2010年4月15日深圳水径项目市场定位报告.ppt

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1、水径项目市场定位报告,营销管理中心 市场研究部,2010年4月15日,市场分析,土地分析,竞品分析,市场定位,产品初步建议,市场分析,区位意义 交通条件 配套设施 景观资源 土地指标 综合分析 结论,1,2,3,4,5,6,7,土地分析,竞品分析,市场定位,产品初步建议,1.1区域意义,项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差,1.2交通条件,布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60 km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市级主干道； 布龙路经改造建设

2、后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换,项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车,1.2交通条件,梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂银新通道 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善,南坪梅观立交,皇岗滨河立交,清湖立交,南坪立交,泥岗立交,梅关收费站,北环皇岗立交,五和大道,南坪检

3、查站,水径,1.2交通条件,交通规划完成时间及工作进展 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善,地铁4号线,地铁5号线,地铁3号线,1.2交通条件,地铁5号线上水径站为地下铁路，上水径站点位于本项目的东面，紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与在建或规划的10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路，计划将于2011年6月通车,地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧,1.3配套设施,项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本

4、无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等,1.3周边项目,茵悦之生花园,中海怡翠山庄（8000-11000）,片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000-11000元,地块内：采石场,地块东北角旁的公路局办公大楼,1.4景观资源,地块东南角旁的工厂及宿舍,东面景观,项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园,1.4景观资源,D,项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件,1.5用地指标,项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方,1.6

5、未来规划,地铁5号线维修车轨道,地铁5号线列车运行轨道,地铁5号线上水径地铁站点人流设计走向,医疗卫生用地（800床）,上水径公园（10万方）,项目规划小学用地,地铁5号线上水径地铁站点,华兴公园（6万方）,未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方,1.6地块价值分析,市粪渣无害化处理厂,市病死禽畜处理厂,公路局办公大楼,现状工厂宿舍,布龙路噪音（较小）,5号线地铁出入口及人流通道,项目对面界面差,部分地块坡地界面东北向,项目周边有6个不利因素,除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避,市粪渣无害化处理厂（测试：距离较远且无害）,市病死畜禽处理厂（

6、测试：距离较远且无害）,公路局办公大楼（挡墙树阵绿化区隔）,现状工厂宿舍（收购或促搬迁）,布龙路噪音：树阵,5号线地铁出入口及人流通道（A/D地块：幼儿园、及底商）,项目对面界面差,项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。且按照规划为无害处理厂 深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣

7、无害化处理厂日产生污水 250 吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放,1.6地块价值分析,1.6土地价值分析小结,1.6土地价值划分,A,B,C,D,E,二类,三类,一类,坡地资源，西面景观好,内侧看公园造景区，外侧望公园，但临近规划路和地铁人流线,坡地高点，西面望山，东面望公园，但临松联路,界面差，有噪音,二类,1.6可比地块价值分析,1.6可比地块价值评判,周边配套,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,水径,交通,星河丹堤,圣莫里斯,星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径 但水径山体内部高

8、差在深圳十分少见，有充分做出“大作品”的空间,以再改为主的大型综合性城市山居社区,优 势 可达性：通过南坪、清平可快速到达福田、罗湖等中心区；规划5号地铁 景观资源：项目地块整体性、私密性好；三面环山，内部高差大，适合造景 规划前景：南侧有公园，医院等,劣 势 项目周边项目层次低，区域认知度不高 东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、修车厂等 南面直线距离1.5公里除有粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽然实际影响小，但心理影响可能较大,结论,地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划利好，具备做高端再改的条件,市场界定 市场概况 结论 竞品分析,1,2,3

9、,市场分析,土地分析,竞品分析,市场定位,产品初步建议,4,2.1市场界定,项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块 其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂,5.2,2.2市场概况：福田,量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上 整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求； 各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈现出明显的供不应求现象;,30.000,20.000,10.000,0,15.000,5.000,1002,1001,0912

10、,0911,0910,0909,0908,0907,0906,0905,0904,0903,0902,0901,25.000,35.000,2008-2009,21.8,2009,0.02,2008,再改3,再改2,再改1,首改,首置,成交面积比,14%,4%,9%,供应面积比,17%,3%,2%,再改2,再改1,首改,再改3,0.13,首置,21.0,分产品先数据截取时间：2008年-2009年,供求比,成交面积(万平米),供应面积(万平米),2.2市场概况：福田,各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价300万以上的房子占到26%,2.2市场概况：布吉,量价走势:2009年1月-2010年

11、2月，布吉市场供应量少，主要以消化库存为主；自2009年9月单价突破1万元/m2，目前单价站稳在1.3万元/ m2以上； 整体供求:2008-2009年布吉市场平均供求比约为0.6，始终处于供不应求的情况； 各产品线供求情况:2008-2009年,85%以上的的供应和成交集中在首置、首改产品线；首置、首改产品供不应求;再改3供应极少，且鲜有成交；,0911,1002,0910,15.000,5.000,14.969,13.166,1001,0912,10.000,0,0903,0902,0901,0909,0907,13.596,0906,0908,0905,9.873,0904,2008-2

12、009,2009,2008,供求比,成交面积(万平米),供应面积(万平米),3%,12%,20%,再改3,再改2,再改1,首改,首置,成交面积比,3%,7%,22%,供应面积比,再改2,0.57,再改3,首置,再改1,首改,0.52,0.55,2.2市场概况：布吉,各产品线总价段：布吉片区少有总价超过200万的房子；布吉片区目前尚没有再改3以上产品成交,%,2.2市场概况：罗湖,量价走势:2009年1月-2010年2月，罗湖市场供应量少，主要以消化库存为主；市场上近半年无新增供应; 整体供求:2008-2009年罗湖区供求基本平衡，市场上的新增供应可以迅速消化； 各产品线供求情况:改善类产品接

13、近一半，其中又以再改1、再改2为主(约40%)；整体供求关系较为均衡，各产品线供求关系均不紧张；,1002,26,794,1001,0912,0911,0910,0909,0908,0907,28,560,0906,0905,0904,0903,0902,0901,1.01,2009,22.0,2008-2009,2008,10%,8%,再改3,再改2,再改1,首改,首置,成交面积比,18%,12%,供应面积比,11%,6%,15%,14%,首置,再改1,首改,再改3,1.16,再改2,供应面积(万),成交面积(万),供求比,2.2市场概况：罗湖,各产品线总价段：罗湖区整体总价承受力很强；50

14、0万是一个总价门槛,5,2.2市场概况：龙坂,量价走势：2009年1月-2010年2月，龙坂市场供应成交均较为稳定，目前均价2万元/m2以上 整体供求：2008-2009年龙坂市场整体供求比为1.07，供求基本平衡 各产品线供求情况：首置、再改3产品供应量最大；成交结构中，首改、再改1、再改2类需求量更高；首置、再改3供大于求，首改、再改1、再改2产品供不应求、,2008-2009,1.07,2009,69.2,2008,供求比,成交面积(万平米),供应面积(万平米),；,再改3,再改2,再改1,首改,首置,成交面积比,9%,12%,19%,供应面积比,15%,7%,10%,再改3,再改2,0

15、.92,再改1,首改,0.59,1.31,首置,25.000,30.000,5.000,20.000,15.000,10.000,0,1002,26.625,1001,0912,0911,21.422,0910,0909,20.241,0908,15.998,0907,0906,0905,0904,0903,0902,0901,2.2市场概况：龙坂,各产品线总价段：龙坂以首置、首改、再改1 为主，总价接受范围较广,2.2市场概况：小结,福田 供应量严重不足，各产品线均有较旺盛的需求； 布吉 总体供不应求； 以首置、首改产品为主； 再改3类产品尚未得到认可； 罗湖 供求均衡，库存量少，市场需求旺

16、盛； 改善类为主要需求，再改1、再改2类产品供应少于需求； 龙坂 供应以首置、再改3为主，供应量多余需求量； 首改、再改1、再改2类需求未被完全满足；,相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业； 布吉片区客户将主要来自于罗湖区的改善类客户；,水径项目,沙湾项目,上品雅园,十二橡树庄园,中央原著,龙岸,圣莫里斯,四季山水,荔山公馆,淘金山,德弘天下华府,金色半山,第五园,2.3主要竞品,阳基天御山,水榭春天,福田、罗湖、龙坂、布吉主要在售楼盘,华府,2.3主要竞品,主要楼盘10年推盘情况,首置、首改产品线：主要竞争对手为上品雅园、曼海

17、宁、水榭春天、荔山公馆 再改1产品线：主要竞品为龙岸、溪山、中央原著 再改2产品线：主要竞品为龙岸、中央原著、四季山水 再改3及以上：主要竞品为淘金山、德弘天下华府、中央原著,2.3主要竞品分析,72两房一厅，间隔方正实用，送入户花园,86三房两厅一卫，间隔方正，赠送面积大,项目基本情况,主力户型,2.3主要竞品：上品雅园,75两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大,88三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区明确,项目基本情况,主力户型,2.3主要竞品：信义荔山公馆,2.3主要竞品：水榭春天,66两房两厅一卫，户型间隔方正，但房、厅的空间较小，没有赠送面积,89三房两厅两卫，功能分

18、区明确，南北对流，没有赠送,项目基本情况,主力户型,120三房两厅两卫，传统的三房布局，南北对流，没有赠送面积,2.3竞争力对比：首置、首改产品线,主要竞品曼海宁和水榭春天的地段价值、交通、周边配套明显优于水径项目，该类指标是首置、首改类客户较为关注的指标,周边配套,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,交通,曼海宁,上品雅园,水榭春天,水径,2.3主要竞品：金光华龙岸,124三房两厅两卫，赠送面积达到40,156四房两厅两卫，赠送面积达到55，可利用成6房的空间,项目基本情况,主力户型,2.3主要竞品：金光华溪山,142三房两厅两卫，间隔方正，赠

19、送面积约15，但浪费的面积较多,项目基本情况,主力户型,2.3主要竞品：合正中央原著,项目基本情况,2.3竞争力对比：再改1产品线,主要竞龙岸、溪山、中央原著在地段、交通和周边配套方面优于水径项目，但水径在自然环境、社区环境、房屋品质方面明显优于对方；,周边配套,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,溪山,交通,龙岸,水径,中央原著,2.3主要竞品：四季山水,项目基本情况,2.3竞争力对比：再改2产品线,四季山水在地段、交通和周边配套方面优于水径 龙岸、溪山、中央原著的地段也比水径稍好，但水径在自然环境、社区环境、房屋品质方面明显优于对方,周边配套

20、,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,交通,龙岸,水径,中央原著,四季山水,项目基本情况,2.3主要竞品：淘金山,项目基本情况,2.3主要竞品：德弘天下华府,2.3高端住宅竞争力对比：再改3及高端,德宏天下地处关内，在地段价值、交通和配套方面有明显优势 淘金山基本和水径持平或优于水径，会成为水径高层再改3的主要竞品 中央原著在地段和交通方面优于水径，水径在自然景观、社区环境会明显优于对方，但依然是水径别墅的主要竞品,周边配套,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,水径,交通,淘金山,德弘天下,中央原著

21、,2.4市场竞争分析：小结,相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业； 未来供应结构呈现两极分化：首置、再改2、再改3以上产品供应量较大；再改1产品是目前市场供应的盲区；,市场竞争分析,土地分析,客户分析,市场定位,产品初步建议,目标客户区域 客户调研 客户访谈 客户需求分析 结论,1,2,3,4,5,3.1目标客户区域,主流住宅主要吸引福田龙坂的客户 高端主要定位于全市客户，主要吸引福田、罗湖、龙坂、布吉客户,3.2客户调研,样本：440个 来源：金色半山售楼楼和大剧院到访客户 时间：2010年3月13日-2010年4月4日,区,

22、3.2样本分析：意向客户80%在罗湖和福田生活、工作，小部分龙坂和布吉客户，一般到万象城、金光华、华强北茂业购物,26%,金光华、国贸及附近,21%,万象城及附近,25%,其它地区,6%,COCOPARK及附近,11%,东门步行街,10%,华强北茂业及附近,购物区域,罗湖区,34%,3%,龙华,2%,坂田,2%,布吉,17%,其它,福田区,42%,34%,罗湖区,39%,福田区,3%,龙华,7%,坂田,布吉,9%,其它,生活区域,工作区域,上,3.2样本分析：以31-40岁为主；2/3的家庭结构是夫妻两个及三口之家；50%以上的客户有2次以上的置业经验；,51-55岁,5%,46-50岁,4%

23、,41-45岁,11%,36-40岁,31-35岁,29%,26-30岁,23%,25岁以下,2%,18%,个人,夫妻+老人,夫妻+孩子,3%,夫妻,44%,夫妻+老人+孩子,14%,其它,7%,6%,3套,2套,25%,1套,41%,0套,3套以上,上,3.2样本分析：目前居住面积在70-120平米，楼龄3-10年，需要改善居住面积和周边环境,3%,180以上,3%,150-180,120-150,36%,90 -120,35%,70-90,14%,70以下,0-1年,0%,10年以上,21%,6-10年,31%,3-6年,34%,1-3年,14%,其它,22%,周边环境差嘈杂,12%,周边

24、交通拥塞,8%,无社区,18%,居住面积小,小区物业管理差,9%,13%,6%,户型差,楼间距采光通风不好,治安差人群杂,6%,6%,3套,2套,25%,1套,41%,0套,19%,3套以上,上,3.2样本分析：以从事金融贸易、IT行业的中高管理层和个体老板为主，超过85%的家庭年收入在20万以上,19%,50万以上,40-50万,13%,30-40万,25%,20-30万,25%,10-20万,14%,10万以内,4%,15%,个体经营,7%,制造加工,6%,自由业,20%,其它,IT行业,9%,金融贸易,17%,政府机关,3%,教育机构,2%,运输业,1%,艺术工作,5%,房地产业,5%,

25、医疗保健,3%,文化传播,其它,党政机关干部,4%,个体老板,23%,私营企业主,5%,公司管理层,19%,部门经理主管,21%,职员,20%,上,3.2样本分析： 3/4的客户，需求面积段为90-150平米；80%的客户可承受总价在150万以上,180以上,6%,150-180,10%,120-150,90-120,44%,70-90,7%,70以下,0%,500万以上,3%,250-400万,150-250万,51%,100-150万,22%,100万以下,1%,3.2样本分析：典型客户群分析,3.3客户深访,3.3对项目的评价,对区域的认识 提起布吉，联想到的是 “乱”、 “厂房”、“堵

26、”； 认为房子应该很便宜，1万元左右； 对交通的认识 最重要的是不要“堵车” 清平高速走人很少，且收费，心理距离很远； 地铁开通了之后，应该会有很大改变 对周边配套的认识 最重要的配套是“大超市”、“晨跑道”、“银行”和“餐饮” 社区一定要有个大广场，供小孩和老人玩乐 对山居社区的认可度 对“山居社区”认可度非常高，看到环境“意向图”十分兴奋,3.3客户访谈：主流客户,3.3客户访谈：主流客户,3.3客户访谈：主流客户,3.3客户访谈：高端客户,3.3客户访谈：高端客户,3.4各类客户对项目的评价,周边配套,安静度,房屋品质,1星,2星,3星,地段价值,自然景观,社区规模与环境,4星,5星,水

27、径,交通,首置、首改,再改1、再改2,再改3及高端,首置、首改客户：最重视交通及配套，随着地铁和社区商业街建成，水径项目AD地块吻合 再改1、再改2客户：重视均好性，尤为关注社区环境和房屋品质，与水径项目E地块较吻合 再改3、高端客户：重视地段、景观和安静度，水径项目B、C相对吻合；,市场竞争分析,土地分析,客户分析,市场定位,开发运营建议,定位思路 核心价值 产品配比,1,2,3,4.1 考虑到地块景观资源差异及平衡风险，建议分成两个项目开发，独立案名、独立售楼部，独立出入口，共享配套,B、C地块,三面环山 视野开阔,地势高点 内部造景,西北坡 朝向好,资源,资料来源：长春万科，中海管理层访

28、谈,成功案例1：中海国际社区-分项目开发模式在全国复制成效显著,05,06,07,08,04,03,莱茵东郡,TOP,水岸馨都,C类,水岸春城,T类,项目名称,产品类型,长春国际社区,长春中海项目开发节奏,03年，水岸春城T类项目，2700的低价入市，迅速去化，打造中海在长春的影响力 05年，莱茵东郡TOP类项目入市。前期开发别墅产品，树立项目形象；后期开发小高层产品，得到较高价格回报 06年，水岸馨都C类项目，为其主流产品升级，借助莱茵东郡的项目形象拉升价格，赚足土地溢价，1年的消化周期单价上浮1000元/M2,成功案例1：成都中海国际社区,项目总占地130万，总建面120万，其中住宅建筑面

29、积102万，公建面积约17万，整体容积率0.95，规划约7000户 地块方正,总有12个地块，从功能上分为三大板块，并依其景观规划分为三大主题。 蓝岸区：无外界干扰，景观中轴从其内部穿过，物业最高档 碧林区：由于规划限高原因，只能做多层，但由于靠近规划道路，档次比蓝岸略低 橙郡区：以小高层为主，弥补、补整个项目的容积率 组团间形成半围合式布局,相互之间通过植物和生态区分隔，但又以各组团之间的主题广场保证了其交流沟通,成功案例2：万科渝园（别墅）和朗润园（首置）-朗润园先低价入市提升片区人气，渝园最大化项目利润,项目简介 项目指标：总建面35万方，整体容积率1.5 区域属性：重庆渝园项目位于位于

30、主城区的渝北区，该区域是重庆市重点支持和发展的区域，是富人区，交通便捷，区域多为再改和TOP，总款分别90-150万和200-350万 朗润园：总建面22万方，容积率5.1，由10栋高层组成，一期56-60精装两房，实得面积约67-71 渝园：项目总建面13万，容积率0.68，纯别墅项目，主要是联排和合院，销售面积200左右，总价168万起，总价较低 定位解析 从公司运营角度，产品做别墅和高层两部分，最大化项目利润 从市场角度，高层做首置产品，锁定首次置业和校园周边投资人群；渝园占有资源与周边真正别墅有一定差距，所以定位于类别墅，争取洋房中的高端客户 推盘节奏 作为万科进入重庆的作品项目，先推

31、出别墅项目，用高端带低端，奠定品牌和项目形象,市场竞争环境,资源性城市改善类土地,再改3、高端供应量较大，但典型山居产品稀缺,土地资源,市场定位： B、C地块以再改和别墅为主,客户选择,福田、罗湖、龙坂、布吉,4.1 B、C地块市场定位思路,市场竞争环境,资源性城市改善类土地,首置供应量大，需求也大，抗风险能力也大； 首改、再改1是空白市场；,土地资源,市场定位： D地块以首置为主 A地块以首改和经济性别墅为主为主（容积率低） E地块以再改为主,客户选择,福田、龙坂、布吉,4.1 A、D、E地块市场定位思路,4.2核心价值,交通便利,山居社区,整体私密,地铁通达,社区配套好,山居社区,B、C地

32、块,A、D、E地块,自然生态、城市属性、山景资源兼有的高档生态复合社区,普通住宅：,4.3户型配比：主流住宅目标面积段选择,备注：成交数据为罗湖、福田、龙坂、布吉的0903-1003期间的成交情况,普通住宅：,4.3户型配比：别墅目标面积段选择,备注：成交数据为罗湖、福田、龙坂、布吉的0903-1003期间的成交情况,5.2户型配比建议,A/D/E地块,B/C地块,市场竞争分析,土地分析,客户分析,市场定位,开发运营建议,价值提升建议 运营建议 一期产品配比建议,1,2,3,5.1 价值提升建议：B/C地块再改3、别墅为主，A地块首改和别墅为主、E地块以再改2为主,清平高速直接连接松联路,建立

33、两个集中商业中心，引入大型超市主力店 配套双语幼儿园，争取在小学引进省一级学校资源； 山顶会所，租借山体做高尔夫练习场,重视社区建筑风格，提升项目品质,周边山体覆绿，参与上水径公园建设 最大化小区内山体景观,根据土地属性得出的项目定位,根据市场竞争、客户需求和项目本身特性得出的价值提升建议,新的项目定位,=,5.1 价值提升建议：高端再改与主流住宅的客户关注度不同,资源,关注点,关注推进,关键项,关键项,提升项,提升项,关键项,提升项,提升项,5.1价值提升建议-区域环境： 清平高速开口连接松联路，改善外部交通条件,案例1,案例2,案例1：天河汇景新城：直接从华南快速干道上开口，修建汇景新城专

34、属路 案例2：富力桃园：建造桃园大桥和高桥，与东风西路、南岸路和环市西路相通,地块内：采石场,地块东北角旁的公路局办公大楼,5.1价值提升建议-区域环境：树阵隔档，美化东南面界面,地块东南角旁的工厂及宿舍,东面景观,5.1价值提升建议-区域环境： 周边山体覆绿、参与公园建设改善外部景观,周 边 山 体 覆 绿,参 与 公 园 建 设,5.1价值提升建议-周边配套：两个集中商业街解决主流住宅客户最为关心的问题,集中商业中心1,集中商业中心2,AC地块山体底商建筑形态参考,商业指标 ABCD地块共1.82万平米商业 E地块村民要求有1万平米集中商业 两个集中商业中心： 集中商业中心1-D地块进入家

35、乐福等大型超市加部分餐饮，C地块引入健身中心及美容院等，A地块街铺，A，C地块中间建大型广场 集中商业中心2-E地块集中商业,中心广场,参考项目：广州万科柏悦湾、深圳桃源村,5.1价值提升建议-周边配套：确保社区内引入品牌幼儿园配套，在此基础上争取为社区引进省一级中、小学,幼儿园（3200平米）,小学用地,中心广场,幼儿园（3200平米）,5.1价值提升建议-周边配套：融时尚、健康、欢乐、教育、社交为一体的山顶会所提高项目价值,健身运动会所,山顶顶级会所,棕榈泉会所观景台,阿卡迪亚山顶泳池,棕榈泉会所,招商江湾城会所,5.1价值提升建议-周边配套：借助周边山体做大型高尔夫练习场提升项目档次,租

36、用周边山体做高尔夫练习场（汇景新城）,5.1价值提升建议-小区环境：追溯采石场历史做石景，利用高差做瀑布，山谷溪流，洼地湖泊等使内部造景价值最大化,采石场石景,九叠瀑布,山谷溪流,洼地湖泊,5.1价值提升建议-小区环境：做山顶运动公园、观景长廊（10公里晨练道）、山体创意绿化等提升内部景观,学府大道69号-登山径,天河御景-药材覆绿,龙湖春森彼岸观景长廊,学府大道69号-山顶公园,5.1价值提升建议-房屋本身：借助17英里风格凸显项目形象和主题,5.2开发建议,分期开发建议,6,5.2运营建议：竞品销售周期,2016,6,7,8,9,10,9,10,4,11,12,1,2,4,3,2,1,12

37、,11,10,9,7,2015,3,3,6,2,11,12,1,12,11,10,9,8,7,6,5,4,3,2014,2013,5,2012,2011,2,1,12,11,10,9,8,8,7,6,5,5,4,3,2,1,沙湾,水径,中央原著,溪山,沙湾,水径,水榭春天,龙岸,时间,水径,水榭山,中央原著,水径,德宏天下,水径,中央原著,龙岸,开发节奏,淘金山,沙湾,四季山水,曼海宁,首置、首改,再改1,再改2,再改3,别墅,6,5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润,别墅率先入市奠基项目档次 市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业 BC地块别墅及再改入市，提升项目形象 市场

38、回暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润,3,10,11,12,9,8,7,6,5,4,3,2,1,2,8,7,6,5,4,3,2012,11,1,2013,2014,3,4,5,6,7,8,9,10,2015,2016,9,10,11,12,1,2,3,4,2,2011,12,11,10,9,12,1,2,1,12,11,10,9,8,7,6,5,幼儿园师资力量及开学,小学师资力量确定及开学,山体覆绿,A/D地块商业展示,A地块别墅,E地块再改2,E地块再改1,BC地块再改3,B/C地块别墅,D地块首置,A地块首改,E地块商业街,B/C内部景观示范区完成,山顶会所完成,C地块会所,高尔

39、夫练习场,开发节奏,A/D地块招商,时间,6年,2年,3年,1年,利润率,销售额,15亿,25亿,35亿,10%,20%,30%,5.2 运营建议：全周期运营计划安排,水径项目的开发全周期运营曲线,5年,4年,5亿,5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润,A地块别墅,A地块首改,D地块公寓,B、C地块别墅,E地块再改1、2,B、C地块再改3,B、C地块别墅,别墅率先入市奠基项目档次 市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业,1、A、D地块商业街展示 2、A、D地块中心广场展示 3、C地块健身会所展示 4、山体覆绿完成 5、幼儿园师资力量确定 6、松联路与清平高速开口事宜确定,1、A、D地块商业街招商开始启动 2、周边山体覆绿及内部景观展示区完成 3、山顶会所及山顶观景台建成 4、签约高尔夫练习场 5、小学建造时间和师资力量确定,1、E地块商业街展示 2、小学建成、开学,11年Q4,12年Q2,12年Q4,13年Q2,13年Q4,14年Q2,14年Q4,15年Q2,15年Q4,16年Q2,BC地块别墅及再改入市，提升项目形象,市场会暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润,