2011年8月上海地区精装修系产品专题研究报告.ppt

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1、,2011年8月,上海地区“精装修系”产品专题研究报告,全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。,全市精装修楼盘分布图,2500以下 2500-3000 3000-4000 4000-5000 8000以上,全市精装修楼盘分布图,2008年全年，在上海外环内，精装修住宅已经占到了19.2%的市场份额。 在装修产品中，2000元/平方米以下装修标准占据了市场大部分的装修产品份额。 2000元/平方米以下装修标准的楼盘主要以品牌开发商的项目万科金色雅筑、万科金色里程与金地湾流域为代表。,全市精装修楼盘占比,在内环内，精装修项目的市场份额逐渐变大，

2、占到内环内商品房总量的27%。 在精装修项目中，主要以3000-4000装修段为主，代表项目：仁恒河滨城、豪景苑。,全市精装修楼盘占比,在售装修楼盘分布,2000以下 2000-3000 3000-4000 4000-5000 8000以上,4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD。 3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远。 2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通。 2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区。,全市精装修项目特征表现,全市精装修项目特征表现,*目前上海市场上品牌开发商的项目基本位于非市区的大型居住区

3、，低廉的装修仅仅是为了提升产品竞争力及溢价能力，对开发商品牌的重塑及提升并无帮助。,装修标准的展示载体,项目的装修标准主要体现在,公共部位,室内空间,公共部位,公共部位装修标准共性特征,共性特征,公共部位的特点：体现石材质感 公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（个别高端项目的各层走道墙面以高级玻化砖代替石材，如：上海滩花园。） 吊顶、灯饰的运用 入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。 电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。 入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。,公共部位装修标准共性特征,共性特征,信报间的设置

4、豪宅的信报间为半开放式的内置信报间，易于管理及维护； 高端项目的信报间有三类做法：易于管理及保养的独立信报间，易于保养但提高管理要求的内置信报间，便于管理但较难保养的户外信报箱。 电梯的品牌及内饰 豪宅项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端项目多数采用中端的日立品牌电梯。 电梯地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。,翠湖天地嘉苑,豪景苑,仁恒河滨城,上海滩花园,体现石材质感的公共部位,公共部位装修标准共性特征公共部位墙地面,仁恒河滨城电梯厅,王子晶品电梯厅,豪景苑电梯厅,翠湖天地嘉苑走道及电梯厅,浦江公馆电梯厅

5、,星河湾电梯厅,电梯厅、公共走道以石膏板吊顶。吊顶灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部。 较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。,公共部位装修标准共性特征公共部位吊顶,嘉利浦江公馆入户大堂,仁恒河滨城入户大堂,豪景苑入户大堂,多数项目的入户大堂吊顶会在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。,星河湾入户大堂,公共部位装修标准共性特征公共部位吊顶,特色： 以半透明的材质构建信报间，减少了对大堂通透性，及住户私密感的干扰。 半透明信报间位于服务台旁边，易于管理。 科技化：信箱由密码控制，人性化的科技增加了项目品质感。,内置信报间美观而易于保养，提升项目品质感,公共部位装修标准共性特征半开放式内置信报间

6、,王子晶品,位于门廊内的半开放式信报间，信箱使用传统的钥匙开锁。每个信箱上具有星河湾LOGO。 便于维护及管理，但并不具备特别的私密性。,公共部位装修标准共性特征半开放式内置信报间,星河湾,美观，有利于提高项目品质感。 能够遮风挡雨，便于保养。 与大堂分开，便于物业管理。,刷卡入户,公共部位装修标准共性特征独立信报间,仁恒河滨城,增加私密度及品质感。 便于维护保养。 便于物业管理，信报投递不影响大堂安保。,刷卡入户,公共部位装修标准共性特征独立信报间,浦江公馆1、2号楼,优点：内置信报间提高私密度及品质感，便于保养。 缺点：由于入户大堂未设服务台，户内信报间对物业管理要求较高。,公共部位装修标

7、准共性特征内置信报间,上海滩花园,优点：便于管理。 缺点：即缺乏私密度和尊贵感，又难以保养。,公共部位装修标准共性特征户外信报间,浦江公馆5号楼,公共部位装修标准共性特征电梯,通过设计特色及风格的运用进一步提升项目品质 如：星河湾、汤臣一品、王子晶品的石材拼贴方式；上海滩花园的木质吊顶。 以细节体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题 如：王子晶品的玉石电梯门套，王子晶品的密码信报箱。,加分亮点,局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。如：翠湖天地嘉苑的电梯厅墙面。,可控成本的讨巧做法,个性特征,公共部位装修标准个性特征,公共部位装修标准个性特征拼贴方式,星河湾、汤臣一品的天然石

8、材的拼贴精致而规正，使得项目的品质感油然而升。 王子晶品的石材拼花图案带有强烈的艺术气息，与项目的欧洲简约奢华的室内设计风格遥相呼应。,星河湾,汤臣一品,王子晶品,公共部位装修标准个性特征拼贴方式,星河湾售楼处大堂内的玉石拼花,公共部位装修标准个性特征吊顶设计,上海滩花园电梯厅的木质吊顶精致而具有空间感，与项目整体格调吻合，精致而不失东南亚韵味。,公共部位装修标准个性特征突出亮点,王子晶品的玉石电梯门套、电子密码信报箱、汤臣一品的Noblesse防弹手工雕花铜门，因独特而具有口碑传播的价值。,以石材装饰，局部以大面积的实木与茶镜代替，美观的同时控制装修成本。 人性化的细部处理：设备间的实木门上

9、留通气孔。,翠湖天地嘉苑电梯厅,公共部位装修标准个性特征讨巧做法,室内空间,室内空间装修标准共性特征,装修标准突出表现在厨卫的用材及品牌上。 厨卫洁具大多选用欧洲（德国）品牌。,共性特征,2500元/平方米装修标准,案例：上海滩花园,厨房装饰材料及设备：配置齐全，较多的采用从美国进口或合资生产的装饰材料与设备。品牌的选用上表现出“重电器而轻橱柜”的特点。 卫浴洁具：配置齐全，较多的采用德国品牌。 家配：较少运用石材，配置分体式空调。 智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征2500元/平方米,项目地址：紫霞路199弄 占地面积：6.1万 m

10、2 建筑面积：20万m2 容积率：3.3 绿化率：50% 主力户型：一房67-75、二房96-130、三房150-160 m2 项目均价：40000元/m2 装修标准：3000元/ m2 车位比：1：0.7 开发企业：华润置业 物业公司：华润物业 管理费：3.9元/ m2 月,上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,室内空间装修标准2500元/平方米上海滩花园,3000-4000元/平方米装修标准,案例：仁恒河滨城、豪景苑,厨房装饰材料及设

11、备：配置齐全，内部产品使用欧洲（德国）品牌比重明显增加，但基本为国产欧洲品牌。 卫浴洁具：配置齐全，较多的采用国产德国品牌。 家配：地板为实木复合地板或玻化石，除中央空调外未配置其他家电，带地暖。 智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征3000-4000元/平方米,项目地址：浦东新区丁香路1299弄、1399弄 占地面积：10.87万 m2 建筑面积：25万 m2 容积率：2.3 绿化率：60% 主力户型：190、230、270m2 项目均价：40000 元/m2 装修标准：3000元/m2 车位比：1 开发企业：上海仁恒房地产有限公司

12、建筑设计：华东建筑设计研究院有限公司 物业公司：上海仁恒物业管理有限公司 管理费：3.6元/m2月,仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,室内空间装修标准3000-4000元/平方米仁恒河滨城,项目地址：武昌路、乍浦路 占地面积：14500 m2 建筑面积：52000 m2 容积率：3.6 绿化率：45% 主力户型：154、194、323m2 项目均价：36000元/m2 装修标准：35004000元 车位比：1 开发企业：汉荣房地产开发（上海）有限公司

13、 销售代理：上海同策房产咨询股份有限公司 建筑设计：香港巴马丹拿国际公司 室内设计：大观国际空间设计 物业公司：上海高力国际物业服务有限公司 管理费：3.9元/m2月,豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,室内空间装修标准3000-4000元/平方米豪景苑,4000-5000元/平方米装修标准,案例：翠湖天地嘉苑,厨房装饰材料及设备：配置齐全，品牌大幅提升，采用了国际

14、一线奢侈品牌厨房配置（电器、橱柜）。 卫浴洁具：配置齐全，多为国际知名欧洲（德国）品牌。 家配：除中央空调外未配置其他家电。 智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，基本未配置高科技系统。,室内空间装修标准共性特征4000-5000元/平方米,项目地址：黄陂南路506号 占地面积：13万 m2 建筑面积：60万m2 容积率：4.72 绿化率：50% 主力户型：124-183m2 项目均价：70000-100000元/m2 装修标准：2500元/m2 车位比：1：0.9 开发企业：瑞安集团 物业公司：瑞安物业 管理费：8.2元/m2月,翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平

15、方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,室内空间装修标准4000-5000元/平方米翠湖天地嘉苑,8000-12000元/平方米装修标准,厨房装饰材料及设备：配置完善，品牌采用了全套国际一线厨房配置（电器、橱柜）。 卫浴洁具：配置齐全，多为国际知名欧洲（德国）品牌，并配置有部分奢侈品牌。 家配：运用大量石材，配置有中央空调、地暖、壁挂炉等家电设备。 智能化与高科技系统：运用较多的高科技系

16、统及产品，智能化系统增加。,案例：王子晶品、汤臣一品、浦东星河湾、世茂5号,室内空间装修标准共性特征8000-12000元/平方米,项目地址：长宁区镇宁路、延安西路 占地面积：1万 M2 建筑面积：2.8万M2 容积率：2.8 绿化率：35% 主力户型：四房289、复式530 项目均价：65000元/M2 装修标准：8000元 车位比：1：1.5 开发企业：裕昌房产 物业公司：世邦魏理仕 管理费：8元/M2月,王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间

17、装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米王子晶品,项目地址：浦东陆家嘴花园石桥路28弄 占地面积：2万 m2 建筑面积：14万m2 容积率：7.07 绿化率：50% 主力户型：四房以上406-1240 m2 项目均价：80000-120000元/ m2 装修标准：13000元/ m2 车位比：1：2 开发企业：汤臣置业 物业公司：晶华国际 管理费：15元/ m2月,汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,

18、室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,室内空间装修标准8000-12000元/平方米汤臣一品,项目地址：龙阳路、锦绣路 占地面积：17 万m2 建筑面积：27万 m2 容积率：1.58 绿化率：35% 主力户型：四房224-286、五房316-594 m2 项目均价：50000-60000元/ m2 装修标准：10000元/ m2 车位比：1:3 开发企业

19、：星河湾地产 物业公司：星河湾物业 管理费：4.9元/ m2月,浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,室内空间装修标准8000-12000元/平方米浦东星河湾,项目地址：张杨路、潍坊西路 占地面积：27.5万 M2 建筑面积：80万M2 容积率：2.9 绿化率：70% 主力户型

20、：一房86、二房125-161、三房208-240 项目均价：60000元/M2 装修标准：7000、13000元 车位比：1：1 开发企业：世茂集团 销售代理：上海同策房产咨询股份有限公司 物业公司：太平戴维斯 管理费：5元/M2月,世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,【 LCD电视】,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,室内空间装修标准8000-12000元/平方米世茂5号,

21、17000元/平方米装修标准,厨房装饰材料及设备：齐全而完善的配置，品牌采用了全套国际一线奢侈品牌厨房配置（电器、橱柜）。 卫浴洁具：配置齐全，为国际一线欧洲（德国）品牌。 家配：运用大量石材，配置中央空调、 DVD播放机、BOSE座台扬声器等家电设备，以及各种软装，选用国际一级装修品牌。 智能化与高科技系统：运用先进的高科技系统及产品，例如：全套的RFID应用系统。,案例：济南路八号,室内空间装修标准共性特征17000元/平方米,项目地址：黄陂南路506号 物业形态：2栋31层高层 占地：1.7万平方米 总建面：6.5万平方米 容积率：5.5 总户数：308户 主力户型：82-147m2 项

22、目均价：80000-10000元/m2 装修标准：17000元/m2 开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司 管理费：16元/m2月,济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准17000元/平方米济南路八号,室内空间装修标准个性特征,个性特征,通过设计特色及风格的运用提升项目的品质感。 如：王子晶品、星河湾、济南路八号的个性

23、化的室内装修设计。,在细节处运用独特的产品体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题。 如：世茂5号的Lalique水晶浮雕旋钮 世茂5号、王子晶品的SWAROVSKI的水晶旋钮,运用先进的智能化技术提高项目品质感及独特性。 如：汤臣一品的DORCON掌形仪。,室内空间装修标准个性特征,个性特征,通过设计特色及风格的运用提升项目的品质感,以简约、浅色调贯穿始终，用融入古典元素的现代手法从心里、感官、空间规划和配置上体现现代高端住宅的品味，对于多余的、装饰性的细节，都作出严谨考究的简化。 色彩干净、灯光多层、线条洗练、空间层次透明，彻底颠覆传统意义上的满目珠光宝气的繁复。,室内空间装修标准个性特征

24、设计风格,王子晶品的欧洲简约奢华设计风格,顶层复式室内设计师：Erik Brooke Hayden 平层套房室内设计师：连自成,室内设计师：邱德光，台湾著名室内设计师。,星河湾的欧洲奢华设计风格,地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） 多达几十种的地面拼花处理 造型多变的墙面处理 多级、多层次的天花造型设计 圆形空间的设计应用 水晶灯的气氛烘托与镜面的应用,室内空间装修标准个性特征设计风格,地面的落差设计,室内空间装修标准个性特征设计风格,星河湾,形式丰富，技艺精湛的拼花,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,材料丰富，造型多变的墙面处理,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,层次

25、丰富的吊顶,星河湾,圆形空间的应用,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,水晶灯的气氛烘托与镜面的应用,星河湾,室内空间装修标准个性特征设计风格,设计师利用精心选取的材料自身特有的视觉和纹理美感，以及材料本身的品质来达成居室的“奢华”感受，利用橱柜或者自然的隔断分割作为空间的过渡，所做的一切都是要屏弃酒店的程式化，更多的带来“家”的精神内涵。 其中选择了具有亚洲文化韵味的材料，是因为它们在亚洲文化语境下的独特含义，比如寓意“长寿”的绿玛瑙和寓意“兴盛繁荣”的红玛瑙。这使得整个居所镌刻着浓浓的东方文化印迹。,室内空间装修标准个性特征设计风格,济南路八号的欧洲简约风格 搭配亚洲元素装饰,济南路

26、8号设计师：Erik Brooke Hayden,室内空间装修标准个性特征,个性特征,细节处运用体现项目的品质及尊贵，增加项目的传播话题,室内空间装修标准个性特征独特细节,Noblesse防弹手工雕花铜门,价格2万元/个的Lalique水晶浮雕旋钮,SWAROVSKI的水晶旋钮,某个独特的细节可以成为项目品质的代言品，增加项目的传播话题。,室内空间装修标准个性特征,个性特征,运用先进的智能化技术提高项目品质感及独特性,室内空间装修标准个性特征智能化技术,汤臣一品的DORCON掌形仪,将先进的智能化技术运用到住宅，是不少项目成功溢价的支柱。南京的朗诗国际、上海的中环凯旋宫均验证了“科技筑家”的成功。,运用个别先进的智能化技术，作为项目宣传的亮点，提高项目的品质感及知名度。,室内空间装修标准个性特征智能化技术,上海领科在济南路8号项目中提供了全套的RFID应用系统，在常规的IC一卡通管理系统的基础上实现技术突破。 业主从停车入库到进入电梯都无须手动刷卡，业主持有的远距离RFID感应标签可以自动识别身份，电梯自动将业主送到相应的楼层，充分体现了高端豪宅的智能化魅力和业主的尊贵地位。,济南路8号的全套RFID应用系统,THANK YOU,感恩的心 有你！,感谢,