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1、东莞房地产发展态势研究 工作汇报,新世纪丽江,目 录 一、宏观经济与城市发展； 二、东莞地产市场发展态势； 三、兄弟镇区发展历程分析； 四、茶山中心区未来发展建议；,注：数据引用至05年7月,第一部分 东莞市宏观经济发展态势,一、综合实力持续增强，经济增长势头强劲,截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元（仅次于深圳），增长14.9%，新增储蓄存款余额138.61亿元。金融机构各项信贷明显放缓，6月末贷款余额1417.53亿元，比年初仅增加12.28亿元，增长0.87。整体综合实力跃居中国百强城市第十二位、地级市第一位。,今年上半年，东莞经济增长态势良好，今年上半年实现GDP665亿元，
2、比上年同期增长18.7%，增速列广东省各市第三位。完成固定资产投资224亿元，同比增长152%，其中房地产开发投资51.48亿元，占固定资产投资24%，同比下降17%。,05年上半年房地产累计投资54.18亿元，比去年同期36.41亿元增长 48.8%，但增速同比下降46.95%，明显回落，开发投资呈“降温”趋势， 房地产投资得到有效控制。房地产投资增速减缓是GDP比去年减少1.2%的主要原因。,2004年东莞与珠三角其他主要城市比较情况,东莞2001-2004年度宏观经济景气指标,1、城市化进程加快：,二、城市化进程加快，城市品位显著提升,被外界美誉为“新城市运动”的东莞，以“1+N （城区
3、+镇区）发展模式全面推进了城市化进程。,2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣： 中国综合实力百强城市 中国最具经济活力城市 中国优秀旅游城市 全国科技进步先进市 国家电子信息产业基地 通过创建“国家卫生城市” 的国家考核 东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。,三、城乡居民收入持续增长，消费结构升级显著,2004年东莞城市居民可支配收入突破2万元，达到20526元，在珠三角仅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年东莞私有汽车和商品房等耐用消费品呈强劲增长趋势，一方面得益于东莞宏观经济的持续快速增长；另一方面也可看出东莞的消费升级已经显现。截
4、止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增长14.9%，,珠三角部分城市2004年城市居民可支配收入情况,四、宏观调控下东莞的房地产,左前轮：土地供应环节 右前轮：住房供应环节 左后轮：住房买卖环节 右后轮：消费者需求环节,1、延续国家政策，对地产发展实施“全时四驱”；,2、东莞应对政策：见招拆招、借力打力；,东莞普通住宅标准东莞将在广东省的基础之上上浮10%，套内132平米 禁止“炒买炒卖”土地政府拟启动“黑名单计划”,五、东莞宏观经济与房地产发展：,1、宏观经济近年来持续快速增长，产业结构的升级，支持城市的持续发展，为房地产业的发展提供了背景基础。 2、东莞基础设施的大力投入，城市化
5、进程的加快，城市价值提升，增强东莞的吸引力和接受力。 3、城市居民收入和外来人口的增长，尤其是中坚层的逐步形成，对东莞房地产市场发展起到了极大的推动作用。 4、广东轻轨铁路规划的实施，进一步增强东莞发展后劲 对东莞房地产未来发展的影响将更为深远。,近期指导思想：构建“莞城同沙松山湖”三位一体主城区。 近期空间发展方向： 1、主要的城市空间发展方向是向南，即以新城市中心为核心的南部地区是主要建设地区。 2、次要的空间发展方向是向东和向西，向东是东城组团的进一步发展和沿松山湖大道沿线组团，向西是近年万江组团城市化的延续。,东莞市城市发展方向：南进东拓,近期重点建设地区分为三类功能片区： 中央商务区
6、、东城中心区、万江中心区、南城高新区为综合商务类功能片区。 中央生活区、中心东片区为生活居住类功能片区。 运河两岸地区为商居混合类功能片区。,第二部分 东莞房地产市场分析,1、房地产开发投资得到有效控制； 随着城市化进程的加快，2004年全年房地产投资达到93亿多元，比上年增长70.3%。2005年上半年完成投资54.18亿元，同比增长48.8%,但投资增速同比下降46.95%，明显回落,政策的调控效应开始显现。 2、住宅投资是拉动房地产增长的主要原因； 住宅投资占主要部分，达43.19亿元，同比增长50.4%，占总投资额79.92%，与04年同期平稳增长，办公楼和商业地产分别同比回落。,一、
7、房地产投资：总量增长，增速回落。,3、房地产占固定资产投资比例趋于合理； 05年上半年东莞全社会固定资产投资224亿元，房地产占24%，同比减少17%，去年年中达到41%，自去年下半年开始，宏观调控的影响逐渐显现，房地产投资比重下降，指标回到警戒线内。 4、自筹自己比例提高10%，开发商资金吃紧，投资风险下降； 上半年资金来源62.6亿元，其中自筹资金26.9亿元，贷款8.9亿元，定金及预付款21.1亿元，外资0.2亿元，其他资金5.5亿元。与去年同期相比，自筹资金比例提高10%，贷款、定金及预付款分别下降了5.6%、4.7%。 面临宏观调控的压力，开发商资金吃紧导致05年上半年新项目迟迟没有
8、开工，新推盘量减少，旧盘唱主角。 投资风险系数（非自筹资金/总投资）在05年上半年较去年同期下降10%，风险系数为0.57%,二、施工、竣工面积趋势分析,施工面积：施工和新开工面积剧增，竣工面积趋减；2004年全年 累计完成施工面积834.45万平米，比上年增长21%，05年上半年施 工面积737.19万平米，同比增长111.1%。新开工面积98.12万平米 ，同比增长55.32%，竣工面积59.75万平米，同比减少4.8%，随着 众多项目开工时间的限制，施工和新开工面积还将进一步扩大， 后市销售压力增大。,1、住宅增幅五成，非住宅下降三成； 05年上半年住宅销售面积达到89.09，同比增长5
9、1%，非住宅商品房销售面积30.29万平米，同比下降33%。,三、房地产市场供需两旺，未来压力显现,2、未来市场供给巨大，市场面临消化风险； 上半年东莞房地产施工面积和竣工面积倍数比为12.34。施工 面积在今年上半年达到顶峰，而竣工面积却减少59.75万平米，同 比增幅下降4.8%。05年市场供应将不多，而未来两年的市场供应量 将出现500万的供应量，如果市场不能扩容，将面临消化压力。,2005年上半年全市商品房销售 （含预售）总体情况表,1、住宅物业空置面积减少； 2005年上半年，商品房空置面积120.69万平米，与去年同期的110.84万平米相比增长8.89%， 待销部分（一年内的合理
10、空置）增长8.89%，滞销（空置1-3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降8.71%。 合理空置占总空置量的31.2%，不合理空置占68.8%，去年同期的比例为17.9%和82.1%。合理空置同比上升，不合理空置同比下降。,四、房地产空置情况一分为二,2、非住宅物业空置面积急速上升； 非住宅物业待销面积大幅度增加，高达22.79倍，而滞销和积压面 积同比增长39.94%，总体空置有高达78.14%的增长，未来市场压力会 进一步加大，竞争进一步加剧。 反映在非住宅销售的二级市场上，写字楼销售不畅，价格处于僵 持状态，总的开发量已经在透支未来的城市需求。 商业地产在前一阶段的“热度”之后目前处于
11、降温阶段，市场在消 化存量，由于竞争过度，商业项目的返租式销售普遍难以坚持。大型 商业的运营隐忧已现。,五、镇区房地产市场竞争加剧；,近年来，受多种因素的影响，镇区房地产发展较为迅猛。从城区与镇区准建、预售、销售各自所占的比例可见，未来房地产的考验主要集中在镇区，而城区的房地产市场形势依然较好，镇区在新一轮房地产竞争中需要走出同质化竞争和价格竞争的阴影,尤其是一些房地产放量较大的地区。,目前东莞房地产的价格存在较快上涨的趋势，这由多种因素构成，但可以肯定的是搭便车上涨的项目不能长久，能够经得起市场考验的产品将会是不断通过产品创新、管理创新、服务创新拉高价值促进价格提升而获得持久生命力的产品。,
12、第三部分 周边镇区发展历程分析,解析石龙,相当长一段时间，石龙一直在同东莞四区 二十八镇的竞争中处于领跑地位，但随着各镇 区发展模式的创新与发展，石龙未来的发展空 间所提出的问号越来越大。,“前车之鉴，后世之师”，我们无意于批判石龙，而是希望从其发展脉络中，找到能够为我所用的经验和教训！,？,快速发展中的石龙 GDP之争石龙“暂时”领先,中大型集中式商业,中大型商业过度分布在老城区、西湖区，新城区目前还没有大型集中式商业，由于均衡性不够，大型商业机构的全面开花目前进入到残酷的“价格战”，可以预见的是上述商家集结与老城区的大商家在未来的两年内将有部分在石龙消失，新城区由于没有上规模的商业拉动，吸
13、引力提升的空间有限。,专业市场,目前大型专业、批发市场主要集中在西湖区。,新城区的专业市场比较低端。,处于中低端且没有专业特色的市场，对于交 通发展一日千里的东莞，辐射能力将不断下降， 未来必定越来越没有竞争力。传统石龙的街铺 租金持续走低。,每年的GDP保持稳步增长， 增长率稳定在12-20%，说 明目前石龙镇的经济发展 非常强劲。,工业和第三产业的比例相当，经济增长模式相对理想，但未来不确定。,二、经济发展,三、石龙新中心区发展历程,第一阶段： 标志着石龙镇的房地产开发由老城向新城过渡。,第二阶段； 沿裕兴路开发， 标志着新城中心 地产格局形成。,第三阶段： 房地产的开发 沿龙升路向纵 深
14、发展。,老城片区：没落成熟区,新城片区：绝对中心区,西湖片区：潜在补充区,房地产项目开发一览,石龙新人民医院（在建）,商业中心（拟建）,体育活动中心（拟建）,品牌开发商的缺位使得整体开发水准偏低,地产销售情况项目一览,消化速度一般，总体销售价格不高，大面积消化有一定压力，相对于同等经济规模的虎门、长安等镇区，无论是、规划设计物业档次、销售价格、物业服务都有相当的差距，显然无法满足高档次人才的就近居住需求，这一需求无法满足，新区商业难以成市。具体到项目，。,物业服务情况一览,新区地产开发公司总体操盘水准不高，意识和理念的滞后使得片区的 物业服务水平总体落后，政府经常协助处理物业投诉，物业维护和服
15、 务的水平低下是影响本区域物业保值、增殖的核心原因之一。,新城区商业综述： 基本评价遗憾无亮点！,商业氛围非常缺乏，加之石龙及周边区域的消费习惯，使得新 城区的商业销售价格与老城区相差甚远，出租经营情况不佳，因此 ，目前，新城区的商业发展存在显著问题。,商业的发展模式陈旧，缺乏规划，发展速度缓慢，新城区目前的 商业发展水平比较原始，基本以沿街商铺为主，辅以低端的中小型集 贸市场和小便利超市，缺少中大型集中式商业和特色商业，商业的作 用还停留在简单的生活基本配套上。,从石龙新区的商业发展情况来看，我们没有在即便是很富有的石 龙人与发达的新区商业找到必然的因果关系，也就是说：有良好的消 费基础，如
16、果操作失当，同样会面临商业失败的结果。,石龙给我们的启示,1、前瞻性的科学规划是新城的重要前提； 2、引进品牌开发商介入开发是重要手段； 3、合理商业规划和市政配套是重要基础； 4、优质市政管理是新城发展的重要保障； 5、物业服务配套是物业增值的重要途径； 6、优化开发节奏是新城成功的重要法宝；,再看看大朗：,不久前，华南mall被商务部点名批评，业界对其绑架政府的模式也颇有微词。而一直埋头苦干的大朗长盛广场则被权威机构评为 “中国商业地产名盘50强”！ 实际操作中也形成多赢的局面： 政府赢、发展机构赢、业主赢、商家赢、老百姓赢！,成功原因分析：,一、定位明确、顺势而为；,在市政府启动松山湖高
17、科技产业园区战略的同时确定了“中国毛织业名镇”的中心化战略和城市化发展策略 。相应规划非常符合城市发展规律,二、面向大朗，紧扣需求；,与国际化、泛珠化的华南mall相比，大朗采取更加 务实的策略，以餐饮、超市、娱乐、酒店、地产、电影院、CBA篮球、小型商业等贴和大朗人和外来人口需求的极有生命力的商业组合模式来造就新中心区。,三、用预设的人流培育未来商业氛围,在中心区启动之前，大朗政府对于用人流来“灌溉”商业的认识可谓非常超前，在控制农民建房的同时，已经提前布局“住近”中心区的策略。,在这一策略指导下启动了长塘花园、佛新村等一系 列农民公寓的建设以及天一居的商品住宅建设。,未来人流的存在，极大的
18、提升了各路投资者对中 心区商业的预期，使未来的需求变成现实的购买行为。 政府和发展机构的合作出色的把握了发展的节奏。,四、业态组合极具拉动能力；,大朗镇近年来鼓励酒店业、娱乐的发展，这对拉动地方经济，吸引外来人口起着非常积极的作用。,在长盛广场的规划中，集酒店、娱乐业、大超市、美食街、电影院、品牌服装城、住宅、公寓的业态非常精准的把握了大朗的城市化的进程的脉搏，体现了强大的集聚能量。,第四部分 茶山镇中心区发展建议,1、城市捷运系统不断完善，城界模糊、城际消失，郊区化居住模式由被动向主动转变，茶山近莞城的区位优势将得到进一步体现； 2、在新一轮的招商引资的竞争中，茶山的后发优势将更加明显，更多
19、的有着行业领先竞争能力的企业将不断融入茶山。 3、茶山白领中坚层的进一步形成，他们将释放对优质的工作、生活、消费环境的强烈需求；,一、未来5年茶山城市发展的趋势预测,中心区发展建议：一切以拉动人流为核心,结合周边镇区的发展经验和对茶山多年的体认,建议一：规划为先，管理为重；,茶山政府已经投入巨资完成中心区的未来规划，使中 心区前景一片光明，但在实际管理中不能缺位，要有现代 的中心城区就必须严格管控农民房建设、工业厂区建设， 确保“一张白纸好作锦绣文章”。,建议二：大力发展服务业；,结合茶山的交通区位优势，发展酒店业、娱乐业以及 相关服务业不仅能满足茶山日益增长的需要，同样对周边 镇区具备了强大
20、的拉动能力，使莞龙路、东部快速、未来 莞排路不再是过境路，使中心城区的集聚效能不断增强。,建议三：专业市场更专，规划布局更优；,依托茶山产业优势发展专业市场建设是政府的远见决策，但如何是专业市场更加切入市场空白，专业市场能牢牢占住“专业”的平台保障可持续性发展，需要做好前期的市场研究工作，从而避免像石龙部分专业市场的低层次重复建设，最后由专业市场变成“杂货市场”。,专业市场是拉动中小业主来茶山创业壮大茶山经济的 有效手段，合理优化的布局以及未来的管理与服务需要超 前考虑。,作为城区商贸区的辐射区域，实施差异化战略，发挥 比较优势，成为有特色的次中心商贸镇区（借鉴华南mall 的经验和教训，更加务实的实施商贸强镇战略）,建议四：市政管理市场化优先；,结合石龙新中心区的发展经验，市政管理是不容忽视， 否则必将出现“新三年、旧三年、缝缝补补又三年”的状况， 片区价值无法保障。引入市场化的操作手段是保障优质的 市政管理的可选择途径之一。,建议五：建设优质生态居住社区,中心城区以其特有的资源优势和区位优势，参照发达 国家小城镇建设经验，为片区中心化（对茶山而言）与郊 区化（对城区而言）提供可能，建设高尚、人文的优质社 区，为人才和高端投资者创造安居乐业的生活氛围。,以效益茶山、生态茶山、和谐茶山统筹未来中心区开 发建设节奏，彻底告别茶山落后的拉链式经济发展发方式,