2011年房地产政策解析预判及卖点整理_111页.ppt

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1、近期政策解析,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四部分 当今政策下购买丽都的原因,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四部分 当今政策下购买丽都的原因,2009年房地产政策回顾,直接导致09年市场的疯狂,未规定同一家开发商不可购买相邻地块,税收最终转移到买家身上，抬高交易价格,市场越垄断价格越飞涨，地王频现,09年全国地王,10年全国地王,2010年房地产政策回顾,力度并不强,廉价房工程从未有力实施过,土地储备排名前十的房企总计有4.32亿平方米，若以人均3

2、0平方米计算，足够1400万人居住；若以户均90平方米计算，则够500万户居住。按2010年度销售总额为5275万平方米计算，十大企业的土地储备足够它们开发8年之久。,目前只有21家退出（央企恒大以9600万平方米位居房企囤地第一名）,计划并未完成,计划并未完成,2010年房地产政策回顾,证明造假,未全国联网,。 11月15日，恒大地产集团天津有限公司以1.74亿竞得武清区泗村店镇两宗城镇住宅用地。,提高首付，供求关系依旧紧张,紧接下来的12月，房地产成交额占到全年的20%。,诸多调控政策下，2010年房地产市场的反应,2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%，涨幅比2009

3、年高11个百分点；环比累计上涨7.7%，涨幅比2009年低1.3个百分点。2010年全年，二手住宅价格同比上涨7.4%，涨幅比2009年高5个百分点，环比累计上涨5.1%，涨幅比2009年低1.8个百分点。 从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨10.5%；自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四

4、部分 当今政策下购买丽都的原因,兵来将挡，水来土掩2011年政策解析,一、国八条解析,事实： 中央经济工作会议中所强调的加强政府责任，在国八条中变成了地方政府责任，如果中国是个联邦制的国家体制，地方与中央不是现行的分税制，那么这个地方政府尚可成为相对独立的政府，尚可称切实承担起促进市场平稳发展的责任，而现行的国家体制真的要将一个政府分成两级的政府责任吗？ 地方政府有审批土地指标的权力吗？有制定货币政策的权力吗？有制定税收的权力吗？有调节利率的权力吗？有发债的权力吗？有控制人口流动的权力吗？没有独立财税支配的能力，又如何承担稳定市场的责任呢？ 中央政府的责任在不改变现有财税体制的情况下，将遏制房

5、价上涨的责任转移给没有任何市场手段调控能力的地方政府，逼地方政府用行政手段控制价格，一定不会让市场的发展更加平稳健康，也一定不会有利于解决城镇居民的住房问题。,专家们说：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地 产市场转为直接调控房价。,事实： 加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。 加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了。,专家们说：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展,事实： 中国历史

6、上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨，而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。 而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收呢？全国目前注册的有资格的评估人员一共四万人，要在70个大中城市、3000个普通城市对近190亿的住房建立完善的评估体系大概要150年的时间。,专家们说：加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础,事实：住房信贷应是公平的市场竞争的结果，但强化的差别信贷服务于政治的目标，于是对二套房的认定和信贷政策就成了政治手段。名义上是打击投资于投机的炒房行为，实

7、际是限制了改善型需求，中国超过85%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了！,专家们说：比上一次调控提高了10%的首付比例！更加严厉！,事实： 根子正在于上至国务院，下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。 但“限房价、竞地价”则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿

8、的一点不能少拿，留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开，留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗？,专家们说：确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向,事实： 限购是合理引导消费吗？是不合理的消费需求导致了房价过高吗？奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗？限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗？ 市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？,专家们说：限购更加严厉、涉

9、及城市更广,事实：请问如果是一项中央政府与地方政府的利益一致的政策，对地方政府会用问责的方式来约束吗？请问如果是一项对地方政府更有利的政策，地方政府会不努力去执行吗？,专家们说：明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实,事实： 谁在控制着舆论的工具？谁在控制着媒体？难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗？而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情，但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢？ 比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房

10、价的比重、不同地区的可支付能力等等。 如果没有让国民了解国情的基础，又如何来的出发点呢？至少从网民的各种提问中可以了解到绝大多数的国民根本无法了解或无法查到国情的许多基本情况，连专门的研究机构都很难拿到必要的数据，又如何了解国情呢？重庆与上海从散布试行房产税到宣布试点正式试行大约用了一年的时间，中间曾被媒体宣布过多次征收的时间，这算是制造、散布虚假信息吗？那么市场的预测总有对与错算是虚假信息吗？,专家们说：舆论引导住房合理消费,京十五条,京十五条答客问,一、新政出台后，外地人在京买房需要什么条件？ 外地人必须满足：1）持有本市暂住证；2）家庭成员在北京无房；3）能够提供连续5年及以上在京纳税或

11、社保证明。外地人必须同时满足以上三点条件才可以在京购房，缺一不可，并且仅限购一套商品房。 二、新政策执行时间是从什么时候开始？ 此次出台的“京十五条”是即发即执行。从2月17日起，以网签时间为准，新政前网签的客户可以按照旧政过户，新政后新增的网签会按照新政受理居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料初步核查核验（五个工作日）网签房屋登记部门核对房屋登记”的办理流程。 三、我是北京本地人，我妻子名下有套房产，我个人名下也有一套，这样还能再买房吗？ 因为夫妻双方名下各有一套房，该家庭名下住房为两套。新细则对于北京本市名上有两套住房的家庭，是暂停售房，也就是暂不能购房。,四、我是外地人想在京买房，我上

12、班后工作经常变动，不能连续提供满五年的社保或纳税证明，能够买房吗？ 新政要求外地人在京购房时必须提供连续5年以上的在京纳税或社保证明且本市无住房的才可以购房。如果提供的社保或纳税证明满足五年、但不连续的，是不能够买房的，在购房审核环节也无法通过。 五、现在用公积金贷款最高上限是多少，我名下有一套房产如果卖掉的话，使用公积金贷款算二套吗？ 目前，北京市公积金贷款最高上限仍为80万，对于个人信用评估报告评定的信用等级为AAA级客户可上浮30%，即104万。 如果购房人名下有一套房，出售的情况下使用公积金贷款再购房的话是，不会被算作二套房。因为从2011年1月1日开始，北京市公积金管理中心就市管公积

13、金二套房贷款政策做了调整，如果购房人申请贷款时名下无房，即可按照首套房政策执行。即90平米以下首付20%、90平米以上首付30%，利率按目前公积金基准利率4.5%执行。,六、现在用商业贷款购买二套房，首付和利率是多少？公积金二套房首付和利率是多少？ “京十五条”中要求金融机构和公积金管理中心，对二套房执行首付比例最低60%、利率上浮1.1倍的政策。从目前的实际操作情况来看，在“国八条”后京各银行已统一将二套房首付提至60%、利率上浮1.1倍7.26%，公积金二套房首付60%，利率上浮1.1倍后为4.95%。 七、我是外地人，我先生是北京本地人，我们名下没有任何房产，像我这种情况根据新政如何买房

14、？ 如果夫妻双方中一方为北京人视为本市户籍居民家庭，根据您的情况名下无任何房产，可以购买一套房产。根据北京市建委发布的关于限购问题的通知中提到：“居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。”,九、新政后如果买房需要提供什么材料？ 根据建委政策本地人和外地人需要以下材料： （一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。 驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效北京市工作居住证的家庭，还应提交北京市工作居住证的原件和复印件。 （二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、

15、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。 十、新政对于外地人是否符合购买要求的审核以什么为节点？ 是以存量房网签为准，其中对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的家庭购房申请表、购房承诺书原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。同时，建委会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。,京十五条,用行政手段干预市场行为，本身就是一种极其荒谬的做法，细细琢磨，京十

16、五条有很多不合理之处。,据统计，2010年北京市常住人口已经接近2000万人，远远超过国务院批复的城市总体规划中设定的到2020年达到1800万人口的要求。 政府出台京十五条，旨在通过一系列行政手段调控，以解决由超量的外来人口，带来的城市社会、土地、环境、水资源压力。,丰富的社会资源,供求关系紧张,争夺资源,外来人口涌进,城市压力大,僧多粥少,社会矛盾加剧,政府调控,效果,就好比在长江上修了一堵10公里的堤坝，即使这堤坝高有数丈，但对于整个长江流域的防洪形势，又有什么用处？ 事实上它更应该用疏导的方法引导资本流向其他行业，而不能用堵的方式阻止资本流入，更何况它只在一个很小的 地区内实行这种政策

17、。 纵观全国，还存在着90%以上的不限购地区，资本的嗜血本性将决定其迅 速流向其他地区，这样会导致全国大部分地区房价开始新一轮的上涨，这种上涨必将推高北京房价的上升预期，当该政策结束之日，北京房间必将迎来报复性飙升期。,宪法规定实行依法治国，建设法治国家，国家实行社会主义市场经济，公民享有宪法和法律规定的权利。 民法通则规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，公民或者法人可以通过民事法律行为设立、变更或终止民事权利义务关系。 合同法规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益

18、和处分的权利。 据前述相关法律，公民享有经济自由或曰市场自由权利，特别是民法通则和合同法等明确了“意思自治原则”，即民事主体依法享有在法定范围内的广泛范围内的行为自由，并可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系，除非有明确的法律依据，政府不得干预民事主体的行为自由。,总结： 国八条有效吗？当然是有效的。但只是在通胀压力巨大的前提下，为稳定民心所作的“安抚”。 我们无法改变政策，不管我们说什么；我们无法改变市场，不管政府做什么。但民众可以改变市场，消费者最终决定着价格。过去如此，今后也如此。2010年12月超过全年20%的销售量并非开发商在操纵市场，而是消费者的不谋而合，需求最终决定着供应

19、和价格。,二、加息,中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。,加息应该是应对社会资金流动过快、通货膨胀的调控手段，并不是针对房地产行业，不仅不会让房价降，甚至在某种程度上会抬高房价！,每次加息时，媒体大多将眼光都只注重于房价、注重于购房者的个贷支出成本加大，但却忽略了其他行业经营成本同样在加大，尤其是忽略了当众多存款在银行中不断因负利率而贬值时的牺牲，以及因储蓄

20、贬值而推动消费时物价上涨的影响。 加息一般是防止投资过热、经济增长过快、防止资金过于低价和超量引发的通胀，包括资产价格的过快上涨和消费品价格过快上涨。从管理预期到治理通胀之间没有明显的界限分别，但资产价格的上涨一定会影响消费品价格的变化，而负利率的货币贬值也一定会让这种上涨加速，也会让银行中的储蓄向可保值的资产流动。 房屋资产在和平时期，特别是城市化率低、处于经济发展中的阶段，当然是最具有保值功能的，就像黄金。但黄金的流通性却远不如房屋，且房屋拥有使用、出租、保值的多重功能，这就必然在货币供给量过大而资金成本与价格过低时，资金产生极大的吸纳作用和吸引力。,所谓负利率是指通货膨胀率高过银行存款利

21、率。这种情形下，如果你只把钱存在银行里，会发现财富反而随着物价的上涨缩水了。这就是所谓的存款实际收益为“负”的负利率现象。,1、加息导致开发商融资成本增加，增加的成本必然转嫁到买房人头上，开发商会傻到做亏本 生意？ 2、加息导致中小开发商生存更加困难，土地和价格越来越为大开发商操纵，市场被垄断就等于价格被操控！哪一次涨价不是大牌在领涨？ 3、加息导致已购房人月供成本增加，买房人会提高二手房和租金价格，从而又刺激新房价格上涨。,加息让房价升的理由：,4、加息导致更多人推迟买房的同时，必然大量增加租房人群，从而推高租房价格，结果人们最后不得不又忍痛入市以更高的成本买房。,加息,租房,高房价,高租价

22、,恶性循环,国内加息脚步从未停止：,房价上升的脚步也未停止：,三、房产税,房产税的本质是什么？是用来打压房价的吗？他们连基本观念都搞错了。国际上征收房产税的国家，别如美国，都是土地私有制，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。如果美国人在自己的土地上发现了石油就归他个人所有，因为土地是私有的。 而我们的土地是属于政府的，我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础。地产开发商已经交过出让金了，而出让金就类同于租金，也就是说我们已经交过租金了。哪有交了租金之后，又替拥有土地的政府交房产税的道理啊？政府怎么能够想收就收啊？政府叫它物业税也好，地产税也好，房产税也好，反正就是不合法。如果我们在建房的土地下面

23、发现了石油会是什么后果？肯定强制拆迁，把我们都赶跑。,而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。举个例子，按照美国的做法，美国的地方政府拿到房产税后，会将其中54%用于聘用警察改善治安，搞建设改善环境，剩下46%的房产税将全部用于改善教育。美国公立中小学教育年度预算是3000亿美金，全部来自于这46%的房产税。99%的美国人都是念公立学校，从幼稚园到高中毕业，总共13年，全部免费，有些富裕的学校中午吃饭还免费，这才是真正取之于民用之于民。 美国政府的所有支出全部有非常清楚的记录，老百姓可以上网随时查询，不像我们政府的预算简直就是一笔糊涂账。

24、本地的治安、环境、学校都改善了，房价自然水涨船高。而增值的部分，美国政府抽取1.38%的地产税，剩下的98.62%都归地产所有人。这就是为什么美国人非常乐意交房产税，因为房产会增值。那我请问各位朋友，如果我们政府拿了房产税之后，它能把每一分钱都花在我们的环境上，花在我们子女的教育上，花在我们的人身安全保护上，都花在我们附近的花木、我们附近的环境卫生上，你愿不愿意交呢？ 你当然愿意。,美国是这样征收房产税：是由居民公选最诚实敬业的人做房产评估员。一般是两个不相识的人上门共同做评估，两个人分别做评估，然后全部上网公开。居民能够查到所有的资料，如果认为过高的话，可以找评论员来理论，评论员会详细介绍评

25、估的方法。如果老百姓还是不满意，可以向州评估委员会上诉。 这在中国能做得到吗？在中国由谁来评估？肯定又是政府官员。这简直是在平白增加贪污腐败的机会。为了让他评估低一点，给他一点钱，是不是就给了他腐败的机会？ 如果我们老百姓对评估不满，怎么申诉呢？是不是再去信访办？信访办申诉多了，把你给抓起来打一顿有没有可能？ 当然有可能，我们有些地方政府这种坏事少干了吗？ 在这样的环境下，怎么公正、透明地评估房地产？如果评估不了如何收税呢？而且收了税之后，政府怎么用这个钱？到最后又是一笔糊涂账，拿去公款吃喝、出国旅游、贪污腐败了。请问老百姓愿意交吗？ 中国根本就没有征收房产税的条件。为什么？因为我们根本就没有

26、一个公正、透明的评估机制。我们只要找官员来评估，就立刻会产生腐败，而且我们连申诉的机会都没有，除非你不怕挨揍。,房产税最近被烧的热火朝天，明白人都知道这绝不是能抑制房价的办法，土地出让金里已经包括了使用七十年土地的税收，再收税是双重收税。可就有一群御用砖家们非要提它，为什么？利益！ 1、新的税种可以给上面多增加银子 ； 2、房产税可以使很多不义之财合法化 ； 3、房产税可以继续推高房价（各级政府都需要支撑啊！） 4、向公众表示我们领导为抑制房价做事啦！御用砖家就是为特殊利益服务的，在 各个利益集团中间求的自己的生存空间。想出的方法绝不会为大多数人的利益。,为什么还会有“房产税”出现？,房产税与

27、住宅投资升值的关系,上海房产税,上海房产税,1、如果是本地人 比如两夫妻，有一个未成年的儿子，家庭有一套80的房子， 若再购入150的房子一套， 则共有230的住宅，需缴纳房产税的面积为230-180=50 则需缴纳50*20100*0.6%*70%=4221元 2、如果是外地人 需纳税面积为150 则需缴纳150* 20100*0.6%*70%=12663元,20100为上海2010年平均房价,上海房产税,10292,13411,20100,15800,平均每年涨3269元/平方米 买套150的房，每年交12663元房产税 而房子升值150*3269=490350元 12663元的税和490

28、350的升值收益，您会选吗？,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四部分 当今政策下购买丽都的原因,国八条、加息、房产税都不给力的情况下，结局只有一个：,未来的房价会稳中见涨！,第二部分 未来几年房价上涨的十大理由,培养一下逆向思维，先看房价下跌的理由：,国际上曾经出现的让房价暴跌的理由： 1、经济的下滑 2、人口的下降、家庭分裂速度的下降（这些大约都在2020年之后才开始） 3、如果政府投入的减少、货币的高速升值（日本当年升值了4倍多） 4、大量失业导致的收入减少、城市化率的减速等等。,这些都没有在中国出现。,房价上涨的理由

29、,一、土地出让制度 二、中国人口数量和结构及城市化进程导致的城镇人口增加 三、中国国内特定的经济环境 四、其他因素,土地制度,巨大需求,经济环境,其他因素,自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价高者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的地方政府对土地财政的依赖限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。,一、土地出让制度,1、当前的城市土地出让制度,经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度

30、： 特征一：政府垄断城市土地供给 第一，我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。 特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式 第二，政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。图2描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权,特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制” 第三，从缴纳土地出让

31、金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。,土地政策,批租制,垄断,招拍挂,20002010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨

32、幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。 如对房地产的宏观调控不触及土地出让制度，则不管用什么样的方式来限制需求都无法改变房价上涨的趋势。,2、土地出让制度与土地价格：土地出让制度是推动土地价格上涨的根 本性、制度性原因,住宅价格的上涨受到各方面的密切关注。本次房地产调控的目标也是控制快速上涨的住宅价格。但是，本次调控并没有触及住宅价格上涨的制度性原因，即土地价格和推动土地价格上涨的城市土地出让制度。 如前所述，我国城市土地出让制度有三个显著特征：即土地供给的政府垄断、招拍挂为主的土地出让方式以及一次性缴纳土

33、地出让金的土地批租制度。这三个特征都有推动土地价格上涨的内在逻辑，是土地价格上涨的前提条件。但是这三个特征却不必然能够推动土地价格上涨；现实中土地价格的上涨还需要两个外部条件，即城市政府对土地财政的依赖以及住宅市场的“卖方市场”。,1）、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑,在土地供给垄断的条件下，出让方式的竞争性越强，那么土地价格越高。 在土地供给垄断的条件下，政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。但是，如果在土地需求方面没有竞争，或竞争不充分，或者买方具有和卖方谈判的能力，那么供给方的垄断也不一定能导致土地价格的上涨。在供给方垄断的情况下，需求方的竞争越充分，那么土地

34、价格上涨越高；在需求方充分竞争的情况下，土地价格将上涨到最高，并把住宅价格上涨带来的所有“剩余”全部拿走。因此，在土地供给垄断的条件下，土地需求方的竞争越充分，那么土地价格越高。 按照竞争性程度，土地价格由低到高的出让方式为：划拨协议挂牌招标拍卖,北京市普通土地出让方式下住宅土地价格显示，招标和挂牌方式下的土地价格远高于协议和划拨 我们选取了北京市（市本级和城八区）自2008年1月1日到2010年1月1日期间出让的住宅用地的价格情况。北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住宅用地317幅，其中公布了成交价格的233幅。这233幅住宅用地共通过三种方式出让：协议、挂牌和招标。在协议出让下，住宅用

35、地的出让价格只有1690元/平方米；而在挂牌出让下，出让价格上升到了9795元/平方米，在招标出让下，出让价格更达到了11146元/平方米。挂牌和招标是协议出让价格的5.8倍和6.6倍。 普通商品房用地的协议出让价格只有1313元，而在挂牌和招标出让方式下，土地价格上涨到了11521元/平方米和12210元/平方米，上涨了8.8倍和9.3倍,需要指出的是，根据当前的土地出让规定，划拨和协议出让不适用于商品住宅用地。因此，进入市场的商品住宅使用的土地都必须通过市场竞价的方式获得。北京市（市本级和城八区）在2008年1月1日到2010年1月1日期间通过各种方式出让的住宅用地情况。统计表明，商品住宅

36、用地包括中低价位中小套型商品住宅用地，主要是通过招标、挂牌和拍卖方式出让的。在这种情况下，商品住宅用地的土地价格无疑会大大高出划拨和协议出让的土地价格,2）、土地财政是土地价格上涨的动力,在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，现行的出让方式导致了土地出让价格的高涨。而地方政府对土地财政的依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取土地出让收入最大化。招拍挂的出让方式为政府实现这一目标提供了手段。地方政府对土地财政的依赖成为土地价格上涨的内在动力。 特别是在2002年土地主要以招拍挂方式出让后，土地出让金收入已经成为一些地方政府的主要收入来源，形成了所谓的“土地财政”。,北京今年土地出让金和财

37、政收入,2008年北京土地出让金收入502亿元，占财政收入的27.3%； 2009年北京土地出让金收入928亿元，占财政收入的45.9%； 2010年北京土地出让金收入1637亿元，占财政收入的69.5%。 2008年的土地楼面地价为3073.9元/平方米，2009年的土地楼面地价为3954.8元/平方米，2010年则增至5046.78元/平方米。 土地出让金的大幅增加，说明地方政府对土地财政的依赖程度在进一步加深。,3）、住宅价格与土地价格的关系,根据前面的分析，土地成本构成了住宅成本的主要部分，土地价格与住宅价格存在正相关关系。,图给出了30个城市住宅价格和土地价格的情况，我们可以看到：

38、1、住宅价格和土地价格基本呈正相关：土地价格越高，则住宅价格越高。虽然不同城市土地价格的波动比较大，但是从趋势上看，土地价格与住宅价格是同方向变动的，具有正相关关系。,上图给出了1998年到2009年商品住宅价格指数和住宅土地交易价格指数的季度值（环比），比较详细刻画了土地价格和住宅价格之间的关系：2002年之前，土地价格和住宅价格的变动基本相同；但是，从2002年之后，土地价格的涨幅开始高于住宅价格。,小结： 在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的最重要原因。 我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征： 第一，政府垄断城市土地供给； 第

39、二，以招拍挂为主的竞争性的土地出让方式； 第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。 这个三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格，一次性获得大量可用财力。而在中国的财政体制下，地方政府对“土地财政”有依赖性；“土地财政”使政府有动力推高土地价格。在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下，如果不对城市土地出让制度进行改革和完善，可以预计我国城市土地的出让价格将进一步上涨。而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上，推动住宅价格的持续升高,二、中国人口数量和结构及城市化进程导致的城镇人口增加,1）、中国人口数量和结构

40、带来的住房需求 1、纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口高速增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。 2、中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2009年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，8090后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。 3、中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2009年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多

41、万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。,改革开放以来，中国农村人口开始了大规模迁移进入城市的过程（图8）。2009年中国的城镇人口已经达到了6.22亿，城镇化率达到46.59%。从1978年到2009年，中国城镇新增人口4.49亿，平均每年新增1449.71万；从1998年到2009年11年间，中国城镇人口增加了2.06亿，平均每年增长1870.71万。从1998到2009年，相当于每年新增一个北京市。而根据国际上城镇化发展的经验，

42、城镇化率在30%-60%之间，为快速城镇化阶段。,2）、中国的城市化需求带来的巨大住房需求,1、中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。 2、从世界各国情况看，3070%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个，城市人口已超过6亿，城市化率已达45%，虽然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增

43、长率。 3、中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。,小结,在城市化巨大车轮的推动下，在“卖方市场”条件下，政府可以通过控制土地供给数量进而控制土地价。 政府能够通过土地出让金获取大量土地出让金还需要一个条件：对城市住宅的强烈需求以及由此引致的对城市住宅用地的需求。在住宅市场处于供不应求的“卖方市场”的条件下，作为引致性需求的土地市场也将长期处于“供不应求”的状况。在这种情况下，政府可以通过控制土地供给数量，进而控制土地价格获得土地出让收益。 中共中央关于制定第十二个五年规划的建议中明确

44、指出，在未来五年，我国的一个重要目标是统筹城乡发展、加快城镇化步伐。未来五年，我国城市化仍将处于快速发展阶段，总体上将呈现出逐步小幅加速增长的态势，预测到2015年我国城市化率将达到53%左右，城镇化率年均增长1.1个百分点。 在这种对城镇住宅高需求的压力下，我国城市住宅建设对土地的需求将长期居高不下，土地市场“卖方市场”的特征也将会长期维持。,三、中国国内特定的经济环境,1）、整体国民经济“流动性过剩”,当前中国宏观经济的最大特点就是整体国民经济已陷于“流动性过剩”的状态。挑开精致的学术语汇的面纱，“流动性过剩”说白了就是：钱太多了。 为什么神州大地上突然间钱这么多呢？除了不断高速增长的经济

45、以外，就是是国际热钱的不断涌进。 热钱（Hot Money），又称游资（Refugee Capital）或叫投机性短期资本，只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。,国际热钱流向地区特点 1、经济持续快速增长，政治环境稳定。 2、短期利率正处在波段高点，或还在走高。 3、短期间内汇率蓄势待发，正要升值。 中国符合以上三个条件，所以热钱就源源流入。 而国际热钱进入中国后，最主要的流向有两个：楼市和股市,资金和物资在中国完全不同比率的增长速度导致了奇妙的宏观经济现象，这其中最奇妙的一点就是消费性物价没有上升，而投资性物价急剧上升其中原因也非常简单，好比说，过去一户普通

46、人家50 万元也许就能够买套90平方米的房子，而现在，由于另有相当于50万元人民币的外币流入，也来争夺这一套房子，因此只能买半套房子了。这个时候，你当然可以说房子涨了一倍，但你也完全可以说房子并没有涨，而是人民币变得越来越不值钱了，它相对于房子来说贬值了100。,故事：投资中国房产两个老外的流水账 美国人大卫2006年在领海天使湾花58万(约7万美元)买了一套100平米的房子，均价5800元每平米。当时，美元兑人民币是100：806.45，今年汇率变为100:682.76。 而现在领海天使湾的房价飙升到22500元每平米，这时大卫以220万(约32万美元)的价格转售了这套房子，这一套房让他赚了

47、162万！随着人民币日益升值，他在中国的投资赚了约25万美元！ 无独有偶，德国人安德里2006年在万年花城花72万(约6.957万欧元)买了一套100平米的房子，均价7200元每平米。当时，欧元兑人民币为100：1034.9，今年汇率变为100：950.49。 而2010年5月，万年花城的房价涨到30000元每平米。安德里决定以300万(约31.56万欧元)转让这套房子。结果他赚了227万！随着人民币日益升值，他在中国的投资赚了约24.6万欧元！,06年,10年,06年,31.56万欧元,6.957万欧元,32万,7万,10年,安德里,大卫,2）、日益增长的通货膨胀,通货膨胀(Inflatio

48、n)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 （供远小于求）。 用简单点的语言吧 一开始说 通货膨胀说白了就是钱不值钱了,然后解释 什么叫钱不值钱了呢 那么我们先来说说钱的意思。 谁能告诉我什么是钱？,那大家都知道在人民币出来之前，古代的人用的是什么钱吗？ 金银铜钱，那么为什么这些东西能当钱呢，因为有用，金银可以用来装饰啊，铜钱可以用来做武器之类的，是吧，所以这些东西是古代的钱，这些钱是有实际用途的。 接着说，但是大家看我们现在用的钱（纸币），有什么实际用途吗？就是说，

49、不拿它去买东西，自己就单独用这个纸币的本身，有用吗？ 除了拿来烧，拿来贴墙以外，还有什么用吗？很显然没有，但是为什么大家又要用这种纸币来卖东西呢？因为随着社会的发展，金银这些金属的开采已经不能跟上人们生活进步的节奏了，而且金银携带起来很不方便，所以人们就想出了一个好方法，让国家做担保，发行一种代表钱的符号出来，就是现在的纸币（人民币）。 但是这又有一个问题了，譬如说，我有100两黄金，在以前可以换100头牛。纸币出来后，本来按照规定，1元人民币兑换1两黄金，那么我用100人民币也就可以买100头牛了。而本来按照规定，国家只做100元人民币来，但是现在，做人民币的人搞错了，他做了200元的人民币，但是市场上只有100头牛，那么现在的200元人民币也就还是只能买到100头牛。100头牛没变啊，100两黄金也没变啊，可是人民币变成了200元，那么钱是不是就不值钱了？以前的100元等于现在的200元了，这就叫通货膨胀。100头牛就是市场上的货，也就是货物。