沈阳协和广场策划报告.ppt

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1、,致：协和房地产（沈阳）有限公司,一、导言,感谢信任,二、市场,三、公寓,公寓综合体,酒店式公寓,服务式公寓,项目调研,地王,银河,西武,建赏欧洲,华悦铜锣湾,区域项目调研,腾龙,嘉润,海润,曼哈顿,百利宝,结论,提高核心竞争力,项目同质化非常严重,跟风现象,项目品质良莠不齐,寻求差异化,拔升项目品质,市场环境运行良好,增长趋势缓慢,销售增长,土地供应富裕,供大于求,公寓总价过高, 面积以小户型为主,公寓客户投资为主, 价值观念淡化,产品后期服务意识弱化,无法增值,销售技巧,销售特点,销售竞争,四、本案,一、地块分析,和平区最好的商业黄金地段,规模庞大,三期面积35万平方米,交通便利,公共交通

2、、地铁辐射、私车出行便利,商务氛围浓厚,周边酒店写字楼,高档公寓林立,未来商场经营定位高端符合目标客户品质,二、户型比例：,三、SWOT分析,STRENGH分析,WORSE分析,优越位置 开发商资源 市场环境 商业运营 教育、交通,单体面积 户型套数较多 入住周期 房屋采光 前期策划,OPPORTUNITY,大环境良好、前景无限看好 资金运行态势基本无忧 产品依然具备可塑性,四、操作能力,协和房地产（沈阳）有限公司资金运作能力,协和房地产（沈阳）有限公司实际操盘能力，控制局面的突然变化能力,协和房地产（沈阳）有限公司的政府资源和其他可利用资源,五、定位,一、定位原则,销售速度（快速回款计划和资

3、金回笼方案） 销售进度（有效控制各销售阶段进程） 销售节点（把握销售过程中的可利用利好因素） 销售控制（控制户型配比、放量、价格、楼层、购买心理） 精准的产品定位，切实可行的操作方法 创造产品的利润最大化和价值最大化 务实的工作原则和逆向思维方法运行（客户）,二、客户定位,潜在投资型客户群体： 目前高档公寓主力消费群体，无论酒店式公寓、服务式公寓基本都将目标锁定此类客户，主要客户类型为：私企小业主、东北其他三、四线城市高收入人群、当地政府官员、高收入家庭等,潜在自用型客户群体： 高档公寓次主力消费群体，主要客户类型为：小型服务行业企业，外省市驻沈阳办事处，私企业主、其他三、四线城市人群教育使用

4、，外来高收入人口、高级白领等,三、市场定位,市场环境法则 市场调研法则 市场机会法则 市场比较法则 市场竞争法则,四、产品定位,产权酒店式公寓： 说明：符合目前产品本身的自然条件，可以增值扩大销售价格、销售进度； 分析：现有市场已经有成功运行案例，回报式房屋投资可以有效吸收投资性客户兴趣，只需在现有竞争产品中的基础上进行升级，提供计算方式计算业主更大的收益,四、产品定位,酒店式公寓概论,优势： 品牌建立快，相对收益高 销售进度快，资金回收快,劣势： 开发商需提供酒店全部装修 法律纠纷多，北京已明令禁止，国际酒店管理集团不愿涉足 日后若酒店经营不善，对开发商声誉有损伤,前提： 原则上全部公寓必须

5、共同委托酒店管理集团管理,基础： 投资回报即兴诱惑力大，经不起事后推敲和品味,曼哈顿广场富丽华酒店分析,特点： 全部客户强制自愿十年委托富丽华酒店 开发商全身而退 付款方式为一次性付款 年投资回报为8% 每年30天限制性免费入住 回报期自交房之日起计算 若酒店经营不善，客户颗粒无收,富丽华酒店财务分析,假定： 每套面积为45平方米 销售均价为8,500元/平方米 每月按30天计算 物业管理费为3元/月/平方米 取暖费为24元/取暖季,每套总房款面积单价 45 8,500 382,500 每套年投资回报总房款投资回报率 382,500 8% 30,600 月投资回报年投资回报12 30,600

6、12 2,550 日投资回报月投资回报30 2,550 30 85 日管理费和取暖费为10元 日费用总和日投资回报日管理费和取暖费 85 10 95,协和广场分析,缺点： 不临主干路 户数过多 单套户型面积过大 期房，视觉感官冲击力小,目标： 引进国际品牌酒店管理公司 50%首付款，降低准入门槛 提供国际品牌酒店全球免费入住期/折扣 提供相关银行担保,假定共同前提,总面积：50,000平方米 户数：800套 户均面积：62.5平方米 首付款固定比例：50% 银行固定年存款利率：3% 10年期贷款系数：110 委托期限：10年 销售率：100%,A,单价7,000元/平方米，剩余款项不贷款,总销

7、售收入：3.5亿元 每套总价：437,500元 每套首付款： 227,500元 800套首付款总收入 1.82亿 每套余款：210,000元 800套余款总额 1.68亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 5460万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 1.68亿 5460万2.226亿 年总成本总成本102226万元 每套年成本年总成本800 27,825 12 每套月成本 2318.75 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 27,825 437,500 6.36% 每套日成本每套月成本30 2,318.75 30 77.29元/天/套,B,单价7,000元/平方米，剩余款项贷款

8、,总销售收入：3.5亿元 每套总价：437,500元 每套首付款： 227,500元 800套首付款总收入 1.82亿 每套贷款：210,000元 800套贷款总额 1.68亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 5460万元 每套月利率支出568.75 每套月供21 10年期贷款系数21 110 2310元 每套月总成本每套月利率支出每套月供 568.75 2,3102,878.75元 每套年成本月总成本12 2,878.75 12 3,4545元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 34,545 437,500 7.90% 每套日成本每套月成本30 2,878.75 30 95.95

9、元/天/套,C,强行单价8,000元/平方米，剩余款项贷款,总销售收入：3.5 0.5亿元 强行每套总价：500,000元(实际每套总价437,500元) 每套首付款： 257,500元 800套首付款总收入 2.06亿 强行每套贷款：242,500元 800套贷款总额 1.94亿 每套单价中1,000元即刻归还银行,则 实际每套贷款额强行每套贷款每套面积1,000 18万元 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,180万元 每套月利率支出643.75 每套月供18 10年期贷款系数18 110 1,980元 每套月总成本每套月利率支出每套月供 643.75 1,9802,623.75元

10、 每套年成本月总成本12 2,623.75 12 31,485元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 31,485 437,500 7.20% 每套日成本每套月成本30 2,623.75 30 87.46元/天/套,D,强行单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款,总销售收入：3.5 0.5亿元 每套总价：500,000元(实际每套总价437,500) 每套首付款： 250,000元 800套首付款总收入 2亿 每套余款：187,500元 800套余款总额 1.5亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,000万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 1.5亿 6,000万2.1亿

11、年总成本总成本102,100万元 每套年成本年总成本800 26,250 12 每套月成本 2,187.5 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 26,250 43,7500 6% 每套日成本每套月成本30 2,187.5 30 72.92元/天/套,E,单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款,总销售收入：4亿元 每套总价：500,000元 每套首付款： 250,000元 800套首付款总收入 2亿 每套余款：250,000元 800套余款总额 2亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,000万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 2亿 6,000万2.6亿 年总成本总成本102

12、,600万元 每套年成本年总成本800 32,500 12 每套月成本 2,708.33 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 32,500 500,000 6.5% 每套日成本每套月成本30 2,708.33 30 90.27元/天/套,F,单价8,000元/平方米，剩余款项贷款,总销售收入：4亿元 每套总价：500,000元 每套首付款： 250,000元 800套首付款总收入 2亿 每套贷款：250,000元 800套贷款总额 2亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 6,000万元 每套月利率支出625元 每套月供25 10年期贷款系数25110 2,750元 每套月总成本每套月利

13、率支出每套月供 625 2750 3,375元 每套年成本月总成本12 3,375 12 40,500元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 40,500 500,000 8.10% 每套日成本每套月成本30 3,375 30 112.5元/天/套,G,强行单价10,000元/平方米，剩余款项贷款,总销售收入：4 1亿元 强行每套总价：625,000元(实际每套总价500,000元) 每套首付款： 320,000元 800套首付款总收入 2.56亿 强行每套贷款：305,000元 800套贷款总额 2.44亿 每套单价中2,000元即刻归还银行,则 实际每套贷款额强行每套贷款每套面积2,00

14、0 18万元 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 7,680万元 每套月利率支出800 每套月供18 10年期贷款系数18 110 1,980元 每套月总成本每套月利率支出每套月供 800 1,9802,780元 每套年成本月总成本12 2,780 12 33360元 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 33,360 500,000 6.67% 每套日成本每套月成本30 2,780 30 92.66元/天/套,H,强行单价10,000元/平方米，剩余款项不贷款,总销售收入：4 1亿元 每套总价：625,000元(实际每套总价500,000) 每套首付款： 312,500元 800套首付款

15、总收入 2.5亿 每套余款：187,500元 800套余款总额 1.5亿 3%年利率支出首付款总收入3% 10年 7,500万元 总成本余款总额 10年3%年利率支出 1.5亿 7,500万2.25亿 年总成本总成本102,250万元 每套年成本年总成本800 28,125 12 每套月成本 2,343.75 每套年投资回报率每套年总成本每套总价 28,125 500,000 5.63% 每套日成本每套月成本30 2,343.75 30 78.13元/天/套,四、产品定位,高档服务式公寓： 说明：符合目前产品本身的自然条件，可以有效在销售价格、销售进度、回款等方面实现目标； 分析：根据现有同比

16、可竞争项目的优劣式，同时结合沈阳市市场购买客户特点。努力挖掘和制造本案的销售买点，增加产品的附加值，规避本案中的销售劣势，在软性价值和硬件基础等方面做足、做实文章,四、产品定位,具体实施计划： 硬件基础：聘请专业高档设计师进行房屋内部精装修方案； 加大使用户内高科技产品列入：智能化中央控制面板、保健卫生分析仪器、地热水进户、纯净水入户、电梯户内等待等； 中厅平台再生性使用，园林、户外扩展、平体影院放映； 电梯大堂外廊扩充，营造门厅高贵感觉； 软性服务：聘请高端物业管理机构进行专业管理，打造贴身式服务； 建设高档会员俱乐部，买房送会籍，增加会员专属身份； 专场购物，全球打折卡，贴身一卡通； 特制

17、高档会客房间，会员享有免费入住权利；,综合体式公寓： 说明：沈阳市高档综合项目惯用销售手法，现有产品的自然条件最适宜，但是在销售价格、销售进度等方面无法确定完成目标； 分析：由于本案单体结构庞大，平层户型多，所以可以利用楼体结构竖向一分为三，利用本案黄金位置的优点全方位吸引所有客户群体，但无法保证楼宇未来使用品质和户型缺陷引发的部分面积滞销；,四、产品定位,四、产品定位,具体实施计划： 竖向切割封闭，将楼座一分为三，北东座设为A座，定位商住写字间，实现面积自由切割； 西南座设为B座，体量最大，电梯数量四部，可以运作酒店式公寓或纯酒店，交由酒店管理集团使用； 南座设为C座，定位纯自主性或投资性公

18、寓；,五、价格制定,成本计算,获取的利益最大化,加权计算,市场比较计算,开发商权益保证,六、销售,一、销售思想,私属、身份、尊贵 寻找差异化与品质的升级,周期与速度 一期与二期的销售结合，传承、变革与延续,销售的专业 注重销售团队的素养培训，现场把握客户心理的能力,二、销售案名,紫金城 龙鼎国际 劳力士城 盛京世家 龙邸 润龙堡,威尔逊城堡 飘影大道 首席 拿铁城 银座中心 傲盈国际 公元前300,三、销售周期,预计销售时间为个月，销售率为,七、广告,一、广告制定,好酒也怕巷子深; 实用、效果、有效、节约； 整合资源，整合营销； 配合各阶段销售进度以及制定推广方案;,二、有效媒体,预计推广费用

19、为销售额的.,三、阶段投放,八、实施方案,总计:793套房屋,合计: A座标准层15套 B座标准层17套 C座标准层15套 共计: 标准层47套/层,一、投资性产权酒店,B座进行投资性产权式酒店出售，大约出售套数套,三星级建设标准，商务经济型酒店进行运营管理，委托专业酒店管理公司进行全程管理；,投资业主,过桥公司,酒店管理集团,预计销售价格：人民币元。,定位前提,属性位置的确认,酒店星级标准的选择,单价:7000元 面积:65平米 一次性付款 年8%回报 每套总价：455,000元 每套年总成本=每套总价8%=455000 8%=36400元/年/套 每套月总成本每套年总成本1236400 1

20、2 3033元/月/套 每套日成本每套月总成本303033 30101.1元/天/套,单价:7000元 面积:65平米 50%按揭付款10年 年8%回报 每套总价：455,000元 每套首付款：235,000元 每套贷款：220,000元 每套年总成本=每套总价8%=455000 8%=36400元/年/套 每套月总成本每套年总成本1236400 12 3033元/月/套 客户每套月供22 10年期贷款系数22 110 2420元/月 客户每套月差额收益每套月总成本-客户每套月供 3033-2420=613元/套/月 首付年回报率客户每套年差额收益每套首付款613 12 235,000 3.13%,二、清水商住公寓,高级白领居所，SOHO一族领地，便捷生活尊享。,中心思想,我、住在伊势丹楼上； 与伊势丹共舞；,利用本项目的先天自然优势，即伊势丹商场，未来沈阳最大最高档的顶级商业带动本项目住宅的销售，从而提高商业住宅的档次，彰显未来业主生活的便利和地段的优势。,销售价格：人民币：元平方米,三、销售计划和时间,九、选择,选择“君直”的理由,适合 专业性 团队精神 为你而思考 资源支持 惟一性 素质,衷心祝愿合作成功,谢谢,