东莞中孚泰项目定位及物业发展建议103p.ppt

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1、,中孚泰项目定位及物业发展建议,我们的开发目标是什么？,品牌与知名度,迅速回笼资金,销售持续增长,目标。,世联地产对于本项目目标的理解,高销售速度,在未来东莞中心区房地产市场中造就非凡的影响力,合理的利润率,较低的开发风险,品牌效应,通过良好的市场表现体现品牌,理想的销售价格,合理的销售周期,持续稳定的销售速度,分析。,目标。,项目概况（占地7250/容积率5.02）,N,行政中心,会展酒店,市政广场,华凯豪庭,项目地处行政广场旁；容积率高。,群众艺术馆,鸿福路,行政办事中心,人民大会堂,国书馆,群众艺术馆,莞太大道,展示中心,大剧院,科学技术博物馆,青少年活动中心,本项目,拥揽最令人激越的都

2、市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐,项目周边资源 东莞活力中心续就城市辉煌典范,项目的可塑性分析,挑战区域价格的东莞市场楼盘的几个方向,目标： 高价格 高速度,中型楼盘,豪宅社区,小户型/公寓等,项目的可塑性分析(中型楼盘),挑战区域价格的东莞市场楼盘特征,凯旋城,凯旋城挑战区域价格的特征 在不同组团之间规划设计较大的景观带，创造项目资源价值 一、二期首先建设地块外围单位，面积适度偏小，降低开发风险； 在中央水景核心位置和园林景观最优位置设立大面积单位，作为价值标杆，打造高端洋房社区形象； 每期产品对资源占有相对均衡，一期、三期占有天鹅湖的景观资源，二期占有中央景观

3、带，对确立中高端洋房社区的市场地位起到了非常重要的作用 提前建设好园林会所等配套，给客户充分的信心； 大部分户型均为南北通透，基本保证均好性,位置：东莞大道旁 规模：40万平米 容积率：1.5 景观：法式园林 价格：4500-6000,项目的可塑性分析(中型楼盘),凯旋城,中央水景,中央水景,一期会所,商业街、多层洋房,小高层146-159 平面三房四房,多层146-159 平面三房四房,叠加别墅,洋房,联排别墅,叠加别墅,联排别墅,多层、小高层 95-115平面两房三房,185-240叠加、 联排别墅,250-300 联排别墅,项目的可朔性分析(中型楼盘),挑战区域价格的东莞市场楼盘特征,世

4、纪城国际公馆,世纪城国际公馆挑战区域价格的特征 规划设计较大的中央水景带，创造项目资源价值和竞争优势； 最先开发中央资源最优、户型最大的部分，迅速建立片区内的比较优势 和楼盘口碑； 在中央水景核心位置设立楼王单位，作为价值标杆； 充分考虑临路的劣势，设计洋房产品给予弱化； 一期提前建设会所和商业街，弥补配套不足，给客户充分的信心； 先启动别墅产品，前期投入的建安资金能适当降低； 大部分户型均为南北通透，基本保证均好性；,位置：东莞大道旁 规模：40万平米 容积率：1.9 景观：别墅园林 价格：7000-10000,项目的可朔性分析(中型楼盘),世纪城国际公馆,项目的可塑性分析(山水豪宅),挑战

5、区域价格的东莞市场楼盘特征,御花园,566平米/栋,420平米/栋,553平米/栋,小高层、高层洋房155-190平米，一梯两户,小高层、高层洋房98-102平米，一梯四户,一期独栋别墅,二期别墅、洋房,御花园挑战区域价格的特征 资源是豪宅最重要的竞争力，一期最先启动临湖资源最优的地块，设置独立别墅，迅速建立楼盘的口碑和豪宅形象； 独栋别墅后排设置多层洋房，可享受到部分湖景； 每个联排单位数不多，有较多的单边位，可附送较大的私家花园； 先启动别墅产品，后期才建设小高层、高层单位，可降低开发风险和前期投入的建社资金； 大部分户型均为南北通透，基本保证均好性,位置：水濂湖畔 规模：30万平米 容积

6、率：1.6 景观：湖景园林 价格：别墅约20000 空中洋房8000,项目的可塑性分析(山水豪宅),御花园,项目SWOT分析 本项目VS市场楼盘,优势（S）： 项目紧邻市政府，核心区位，交通便利 紧邻未来景观中轴和主干道，昭示性极强,劣势（W）： 容积率高 规模较小,机会（O）： 东莞未来房地产市场持续向好（需求量、价格持续上涨） 南城中高端形象初步建立，市场持续热点,威胁（T）： 下半年市场放量较大，且推售时间集中，未来竞争激烈 发展商初次在东莞开发房地产，品牌尚未建立,本项目不具备自然资源及社区规模跟其他中高档楼盘竞争,（价格实现突破的几种可能的方向）,高档写字楼 (地块属性就排除此方向)

7、,高密度豪宅,1,2,酒店式公寓,LOFT,3,4,产权式公寓,功能转换，增加商业面积,5,6,自用主导,投资主导,针对自用客，价格实现突破的可能性？ 针对投资客，价格实现突破的可能性？,项目的可塑性(小户型/公寓),高密度豪宅,1,2,酒店式公寓,LOFT,3,4,产权式公寓,自身资源不存在优势，产品定位难有大的突破，可替代性强。无空间,产品定位及营销存在较大空间，投资回报存在空间。,产品定位及营销存在较大空间，投资回报存在空间。,自身资源不存在优势，产品定位存在突破空间。,不同置业类型的单价突破办法,如何说服客户不去购买价格相当的别墅？,如何说服客户相信高租金及高投资回报率？,如何说服客户

8、不去购买价格相当的别墅？,如何说服客户相信高投资回报率？,如何实现商业的高销售率？,各种可能的方向类型面临的市场环境/竞争优劣势/潜在客户分析,因此给各项难度进行判断，最终总结出各物业风险判断如下：,市场环境层面： 高密度豪宅及酒店式公寓因为在东莞市场尚无真正意义的供应，因此存在一定的机会。LOFT、产权式酒店存在失败案例，商业市场环境堪忧。,竞争环境层面： 酒店式公寓、LOFT、产权式酒店存在机会较大。高密度豪宅同等价格水平，可替代产品较多。商业竞争激烈。,潜在客户层面： 高密度豪宅、产权式酒店、LOFT市场客户认知少，而对于商业有投资习惯，对公寓类产品印象较好，存在一定机会。,各种方向可能

9、面临的风险判断： 综合考虑各种方向的风险，高密度豪宅、功能转换存在风险较大。东莞城市发展不具备LOFT发育的条件，产权式酒店面临较大经营风险。,结合项目的气质，高品质公寓是可朔性方向，易突现项目的价值。,基于对市场环境分析，竞争优劣势的判断，潜在客户的分析把握， 各种可能的方向类型都存在各自的机会，风险也伴随其中,分析。,目标。,问题。,问题一： 本项目5.02的容积率意味着什么？,高建筑成本VS价格上限,高容积率意味着高成本，高成本需要高价格的支撑，目前的市场价格能否保证项目顺利赢利？,问题二： 我们的核心竞争力是什么？,本项目： 部分中心景区资源 相对规模小 5.02的容积率,本项目不具备

10、规模社区项目的资源与其竞争，那么项目的核心竞争力在哪里？,分析。,目标。,问题。,对策。,对策一：在高容积率下怎样赢利,5.02的容积率，建筑成本到底有多高？,发展商有较强的成本控制能力,本项目具备一定利润空间,衍生问题：在5.02的容积率下，怎样最大限度提升项目利润空间？,对策一：在高容积率下怎样赢利,容积率不变前提下：提升利润空间,调整住宅和商业面积,以商业内街形式增加商业面积,通过增加商业面积来增加利润,常规策略,对策二：明确项目的核心竞争力,我们通过市场、客户、竞争分析及相似的市场成功案例，形成可借鉴的具体举措。,市场分析 客户的分析 竞争分析 租赁情况分析 政府旁物业案例,对策二：明

11、确项目的核心竞争力,项目核心竞争力,*注：以上数据为全市(含镇区)含预售的销售量；,东莞房地产市场趋势判断,东莞房地产市场2003年开始进入高速发展时期； 03年05年，住宅市场供需两旺； 房价整体呈上升趋势。,按面积划分，80-120平米户型面积为市场最畅销面积，占总销售套数的52.6%，面积80平方米以下销售2079套，占总销售套数的19.9% 。,按户型结构划分，三房单位最为畅销，销售8834套，占总销售套数的59.4%；其次为二房以下(含二房)单位，销售3754套，占总销售套数25.2%。,2005年东莞住宅市场，小面积单位受到追捧； 2005年，二房以下单位几乎全部售罄。,2005年

12、东莞全市房地产市场销售数据分析,鸿福广场,城市风景,博客公寓,第一国际,元美广场,理想0769,以工业经济为主的万江，商业环境已具雏形，第三产业服务业人仕及工薪族消费者在迅速壮大，为小户型物业提供了强有力的消费支撑。,中大户型为主的东城，居住氛围浓厚，配套完善，小户型的出现，受到了工薪白领的追捧，满足了区内消费者多元化的置业需求，形成了区内居住功能的互补。,新行政中心的成型，商务功能的完善，聚集了大量白领工薪族，使得南城小户型物业带旺热销，升值潜力大。,莞城是传统的商业集中区，配套完善，人口流动大，土地资源紧张，现有物业难以满足工薪阶层的置业需求，消费者有向外流趋势。,中惠丽阳时代,国泰明苑,

13、未来世界,东莞的小户型楼盘，既有集中于莞太路及其交叉的二环路、三环路、四环路等成熟地段的，也有偏安于莞樟公路和绿色路等非闹市区地段的，由于其定位与周边项目定位不相雷同，彼此之间形成了功能互补，销售均有不俗的业绩。,米兰雅居,万科运河东1号,香港街,盛世华南,尚书苑,帕萨迪纳公寓,新天地,东莞小户型市场分布状况,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,20万,10万,25万,20万,37.7万,35万,*中信新天地 怡丰都市广场 新世纪河畔广场 国泰公寓,第一国际（I） *鸿福广场 *城市假日（I）（II） *中惠丽阳时代 盛世华南,*第一国际（II） 香港街（I） 城市假日

14、（III） 花街18（I） 元美广场 *博客公寓 怡丰阳光 怡丰昌盛 *万科运河东1号 *未来世界（I） 城市星座（I）,国泰明苑 帕萨迪纳 香槟时代园 尚书苑 综艺广场 *中孚中心区项目 穗丰项目 未来世界（II） 城市星座（II） 金升国际公寓 新天地（II） *深国投时尚岛,东莞市小户型发展历程,小户型的供应仍然以试探市场为主，以二房、三房为主，户型面积偏大。,推广上，全新小户型概念在东莞需要时间。 但事实证明，新天地的出现给到东莞住宅市场不只是小户型的开始，其后的高租金、高出租率也给到广大投资者强烈的置业信心。,2003，“CONDO社区”登陆东莞，酝酿小户居住革命,中心区小户型“开山

15、”之作，以优越的区位，送装修，再次刷新东莞住宅新高。鸿福广场后期出租情况影响深远。,小户型送夹层，开始小户型的产品创新，给到消费者足够的实惠，也为后来小户型创新开送面积之先河。,大规模的纯正小户型的楼盘，从产品定位到概念到后期营销、包装、展示，堪称“小户型典范”,2004，东莞小户型全面丰收，创新酝酿中，影响全面升级,产品创新、营销创新全面刺激小户型消费者。,“八仙过海，各显神通”，小户型销售整体呈现火爆态势。,2005，东莞小户型“里程碑”的一年，由此进入全面创新时代，投资全面升温,06/07年东莞城区小户型总体供应量30万平米以上，区域仍然集中在新城市中心区及南城,06.3,4,5,6,7

16、,8,9,10,11,12,07.1,2,3,4,5,6,7,8,国泰明苑：东城，建面5.1万平米，40平米单房，60平米两房；,香缤时代园，东城，3.5万平米，复式，30-70平米,综艺广场，中心区，3.5万平米，单身公寓，40-55平米,尚书苑，东城，2.28万平米，单房、一房、二房，30-60平米,深国投项目，鸿福路，4.7万平米，公寓及一房，约35-50平米，804套,金升国际公寓，南城，4.7万平米，一房一厅，40-50平米,城市星座（III），南城，3万平米，二房，三房，60-90平米,未来世界（II），南城，6.5万平米，一房、二房，45-65平米,本项目面临竞争,纯正白领形象盘

17、： 中信新天地 中惠丽阳时代,低价楼盘： 怡丰昌盛、怡丰阳光； 国泰明苑； 香港街（I）； 花街18（I）； 城市星座；,低门槛楼盘： 米兰雅居； 怡丰昌盛、怡丰阳光； 鸿福广场； 第一国际（I）；,概念,槛门低,价格,产品创新楼盘： 城市假日； 第一国际（II）； 博客公寓； 未来世界（I）；,区位优势楼盘： 第一国际； 鸿福广场； 香港街；,新创品产,胜取段地,市场竞争格局分析,购买决策基础,区位、投资回报、投资门槛、稳定性,过渡型自住,租金收益、升值,根据市调及客户访谈分析结果显示，在小户型市场中，东莞中心区投资者比例约占70%，投资者资金实力雄厚，其主要关注物业的投资回报率、投资门槛。

18、而自用者因此其购买目的以过渡型自住为住，因此其比较关注置业门槛，生活便利度，及物业形象,置业门槛、户型、便利度、物业形象,购买目的,客户类型,投资（主力） 自用 （使用）,客户购买小户型的决策基础利益的判断,东莞小户型租赁情况分析,*市场,*价格,*未来形势,*客户,受05年繁荣市场影响，未来供应量大，市场存在一定压力。,投资客户已经成为小户型市场绝对的主力，关注升值及回报。,03年,04年,05年,供应量,消化量,低价,高价,投资客,自用客,供应量,消化量,东莞小户型发展历程小结,2005年小户型市场供销畅旺，总体呈上升趋势。,价格整体呈现上升趋势，本地发展商仍然愿意采用低价策略。,案例借鉴

19、,案例1,CBD的地段优势；新都市主义概念；“装配式”度身定造装修套餐 ；英式物业管理服务，细致、标准化； 休闲和商务双功能会所,整体均价：8626元/平米,主要为潮州经商生意人,深圳市唯一的纯CBD 城市中心高品质国际人居所,个性化户内空间；户型集商务、居住于一体；大户型部分功能空间更加国际化；足够体面的小区形象和入口大堂,广告；口碑营销；活动营销,星河国际 福田中心区南区,宝安中心区的增值潜力；地处地铁沿线的未来升值预期,均价：5200元/平米,宝安本地人，部分南山工作人,中高档楼盘形象,超高露台、窗外花廊、入户花园、超高内院,广告宣传为主,天悦龙庭 宝安新中心区行政中心旁,案例2,中心区

20、的增值潜力；及未来升值预期,4700-4900元/平米,90%投资客 客户较分散 镇区+深圳占30%,中高档精品写字楼形象,面积区间小； 高速度的三菱电梯，2.5米/秒； LOW-E高档玻璃幕墙；,世联资源 围墙广告及广告牌,中环财富广场 东莞新中心区行政中心旁,案例3,中心区的增值潜力；及未来升值预期,3200-3800元/平米,90%投资客,中档投资精品形象,面积区间小； 一房、两房及三房；,世联资源 围墙广告及广告牌,米兰雅居 东莞新中心区行政中心旁,案例4,星河国际,天悦龙庭,政府周边物业案例总结,不同案例在形象、产品、渠道三个方面都有突出的表现，进而实现市场价格的提升。,中环财富广场

21、,米兰雅居,可借鉴案例总结,政府周边物业 不强调自然资源，强调区位 产品主打特定客户，强调品质感 产品全面更新换代，包括户型布局平面的创新 园林具有高附加值，是产品更新换代的标志性特征 概念营销，靠好产品和好的概念推广取胜,对策二：明确项目的核心竞争力,客观性,主动式,被动式,主观性,3 1 4 2,本项目核心竞争力的方向,服务,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,与其他区域大盘比自然景观优势不明显,区域内楼盘较少，文化底蕴较差，嫁接性较弱,产品,人文,用分享都市增值来牵引整个东莞市场！,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战

22、的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,领导者,领导者,竞争的营销战略,分析。,目标。,问题。,对策。,定位。,产品定位,“商业+公寓”的产品组合方向,公寓,小户型主要分布在泛CBD区域、具有投资价值的商业集中区或交通便利的城市干道沿线,置业以自隹居多，与项目规划定位吻合 投资也占较大部分，主要是项目所处城市新中心有一定的升值潜力 单身、一房也是市场空缺，引领市场，有助投资,公寓 中信新天地首个CONDO社区，东莞小户型市场的先驱,一半以上为企业白

23、领购房，但会以制造业的公司为主 客户与项目定位基本相同,老带新仍占主要地位 短信结合节点的运用很有效 网络的影响对小户型楼盘得成交有较大的作用,教育普遍以大专以上为主 是东莞具有较高教育文化的知识白领一族,公寓 中信新天地首个CONDO社区，东莞小户型市场的先驱,公寓的成交客户主要是享受万科品牌的过渡型置业的企业白领。,公寓 万科运河东一号，以品牌拉动在不成熟区域旺销的公寓,公寓的成交客户以城区的客户为主。,成交客户主要通过项目围板获取信息上门,公寓 万科运河东一号，以品牌拉动在不成熟区域旺销的公寓,公寓 鸿福广场是东莞目前首个真正酒店式服务的高尚公寓，主要 面对中心区的SOHO一族,公寓 城

24、市假日是东莞最早打出酒店式服务公寓概念的项目，主要 针对东莞白领阶层及投资人仕,公寓 新世纪河畔广场位于成熟的商圈带，周边配套完善，是东莞 首个成熟片区内的小户型公寓住宅,新世纪河畔：公寓，33m2,万科运河东一号：34m2,市场产品相对单一，目前仅限于普通平面及基本功能布局； 在小户型中，还没有出现赠送相对超值面积的单位推出； 目前大多小户型销售情况良好；这主要由于小户型使用需求量大、总价低、投资回报率高导致。,鸿福广场： 单房：31-36平米,国泰明苑： 一房一厅：40-43平米,公寓 市场小户型/公寓项目中，以5060平米的一房供应为主，30 平米、80平米的公寓、二房均占较小比例,小户

25、型价格与区域功能、地段繁华程度及配套完善度有着密切关系。位处CBD一级辐射区的小户型物业价格相对较高。其功能成熟度、交通便捷度、出租回报率、升值前景是衡量小户型价格的重要因素。,公寓 总结：市场上还没有真正意义上的公寓，所推出项目以诉求“公寓”概念 为主，以小户型住宅配以简单的服务，市场可挖掘潜力大,依写字楼结构改建而成，再适当配以简单的服务功能，在户型布局、产品功能等方面与真正意义上的公寓相差甚远。,项目位于CBD一级辐射区，区域价值高，以商务人仕为主导，为完成区域配套功能而搭乘顺风车,为满足多元化消费者的需求,产品定位：公寓的面积配比,东莞目前畅销户型相对略大，主要原因是缺少竞争性供给,市

26、场目前主流户型及面积区间,本项目户型及面积区间建议：,公寓 公寓主要消费者分析,企业中高层管理者、公务员、部分港台人士,本地原住民、个体生意人,白领阶层、港台人士,客户定位：本项目在以目标均价为5500元/平米的前提下，要 以对价格不太敏感的客户为主要目标消费群体,根据已往消费者调查与客户访谈，及市场上主要规模类似的项目的客户构成的分析，总结得出项目目标客户的主要特征：,目标客户群描述,他们受过高等教育，独立自主，对工作 、生活全情投入，对目标执著追求，崇尚时尚却不盲从，追随前卫潮流； 他们大都生于70年代中后期，年纪在25-30岁之间，比较其他小户型项目客户年龄偏小，参加工作至少1年左右，月

27、薪至少3000元； 他们追求现代、手机频繁的换、有的快结婚了、有的过着同居的生活，有的还沉浸在自己的单身世界中，给自己更多的机会。 他们有的喜欢结识好朋友，喜欢团队生活，喜欢现代的、先进的概念。 他们有的喜欢独立自由的生活，喜欢天马行空，主张“我的地盘听我的”。 目标客户年龄偏小的特征明显。,目标客户的具体描述：,情感 价值 规范 习惯,有私人小空间，崇尚DIY生活方式； 对价格敏感，不希望给自己带来太大的压力； 消费观较前卫，对新事物接受度高；,自我感觉就行，讲求个性化； 小区配套要求相对较高； 喜欢“大聚会”团队生活,我的地盘听我的，不受约束,团队生活，现代、先进观念强,他们的置业价值取向

28、主要表现在：,本项目商业街的适度商业层数：2 层，规模约为：7030平米,商业,东莞商业研究之“商业街铺面层数”,项目商业的适度面积： 基本单位面积: 5090平米；（总价80200万） 可拼合单位: 自由组合(满足餐饮、银行、酒吧3001000平方米的组合可能),东莞商业研究之“商业街铺面大小”,参照众多案例和东莞实际情况，服装、餐饮、酒吧是最成熟的三种业态。,项目商业街主业态：餐饮 + 社区功能,商业建筑需求: 公共厕所/排烟道/隔油池/下水管/媒气,东莞商业研究之“商业街业态/需求”,社区商业普遍具备的基本功能,购物功能,综合服务功能,修理服务功能,再生资源回收功能,家政服务功能,餐饮服

29、务功能,购物功能-提供主、副食品、生活日用品； 修理服务功能-日常用品修理的需要； 餐饮服务功能-提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 综合服务功能-社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能-社区居民雇用小时工、请保姆和家教等。,社区商业业态参考比例,东莞商业研究之“社区商业街业态/需求”,项目商业街模拟交通,步行人流网络:,表面最大化和多路径抵达建筑的临街面做多处开放式处理，主临街面从单纯的一直线扩展成有纵向深度的巨大表面，给临街面人流高频率暗示，充分引导人流,车行人流网络:,车行人流出口,标志性符号，形成视觉焦点,标志性主题广场,主入口（展示性）,社区集中商业（

30、超市）,项目商业街模拟业态分布,社区集中商业（超市）,设置标志性符号，加强入口的造型处理，“城界界定”。形成聚集效应。,标志性符号,项目商业街模拟-标 志 点,建立能够有效形成形象记忆和区域标识的标志形象,景观元素 （“街道家具”/景观元素人文符号）,2,3,4,1,标志性符号（标志物）,公共开放空间和步行系统（泛售楼中心）,具有符号意义的景观元素（“第五大道” 式）,引领潮流的展示中心,项目商业价值点归纳,根据商业客户需求特征和商业经营较好的商家铺面分析： 投资者对面积需求小，热销面积为60平方米以下，超过100平方米的铺面销售开始放缓。 中高档餐饮类客户面积一般在200平方米以上，大型片面

31、在500-1500平方米左右，餐饮商家普遍对一楼临街面有要求。 经营者对厨房的特征要求不一，相对较个性化。 关注外街的客户对较旺的外街进深接受主要集中在1025米，对内街关注的客户集中在15米以下。 关注2层的客户对价格较敏感，希望有小店面与一层相通。 公共厕所设置/水/煤气/排烟道等 此为商业设计需求的基本特征，细节建议在物业建议部分详述。,商业定位-商业设计需求特征,商业对项目的意义,最大限度提高利润 增值举措 展示价值,CBD中心区 都市核心地 文化休闲中心 城市的代表,区域形象,项目区域属性定义,位于城市中心，密度舒适具有 可持续增值的城市公寓。,产品属性,物业诉求需要有强烈的牵引性：

32、 CBD领导者的强势形象； 领先者的主流引导性。,东莞大盘的精神诉求 国际公馆：以国际视野造城-崇洋情结 中信凯旋城：城市中心公园生活- 健康舒适环境 中信阳光澳园：打造澳洲阳光小镇-中端现代居住需求,项目形象定位,备选参考名称： 中孚.中心寓 中央寓城,重点回顾,目标,桃占区域的高价格 高速度,问题,高容积率，提高利润，增大商业面积 核心竞争力方向？,核心竞争力方向,区位 产品 服务,竞争营销战略,领导者 垄断价格 产品不可重复性,定位,产品定位 组合方向：商业+公寓,客户定位 核心客户：本地原住民、个体生意人 重要客户：企业中高层管理者、公务员、部分港台人士 游离客户：白领阶层、港台人士,

33、商业定位 规模：7030平米 面积区间：50-90平米 业态：餐饮+社区功能,区域属性定位 CBD中心区 都市核心地 文化休闲中心 城市的代表,形象定位 命名：中孚国际 CBD国际公寓领航者,客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市 社区 利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略 市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力,总体策略,物业发展建议,我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素。,需要说明的是,原则：一切均基于竞争的价值增加 CVA(Competition Value Added),利益导向,都市感打

34、造,客户导向,市场导向,特色商业街,尊贵形象打造,现代公寓,建筑布局,品质感打造,园林,泛会所,人性化设计,物业服务,公共部分,细部与符号,色彩与灯光,户型升级,装修功略,户型,物业发展建议-总功略,每户功能阳台,户型全面升级,功能齐全，布局合理实用 空中花园打造 入户走廓的拼合,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,隔层设置空中花园,C户型的空中花园,每层最后一单位可入户走廊的拼合,户型舒适性,空中花园改次卧,入户走廊改餐厅,空中花园可改成一书房,户型全面升级,空中花园设置原则（方正实用，能有效扩展客餐厅空间；便于改造成其它功能）,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,提供一种空间上的变化，强调

35、户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。,户型舒适性,售楼处区域的商业街展示， 有利于营造氛围，提升项目的价值,展示功略,街区提前展示,部分商铺提前营业，聚集人流,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,指示标志系统,展示功略,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,提供装修套餐,装修功略,尽管市场存在一些提供装修的需求，但是对于开发商来说，提供装修不仅需要大量的人力物力且存在各种突发事件（消费者不同偏好、工期影响、后期质量投诉等）的不可控因素风险，极有可能出现得不偿失的局面。因此，建议仅在公寓户型中提供可由客户自选的标准装修套餐。,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,

36、通过内部采购和集中订单，装修成本可控制在400-800元/左右。,提供可由客户自选的公寓标准装修套餐。,装修建议,装修功略,市场导向：全面超越，打造核心竞争力,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,都市感打造,现代感的公寓形象,昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性,客户导向：高品质尊贵都市社区,特色商业街打造,都市感足、品质感高的特色商业街区打造,都市感打造,通过细部设计来体现品质,上：通过标识、小品和特色商铺来提升商业特色,右：加入绿化、连廊、雨篷等元素来丰富。,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,吸引人流商业空间的打造，可逗留性广场休闲空间,上：夜色的灯

37、光设计让商业更迷人，延长人们逗留时间,左：广场设置大节点（标志物），树立特征形象，便于们记住,上：广场设置相应休闲功能，增加人们逗留原因,右：可结合绿化可结合设置休息座椅,客户导向：高品质尊贵都市社区,特色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,吸引人流商业空间的打造，人性空间打造,标识系统周到，便于人们查找,雨篷、坐椅、绿化设置，体现商业的人性化,特色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,吸引人流商业空间的打造，人性趣味空间打造,上：主题商业节点设置,左：主题景观节点设置,舞台设置增加其可参与性,特色小品反映商业精神,特

38、色商业街打造,都市感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,公共部分,进口名牌电梯（OTIS） 阳光生态电梯厅/大堂,电梯厅的自然采光通风,集中大堂的装修档次高,阳光生态大堂,进口名牌电梯,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,转换层及顶层做空中花园和泛会所功能，营造环境优美的休闲配套,立体绿化、空中花园 空中花园作公寓商务配套,主题园林,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,泛会所,会所内容 空中顶级会所展廊（攀岩、多功能娱乐厅） 多功能健身室（室内模拟高尔夫、沙弧球、射箭、舍宾

39、发烧友吧,人性化细节设计,清晰的标识系统,自然生态型的地下车库入口,无障碍设计,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,品牌物业服务,将物业管理变成真正周到的物业服务,品质感打造,需求关键词：尊贵、人气、都市、园林,客户导向：高品质尊贵都市社区,高品质物管以精诚服务，创精彩生活,物管超值-聘请名牌物管公司或顾问,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,保证高品质的安防系统，缔造社区安全感 小区周边 安全防护系统、低楼层防攀爬系统 大堂电梯 火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统 住宅内部 三方可视对讲保安系统 停车保安 汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,物业管理建议,客户导向：高品质尊贵都市社区,顶级物业服务“软件”，缔造社区高品质尊贵感,相对低成本但能出品质效果,细节与符号,豪华符号的运用至关重要,局部经常接触的节点的细致体现整体档次,利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略,相对低成本但能出品质效果,色彩与灯光,利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略,Thank!,