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1、金源龙源湖项目市场调研 及产品调整建议,调查前言：,此次调研对09年焦作市各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了采集，通过对楼盘工程现状、促销策略、销售去化率等方面了解，旨在分析当前房地产发展状况及居民住房消费能力与特征，同时为金源项目产品建议及后期推广、价格制定提供参考性依据。,报 告 提 纲,关键词：低迷08，复苏09,区域城市整体体系格局形成 “一中心两卫星”模式。“一中心”是指核心城区，“两卫星”是指博爱区和云台区。城市发展整体方向是，核心城区南移并且东扩西进，博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。 城市的发展方向是向南，东，西三个方向发展，新区是主力发展方向，也是众多开发
2、企业角逐的地方。,“我市的城镇化率到2010年将提高到50，将逐步形成“一个中心，四个卫星城，一个节点镇，50个小城镇”的市域城镇体系格局。2010年，焦作市区计划竣工住宅面积480万平方米，住宅面积将达到1687万平方米，市区人均住房面积将达到28平方米。”焦作强力实施“十五”计划，届时，城市综合实力将会很大的提高。 资料来源：焦作政府网站 如此说来，今后的7之中还将是本区域房产市场高速发展的又一支撑点，区域房地产发展将继续07年的火爆场面，随着近几年国家高度重视，特别是去年的宏观调控，加紧了对房地产发展的控制，房地产的发展将越来越理性化和专业化，很大程度上推动和加快。,受金融危机、楼市风暴
3、影响，区域内楼市销售从08年4月-09年2月，持续近1年的销售淡季。不管是老城区，亦或是新城区，尽管有些楼盘在户型、面积、地段、物业管理或者周边配套的问题上作足功夫，仍未能好转。09年3月，走访各大售房部，受刚性需求影响，销售回暖。且政府、媒体的各项政策扶持，楼市正在理性回暖。,进入09年3月以来，区域房产销售逐步回暖，得源于积累近1年的刚性需求及售房部有力促销。变相降价、多重促销手段将继续保持各个楼盘销量，确保销量回款的同时，区域房价将平稳过渡，小步回升。,主要表现在：一是经济适用房、棚户区改造、南水北调安置小区比重偏高。廉租房、城中村改造力度加强。由于住房供应和保障机制中关于经济适用房的政
4、策措施不具体，直接导致经济适用房等政策性住房购买混乱，阻碍经济体制的下地产开发进程。 二是户型结构不甚合理，大户型供应过多，导致住宅房屋总价较高，高出区域消费者购买能力。,关键词：低迷08，复苏09,07年，土地交易频繁，成交金额比05、06年总和还要高。08年交易现状连05年都赶不上，受市场影响太大。,自进入08年，土地交易量锐减，从成交单价上看08年比07年最高 点每亩底了80万，据悉，08年10宗土地挂牌其中5宗流拍，市场 遇冷。,据悉：09年焦作市土地交易中心信息显示网上挂牌公示拍卖6块宗地，位于高新区。 分别为JGT2009-1、2、3、4、7、8、12号，挂牌面积合计809.37亩
5、，除1号为商业住 宅用地外，均属工业用地。其中JGT2009-1、2号宗地的购买，对遭受世界金融危机和 国家房地产调控政策双重困扰的我市土地出让市场而言，其破冰意义重大。（最好后 边附个新出让JGT2009-1、2宗地的位置图）,通过对土地交易中心的了解，对房地产市场的调查，预计土地市场将会呈如下态势发展：,1、经过2008年楼市低迷的洗礼，虽然出现开年来的小阳春，众多开发企业仍小心、谨慎的应对2009年。大环境下，从万科、富力等8大地产巨鳄高价拿地，到各地区3、4、5月销售势头略有上扬，不同程度上表现出整体楼市复苏，添增了焦作楼市的信心。 2、中央到地方的正常配合，各大媒体的变相追捧，加大楼
6、市回暖的力度。 3、焦作土地交易仍处于低迷，挂牌用地量多，竞拍企业少，未来短期内，成交价将与08年齐平。 4、大部分房产企业均有余量土地开发，预计开发量将持续1年左右。各企业为了发展，09下半年-10上半年，焦作房地产发展遇到瓶颈，土地储备将迎来大的变革。,关键词：政策性用房,1、焦作市今年将加大廉租住房建设力度，完成中站、马村和解放东路3个廉租住房建设项。 2、全市第二批城中村改造建设项目的指导，确保项目尽早开工，完成开工面积4万平方米以上。,为满足城市低收入家庭住房需求，省发改委、省建设厅、省国土资源厅联合下达了2009年经济适用住房建设计划，焦作市经济适用住房建设规模22.3万平方米，计
7、划用地规模14.23万平方米，其中使用存量建设用地1.12万平方米，新增建设用地13.11万平方米。 计划中焦作市共有项目4个，分别是武陟县民悦家园(河南兴建置业有限公司)、焦作市东城花园(焦作市中豪置业有限公司)、河南第二火电建设公司北家属院(河南第二火电建设公司)、河南第二火电建设公司西家属院(河南第二火电建设公司)，建设规模22.3万平方米，计划总投资23395万元。焦作市计划中的经济适用住房项目今年将全部开工。其中，今年年内新开工面积15.3万平方米，年内新开工项目投资9450万元，年内竣工面积9.45万平方米。,南水北调工程焦作城区段长8.82公里，涉及13个村、19家企事业单位，拆
8、迁面积191.78万平方米，拆迁人口29529人。目前，焦作市已完成绿化带、控规区占地实物指标调查及企事业单位、市政基础设施的核查工作，并拟订了拆迁补偿安置实施方案、被拆迁居民生活安置意见等6个方案。按照规划，6个自建生活安置小区现已全面开工建设，集中生活安置小区已完成了相关前期工作。,南水北调工程 安置规划照片,焦煤集团棚改目标为47.91万平方米，实际建成10个小区176栋住宅楼，面积达56.02万平方米。位于马村区文昌路西侧的和谐小区86栋楼房将在本年度投入使用，约合9万住宅低价冲击市场。,棚户区改造工程照片,据统计：09年现有楼盘将推出房源综合67万，市场放量巨大。,通过对现有楼盘的调
9、查，针对销售情况做出销售评估，几乎所有楼盘在不同程度上均有存量房，少到几千，大到几乎无销售。,09年保守估计：市场放量+市场存量100万,总结：,1、焦作政策性住房放量巨大。经济适用房、城中村改造、棚户区改造、塌陷区改造工程、南水北调安置工程5大惠民工程量合计几百万平方米，单价低、总量大、户型面积小等特点极大的刺激了焦作房地产市场的发展。 2、商品房容量大，区域内竞争激烈。 3、上白作、西环、马村、中站等地小产权房量大，新区丰收路南6栋32层的众成家园是单位、公务员集资房的典型代表。,关键词：3-5月各楼盘热销,焦作房地产以老城的南北苑为市场先锋，顶级高价3800元/的均价成为行业榜 首。以它
10、为中心的老城各个项目在销售上均取得较好的成绩。例如：骄座、西 城美苑、万联世纪城等。马村、中站地产竞争较为弱小，分别以鑫园名苑、安 嘉公园绿洲各领风骚。 城市向南，新区项目独具一格占据焦作大半江山，楼盘星罗棋布，楼盘形象展 示、产品规划、营销手段各有千秋，一时间成交焦作楼市的角斗场。,增加个楼盘分布图,安嘉,中站名盘,安嘉公园绿洲2期,安嘉公园绿洲2期,一、近三月销售情况及促销手段： 3月-4套，4月-6套，5月-12套 5月促销策略：买房送冰箱、空调等家电，低首付-3万元购房 二、项目优势：现房销售、区域内唯一高档住宅、位置优势明显 三、项目劣势：单价高、剩余房源面积偏大、销售团队凝聚力不强
11、 四、项目简析：项目剩余房源均是大面积160-125的高价房源，总价区间30-38万，远高于区域承受价位。周边楼盘价位1300-1700元/，剩余房源将滞销，不降价的情况下，开发三期合理定价是项目自救的最佳方式。,鑫园,马村名盘,鑫园名苑,鑫园名苑,一、促销手段： 促销策略：买房送装修，首付6万，月供620元 二、项目优势：准现房销售、区域内唯一高层、位置优势明显 三、项目劣势：高层价格在区域内偏高，户型配比不合理，小两室太多，滞销。 四、项目简析：剩余房源多为90-100的两房，小两房总价偏高，脱离马村市场。,远大,老城名盘-1,北苑,南北苑-北苑,一、促销手段： 促销策略：一次性购房500
12、0元，赠送地下室 132、138基本无房源 二、项目优势：准现房销售，老城区位内档次最高楼盘，性价比高，周边配套好 三、项目劣势：处于闹市区，吵杂，车位少，进出小区不方便 四、项目简析：集商业、写字楼、住宅、酒店于一体的综合性项目，项目的绝对区位成就项目的品质。属于焦作高层建筑中价格最高的楼盘，推广思路清晰，定位良好。,金德利,老城名盘-2,西城美苑3期,西城美苑2期、3期,一、促销手段： 促销策略：一次性60元/、按揭30元/ 二、项目优势：准现房销售，布局新颖，里面丰富 三、项目劣势：西郊，日常生活不方便， 四、项目简析：成就西区超级大盘，用“西城美苑”成功造势，推广形象良好。由于价位比周
13、边楼盘稍高，销售不是很理想。通过长期了解，现在一期还有部分房源。,西城美苑3期规划变更,VS,核心：西城美苑3期小高层、高层规划变更为多层、小高层，多层比例占65%。,万联,老城名盘-3,万联世纪城一期,万联世纪城一期,一、促销手段： 促销策略：VIP 5000元 二、项目优势：准现房销售，小三房布局合理 三、项目劣势：周边环境较差、单价偏高、外立面差 四、项目简析：项目定位不准确，去年开盘之初，销售形式就一直不好。,建月,老城名盘-4,建月花园三期,一、促销手段： 促销策略：一次性50元/、按揭30元/ 二、项目优势：准现房销售，紧邻月季公园，位于月季公园的位置销售良好，周边配套完善 三、项
14、目劣势：东边离市场较近，周边比较脏、小区出入不方便 四、项目简析：项目位于月季公园，观景优势明显，售房部装饰不突出。,建月花园三期（多层带电梯房源去化慢）,园林,老城名盘-5,园林美墅,一、花园洋房楼层单价：3000元/、2700元/、2600元/、2300元/、2100元/（优惠现场把控）多层起价1620元/。 二、项目优势：准现房销售，与森林公园邻近，小区楼间距大，景观采光良好。 三、项目劣势：与焦作电厂、焦西矿一墙之隔，空气质量、汽车噪音严重 四、项目简析：由于项目无证件，价格一直处于最低，普通多层走势良好，唯一受困的是电梯洋房、和3、4层花园洋房，总价偏高，有钱客户一般不愿意偏离市区，
15、没钱的人又承受不了价位。09年、3、4、5月销售形式良好，平均每月销售20套。,园林美墅,三维,老城新开楼盘-1,月季公寓,亿城,老城新开楼盘-2,亿城翰林雅筑,房开,老城新开楼盘-3,华景国际,房开,老城其它楼盘-塞纳溪谷,华融,老城其它楼盘-华融国际水岸,房开,老城其它楼盘-望山豪庭,建业,新区名盘-1,建业森林半岛3期,一、促销手段： 促销策略：一次性2%、按揭1% 三人成团：优惠4% 二、项目优势： 1、建业品牌过硬，高档形象入市，取得较好的认知度。 2、小区规划、建筑质量、楼体立面、景观、楼间距均好。 3、距离龙源湖最近，可借资源丰厚。 4、一直以公司品牌为推广主线，市场接受度高。,
16、建业森林半岛3期,三、项目劣势： 1、周边生活配套暂时跟不上，交通、办公、生活均不方便。 2、项目启动之初，入市价位偏高，同时非法收钱被报道后，销售势头偏弱。 四、项目简析：森林半岛进入焦作后，抬高焦作房价，把焦作地产带入了地产品牌时代。但是，06年非法认购与07年工地质量被报道，成为建业历史以来的最深痛楚，并更换公司高层，也未能挽救销售一直处于低谷的态势。,建业森林半岛3期,城新,新区名盘-2,龙源世家3期-世府3号,一、优惠措施：一次性2%、按揭1% 二、项目优势：现房销售，小区立面、景观、结构布局合理，交通出行方便，推广定位较好 三、项目劣势：离汽车站近，人员嘈杂，目前生活配套跟不上，商
17、业氛围不浓厚 四、项目简析：项目一期入市即遭抢购，多层热销全城，二期小高层以大面积为主，150户型，到现在还余30套，三期在户型上作出调整，多以110-143的三房为主。,龙源世家3期,富恒,新区名盘-3,太极中央翰邸,一、优惠措施：一次性3%、按揭1% 二、项目优势：交通便捷，周边绿化好，生活配套完善，太极景润成熟小区做榜样，口碑好，宣传力度也比较大。 三、项目劣势：离山阳商城近，过往人群复杂，户型配比不合理90后，直接就是143户型。 四、项目简析： 3、4号楼准现房销售，5、6号楼内部认购、1、2定向开发。先推3、4号楼的90、140、160的户型，会丢失部分130左右的客源，后续认筹跟
18、上5、6号，推出120-130的户型填补空白。,太极中央翰邸,中海,新区名盘-4,中海丽江,一、优惠措施：一次性2%、分期1%、按揭无 二、项目优势：未来发展前景好，离运河近，价格低 三、项目劣势：商住混合，生活吵杂 四、项目简析： 截至目前，6号122已经全部认筹一空，137的小高层也余房不多，创新户型和143的大面积三房不被人们接受，项目销售火热，价格是关键。,中海丽江,和诚,新区名盘-5,锦江现代城-巴黎御景,一、优惠措施：定房优惠200元/、5月推出2300元/起的特价房 二、项目优势：项目体量大，未来配套齐全，地段好 三、项目劣势：阶段性所开体量大，部分墙体需要自己填充，装修成本大，
19、且竞争激烈。 四、项目简析： 项目一期走势火爆，价格跳跃性上涨，二期强推5栋高层，08年4月份，均价3100元/，开盘仅销40余套，经调查：08年6月-09年4月，单月销售未能突破10套。09年5月推出特价房，走势30余套，成绩喜人。,巴黎御景,名豪,新区名盘-6,美中城2期-观邸,一、优惠措施：定房优惠188元/，装修大奖8888元 二、项目优势：项目外观醒目，结构设计人性化，位置优势明显 三、项目劣势：楼间距狭窄，绿化底，目前社区内配套欠缺 四、项目简析： 项目自06年入市以来，宣传力度大，广告成本高。后经历美中城个人形象大赛等不同节点的项目形象推广，费力费神。由于定位不准，把南方的推广模
20、式和推广语照搬，二期大户型多，赶上楼市危机，销售未见奇迹。三期准备高层变更多层。,观邸,润丰,新区名盘-7,锦绣江南2期,一、优惠措施：一次性3%，按揭1%，送3000元。 二、项目优势：江南建筑风格，独具特色，推广定位准确，把握风格特点。 三、项目劣势：位置较偏 四、项目简析： 项目入市时正是地产顶峰，一期多层销售快速。二期08年5月开盘，时机不对，销售受阻。计划二期推出6栋小高层，临时变更推出3栋楼。目前，3、4、5月销售势头良好，平均单月销售670万，即将推出2期另外3栋住宅。经过慎重考虑，三期将把小高层、高层修改部分多层。市场在变，产品亦变。,锦绣江南2期,峰华,新区名盘-8,都市花园
21、-御苑,一、优惠措施：一次性3%，按揭2% 二、项目优势：项目位于人民路上，是新区成熟社区之一，配套好，多层建筑 三、项目劣势：目前出行不方便，位置偏西 四、项目简析： 项目除临街小高层外，内部均开发多层，一直以来低价入市，取得较好的销售业绩。由于08年年初新开发多层以极高的优惠扰乱了市场而受业界批评和不满。,御苑,南通,新区名盘-9,锦祥花园,一、优惠措施：一次性50元/、按揭30元/ 二、项目优势：成熟社区，多层配套，价格低 三、项目劣势：位置偏南，户型配比不合理 四、项目简析： 锦祥前期开发属于定向、经济适用内，价格低走，销售良好。临街高层8层以下基本无房源，由于户型失调，即将退出四期临
22、街房源，主力户型110-140。,锦祥花园,亿祥,新区名盘-11,亿祥东郡2期-幸福里,一、优惠措施： 二、项目优势：小区品质高，楼间距、景观好，一期现房实景呈现，具备一定的说服力。 三、项目劣势：位置偏，生活办公不方便。 四、项目简析： 项目入市以来在推广等各方面均有较好的成绩，一期销售周期接近2年，150的户型到目前为止还有剩余。二期开发在一期销售基础上对户型做出调整。,幸福里,嘉隆,新区名盘-12,嘉隆中心-阳光巴黎,总结,3-5月各楼盘在销售上均取得喜人业绩。中站、马村等区域项目单月销售突破10套，新区锦江现代城、建业森林半岛等项目单月超过30套。 楼市回暖，各楼盘加快速度推出新房源，
23、例如锦绣江南二期加推三栋楼、中央翰邸加推5、6楼等。 结合市场，部分楼盘对现有规划做出调整，锦绣江南、美中城将对三期更改规划做多层产品。 营销力度大，促销策略多样化。在价格上做足文章，“送装修，单套优惠188元/，团购优惠200元/，送地下室等“。 各楼盘工程进度多以准现房、现房销售，加大了新推楼盘的竞争劣势。 南水北调工程既是机遇，也是威胁。安置楼体量大、品质过硬、价格极低势必影响房产销售。,总结,新区商业运营欠佳，锦祥商街、现代商业街、美中城商街等租售情况一般，新商家进驻少。 新区户型面积出现空白点：多个项目无110-130的一般三房及品质三房。 新区市场多层只有两个项目，价高、易回款，品
24、质显卓,一、规划及产品论证 二、规划及立面建议 三、户型分析及建议,丰,收,路,路,恩,长,龙,源,路,阳,山,首先我们对规划方案进行论证， 对值得商榷的问题进行分析： 取长补短 精益求精,规划交通分析,出入口及交通： 1）从四块地的整体规划来看，对于任何一个区域的入口空间处理都是较为平淡的，没有一个开敞的主入口，地块规划中缺乏做为主形象导视的核心空间。 2）一条规划支路将地块划分成了独立的4个区域，从规划及景观处理来看，一旦这条路性质定性为机动车道，地块的整体性就很难再保持。因此，该道路是作为人行通道还是机动车道对项目的规模化开发非常重要。,建筑空间分析,空间结合性： 地块中间区域的四栋商务
25、楼虽然考虑到了四期产品的空间结合性，从规划角度上来看，是保证了一定的美观效果。但是对于使用方面有两点弊端： 1）中间的这个商务空间显得过于独立，与地块东侧的商务区结合性不强，后期不利于商务氛围的养成及销售。 2）考虑到建筑退让问题，这四栋楼的规划，对于其南北两个区域的退让用地太多，土地利用率不高。,商务空间布局零散,商务区,景观空间分析,景观： 1）在整个地块的规划中，没有突出一个中心的景观核心区，哪个区域看起来都比较平淡，虽然很多区域也预留出来了很多空地，但是绿地都不够集中，空间也比较零散，后期景观规划的空间不够。 2）地块西侧通往龙源湖景区，应有一处对景与地块东侧的广场呼应，目前的规划东侧
26、入口处较为平淡，没有明显的开敞空间。,绿地不够集中,配套布局分析,垃圾中转站： 1）目前项目垃圾中转站设置在南侧商业房与幼儿园之间，不仅会导致中转站旁边的商铺销售困难，对于幼儿园的环境也不佳。因此，垃圾中转站位置必须调整。,垃圾中转站,立面分析,建筑风格： 产品总体采用简约、时尚的现代风格，立面线条清晰明朗，与目前龙源湖所在的新区环境还是比较相符的，能够体现出产品的时代气息。 建筑色彩： 产品的整体以灰白色、深灰色、土黄色，赭石色这四类色调为主。高层的整体色彩着色相对适宜，但多层大面积采用白色，看起来立面较为单薄，建议调整。,立面分析,花园洋房立面： 花园洋房的立面整体看起来均较普通，没有做出
27、花园洋房户户花园，层层退台的格调。首层庭院在效果图中不够突出，对于边户的采光也未做特殊处理，可充分利用边户采光面，打造造型丰富的洋房立面。,规划建议,1、减少交通动线对小区整体性的破坏： 一条南北道路的设置将地块生硬的划分成了四块，每个地块基本全是独立的，没有结合性。看似整齐的四个部分。但是开发难度是非常大的。 尤其对于一期来说多层，高层，小高层、商务公寓，四种类型的产品同时施工，同时销售的是不可能实现的。必须把两个地块的产品结合在一起考虑，按类型、层数划分开发周期。 因此地块中间这条道路尽可能的不要设置为车行道，为便于后期物业的管理，这条道路可以保留，但是可以是一条中心的景观通道，联系各个组
28、团。,规划建议,2、增强小区入口的可识别性： 在项目的中心展示面处可做一对形象入口，使沿街过往人流经过此地便迅速对项目有初步认识，了解项目信息。同时也是对项目品牌也是一种传播。 若市政要求此处必须规划一条南北车行道的话，可以考虑在项目西侧主展示面设置。,规划建议,3、调整空间高度降低开发难度： 1）三期地块北侧中间的小高层可以调整为高层，充分利用地块容积率。由于目前整个地块的小高层体量非常少，花园洋房户型面积较大，销售压力还是有的，因此建议在三期北侧再增加一排小高层，减少一排花园洋房。 2）二期地块的南侧一排可增加两栋小高层，以保持和北侧地块相对应，从销售角度上来说增加了过渡产品，也保证了空间
29、的美观。 3）中间的四栋商务楼的小户型开发量太大，可保留2/3的体量，并将其设置在商务区的南北两侧。不论是后期开发，还是管理更加方便一些。,小高层调整高层,产品类型建议,4、产品类型调整： 1）目前项目产品类型虽然涵盖了7层电梯、小高层、高层、商务别墅、小公寓等，但电梯多层比例有些偏高，从前边的市调我们也发现焦作目前仅有的两个7层电梯项目：园林美墅和建月花园销售都不乐观，因此建议此部分产品调整一部分6层多层或5层花园洋房。 这样普通多层可设置目前区域缺乏的110左右小三房产品。,立面建议,5、花园洋房格局调整： 1）对于花园洋房来说，要想有丰富美观的立面造型，其内部格局也要是丰富多变的。目前我
30、项目的这一套花园洋房设计的全部都是一层直入户，其他楼层均从北侧楼梯入户，入户的私密感觉不够强，造型也相对单一。 建议：花园洋房还是采用传统的二层南向直入户设计，这样从立面来看造型会更加丰富，空间的层次感也能够凸显得错落有致。从造型上来看，就可以吸引消费者。,立面建议,5、花园洋房格局调整： 2）花园洋房的一层、二层价格往往要比三层、四层住宅高很多的主要原因就是一层、二层拥有特殊的入户方式，别墅的居住感觉。 建议：每户一层花园的处理必须要有独到之处。花园的围栏要进行特殊的处理。组团局部洋房的花园可设置为台地。使整个花园洋房的空间独具一格。,立面建议,6、花园洋房立面调整： 1）色彩 立面色彩可保
31、持现有的赭红色，但目前立面整体大面积的白色太多，建议比例调整一下，白色作为辅助色，赭红色的三色砖作为主体色，如左侧上图。 2）立面细节 项目既然整体采用时尚明快的简约风格，洋房的屋顶不再进行压顶处理，那么整体的立面细节就应该更加时尚一些，在窗体、阳台、栏板上多运用一些“盒子”元素，如左侧两副下图。,一层：四房三厅两卫151,1、花园洋房户型分析及建议： 1）一层户型虽然下部的面积上标示的是四房但是实际功能还是三房的户型，与上部几层户型相比，除了花园丰富外，其他使用功能基本一致，但是面积却大很多。因此该户型格局必须进行调整，建议： （1）洋房一层户型格局调整为四室户型。 （2）面积可比现在的15
32、1适当放大，控制在 160以内即可。 （3）其他户型功能均可按照目前设计方案进行 保留。,2）顶层复式户型虽然从整体格局上来没有什么大的问题，但是和一层一样，作为复式来说，可供使用的功能间太少，且三房就做到161户型面积太大，建议： （1）未避免每个单元四房户型太多，按照比例配置，如一层设置四房，顶层就保留现在的三房格局（但是面积需要压缩），一层如果是三房，顶层就做四房格局，但是面积必须保证四房可做到160左右，三房户型面积尽量不要超过150。,顶层：三房两厅两卫161,2、高层F户型分析及建议： F组合户型整体格局，还是比较合理的，每户均有赠送面积，后期业主的户型改造空间比较多。每个户型基本
33、也都做到了全明采光。只要面积不超过120，销售压力就比较小。对于F-1B户型由于设计露台、花园较多，且北侧花园一般业主都做卧室或者餐厅使用，卫生间面积较小，因此户型没有晾晒衣物及放洗衣机的地方，建议格局进行微调： 由于现在厨房空间比较大，建议在北边增加一个1.2米进深的生活阳台，作为洗衣房。,3、高层E户型分析及建议： E套组合户型，与F组合整体格局比较接近，整体户型均比较紧凑，作为一梯三户的小高层户型来说，户型还是比较合理的。建议： E组合的边户户型的主卧室飘窗调整为角窗。,4、高层A户型分析及建议： 建议： 1）A-1户型面积达到143太大，建议调整到140以内。 2）对于地级市消费者来说，客户购房更讲究居住使用，因此A2户型北侧两间卧室开间都做到3.0米即可。 3）A4户型3.8米的客厅开间实在太小，建议调整到4.0米开间，三房一卫面积控制在110以内即可。,5、高层商务公寓户型分析： 分析： 商务公寓型产品，户型格局还是比较合理的，面积在100-130平米左右，两房户型可做三房使用，三房户型可作四房使用，户型的得房率非常高。但是从项目总体的户型指标配置上来看，项目两房户型比例还是比较少的，多以100左右的小三房平米作为替代。 建议： 投资型产品可多设计一些80左右的两房产品，来填补这个需求的空白点。,