优惠措施： 优惠150元/，部分楼座再减1万(还可以优惠) 每天1套特价房，3059元/起。 开盘时间：2011年9月11日 销售情况：2012年底交房。 销售动态： 11月份起部分房源开始执行：赠送50年物业费巨额惠；,项目分析,项目优势： 地段好； 纯剪力墙结构，工程质量好； 优
7、惠后价格较低。 户型两山带270外飘窗。 项目劣势： 户型面积偏大，部分结构有缺陷； 不能办理按揭贷款，客户群体小； 时间太长，工程进度慢，项目形象和客户口碑较差。,典型个案调研,高层世纪鸿基花苑,1#,7#,3#,高层/联排佳华香墅,物业简介,开 发 商：青州佳华置业有限公司 项目位置：青州市益王府路与青州南路东二街交叉处 物业类别：别墅、5栋18层高层 户型面积：高层90-130 联排别墅在200-300。,市场指标,目前均价：高层：起价3200元/。均价：3700-3900元/。联排别墅均价7000元/，186万/套起价，现余200万-256万/套。车位、储藏室价格未定。 多层4200元
8、/。 开盘时间：两栋高层5月份开盘； 4400元/ 销售情况：目前低层房源销售进度较快，剩余房源多以10层以上为主。 优惠措施：定房减20000元。,项目分析,项目优势： 位处东部核心区，升值潜力大； 西班牙风情社区，风格独特； 东部稀缺别墅社区。 项目劣势： 高层接受程度稍差；,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 项目位置：益王府南路与凤凰山东路交界处西北角。 建筑面积：32608平方米 占地面积： 80410 物业类别：4栋小高层，写字楼、宾馆等。 户型面积：68-143 销售热线：3299915,市场指标,目前均价：约3800-3900元/， 储藏室：
9、面积：10-30含公摊，价格2800元/，有产权； 车 位：8.5万元/个，有产权 开盘时间：2011年，交房时间：2013年下半年 销售动态： 1）凭单页到售楼处享受2000元优惠； 2）“老带新”均可获赠1000元；,项目分析,项目优势： 周边有海岱小学，教育资源优异； 青建公司为本地开发公司，口碑较好； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 中小户型设计，总价低； 自身配套建设大型商超，购物方便。 准现房发售。 项目劣势： 中小户型结构不够合理；,典型个案调研,小高层海天文华苑,物业简介,项目分析,项目优势： 紧邻文化中心，泰华城，位置优越； 青建为本地开发公司，口碑较好； 目前工程已经封
10、顶，进度快； 价格较低，性价比高。 项目劣势： 高层建筑，市场接受程度仍然相对较低。,典型个案调研,高层海天辰韵,开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 项目位置：昭德路与范公亭路交界处西南角。 物业类别：15栋，17层高层、公建等。 工程进度：开工5栋高层8#9#11#12#13#已封顶。 占地面积：79415 建筑面积：222362 容积率：2.8 户型：90-110两室，127-145三室。,目前均价：约3800-3900元/； 标价约4000-4100元/ 开盘时间：2013年8月4日。开盘前排号至80左右，扣除空号当天解筹率按照70%算约为销售40-50套。 优惠措施： 1、
11、10月份开始做“低首付”：首付5万，其余首付2013年底缴清。； 2、总房款优惠20000元。,市场指标,物业简介,项目分析,项目优势： 紧邻规划新市中心，位置优越； 华业为本地较大开发公司，口碑较好； 价格低，性价比超高。 项目劣势： 高层建筑，市场接受程度仍然相对较低； 工程进度较慢，交房时间晚； 户型90,140，较为单一。,典型个案调研,高层凌云居,开 发 商：山东华业地产开发有限公司 项目位置：仙客来路与瓜市路交叉口东30米 。 物业类别：18栋18-30层的高层，户型90-140为主。 占地面积：33334（首期出让面积） 建筑面积：103335.4 （首期建筑面积） 容积率：3.
12、1 户型：90-140高层。,目前均价：标价约3100元/；起价2815元/ 开盘时间：2013年6月份 优惠措施：9折 销售动态： 1）工商、办事中心等单位团购，均价2600元/； 2）销售南面三排12栋；,市场指标,8#,物业简介,开 发 商：青州泰华城房地产开发经营有限公司 项目位置：范公亭路与昭德路东南侧。 建筑面积：120万平方米 物业类别：住宅、酒店、写字楼、商业广场、商业街 户型面积：80-130（一期大益华府） 销售热线：3895666,市场指标,目前均价：高层3700-3800元/m 多层4400-4500元/m 小高层约3900-4000元/ 开盘时间：2013年1月20日
13、。35#，4.23开盘，最高优惠8000元。共推出103套，当日成交约60-70套。 8#、33#楼7.13开盘。 32#、18#年9月8日开盘。 商铺11月16开盘。 销售动态： 1）元旦左右多层19#、11层小高层11#楼开盘； 活动：认筹客户送200元油卡； 住宅交5000顶15000，打99折。,项目分析,项目优势： 城市综合体，规模、配套优势明显； 泰华城实力雄厚，口碑较好； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 地暖采用地源热泵，分户记暖，循环系统，节能环保。 可视系统代替传统门铃，可视对讲，外立面真实漆。 项目劣势： 期房，交房时间晚； 高层认可程度相对较低。,典型个案调研,综合体
14、泰华城大益华府（一期）,物业简介,开 发 商：山东丛亿置业有限公司 项目位置：范公亭路与昭德路西北侧。 建筑面积：约40万平方米 物业类别：高层住宅、沿街商业 户型面积：106-160 销售热线：35155666/777,市场指标,目前均价：标价4100元/，实价约3900元/。 开盘时间：2013年11月16日。当日成交约60套左右 销售动态： 1）106户型去化较快，120以上户型去化缓慢； 活动：购房客户可以抽宝马； 买房即送Iphone5S（土豪金）,项目分析,项目优势： ARTDECO风格独特，建筑有特点； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 品质较高，价格低，性价比很高； 项目劣势
15、： 户型面积偏大； 期房，交房时间晚； 高层认可程度相对较低。,典型个案调研,高层丛亿龙苑,南部板块典型个案,云门山花园东苑、四季花城、云门世泰园、御星宸苑,物业简介,开 发 商：青州市泰丰房地产综合开发有限公司 项目位置：云门山南路云门山花园对面 物业类别：多层、小高层住宅 占地面积：17.174万 建筑面积：25.5万 容积率：1.49 绿地率：35%以上 项目概况：43栋5+1多层，8栋11+1小高层，27间商铺 户型区间：以80-140中小户型为主。 推广主题：一个生态、和谐、艺术的山水名宅,市场指标,目前均价：约为3800-4000元/； 储藏室（半地下）2800元/， 车位7.5万
16、元/个。 销售动态：二期定房优惠150元/（90交20万，130的交30万。）,项目分析,项目优势： 临近云门山风景区，环境好； 多层为稀缺产品； 户型设计合理，且配比中小户型居多； 云门山花园已经入住，社区成熟。 项目劣势： 周边生活配套不够齐全； 规划设计无亮点； 形象包装和销售执行力一般。,典型个案调研,多层/小高层云门山花园东苑,物业简介,开 发 商：青州市山河房地产开发有限公司 项目位置：青州市云门山南路（云门山花园东苑南邻） 物业类别：8栋6层电梯洋房，8栋联排别墅（3层）480 占地面积：36996 建筑面积：约40000 容积率：1.1 推广主题：现代中式，古风新雅 定位语：云
17、门山东麓-领秀官邸-庭院别墅 电话：0536-3507999 3786988,市场指标,目前均价：标价5000元/左右，优惠后价格约4500-4600元/。1、2层复式带院标价6500元/，优惠后约6000元/（220-270。） 优惠：定房总房款再减20000元。 一次性付款，96折； 按揭贷款，98折 开盘时间：2013年6月份。,项目分析,项目优势： 多层洋房和联排别墅全部带电梯； 全部采用框架剪力墙结构； 门窗：断桥隔热彩铝门窗； 电梯多层的一二层为跃层带小院，三四层为平层，五六层为跃层 项目劣势： 周边生活配套不够齐全； 规划设计无亮点； 形象包装和销售执行力一般。,典型个案调研,电
18、梯多层、联排四季花城,物业简介,开 发 商：青州亿海诚房地产开发有限公司 项目位置：青州市云门山南路6369号 物业类别：多层花园洋房 占地面积：27652 建筑面积：62878 容积率：1.295 推广主题：云门山下，世泰人家 定位语：云门山下，高档生态园洋房 电话：3850088,市场指标,目前均价：127户型：约4600-4700元/； 98户型：约4400-4500元/。 储藏室2500元/，车库10-12万。 开盘时间：2013年6月份 优惠政策： 1）一次性95折，贷款97折； 2）1层交30万优惠2万，其余楼层交定金1000即优惠18000元； 3）定房抽奖，一等奖：冰箱，二等奖
19、：洗衣机，三等奖：折扣券（300、500）,项目分析,项目优势： 多层低密度产品，居住舒适度高； 欧式风格，建筑特色明显； 项目劣势： 周边生活配套不够齐全； 社区规模小，社区配套不全； 规划设计无明显亮点； 形象包装和销售执行力一般。,典型个案调研,花园洋房云门世泰园,物业简介,开 发 商：山东华业地产开发有限公司 项目位置：将军山庄北侧，云门山花园小区南侧 物业类别：多层住宅、花园洋房、平层大宅、联排、双拼 占地面积：10万 建筑面积：13万 容积率：0.9 推广主题：尊贵大宅 自然天成 电话：0536-6131677,市场指标,目前均价： 别墅均价：8000元/ 140-160平层户型均
20、价约5800-6000元/ 优惠政策：定房享受98折。 项目动态： 销售情况不佳。,项目分析,项目优势： 1、环境较好，居住舒适度高； 2、低密度高端社区，以别墅、洋房等高端物业类型为主； 3、华业地产本地开发商，实力强，口碑较好； 项目劣势： 1、周边生活配套不够齐全； 2、期房； 3、单价过高，性价比低。,典型个案调研,别墅、花园洋房御星宸苑,北部板块典型个案,大福地、雅居园、富盈嘉园、颐德花园、荣兴国际城,物业简介,开 发 商：青州筑金置业有限公司 项目位置：青州市益王府北路与益都东路交汇处 物业类别：高层住宅、沿街商业 项目概况：项目由9栋18层高层组成； 户型定位:90-108两室两
21、厅，115-125三室两厅 建筑风格：现代简约 推广主题：尚品生活，人居典范,市场指标,目前均价：在售1#楼和3#楼 1#楼均价约3400元/，3#楼均价约3500元/ 商铺约8000元/。 开盘时间：未定 优惠措施： 1）交2万，优惠12000元； 销售动态： 一个月以后交首付，不签合同，约2014年7月份办贷款。,项目分析,项目优势： 中小户型为主，符合市场需求； 价格惠后约3300元/，性价比高； 区域项目少，竞争力度小。 项目劣势： 高层市场接受程度低； 户型结构较差； 交房时间晚。,典型个案调研,高层锦绣乾城,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,物业简介,开 发 商
22、：山东国程置业有限公司 项目位置：青州市开发区益王府北路北口 占地面积：1000亩，建筑面积：108万 物业类别：多层、小高层、高层住宅、商业、公寓等 项目概况：预计总投资27亿元。该项目分两期开发，一期开发用地423亩，规划建筑面积43万平方米；二期开发用地577亩，规划建筑面积65万平方米。建成后以高尚住宅为主体，同时呈现商业步行广场、大型购物超市、酒店式公寓、商务办公写字楼、商务快捷酒店、幼儿园、小学等多种业态形式。建筑风格：现代简约 推广主题：用福定义的百年豪宅,市场指标,目前均价：优惠后约3400元/，一层带院3500元/； 车库（地下3500元/）储藏室：2800元/ 开盘时间：2
23、011年11月5号开盘 优惠措施： 1）清盘特惠起价3000元/； 2）低首付（首付20%，开发商垫付10%，2年内还清） 销售动态： 1）一期将近100栋多层，现售14栋 2）七夕节相亲活动； 3）每周业主和周边孩子的免费音乐培训活动。,项目分析,项目优势： 体量大，社区配套齐全； 多层产品为主； 户型设计合理，且配比中小户型居多； 价格较低，性价比高。 地源热泵系统，夏天免费使用，冬天收费。 现房发售。 项目劣势： 位置太偏远；,典型个案调研,多层/高层国程大福地,物业简介,开 发 商：北大科技园建设开发有限公司 项目位置：青州市益王府北路（老王母宫镇政府南） 占地面积：15.53万，建筑
24、面积：193536 物业类别：多层、沿街商业等 容积率：1.2 绿化率：40% 推广主题：理想乐居，温馨家园 户型：86、96两居、110、123三室两厅一卫 127、140三室两厅两卫 六大科技配套：太阳能路灯、地源热泵、中水处理、双层中空塑钢窗、新型保温材料、雨水收集系统。,市场指标,目前均价：优惠后约3100-3300元/ 车库（地上）2900元/。 交房时间：2012年底交房。 销售情况：一期同时开工18栋，目前对外预售12栋，大部分为一层带小院，五层送阁楼。销售进度缓慢，各个楼层房源都还有。 优惠情况： 1）买房送卧室，买房送车（抽奖 3%中奖率） 。 2）赠送装修基金； 3）低首付
25、，首付2万起。4）买房9折优惠。,项目分析,项目优势： 社区规模大； 多层产品为主； 户型设计合理，且配比中小户型居多； 绿化率高，低密度社区，舒适性高； 现房发售。 项目劣势： 位置太偏远，生活配套欠缺； 楼座兵营式排列，无特色； 社区配套不足。,典型个案调研,多层圣和雅居园,物业简介,开 发 商：青州华业地产开发有限公司 项目位置：309国道与工业北路交叉口北300米路东 建筑面积：42.8万，占地面积435亩 物业类别：5+1多层、11+1小高层住宅、沿街商业 容 积 率：1.4 项目概况：西一、二期已经如期交房，西三期：多层6月20日完工月底交房。,市场指标,目前均价：3400-360
26、0元/；（优惠后） 车库2500元/ 开盘时间：2009年 优惠措施：五户以上组团95折优惠，一次性付款还有优惠 塑钢窗,项目分析,项目优势： 临近工业路和309国道，交通便利； 社区成熟，口碑佳； 户型结构和比例合理，符合市场需求； 价格相对较低，性价比高。 项目劣势： 目前生活配套较少； 社区档次不高。,典型个案调研,多层/小高层富盈嘉园,高层/洋房荣兴国际城,物业简介,开 发 商：山东荣兴置业有限公司 项目位置：益王府北路与309国道交界处西北 建筑面积：70000万 物业类别：9栋复式花园洋房、3栋17F高层住宅、3栋商铺 户型面积60-150，一室一厅到四室两厅。,市场指标,目前均价
27、：高层均价3300-3400元/ 开盘时间：2010年 销售情况：房源充足，销售情况不好，剩余150以上大户型居多，一次性付款97折优惠。 中空玻璃塑钢窗。,项目分析,项目优势： 紧邻益王府路和309国道，交通便利； 复式花园洋房物业类型稀缺； 项目劣势： 目前生活配套匮乏，居住不便利； 噪音污染较为严重； 高层市场接受程度较差，销售难度较大。,典型个案调研,中心板块典型个案,中央华府、颐锦园、范公亭文苑、东方御园、新世纪花园、国际花园,小高层/高层中央华府,物业简介,开 发 商：青州市恒昌置业有限公司 项目位置：范公亭路以北、朝阳街以南、石坊路以东、冠街以西 建筑面积：25万，占地面积150
28、亩 物业类别：小高层和高层住宅 容 积 率：2.5 项目概况： 22栋11层、3栋19层板式住宅，户型以120以上大户型为主。建筑风格：新古典主义风格。 主题推广语：上层建筑.中央奢享城,市场指标,目前均价：约5500元/。层差50-100元/。 车位8.3万-8.9万（不能贷款） 开盘时间：2009年 优惠措施：一次性9.7折 ，按揭付款9.9折 项目动态：目前余房已经较少，面积130-140 塑钢窗,项目分析,项目优势： 10000欧式风情园林与中央泳池，景观好； 五星级豪华会所涵盖商业、休闲、娱乐多种功能，品质高； 市中心位置，地段好； 形象包装到位，品牌力强； 一期已经交房，口碑好。
29、项目劣势： 高层住宅，认可度依旧不如多层； 户型偏大，总价过高； 价格高，客户群体相对较小。,典型个案调研,15#,26#,16#,物业简介,开 发 商：山东恒亿置业有限公司 项目位置：范公亭路与驼山路交界处向东100米 物业类别：多层住宅 项目概况：社区由普通5+1多层、6层电梯多层组成。部分产品为一层带小院，实现了产品的差异化。 建筑面积：9.9万 推广主题：君顶皇城,市场指标,目前均价：多层：5200-5400元/ 高层：6楼以下4500-4800元/， 6楼以上5200-6100元/。 车位9万/个-9.2万/个 车库4700元/ 20-50左右 （可贷款） 储藏室必选，28-29，4
30、100元/ 销售动态：1、2期同时销售。面积从111170。 目前房源所余不多，基本处于尾期。 优惠措施：一次性100元/，按揭50元/ 开盘时间：2011年,项目分析,项目优势： 项目位置较好，各项生活配套齐全； 多层产品接受度高。 交通便利； 项目劣势： 价格太高； 现场销售执行力太差；,典型个案调研,多层范公亭文苑,19#,18#,2#,多层洋房/小高层东方御园,物业简介,开 发 商：山东东方置业有限公司 项目位置：南临南阳河东临古街西靠衡王府 建筑面积：45378 ，占地面积约60亩 物业类别：多层洋房和小高层住宅 容 积 率：1.2 项目概况： 23栋5+1多层洋房、2栋19层板式住
31、宅，户型以80-140中小户型为主。建筑风格：现代中式。 主题推广语：东方有大美,市场指标,目前均价：多层约5500元/，小高层约5000元/ 一层带院约6800元/ 储藏室：1998元/（3-8，含公摊，有产权）； 车 位：8.5万元/个，12.48，有产权。 开盘时间：2012年5月6日 销售情况：多层销售率已经达到90%以上，目前所余多为顶层。 优惠措施： 一次性付款97折，按揭贷款99折,项目分析,项目优势： 项目位置好，周边生活配套齐全； 多层洋房，市场接受程度高； 中小户型设计，降低了总价； 纯正现代中式风格，市场接受程度相对较高； 盛世东方项目及开发公司口碑较好。 准现房发售。
32、项目劣势： 价格估计偏高； 户型配比偏小，损失部分高端客户；,典型个案调研,多层/高层洋房颐锦园,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州恒大置业有限公司 项目位置：衡王府路盛世华庭小区对面 建筑面积： 45300，占地面积约2.5万 物业类别：多层洋房和高层住宅 容 积 率：1.79 项目概况： 1#、2#、3#为13-14层高层住宅，4#、5#为多层电梯洋房。 建筑风格：现代中式。,市场指标,目前均价：多层价格5000-5500元/， 高层约4700-4800元/。 地下车位：8-10万/个 开盘时间：2013年8月 户型结构： 1#楼：-1层：140，1层：160，2-10层：165 1
33、1-12,13-14为复式305。 2#楼：120-125；3#楼：80-1004#楼：130-140 5#楼：1层：120-130，2-6层：110-120。 销售动态： 1）按揭打99折；,项目分析,项目优势： 项目位置好，周边生活配套齐全； 户型结构丰富、多样； 涵盖多层和高层住宅，客户包容性强。 项目劣势： 高层中小户型设计不合理； 中小户型配比偏小； 单价、总价高，客户群小。,物业简介,开 发 商：青州联升置业有限公司 项目位置：尧王山西路与石坊路交界处 建筑面积：12万，占地面积： 3.8万 物业类别：高层住宅、商业 容 积 率：3.15 项目概况：由8栋19层的高层住宅和2.8万
34、平方米的商业活动中心组成。,市场指标,目前均价：约4100-4300元/；价格区间3800元/-5100元/ 。 开盘时间：2012年5月份 销售动态：1-8号楼在售，其中1、2、7、8是期房，面积：46-116 。3、4、5、6是现房。十七层的小高层。 剩余主要是14-19楼。主推50左右一室一厅、75两室、110、120、130三室 优惠措施：89折优惠。 尾期,项目分析,项目优势： 位置好，地段优； 生活和各种配套设施齐全； 准现房销售； 项目劣势： 高层认可度相对多层差； 户型设计偏大； 临街噪音污染问题突出；,典型个案调研,高层联升富贵苑,物业简介,开 发 商：青州市鑫源置业有限公司
35、 项目位置：青州市海岱路工会北邻 建筑面积：58458，占地面积： 40016 物业类别：电梯多层（4F、5F、6F）、沿街商业 容 积 率：1.46 项目概况：由14栋4F、5F、6F的电梯多层住宅和沿街商业组成。,市场指标,目前均价：对外输出约4600-4700元/ 。 一层带院约6000-6200元/ 开盘时间：对外输出约2013年底 销售动态：目前认购中，交20万元定房 优惠措施：交10万元定房，打99折 交20万元定房，打98折；,项目分析,项目优势： 靠近市中心、项目位置好，周边生活配套齐全； 多层洋房，市场接受程度高； 中小户型设计，降低总价 ； 项目劣势： 定价偏高，性价比低；
36、 期房，交房时间太晚； 开发公司首次开发，实力和口碑有限。,典型个案调研,多层新世纪花园,物业简介,开 发 商：上海三一地产 项目位置：海岱路北段（原老汽车站） 物业类别：电梯多层、小高层 项目概况：17栋6层的电梯多层和4栋高层组成。,市场指标,目前均价：具体未定 。近期开盘，对挖输出起价4200-4300元/ 开盘时间：对外输出约2013年10月份 销售动态：目前认购中，交5万抵5.5万，交10万抵11万。 优惠措施： 1) 交首付-10000元，交20万减15000元，一次性付款减30000元； 2)推出婚房概念，合计最高优惠可达700元/。 3）买房送装修，最高达40000元,项目分析
37、,项目优势： 区位优势较为明显，周边生活配套齐全； 电梯多层，市场接受程度高； 中小户型设计，低总价 ； 地上车库。 项目劣势： 定价太高，性价比低； 期房，交房时间太晚 外地开发公司，实力和口碑有限。,典型个案调研,多层三一/国际花园,西部板块典型个案,书香门第、旭景园、花都文苑、文华佳苑,物业简介,开 发 商：青州市惠金置业有限公司 项目位置：驼山中路金天地超市西（原双喜家具） 建筑面积：约8万 物业类别：普通多层、电梯多层 项目概况：14层栋多层及部分沿街商铺 主题推广语：青州首席文脉私属领地。,市场指标,目前均价：约4500元/。 开盘时间：2013年12月22号 销售动态：销售状况较
38、好，去化率70%以上。 优惠措施：售楼处开放抽奖：空调、IPAD。,项目优势： 教育资源丰富； 紧邻金天地，购物便捷； 低密度社区，多层为主，符合市场需求； 88、106、125中小户型设计，总价低。 项目劣势： 社区规模小； 地块不规则； 价格较高，性价比较差。,项目分析,典型个案调研,电梯多层书香门第,多层/别墅旭景园,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州华业房地产开发有限公司 项目位置：东至驼山路，西临海军路（二中对过） 建筑面积：约30万 物业类别：多层、别墅、洋房、底商 主题推广语：天赋王者，高度领航。,市场指标,目前均价：约4400-4600元/； （1F：4400,2F：47
39、00；3F：4800；4F：4500；5F:5100, 阁楼赠送，高度1.8m-4.2m） 地下车库3800元/； 开盘时间：2011年7月 优惠措施：暂无 2014年6月份交房. 塑钢窗,项目优势： 紧邻二中，教育资源丰富； 紧邻尧王湖，景观环境优异； 低密度社区，多层为主，符合市场需求； 准现房发售 。 项目劣势： 社区规划档次相对较低，产品无亮点。,项目分析,小高层花都文苑,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州晋源房地产开发有限公司 项目位置：驼山路与齐王路交界处西北角 建筑面积：约27万 物业类别：多层、小高层 项目概况：6层多层和11层小高层及部分17层高层共计17栋。 主题推广
40、语：二中旁，浓荫下，书香世家。,市场指标,目前均价：4000-4200元/。 车位：6.5万/个（最近可能上涨至10万/个） 销售动态：小高层，市场认可程度低，销售情况一般。 优惠措施： 1）内部员工可优惠30元/； 2）目前团购中，最少200元/（8.9号左右截止） 3）双11活动，可优惠300-400元/ 交房时间：2013年底交房,项目优势： 紧邻二中，教育资源丰富； 紧邻尧王湖，景观环境优异； 低密度社区，多层为主，符合市场需求。 项目劣势： 社区规划档次相对较低，产品无亮点。 口碑差。,项目分析,小高层文华佳苑,物业简介,开 发 商：青州北联置业有限公司 项目位置：驼山路与前营子大街
41、交叉口东北角 物业类别：高层、小高层 总建筑面积：90000 户型面积：高层100-140,市场指标,目前均价：4600-4700元/ 销售情况：1# 2# 3# 7# 8# 9#小高层11层、5# 6#高层17层。车位7.6万/个（5.4m长 2.4m宽）-97.6万/个（5.4m长 3m宽） 在售有70-75两室、130-140三室 优惠政策：一次性9.6折，按揭9.9折 塑钢窗,项目分析,项目优势： 地理位置优越； 周边生活配套、教育配套成熟； 景观资源优异。 项目劣势： 价格过高； 小高层、高层接受程度稍差；,典型个案调研,市场现状,第四部分 青州市场特点,Market analysi
42、s,整体特征：,1）综述：进入12月以来，整体市场销售下滑态势较为明显。 12月份天气寒冷，是传统的销售淡季，再者经过今年大半年的热销，市场的有效需求大量释放，形成周期性的销售低谷期。各项目客户到访量大幅下滑，成交量也大受影响。,2）价格趋势：12月份住宅市场各主要楼盘价格走势较为平稳，优惠措施较以往变化不大，但暖场活动增多。从目前来看，青州东部开发集中，多层价格普遍在4000-4600元/，高层价格普遍在3500-4000元/，但是由此导致的竞争过于激烈，各项目去化较为缓慢。 随着东部项目集中放量，竞争加剧。一直以来不是热点的西部片区项目异军突起，价格上涨趋势明显（如西部热点项目书香门第12
43、月份开盘，价格达到了4500元/左右）。主要是因为西部且教育资源集中，但开发量较小，有效供给不足导致。但2014年会有多个项目集中入市，缓解目前西部片区项目较少的现状。,12月份青州住宅土地市场依然比较冷淡，连续6个月成交量低下。土地市场连续多达半年的冷淡在近几年的青州市场是非常少见的。分析原因主要有以下几点： NO1、去年以及前年土地集中放量后形成的有效供应逐渐进入市场，导致目前市场存量较大，各开发商以去化存量房源为主，暂时无力拿新地块； NO2、 经济形势下行，信贷等政策形势和市场走势的不明朗，投资拿地后销售周期拉长，开发风险增大； NO3、优质地块资源的缺失，也导致开发商拿地热情不高。,从土地市场来看,青投、樱花小镇,樱花大道,组团以鲜花名字命名 一 玫瑰园,客群：年轻一族 户型：80平方米-90平方米,二 百合园 客群：中年客群 户型:106平方米到110平方米,小套三房型,户型展示,