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1、绵阳铜锣湾商业投资有限公司,绵阳铜锣湾 环亚商业中心简介,前言 绵阳市基本概括 绵阳商业概况 项目区域状况 项目优势 投资者定位 项目方向 商业规划,目 录,前 言,本项目是一个以绵阳市园艺山片区科创园区板块为中心的基准辐射始区的一站体验式商业综合体，以特色主力店商业为核心、集成不同附属业态、功能齐备、休闲游乐功能强大的shopping mall项目。,意境图,绵阳市基本概况,一、 项目所在城市城市概况,绵阳，中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人口540万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积114.08平
2、方千米，城区人口114万。 近年来绵阳市人口总体上呈平稳增长的态势，基本上每年新增人口在12万人左右，扣去人口自然增长率，每年机械性增长人口大约在7万人左右。可以看出，绵阳对外来人口具备较大的吸引力。,绵阳市基本概况,二、 项目所在城市宏观发展,绵阳市基本概况,三、 城市空间框架,四、 城市交通框架,绵阳市基本概况,五、 城市经济地位：GDP排名,绵阳市基本概况,六、 城市居民生活水平,绵阳市基本概况,该市2012年度城镇居民人均可支配收入达20755元，较上年增长15.3%，农民人均纯收入达8213元，增长14.3%。,七、 城市房地产市场简介,绵阳市基本概况,从绵阳市人民生活水平来看，20
3、12年人均可支配收入达到20755元，具备较强的够买力，但居民支出中用于居住或者商业投资的比重只占8%的份额，仍然拥有较大的挖掘空间。 近几年绵阳的房地产市场发展来看，基本保持着较快速度的发展。,一、 项目位置,项目区域概况,本案所在地,二、 项目所在区域概况 （1）,项目区域情况,二、 项目所在区域概况（ 2）,项目区域情况,二、 项目所在区域概况 （3）,项目区域情况,二、 项目所在区域概况人口概况,项目区域情况,三、 项目区域交通,项目区域情况,四、 项目地块基本情况,项目区域情况,五、 项目地块边界四至,项目区域情况,四、 项目区域配套,项目区域情况,购物场所：整个园艺山目前购物配套基
4、本为零。在建的商业物业仅有乐汇城一个， 面积8万方左右； 文化教育：南山中学、东辰中学等、博雅学校、南山双语学校、绵阳外国语学校实验分校、园艺小学、西南财经大学天府学院、东辰国际学校、铁路小学、园艺小学、四川省绵阳艺术学校、上马村双语幼儿园； 医疗卫生：华西医科大学附属医院绵阳分院； 金融服务：中国工商银行、中国农业银行、建设银行等； 休闲娱乐：公园、文化广场、电影院； 酒店宾馆：绵阳园艺山会议中心、绵阳乐亦艺术酒店、绵阳金河宾馆。,五、 项目区域现状,项目区域情况,本项目所在区域经过几年的发展，周边商业、医院、学校、银行配套会快速完善。开发城市副中心核心商业圈的条件已经形成，加之园艺山所独具
5、的气候特质，作为未来最宜居家的片区，越来越多的常住人口,机关、科研单位及流动人口使之成为绵阳市区经济文化商业副中心奠定了良好基础，是体现整个城市发展水平的标杆，肩负着城市居家，商业，休闲娱乐科研、办公，交通周转枢纽的使命，现有常住人口为15万人，片区未来5-8年居住人口约 30万，占绵阳城区人口的28%，极具商业消费及投资潜力。 近距离商业配套与供给严重缺失，更谈不上多功能一体化的规模型商业集群，大型商业及高端休闲娱乐场所空白，如购物中心、咖啡厅、餐馆、酒店、酒吧、KTV、大型运动健身场所等等。,项目优势,1、区域发展：项目所在区域，整合教育资源、生态固家、政务发展、商业承接、科技产业办公等五
6、大区域价值，凸显区域优势；,一、优 势,项目优势,2、项目地段：创业大道作为城市干道，连接二环路、成绵高速及复线，与安县等周边区县近距离相通，仅需15分钟车程；商业辐射面广 ；,一、优 势,项目优势,一、优 势,3、交通布局：项目区域离主要交通枢纽及城市次中心直线距离仅3公里，交通顺畅，交通网络完善便捷 ；,项目优势,一、优 势,3、区域人口：项目区域内，来自科学城、西科大、安县各保密科研单位的高收入、高消费群体，和本项目更具易于形成互动关系，远远比进入市中心人民公园商圈更方便快捷，有极强的吸纳能力（详见投资者分析十：职业状况），仅九院、西科大、科学城的常住人口就有2530万（此数据尚不包含项
7、目3-4公里之内的15万常驻人口）。,区域内高科技单位及企业（部分）： 中国核物理工程院 九洲集团、长虹集团等军民两栖企业 安县山区最高端战斗机J-20、J-10科研制造基地 巨型风洞实验室 运载火箭发动机实验室等,区域内近40万的常住人口(包括科创园区各企事业、科研单位从业人数)具有极大的消费市场,4、科创园区其他优势 园区内科技研发人员，均属于高收入人群； 园区内因环境好、空气质量好、居住品质高等各种因素，成为绵阳住宅市场高房价区域； 园区内居住人群因其高收入、高素质等因素，使其成为有生活品质的人群，他们需要高档次的商业生活配套； 紧邻本项目政府打造的科创中心，将来办公人群就有近3万人左右
8、，同时具有极具现代感的外立面将于本案即将打造的商业中心风格极为协调，相映成辉； 本案走边的“元通公园”、“园艺公园”两大主题公园，使得该区域后期成为市民娱乐的中心区域，这是“CBD万达广场”无可比拟的；,项目优势,一、优 势,项目优势,一、优 势,项目地块边创业大道路口车流实拍,项目优势,一、优 势,5、科创园区高科技研发单位密集进驻 科创园区依靠绵阳城市优势和自身优势，对于高科技研发单位、企业的引入不惜余力。中国核物科技研究院附属院所、九洲集团、新华内燃机研发中心、宝马发动机研发副中心、IBM数据分析中心等等高科技单位、企业纷纷落户。带来密集的高学历、高技能、高收入、高消费的群体。,项目优势
9、,一、优 势,项目优势,一、优 势,不管从区域发展、项目地段、交通布局、区域人口、周边高科技企业分布等各方面来做价值判断，本项目将成为绵阳“最大、最全、最高档、最国际”的商务、购物、体验、休闲娱乐中心；,本项目的消费客群,一、 本项目的消费者定位应按板块不同有所区分：,1、购物板块： 商场部分针对中高收入阶层，利用品牌商家的号召力和影响力，树立起了本项目商业板块的高端定位； 2、休闲娱乐体验版块： 休闲娱乐板块所针对的人群大部分是中高收入群体，但有部分 适当考虑了年轻人的大众消费定位；修建大型儿童娱乐配套设施最大强化本项目的休闲娱乐功能、互动性、参与性； 3、针对不同消费群体的特性，设计适合不
10、同消费者需求的商业； 4、本项目的业态组成按适当的比例进行划分，在商业布局上实现合理的结构。,本项目商业定位及规划方向,一、 商业定位,本项目的商业定位在满足绵阳经济发展本身对商业配套的需求、项目周边辐射居住区域对商业配套的需求、项目自身在特色方面对商业需求的基础上，立足于绵阳市园艺山板块科创园区10年内的发展，打破传统绵阳商业区域化的概念定位，在满足未来5-10发展的规划定位前提下，科学、客观的对项目提出了分阶段实现商业定位的思路。,本项目商业定位及规划方向,二、 定位原则,由于项目规划定位于集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业综合中心。所以在定位之初就必须要遵照一些定位的原则： 1、
11、现有绵阳商业消费能力及商业业态的分布、经营状况等为主要的参考依据； 2、与本项目整体思路相一致，在市场形像、经营档次等与此思路不违背； 3、引进主力店的商业具有良好的口碑及品牌效应； 4、最大化的拉动其市场人流聚集，打破旧有的商业中心格局，增加投资者信心。,本项目商业定位及规划方向,三、 定位方向,绵阳商圈及变迁： 绵阳商业发展走势，经过若干年的经济发展，绵阳商业随着自然经济和交通的发展，传统的“一个中心，两条轴线”即将逐步走向“新旧两个中心”的商圈发展模式。借鉴中国大城市商圈发展模式，我们认为，伴随着城市发展和城市经济容量的增加，中心城市必将呈现“一新一旧”甚至“多新一旧”的集中商圈发展模式
12、。而目前绵阳城市商业发展已到此种状态。对于本案，存在巨大商业发展契机。 项目所在区域高端商业空白，又是备受绵阳推崇的宜居绝版片区，将成为绵阳宜居、购物、休闲娱乐中心，该新的商圈将成为新中心的焦点。,本项目商业定位及规划思路,四、 定位方向,本项目的商业定位应将立足点放在城市未来发展5-10年这样一个基础上，将本项目的定位为：,集购物、体验、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体 的高端城市综合体,本项目商业品类所涵盖的范围比较广，从类似王府井等一线购物中心品牌、五星级酒店、零售行业到餐饮娱乐行业，从shopping mall到休闲业态，特别是强大的休闲、娱乐餐饮配套等体验功能，几乎都涵盖在内。,本项目商
13、业定位及规划思路,五、 总结,本项目商业定位及规划方向,1、“新兴商业中心”：本案强调商业特色，紧抓绵阳原有的商圈升级换代的机会，充分发挥本项目的优势，优化项目的商业定位及业态规划； 2、“产品为先”：产品是商业呈现的表现形式，也是直接关系到项目操作成败的关键，所以我们强调适应商业使用及市场接受的产品； 3、项目规划建筑面积达到了36万平方米，是中国西部第二大体量的商业综合体（第一为成都环球中心）；因政府对正负零以下面积不计容，项目强化了负一楼的商业价值和氛围，拥有提升休闲娱乐等体验性业态的便利条件。 4、本项目本着高起点、高标准、高投入产生高效益的原则。从初期定位就已经和绵阳市的两座万达广场
14、拉开产品代差，从本项目配套的公园优势、区域优势等软硬件出发，植入游乐重于购物、公园购物等主题概念，发挥区域、规划条件、政府优惠政策等无法被复制的优势，最大强化体验性、参与性、互动性，以适应市场的最新、最高品质要求，做到十年内不被超越的高度。,4、“招商拓展”：为了保障经营商家的品质，将招商的范围扩大到全国，这就需对招商进行大范围推广，发挥口岸一流、体量巨大、能轻松满足大型知名品牌购物中心高端要求等自身优势，努力引入全国最知名品牌；可以在非常短的时间内形成良好的营业状态，无需过长培养期。 5、“环境配置”：在产品的功能方面，充分为各类型的商家做好硬件配置及经营环境； 6、“营运管理”：在后期的经营管理方面，统一经营，统一管理，并在经营管理方面每年固定投入高额的推广费用。,本商业定位及规划思路项目,目标, 选择了高水平的商业建筑设计公司 ，极具现代风格的建筑立面、科学合理的交通组织动线、科学的业态配比； 全国范围内选择专业的商业管理团队，运用先进的服务理念、高意识的服务标准，全力打造后期的整体运营； 公司斥巨资全方位从建筑设计、景观设计、运营管理等各方面用心打造该项目，使其成为绵阳新的“城市之商业中心，成为绵阳城市新的商业名片、地标”。,谢 谢！,