豪宅-2011扬州施沙路项目提报-146p.ppt

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1、1,上海奇正|2011.05,蓝岳集团 扬州施沙路项目策划报告,2,目 录,市场分析,产品定位及建议,营销推广,Contents,1,2,3,Understanding,MARKET,3,第一部分：市场分析,区位环境理解 竞争市场分析 产品平台解读,PART 1,4,5,第一部分：客群分析,PART 2,6,项目市场定位,以住宅、商业为一体 树立南部新城全新的居住、生活价值和形象的 区域高品质标杆,Benchmarking,7,客源预估：市场客源,以区域客源为主力，表现为周边产业客源为主力，外区客源比例较少,8,邗江工业区：以轻纺工业为主，内资公司73个。 汊河工业区：私营企业15家。 科教园

2、区： 扬州环境资源学院、省商校、扬州职业大学、化工技术学院等高校，小学27所，中学2所，教职员工6万人。 经济开发区：电子、汽车为主，公司400多家，总投资200多亿元，注册资本130多亿元。,以轻纺、电子等制造业和教育产业为主，催生大量投资、自用需求客源。,客源预估：区域行业分布,9,客源基数大、支撑项目运作,客源预估：主导客源,10,核心客源：区域客源70% （开发区、产业园及科教园区） 重要客源：市区20%（以城南片区为主） 次要客源：其他区域10%,市区,开发区,其他乡镇,客源预估：市场客源,11,PART 3,第三部分：产品定位及建议,产品定位 产品深化,12,奇在在项目定位前的思考

3、,1、由于项目的土地成本过高，而导致项目要远远高出同等区域 项目的售价。 2、本项目是蓝岳集团在扬州的第一个项目，本着树立项目最佳 的形象。 从品牌战略及利益最大化的视角，本项目应该定位，高品质住宅。,区域内阶段性唯一豪宅品质,13,什么是豪宅品质？,豪宅品质应该具备哪些要素？应该具有的标准？,14,通常豪宅具有的五大特征：,豪宅的定义标准,以上5大要素是豪宅具备的主要要素，而其中地段和自然资源， 是先天性的，是无法创造的。,1、地段：区位优越不可替代； 2、资源：环境幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史 形成的人文资源； 3、建筑：建筑精美不可复制； 4、品质：风格各异难以仿

4、造的高品质； 5、人文：人文的价值无法再生及星级的服务体系。,15,本项目是否具备先天的豪宅品质要素？,1、地段：项目所处扬州南部，以目前的形势判断（区域售价偏低），并不具备豪宅品质的标准。 2、资源：项目所处地块并无大型自然景观，如：山、河、湖等。 因此，项目并不具备先天豪宅要素的优势。,16,不具备豪宅品质的先天优势，还能打造出豪宅吗？,17,浦东星河湾也并不具备先天 优势，却打造了豪宅的奇迹。,18,浦东星河湾“6小时销售40亿”创下了世界纪录。 浦东星河湾开盘不到两个月就售罄，同时在广州和北京也分别创造了奇迹。 中国星河湾销售额截至2009年11月已突破120亿。,星河湾为何如此成功？

5、,19,作为“中国豪宅的榜样”，星河湾用10年时间探索出一条品牌成功之路，而成功的背后 是星河湾不断吸取国外最先进的居住理念，寻找全球最顶级的设备和最优质的建筑材 料来打造完美产品的过程。,以产品细节决定企业品牌,星河湾,20,像劳斯莱斯一样打造产品的精度,劳斯莱斯，汽车王国雍容高贵的标志。尽管年产量只有一两千台，但精细的手工制作使它至今仍然没有挑战者。与同样追求品质的百年国际名牌一样，星河湾对品质的追求目标就是做“中国楼市的劳斯莱斯”。,星河湾,星河湾以艺术品的心态，精工细作。,21,星河湾的细节故事,1、树的健康跟踪卡 曾经有位出租车司机到星河湾应聘做绿化工人，结果干了两个月就离开了，他说

6、：“原来以为种树比开车容易，到星河湾才知道种树太麻烦了。”星河湾专门请园林养护工人，每天12次测量温度，定期测试土壤酸碱度，并一一记录在案。 2、不计成本重品质 星河湾园林工程师曾说：“我们找树，老板从来不问树贵不贵，只问好不好，这棵树适合不适合。”星河湾找树考虑的首先是品质，然后是时间是否充足，最后才是要花多少钱才可以办到。 3、反对集中绿化 黄文仔在原首都规划委员会主任赵之敬的一次沟通时说过：“我最反对集中绿化，因为集中绿化并不能给业主最均衡的环境，但是开发商喜欢，因为这样做省事、省钱，园林局也喜欢，这样好统计绿化面积。其实园林局这样规定，是担心开发商做绿化面积达不到标准，但是我就怕他不让

7、我做环境，不给我做环境！”,4、选树像绣花 5、土壤改良造冬季景观（比利时冬季园林环境） 6、黄蜡石“搬家”（9000吨黄蜡石，摆位和树木选点一样） 7、无声的趟门（反复比较德国、日本等地的产品，没有一点声音） 8、八角房的改良（为适应北方气候，开窗高度50厘米，高于广州30厘米，冬季节能环保）,类似这样的故事还有很多，这些都足以 说明一点： 星河湾是真的在注意细节。甚至细节到 每一棵树，每一块石头。,22,星河湾带给我们的启发,世界上只有一个星河湾，我们不做模仿秀，我们不会去完全效仿星河湾。 这就好比，劳斯莱斯只有一个，但是法拉力、保时捷、兰博基尼等品牌， 还是具备自己独特的品牌特征。 蓝岳

8、应该具备什么样的品牌特征？,23,中国地产，以南北之势划分。北派以万达、万通等为代表，豪爽大气，概念领先，南派以恒大、星河湾等为代表，务实低调，细节打造品质。两派都各有长短，而蓝岳，发源于江苏，地处中国的中间区域。应该融合北派的概念与南派的细节为一体。,南派,北派,+,概念灵魂+细节品质,=,24,蓝岳的灵魂是什么？,25,蓝岳，为生活更健康。,26,ECO Life,27,ECO house,人类从远古时期住山洞，发展到住窑洞，住土房，而今已是高楼大厦，钢筋水泥结构。在时代进步的同时，人类不仅破坏了自然，污染也生存环境，也越来越远离自然。 当人类深刻认识到这一点的时候，在世界各地掀起了绿色地

9、产之风。 人类是离不开自然的，人类的未来是绿色的，地产的未来也会是绿色的！,绿色地产,28,绿色地产，在海外已经进入轨道。以为美国、德国等西方各国，早已设立生态研究部门。 在Future Forms and Design for Sustainable Cities译为：可持续城市的未来形式与设计一书中，明确指出，2003年全世界有48%的人口生活在城市里，2030年，这一比例将达到61%。当大部分人都集中在城市里生活的时候，在如何实现可持续发展的城市形态这个问题上，提出了“构想未来建成环境的新方法” 而其中生态系统，将引领未来的主题。 城市的未来核心绿色生态环境 地产的未来核心绿色生态地产,

10、ECO house,绿色地产,29,美国华盛顿西部的普尔曼，在可持续的社区设计更是基于生态学的技术模式。可持续发展是为满足现在 和将来的需要，去使用而不是破坏再生资源,普尔曼的例子模拟空气、水、土地、能源和人类生态等变量，这些因素都是可持续社区发展最基本的指示器。,O2,CO2,水 H2O,空气,可再生的能量,可再生的资源,食物纤维,30,空气 离开空气，人只能存活23min,资源和能量变量,可持续模式,O2-CO2 CO2-O2,通过光合作用，将二氧化碳转换为氧气。目前普尔曼相当于100万棵树，需要种植400万棵树。,水 离开水，人只能存活23天,流入-输出,地球表面有71%被水覆盖，但淡水

11、只占0.9%。水资源通过蒸发，循环再生。需要保护，节约降低污染。,食物及纤维 离开食物，人只能存活78天,能量 生态系统中的主要交换媒介,家用能耗 资源从不可再生转为可再生的,将不可再生的资源（石油等），转换为可再生的资源（水电占20%，太阳能占5%）。需要科技、节能。,输入-输出,31,通过以上分析，确定绿色地产，将是未来地产的趋向。 健康，将是未来地产发展的主题。万科、万通等都已 经意识到了。 本项目，是否具备绿色地产的开发要素？ 健康是否能成为客户的主要购买因素？,32,人类是否愿意为健康买单？,健康是我们的灵魂，会是客户的最大购买因素吗？,1、超市里的有机食品可以比同类的普通产品高出几

12、倍的价格； 2、人参、燕窝、鱼翅等补品，以健康的核心卖点，雄居高价不落； 3、高价位的健身卡、按摩椅，一切根源，只为更健康； 4、医院、体检等机构设立，也是为更健康； 5、危机所造成的慌乱，也是因为健康； 仔细考究，会发现，健康已经影印到我们的生活中，日常的饮食、生活习惯也无 形中贴近了健康，药膳、吃苦的、早睡早起等。,33,如果有人不愿意为健康买单，还会愿意为什么买单？关键在于是不是真的会健康。 是不是只是个旗号，晃子，如果真的是更健康，人们愿意花十倍百倍的价格换取。,曾经有这样的比喻：,健康是1，财富是0，有再多的财富，没有了健康的身体，最后都只能是0。,34,房子会给人类带来健康吗？,人

13、类平均有70%以上的时间，是在室内度过的。,人类平均约1/3的时间，处于睡眠状态。,健康的环境，对人类的生存意义十分重大！健康无污染的住宅产品，不仅给人类带来健康的生存环境，同时也能带来愉悦的心情。,35,健康+品质,本项目的灵魂,健康品质该如何打造？,36,人文,自然,安全,产品设计标准的三大原则，并将环保的理念，持续贯彻到项目规划设计、设备建材采购、施工控制与管理中去。,37,项目定位、设计管理阶段 招标采购到工程管理阶段 营销策划、销售管理到客 户服务阶段,阶段性管控,相应管控重点,在这个阶段引入“绿色”概念是实现绿色产品理念的最重要一步，应该把流程控制重心放在制定标准、控制风险上。人们

14、对居住条件要求不断提高，对自身健康日益关注，但是具体到项目所在的区域和消费层次，居民愿意为“绿色”产品支付多少溢价？居民最为关注的“绿色”指标有哪些？在项目定位和项目设计阶段要对此类信息进行充分调研，制定风险可控、利润合理、市场广阔的绿色产品标准作为项目后期执行的依据。,此阶段流程“绿化”的重点是按照产品定位阶段既定的思路打造绿色产品,绿色的面向客户流程应当将更好的客户服务和促进销售有机结合起来。在房地产公司面对客户的界面上，有很多可选的客户增值方案，企业应在成本可控的基础上选择可最大化客户价值的增值方案，并与营销、品牌工作直接衔接起来。,38,本项目,建筑体系,功能化体系,便捷,品质,环保,

15、舒适,健康,全面,尊贵,人文体系,理念,低碳排社区体系,产品的细节，精雕细刻,通过星级标准的服务体系，体现尊属感。,教育配套，商业配套，泛会所,人性化配套设施,针对一切生物的全面关注，如植物、宠物,生态理念的倡导！,运动设施健康主题交流互动健康生活方式,39,产品定位,39,Product Positioning,40,项目产品定位,有机生态豪宅,Ecology,扬州阶段性唯一,41,产品建议,41,Product Positioning,42,以目前的智能配套标准，是否构成健康的标准，是否具备产品的核心竞争力？,43,扬州现有智能配套项目,结论：扬州地区智能配套项目现有4个，而4个项目，同时

16、具备豪宅品质的先天景观优势河岸景观。（沿山河岸与古运河，阳光美第还具有临近明月湖、体育公园、双博馆以及高尔夫球场的优势 ） 而没有任何大型景观资源的本项目，仅以智能配套为卖点，绝对不具备核心竞争优势。,44,对健康最有宜的,运动、绿色、氧、无菌、无辐射,45,有机生活社区,规划理念,绿化景观,环保,人文,环保,人文,品质,环保,建筑与配套,人文,道路的环保规划,邻里中心，社区的运动规划,重木轻草以健康为中心，不求最美，只求最健康。,非集中绿化，分散式景观营造。均衡景观资源。,环保智能配套,生态理念的倡导！,产品的色调优化，高端会所对品质的提升。,安全,景观装饰（金属、石质等材料）尽量采用圆形，

17、以安全为首。,46,规划：有机生态社区,将生态环保理念，融贯项目。,“无机动车”社区,打造扬州唯一,生命在于运动,运动让人激情四射，运动让人阳光健康。 住在冲满运动呐喊声的社区，将心态带入最乐观积极的状态。这样的状态，孩子需要，老人需要， 成年人也需要。每一个成员都需要！甚至狗狗,47,当跟风族还在倡导人车分流的时候，我们已经实行无车论了健康，刻不容缓！,社区路面不规划机动车道，所有机动车，直接从入口进入地下停车场。 社区路面设计专属自行车路道。 社区路面设计专属运动跑道。,无污染社区,据环保部门调查，城市污染，有70%来自汽车尾气。 健康生活第一步：社区无车论。,Health,48,道可道，

18、非常道,48,Road,两大双环道路规划设计，四大功能专属大道。,49,无污染社区丹麦大道,设置双环道路，一个为专属自行车道（丹麦大道），另一个为专属跑道（马拉松大道）。 丹麦是世界上最注意环保的国家之一，在丹麦设置专门的自行车道。和完善的服务配套，而最值得提倡的是丹麦人的环保意识。,跑道,自行车道,50,自行车租赁|停放服务站,在项目的会所中，设置自行车租赁服务站。地下 室设计自行车停车厂。,51,溜冰大道+溜狗大道,以双环自行车道的设计方式，设计专属溜冰大道与宠物通道。,放孩子和狗狗自由吧！,溜狗的时候，可以看着孩子欢快的溜冰，帮孩子整理衣服的时候， 可以放狗狗，在宠物的世界里快乐奔跑。无

19、车，无危险，无担心！,52,邻里中心,52,TND,老人、小孩、男人、女人所有人的运动中心,摆脱孤独的灵魂,53,男人篇免费篮球场,规划免费的篮球场，可由物业部门统一管理。,54,男人篇免费羽毛球区,在道路或绿化处规划免费的羽毛球练习场，可由物业部门统一管理。,55,女人篇免费瑜伽区,在绿化区规划免费的瑜伽练习场，建议采用区域PVC软胶地毯（运动 场专用防滑防受伤），建议独立音箱系统。可由物业部门统一管理。,56,女人篇免费舞蹈区,在绿化区规划免费的拉丁舞/肚皮舞练习场，建议采用区域PVC软胶地毯（运动 场专用防滑防受伤），建议独立音箱系统。可由物业部门统一管理。,57,老人篇免费棋牌/歌舞区

20、,在绿化区规划免费的老年人活动区，如棋牌区、歌舞区、运动区,58,孩子篇儿童乐园,在绿化区规划免费的儿童活动区，及儿童才艺表现区。,59,宠物篇宠物乐园,在绿化区规划宠物交流区，如定期举办宠物秀，提宠物训练帮助等。,60,立面,60,Facade,61,立面建议颜色，色调统一， 增加品质感。 如：深咖+浅咖 咖色系，能体现高端感。 而我们现有的色系， 咖+红+蓝，包含三种色系，品质感无法提升。,Color,62,深咖+淡咖，花园洋房品质感。建议玻璃颜色采用透明或淡咖色。屋顶的颜色建议用深咖。,Color,63,64,景观亮点,64,Landscape,非集中绿化，分散式多风情景观,65,欧式景

21、观夏威夷,项目景观融入北美最热情奔放的夏威夷元素,人工沙滩、夏威夷州徽，州鸟。,66,欧式景观夏威夷,要点：水景延伸，人工沙滩,以人造沙滩建立与水的亲密接触，是对水的最直接参与亲水平台提供另外一种与水接触的舒适距离，不近不远，悠闲自在。 将水引入社区，形成独具特色的内部景观，最大限度地把社区与水建立联系。,中央水景带,67,欧式景观尼亚加拉瀑布,要点：水景落差，人工瀑布。,68,欧式景观尼亚加拉瀑布,要点：水景落差，人工瀑布。,69,欧式景观纽约中央公园,融入中央公园设计元素,70,欧式景观加拿大温哥华斯坦利公园,斯坦利公园，特色：印地安图腾柱。,71,欧式景观加拿大温哥华斯坦利公园,斯坦利公

22、园，特色：玫瑰园。,72,绿化选材,72,Landscape,73,不追求最美，只追求最健康,选用氧气释放大，净化空气强的植物。 选用抗辐射能力强的植物。 同时杜绝对人体有害的植物。,植物：,石头：,石头可以让景观更生动，但是同时，石头本身带有磁场。 过多的石头将对健康有影响。,74,如：垂叶榕,高度(cm)：300-350 冠幅(cm)：200-250 地径(cm)：- 单位：棵 价格：235 元/棵,“垂叶榕是十分有效的空气净化器。” ，此类植物表现出许多优良的特性。 它可以提高空气湿度有益于皮肤和呼吸。 同时它还可以吸收甲醛、二甲苯及氨气并净化混浊的空气。,净化空气、防辐射,75,如：千

23、年木,千年木不仅有秀丽的外形，又是优质的空气的专家。 在抑制有害物质方面其他植物很难与千年木相提并论。 叶片与根部能吸收二甲苯、甲苯、三氯乙烯、苯和甲醛，并将其分解为无毒物质。,76,如：绿萝（黄金葛）,它可以把织物、墙面和烟雾中释放的有毒物质分解为植物自有的物质。 可以去除： 甲醛、苯、一氧化碳、尼古丁,77,常用绿化中对人体有害的植物,夹竹桃： 其叶、皮、花和果实中，均有一种叫做夹竹苷的剧毒物质，误食可以引起人的呼吸道和消化系统癌症。 松柏类植物: 如室内放的数量较多，放出较浓的松香没味，影响人的食欲，使孕妇感到恶心。 天竺葵会使一些人引起过敏反应 一品红：其茎叶中白色乳汁，极易沾在人手和

24、臂上，使皮肤红肿。 五色梅:花、叶有毒，误食会引起腹泻、发烧。 万年青： 其枝叶的叶汁毒性极强，尤其果实中毒性更大，人畜误食会有生命危害。 百合花： 其花淡雅而清香，但由于花香中含有一种奇特的兴奋剂，人嗅后如同饮酒一般，会过度兴奋，神思不宁，夜不能眠。夜来香： 夜晚香味浓烈，但香味中含有一种有害物质，会令患有高血压和心脏病的人憋闷难受。因此，在其花盛开的时候，不宜放在卧室。 含羞草： 其体内含有一种含羞草碱，这是一种毒性很强的有机物，人体过多接触，会引起头皮脱落或周身不适。 南天竹 又名天竺，全株有毒，主要含天竹碱、天竹甙等，误食后会引起全身抽搐、痉挛、昏迷等中毒症状。 水仙花 含有对人体有毒

25、的石蒜碱。花和叶的汁液能使皮肤红肿，误食会引起呕吐、下泻、手脚发冷、休克，严重时可因中枢麻醉而死亡。 杜鹃花 黄色杜鹃的植株和花内均含有毒素，误食后会引起中毒；白色杜鹃的花中含有四环二萜类毒素，中毒后引起呕吐、呼吸困难、四肢麻木等。 虞美人 全株有毒，内含有毒生物碱。误食后会引起抑制中枢神经中毒，严重可致生命危险。 仙人掌 刺内含有毒汁，人体被刺后容易引起皮肤红肿疼痛，瘙痒等过敏性症状。,78,78,智能化,Intelligent,79,项目智能化建议,80,一、外遮阳卷帘系统,帘片：双层、铝制滚压成型型材、多孔卷帘板；中间填充聚氨酯绝热发泡材料。 夏季阻挡80%以上的太阳辐射，同时能起到保温

26、、隔音、遮阳、防盗等作。 成本：800元/平米价位（不含管状电机）。,81,二、智能密码锁系统,不可复制和破坏 坚固、耐用的全钢封装TM卡钥 多种方便的开锁方式及自动锁闭功能 特有安全模式,满足安全性的特殊要求, 周全的防破损、防闯入、防解密功能 先进的低功耗设计,确保电池正常使用一年以 方便的应急电源功能 应付火灾等事件的紧急开门功能 键盘采用时尚的滑盖方式 金属一体化铸造,超强坚固 先进结构的机械锁芯,确保安全 一体化门铃,高级指纹密码锁高端入户标志。价格约2500元/户,82,三、智能一卡通,小区出入口、单元首层、地下车库单元门等重要出入点设置IC卡识别系统，小区住户及访客须通过身份确认

27、方可进入 可设置一卡通缴费系统，方便居民日常生活 卡片上印上翰林府的LOGO及名称，独一无二,社区一卡通智能系统高端入户标志 ，使用范围：地下车库、电梯、入户门、会所消费一卡通，价格约300000元/套,83,周界全面设防，全区无盲区和死角，并与闭路监控系统联动。,采用在线式巡更，在小区入口、单元门口、地下车库单元门主要通道及死角设置巡更点。,对业主车辆的出入采用远距离识别系统，挡车器自动开启，业主车辆可连续进出，不会造成出入口堵塞和混乱。,光纤到单元，全面提升小区数字网网络速度。,周界监控,电子巡更,停车场管理,小区数字网,室内设报警系统，控制中心实时显示家庭安全信息。,家居报警,五、智能安

28、防系统,84,六、可视对讲系统,每户单元配置可视访客对讲电话，并连接住宅楼宇的各进出口大门 单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心 各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅用IC卡电子门锁，可通过室内连接每户的访客电话,价格约2000元/户,85,八、家用净水处理系统,净水入户，高度便捷 先进净化工艺，免除居民对水质的顾虑 自动过滤杂质，水源直接饮用,价格：2500元/户,86,水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立 卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音 隐蔽水箱免维护 整体全面的同层排水技术,十、同层排水系统,价格约3000元/户,87,地源热泵是一种利用浅层地热资源的即可供热又可制

29、冷的高效节能空调设备。地热热泵通过输入少量的高品位能源，实现由低温位热能向高温位热能转移。地能分别在冬季作为热泵供热的热源和夏季制冷的冷源。 冬季，把地能中的热量取出来，提高温度后，供给室内采暖； 夏季，把室内的热量取出来，释放到地能中去。通常地源热泵消耗1KW的能量，用户可以得到4kw以上的热量或冷量。,十一、地源热泵系统,88,随着都市污染的加剧，空气质量也越来越难以得到保证，密闭的空间更容易滞留污浊空气。人的一生大约有三分之二的时间在家度过，如何保持室内空气的清新健康，成为不得不关心的问题？ 新风置换系统，全天候多级净化室内空气，最大限度地保证室内的空气质量，实现高舒适度、卫生、健康的核

30、心技术之一。 利用空气流动力学理论，将传统的上送上回送排风方式，改为经过处理的比室内空气低2的新风下送上排，通过新风机附带的除湿功能保持室内空气新鲜、保湿，免除了楼板可能因为内外温差表面出现冷凝水的担忧和传统空调房内给人以干燥不适以及黄梅天的烦扰； 集中式空气调节，将空调热交换管置于每户顶板砼内，为了减少业主装修对以上隐蔽工程造成破环。,卧室和客厅的新风出口，24小时不断循环，送出温度、湿度经过调节，粉尘经过过滤的新鲜空气,十二、新风系统,常年恒氧每一立方空气，都经过多级净化,89,成本合算及建议,全部采用约增加成本约746元/,90,90,会所,Clubs,91,会所外部建议,塑造代表一种霸

31、气、一种奢华的标志性形象。纯粹的欧式建筑、张扬的雕塑造型。,92,1、运动休闲主题,运动会所运营公司,建议引进知名品牌健身会所公司，进行系统运营管理。,品牌推荐： 亚历山大会馆； 威尔士健身会馆； 一兆韦德健身会馆；,93,运动俱乐部,以瑜伽、器械健身、游泳等都市主流运动为主，满足健康生活需求。,会所配置： 舞蹈、瑜伽馆； 有氧、无氧健身馆； 室内衡温泳池；,94,私人休闲商务体验中心,会员制 体验富豪尊尚生活享受 为切合尊贵游客生活上的不同需要，特设多个多用途活动空间， 贵宾室：缔造独一无二的新时代富豪生活典范。 休闲室：适合可客人、家人与三五知己共聚； 棋牌室：提供下棋、聊天的最高级氛围；

32、 音乐室：让客人尽展音乐才华，闲时更可与摰友亲朋共享优美乐曲； 行政会议厅：则能满足客人的公务需要。 专业私人影院：设置价值不菲的专业影音设备，高品质影像配合完美音响效果，加上影院内真皮座椅附设的调校坐姿功能，为客人带来无可比拟的影音享受。,2、商务主题,95,3、人性化延伸主题,人性化的服务延伸，设立：婴儿书吧、宠物旅馆等功能。,96,PART 4,第四部分：营销推广,97,核心价值提炼,98,根据以上产品建议方案，产品将成为扬州阶段性唯一有机生态豪宅，具备以下卖点：,1、扬州唯一纯生态豪宅； 2、扬州唯一无机动车行驶住宅区； 3、扬州唯一有机生态运动社区； 4、外墙保温、地源热泵等恒温系统

33、； 5、净水，同层排水系统； 6、新风空气清新系统； 7、欧式景观，以健康为中心的绿化； 8、高品质重细节的建筑概念； 9、放慢生活，品质生活概念 10、阳光、户型等概念 ,99,项目USP提炼,卖点,买点,地段？ 价钱？ 景观？ 风格？ 是否升值？ 是否方便（配套）？ 户型？（采光、通风） ,1、扬州唯一纯生态豪宅； 2、扬州唯一无机动车行驶住宅区； 3、扬州唯一运动型主体社区； 4、外墙保温、地源热泵等恒温系统； 5、净水，同层排水系统； 6、新风空气清新系统； 7、欧式景观，以健康为中心的绿化； 8、高品质重细节的建筑概念； 9、放慢生活，品质生活概念 10、阳光、户型等概念 ,客户最大

34、的购买因素,100,健 康+品质,项目核心竞争力及客户最大的购买因素：,健康和品质，是我们的灵魂。有了灵魂，我们该如何运用营销策略。达到最有效的 营销效果？,101,形象定位以提升环保理念，应站在关注人类生存环境的高度。 立足市场=最大受益人是公众。,营销策略,高度,形象包装充分运用心里学中的“首因效应”、“光环效应”、“权威 效应”。,深度,跨界营销+绿色营销,宽度,102,环保的形象定位高度，案名、广告语及推广形式以环保为总思想。,策略1：比别人更高1度,案例：福特汽车种树广告,103,站在人类居住环境的高度，设想宇宙,更高一度，跳出地球！,104,ECO,宇宙中还有另一颗地球吗？,绿色环

35、保+科技,臭氧层破坏，水污染 地球，被污染了。 浩瀚的宇宙中，还会存在另一个健康的家园吗？,105,答曰：有可能！,宇宙中，有一颗类似地球的星体，距离地球约190万亿公里（约合20光年），正围绕一颗比太阳小、温度比太阳低的红矮星运行。与地球表面温度相当。上面很可能存在河流和海洋，和地球非常相似，美国NASA天体生物学专家克里斯麦凯说：“那是一颗具有潜在可居住条件的类地球行星。” 由于这颗行星距地球约20光年，所以人类将来是否能倒那儿探险，或者殖民这颗行星，目前是个难以想象的问题，因为即使人类将来能够发明出接近光速飞行的太空船，至少也需要约20光年才能抵达那儿。,106,ECO,时空能穿梭吗？,

36、绿色环保+科技,地球，被污染了。 时光是否可以回到500年前，一切都没有被污染的时候,107,答曰：有可能！,理论上说：光速为每秒30万千米，如果人类可以研制出超越光速的飞行器，时空穿梭理论上是成立的。 目前人类探知的最遥远的星，距离我们已达150亿光年。这就是说，如果这种星体正好是150亿年前宇宙大爆炸时诞生的，那么，人类现在看到的是它刚刚诞生时发出的光。,108,如果人类可以超越光速！,可能在宇宙中发现了另一个地球，也可能时光回转一切回到原始,109,原始 生态,现代 亲情,未来 科技,如果可以穿梭在地球的3个时代，那么人类最完美的生活：,地球的原始时代，有健康生态的环境； 地球的现代时代

37、，有浓厚的情感（亲情、友情、爱情）； 地球的未来时代，有更高的科技，更便利的生活。,这样完美的生活，这正是蓝岳要打造的健康生活！,110,案名：,蓝岳驭光年,寓意，驾驭光速，穿梭时空。体现出：本项目运用高科技打造原始的健康生态领地。,111,定位语：,扬州唯一有机生态豪宅,112,加扬州：70分,113,广告总精神：,500年前的生态，100年后的品质,500年前，没有污染，一切都是健康的； 100年后，更高科技，让一切再回到健康。,蓝岳驭光年,114,主题广告语,115,地球只有1个，蓝岳驭光年也是,热爱地球，保护环境从这里开始扬州首席有机生态豪宅。,116,人的一生中有70%的是在室内度过

38、的,扬州首席有机生态豪宅，健康生活的开始,117,人的一生1/3的时间用于睡眠,扬州首席有机生态豪宅，一个健康的环境，一生优质睡眠。,118,70%的城市空气污染，来自汽车尾气,扬州首席有机生态豪宅，园区路面无机动车行驶。,119,60%的亚健康，源自空调病。,扬州首席有机生态豪宅，地源热泵告别空调时代。,120,人类最放松的音频率 8-12周波,扬州首席有机生态豪宅，双层隔音、同层排水，告别噪音。,121,人体感觉最舒适的温度，22,扬州首席有机生态豪宅，告别空调时代。,122,人每天呼吸，28000次,扬州首席有机生态豪宅，新风空气清新系统，每一次呼 吸都最新鲜。,123,地球表面有71%

39、的水，但淡水只占0.9%,中国水资源缺乏严重，淡水资源占全球水资源的6，仅次于巴西、俄罗斯和加拿大，居世界第4位。2/3的城市供水不足。其中居民生活用水冲洗便器用水约占用水量的40%。扬州首席有机生态豪宅，采用同层排水节能马桶，三口之家每年节约30吨，少排污30吨。,124,健康人每天流汗，200MG,扬州首席有机生态豪宅，设有运动专区，多流汗、多排毒、多健康。,125,广告表现,126,纯木制围墙,环保形式：可循环利用的推广设计,木板刻印，超强的视觉冲击力。无与伦比的差异化展 现，品质的向征，生态环保的代言， 同时木制品具有 循环利用的功能。可在下一个生态项目中继续应用。,127,房展会展示

40、设计软装标版,以可拆卸、可搬运、可多次运用为标准，设计优雅大气的 房展会展示形象。（如：高端华丽的沙发桌椅、油画、装饰小品等）,环保形式：可循环利用的推广设计,128,售楼处装修标版,环保形式：可循环利用的设计,以可科技、环保、高贵，拆卸搬运多次运用为标准，设计 科技时空与华贵大气的结合。（售楼处初步方案思路已完成）,129,尽可能实施无纸办公，将传统的纸制品销售道具，转为：电子投影、实体实物等。 （如：没有印刷楼书、没有纸杯、没有单页、没有户型图） 尽可能实施无塑料模型，如投影模型等。 无烟无污染,环保形式：禁止破坏环保意识的道具,无纸+无塑料+无烟+无污染,130,运用心理效应，表现形象包

41、装（如：高端售楼处、样版房、大气广告）策略执行等，提升信任度及品质。,策略2：比别人更深1度,131,“首因效应”,首因效应，是人与人第一次交往中给人留下的印象，在对方的头脑中形成并占据着主导地位的效应。 首因效应也叫首次效应、优先效应或第一印象效应。 这是一种最长见的心理效应。场景营销就是来自于首因效应。是指第一次见面印象很 好，就产生这个人很能干的效应。售楼处装修的豪华，就会联想到未来房子的交付标 准也很豪华。,这种首因效应，应用在售楼处及样版段的装修（华贵品质+高科技）， 高品质（星级标准）的售楼处现场服务，高品味的广告设计等。,132,“光环效应”,也叫晕轮效应，最早是由美国著名心理学

42、家爱德华桑戴克于20世纪20年代提出的。他认为，人们对人的认知和判断往往只从局部 出发，扩散而得出整体印象，也即常常以偏概全。一个人如果被标明是好的，他就会被一种积极肯定的光环笼罩，并被赋予一切都 好的品质； 这是一种最长见的心理效应。就好比一个人长得漂亮，就会联想到她的品德贤淑。,这种首因效应，应用在项目的合作品牌，和推广方面。,有老外的地方 品质高,和顶级品牌 站在一起,越细节 越高品质,133,有老外的地方 品质高,亚洲人，普遍有这个心理，日本和韩国也不例外。比如：在有老外常云的酒吧和会所，感觉档次会高。 这种心理效应，运用在项目上可实行以下几方面： 1、售楼处老外门童、老外售楼员； 2

43、、与欧美国家驻扬州大使馆合作，提供外国来宾交流平台及中外互通平台。定期举办，外国来宾购房优惠活动或PATTY！ 3、举办具有西方文化色彩的SP活动，热情、缤纷的化妆舞会，疯狂沸腾的狂欢节等。 4、推广外国名人录，将购买后的外国来宾制作成名人录，在得到对方许可的前提下，进行推广。 5、同时与出入镜等部门合作，针对华侨举办坐谈会等活动。,134,和顶级品牌 站在一起,如果一个人穿着正品阿玛尼西装，那么他带的手表，肯定被联想成是劳力士以上级别的品牌，如果一个 人穿着七浦路版本的西装，就算他带着劳力士，也会被联想成为山寨版的。,成安之也说：要想成功就和成功的人在一起！,和顶级品牌在一起，并不是指所有的

44、东西都用顶级品牌。比如立面的石材这些，客户并不认可的，就不需要选择品牌。 以下列出几个上海倍受认可的顶级品牌： 1、品牌电梯：OTIS-奥的斯电梯、迅达 2、物业管理：第一方案与五星级酒店合作（托管）；第二方案选择知名物业公司：戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯 3、会所经营：亚历山大会馆、威尔士健身会馆、一兆韦德健身会馆 4、项目的商业品牌招商的定位，也将直接影响到项目的品质 5、场外室内SP活动，只选择五星级标准的酒店 6、以生态环境保护为主题，可与各大生态环保型顶级品牌携手面对媒体，达到互利。,135,越细节 越高品质,人的普遍心里，用一天画的一幅画与用十年画出的一幅画，看起来只会觉得

45、十年的价值更大。 在项目的中后期推广中，用放大镜的形势。细微至一草一木的故事来体现品质感。 样版段的绿化细节，首要精心策划，而产品本身的规划设计及执行更要坚守细节。,136,“权威效应”,权威效应，又称为权威暗示效应，是指一个人要是地位高，有威信，受人敬重，那他所说的话及所做的事就容易引起别人重视， 并让他们相信其正确性，即“人微言轻、人贵言重”。,1、邀请名人，如欧洲国家名人（某国亲王、总理或某国使者）访问项目。 2、邀请名星，如：环保大使周迅、成龙等，举办环保公益宣传（演艺）活动。 3、与德国（美国）知名的环保项目（环保研究中心），进行互动联盟。 4、邀请中国生态协会，对项目进行考察。 5

46、、举办世界生态交流会等。,环保大使 名人,国外知名环保 项目互动,中国生态协会 考察,世界生态协会 交流,137,放宽营销思路，充分利用跨界营销与绿色营销的魔力。,策略3：比别人更宽1度,138,跨界营销,“跨专业、跨行业、跨地域”的三界系统，将品牌精髓理念深入到项目运用的每个细节。,与顶级品牌合作，举办倡导环保及数据库资源共享等活动。,跨界活动的几个板块,1、外交大使系列 2、环保公益系列 3、外宾交流系统（如：教老外学汉语，中国文化鉴赏等） 4、顶级汽车系列（可与高端品牌汽车建立战略合作，如：数据库互换（购买），对30万以上的车主进行集中推广。 5、顶级奢侈品系列（如：与阿玛尼、爱玛仕等，

47、建立T台发布会合作） 6、运动场所系列（如：高尔夫球场、马场、高级会所等） 7、健康食品系列等,139,绿色营销,2月2日 国际湿地日 3月12日 中国植树节 3月22日世界水日 3月22-3月28日 中国水周 3月23日世界气象日 5月31日世界无烟日 6月5日世界环境日 6月17日世界防治荒漠化和干旱日 6月25日中国土地日 7月11日世界人口日 9月16日国际保护臭氧层日 10月4日世界动物日 10月16日世界粮食日,运用环保的理念，制定环保手册及环保日推广活动。,各种环保活动日举办不同的推广活动， 可与跨界营销结合，如：粮食日可与 高端环保食品共同举办。,140,推广策略,141,营销

48、推广策略,1、整合推广三大阶段及目标策略 2、项目推盘节奏与阶段划分 3、阶段性营销策略（入市期、开盘期、强销期、尾盘期）阶段性促销计划 4、营销推广费用预算,142,入市期 开盘期 强销期 尾盘期,策 略,推 广,全城造势 大范围推广,形象树立期,客户围堵期,路牌高炮 + 主流媒体 + 公益推广活动,针对性推广渠道 有效客群传播,战略联盟推广 + 主流媒体 + 公益推广活动,促销成交期,有效客户成交 促销活动,SP活动 + 主流媒体,推动销售期,老客户带动新客户 伙伴营销活动,SP活动 + 主流媒体,143,以生态为主题，举办系列种植活动 如：送神秘种子、送树苗等。,形象+促销活动,144,以生态为主题，举办系列种园活动 如：薰衣草园、玫瑰园等。,形象+促销活动,145,营销总预算：总销金额1%,146,未完持续,Coming soon,以上方案，为奇正对蓝岳扬州项目的理解和操盘思路。确定合作后，奇正将针对 本项目方案进行再次现场实地考察，并将丰富细化产品，进一步落地本方案。 本方案版权归上海奇正公司所有,