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1、城阳项目商业市场调研报告,2012.01.13,2012,青岛城阳宝龙城市广场,2,区域分析,项目分析,商圈分析,项目S W O T分析,宝龙集团,2,目 录,定位及主题,全国政协委员、澳门著名爱国实业家许健康先生于1990年在澳门创立，1992年开始投资内地。20年来产业领域快速扩展，现已发展成为集地产、商业、酒店、旅游业、信息业、工业为一体的多元化大型外资企业集团。目前有近万名员工活跃在海内外80多家公司的不同领域。旗下宝龙地产控股有限公司（HK01238）专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目，于2009年10月14日在香港主板成功上市。 自创业以来，宝龙集团终秉承“
2、诚信、恭谦、创新、敬业”的经营理念，一直以突破性的创造力打破传统，建立新的经营模式，不断为社会创造新价值，并逐步成为中国商业地产的领跑者。,创始人,集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓等功能为一体的城市商业广场品牌 20 年房地产开发经验10 年商业地产开发历程，20个城市、30多个宝龙城市广场打造中国商业地产领先品牌,宝龙在中国,城市综合体,6,6,城市人口： 871万户籍人口 + 128万暂住人口 区域人口： 47万户籍人口 + 30万暂住人口（城阳区） 地区生产总值 (GDP PA): RMB 5666.2亿 地区生产总值 人均 (GDP Per Capita): RM
3、B 65475元 零售销售: RMB 1902.7亿 可支配收入均: RMB 24998元 核心商圈: 台东商圈、东部商圈、李村商圈、中山路商圈,* 如上数据来源于青岛市统计信息网，数字为2010年统计数字。,青岛市宏观经济数据,区域分析,以上数据来源于青岛市及城阳区政务网,青岛市及城阳区三次产业比例分析,区域分析,2019/7/6,青 岛,东部商圈,台东商圈,李村商圈,中山路商圈,城阳区东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连，距离青岛市区35公里。区域面积553.2平方公里，常住人口73.72万人。城阳宝龙城市广场位于城阳区崇阳路510号。,项目地理位置,项目分析,2
4、019/7/6,城阳区是青岛市七个市辖区之一，为1994年青岛市行政区划调整后成立的新区，地处青岛市区北部，两面平原，一面环山，一面临海，具有优越的区位优势和交通优势，是环胶洲湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地及农副产品供应基础。域内有流亭国际机场、流亭立交桥和国内最大的跨海大桥环胶州湾高速跨海大桥。 规划前景计划：“十二五”时期是青岛市深入实施“环湾保护、拥湾发展”战略，加快蓝色经济区和高端产业聚集区建设，着力促进发展方式转变的关键时期。城阳区处于“环湾保护、拥湾发展”战略的核心层，是大青岛发展的重要增长极。 现阶段成果：1、综合经济实力显著增强。 2、经济结构日趋优化。 3
5、、对内对外开放取得新进展。 4、城市化建设不断加快。 5、生态环境建设取得明显成效。 6、科教人才事业发展迅速。 7、各项改革加快推进。 8、城乡居民生活质量继续提高，社会事业全面进步。,城阳区在城市规划中价值功能定位,项目分析,2019/7/6,城阳位于东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。 途径城阳宝龙公交车有： 913、910、909、905、613、502、374、306、103,城阳区地理位置,项目分析,2019/7/6,通往青岛市区站点(离项目1000米以内),途径项目的青岛市公交：374专、306专、502、117、373专、103 （共六条） 途经项目
6、的城阳区内公交：901、912、905、909、910、913、917、613、906、907、916、919南线（共十一条）,项目交通条件,项目分析,中山路商圈：商圈中的代表项目为青岛第一百盛、国货。,台东商圈：位于青岛市北区西部，目前商圈中以利群商厦、沃尔玛超市、万达购物广场、特色商业街为主。,东部商圈：分布了佳世客购物中心、家乐福超市、阳光百货、海信广场、百丽广场等在中高端项目。,李沧商圈：以维客、北方国贸、利客来商厦为代表项目。,李沧区,青岛市区商圈分析,项目分析,流亭国际机场,宝龙商圈,西部商圈：国货购物中心，利客来购物中心（2012年1月10日开业）。,东部商圈：利群购物中心、家佳
7、源购物中心。,北部商圈:大润发,奥林匹克公园,百姓乐园,正阳路,以宝龙为中心 步行半小时区域,在建商圈,区政府,2012-1-13,A、时代中心，由青岛源盛房地产有限公司开发，建筑面积6万平米，为面对高端消费群体的复合式商业街项目，暂定2012年8月开业。 B、乐都汇购物中心，由特易购地产集团开发，建筑面积6万平米，定位以中端消费群体为主的购物中心，开业时间暂定为2012年冬。,城阳区主要商业中心至宝龙城市广场项目交通情况; -城阳国货距城阳宝龙约1.5公里，步行约30分钟； -大润发距城阳宝龙约1.5公里，步行约25分钟； -利群距城阳宝龙约2.5公里，步行约35分钟。,项目所在城阳商圈情况
8、,项目分析,14,14,城阳商圈介绍,商圈分析,15,城阳商圈代表项目 对比1,城阳利群,家佳源,青特上豪广场,利客来购物中心,城阳国货,16,城阳商圈代表项目 对比2,1公里人口6万,3公里人口20万,5公里人口30万,项目周边人口分布,城阳商圈代表项目 对比2,项目周边住宅分布情况（一）,项目周边住宅分布情况（二）,2019/7/6,项目周边写字楼分布情况,21,Strengths (优势) 1、交通条件便利（陆路交通是进出青岛 的北大门、必经之路、距离流亭机场 直线距离5公里） 2、处于城阳区核心商圈，周边毗邻中高 端居住人群 3、项目周边小区密集，具有消费意识 4、有特色，有体量的建筑
9、体 5、亚洲最大室内游乐场所-宝龙乐园 6、项目面临主干道,Opportunities (机会) 1、目前还没有真正意义上的购物中心 2、缺少规模性、时尚性的主题餐饮店,Threats (威胁) 1、目前在建项目青特城（12万平米）乐 都汇（7万平米）、时代城（3万平米） 等项目正在筹建中 2、沃尔玛、大润发、利群、家佳源、青特 上豪广场已开业，而且已经形成自己的 经营特色，有固定的客户群,Weaknesses (劣势) 1、项目所在区域属于新区，人口基数及 商业氛围还不是很浓烈 2、城阳整体商业发展缓慢,项目SWOT分析,时尚、休闲、娱乐主题Mall,项目主题概述,：帐篷,：旗帜,广场平面图（50万平米）,汽车博展 汽车博览 儿童体验中心 baby boss 儿童主题馆 海绵宝宝 美食博览 百家宴 主题乐园 宝龙乐园 主题街（酒吧） 新天地 韩国风情 小首尔 新时尚购物主题 玫瑰坊,中影影城 春天奥莱 大润发 文化娱乐 龙麦KTV 时尚购物 生活 欢乐天地 时尚街 苏宁,主体新增亮点,：帐篷,：旗帜,业态布局图,1F,：帐篷,：旗帜,业态布局图,2F,：帐篷,：旗帜,业态布局图,3F,业态占比,2019/7/6,