2012_4_24_海王星辰大厦投资价值分析（提交....ppt

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1、,最中心，最价值,“海王星辰大厦”投资价值分析 中原地产事业二部A组,基础阶段,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,Development,Growth,Maturity,Decline,GROWTH,需求及人口增长曲线,一年,三年,六年,九年,TIME,基础设施建设,城市规划设计,遗留问题处理,产业发展,新区建设,交通发展,旧城改造,经济圈层,多元化交通,实现可持续发展,聚集效应,步行系统,高抗灾能力,优势效应,公交优先,快速发展阶段,可持续发展阶段,商务、商业价值升级,深圳湾价值发展轴线,深圳湾发展经历基础阶段、快速发展阶段，已经全面进入了可持续发展阶段，前期规划、市场培育、基建配套建

2、设全面完成，未来在产业快速发展的大背景下，依托高端豪宅不断入市，不断刷新市场眼界，通过高端配套不断完善，总部规划价值兑现，深圳湾时代全面到来。,深圳湾目前已经进入由总部经济带来的价值二次腾飞阶段！,以住宅作为区域发展先驱国际级视野规划吸引塔尖人群,深圳湾豪宅发展经历三级跳，前期规划、培育期已全面过渡，未来住宅规划以全国顶级豪宅标准为基础，以国际前沿豪宅为方向，超级项目不断刷新市场眼界，成为全球性富人区。,深圳湾已经跃升华侨城、香蜜湖 成为深圳乃至国际豪宅典范！,利好规划期,规划想象期,价值兑现期,时间轴距：08-09年,时间轴距：09年-11年,时间轴距：11年底-14年,置业特征： 豪宅发展

3、雏形阶段 入门级豪宅客户为主要部分，入门级豪宅客户以及资深投资客 代表项目： 卓越维港、皇庭港湾,置业特征： 区域快速发展阶段 发展型豪宅客户大量进入 出现大量非顶层复式、突破型平面产品； 价格攀升，中级产品出现分流，少量利用低总价博取资金回笼的经济型产品受到追捧。 代表项目： 三湘海尚、宝能太古城、君汇新天、鸿威海怡湾,置业特征： 区域价值全面兑现，区域发展进入巅峰阶段； 顶级豪宅客户全面进入，跨境塔尖客户开始出现； 产品向全国乃至全球顶端豪宅靠拢； 户均面积逐渐放大，超级产品不断释放； 代表项目： 深圳湾一号、招商海上世界项目,深圳湾住宅价值发展轴线,初级阶段（08年-09年中）,中级阶段

4、（09年中-11年）,进入深圳湾的3万时代！,深圳湾处于初级起步阶段，卓越维港的高调入市，为湾区豪宅标签奠定了坚实基础下一个深圳湾，再等100年！,高级阶段（11年中-14年）,深圳湾住宅价值发展轴线,三湘海尚,鸿威海怡湾,君汇新天,宝能太古城,进入深圳湾的5万时代！,初级阶段（08年-09年中）,中级阶段（09年中-10年）,深圳湾中级阶段以三湘海尚为价格标杆，四大豪宅集中发力，一举突破5万/大关，深圳湾，一举奠定深圳富豪居住区的地位；,高级阶段（11年中-14年）,深圳湾住宅价值发展轴线,君汇新天，目前在售价格46000元/平米,宝能太古城，目前在售价格50000元/平米,阳光海滨项目，预

5、计2011年入市,澳城2期，预计2012年入市,新润园地产，预计2011年入市,汉森房地产，预计2012年入市,富力地产 ，预计2012年入市,金龙地产，预计2012年入市,绿海湾项目，预计2011年入市,翡翠海岸项目，预计2012年入市,三湘海尚，目前在售价格60000元/平米,曦湾，入伙时间2009年12月,皇庭港湾，入伙时间2009年11月,鸿威海怡湾，目前在售价格53000元/平米,颐安阅海，入伙时间2009年12月,卓越维港，入伙时间2009年3月,已开发项目,未开发项目,随着下一代项目产品革新，超级项目层出不穷，塔尖客户全面进入，深圳湾随即步入全球“九大”富人居住区行列，深圳湾不曾

6、不再！,初级阶段（08年-09年中）,中级阶段（09年中-10年）,高级阶段（11年中-14年）,深圳湾价值腾飞将向全国一线豪宅看齐！,深圳湾住宅价值发展轴线,以总部产业保证区域发展持续力国际级龙头企业吸纳上、下游经济发展,深圳湾总部基地高起点规划，大量总部企业进驻，并且目前多数进入施工阶段，规划的价值兑现指日可待，而由总部级企业以及高端产业快速发展所带来的上、下游企业全面进驻，将快速推高区域价值。,深圳湾总部金融中心已经跃升与福田CBD、前海中心区 成为深圳三大产业聚集区之一！,中心区,深圳湾,地王金融 商务圈,赛格电子 商务圈,中心区 高端商务圈,中心西 成长型企业 商务圈,南山CBD,科

7、技园 高新企业 商务圈,多中心共同发展的商务格局全面形成，但由于政策规划方向不同，各区域产业特征差异明显。,深圳湾商务价值发展轴线,前海中心,深圳政治、经济、文化中心,商务格局构成： 金融机构：拥有362家分支机构（营业网点），占全市40%；111家金融机构总部（含区域总部） ，占全市57%，聚集了深圳57%的银行、 80的创投机构、65%的证券公司和94%的基金公司 、84%的保险公司； 总部企业：深圳CBD入驻各类企业近3800家，就业人员15万人，其中聚集国内外知名企业总部380家,世界500强企业105家,51%总部企业。,作为蔡屋围金融圈的升级区域，福田中心区对于金融机构的吸纳能力强

8、劲，并且占尽市民中心以及少年宫、音乐厅、深圳书城等高端行政、文化、教育配套等先天优势，吸引到全市近半金融机构，以及总部企业入驻。成熟、完善的商务氛围大势已成。 以市民中心为政治核心，福田中心区目前已经形成成熟的商务氛围、发展速度趋缓。,福田CBD,深圳湾商务价值发展轴线,以前海粤港合作平台，推进与香港的紧密合作和融合发展，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，但目前尚处于规划初级阶段，价值兑现周期将在8年以上。,目前前海粤港现代服务业创新合作示范区规划方案已完成。据悉，其商务办公重点项目将包括国际金融中心、人民银行结算中心、前海法律大厦、动漫影视媒体创作基地、深港科技创新服务枢纽中心

9、、国际环境能源交易所、国际商品期货交易所、国际电子展示交易中心等。,前海中心,深圳湾商务价值发展轴线,前海中心积极推进产业和城市融合发展，重点发展金融、现代物流、科技创新、信息服务等四大主导产业，致力产业创新、城市创新、生态创新，突出前海城区的滨水个性、紧凑集约、产业活力、立体交通、低碳生态等特色，将前海合作区打造成为现代化国际化先进城市的新窗口。将以深港两地合作形式，重点发展现代服务产业。,规划以深港澳金融服务为先导，全面吸纳总部级企业，产业聚集主要集中在金融服务、贸易等第三产业。,南山商务金融中心未来规划打造60栋总建筑面积超过400万平方的写字楼，其中商务办公面及达230万平。总部基地5

10、0万平，未来将吸纳总部级企业及由此产生的上、下游产业发展所带来的大量新兴需求。 将以高起点、总部规划、将成为关内总部经济发展以及高端商务置业热点片区。,后海CBD,深圳湾商务价值发展轴线,中国航天科技集团： 航天国际中心，占地10458平米，建面15万平米，成交价4.95亿元，楼面地价3300元/平米。2008年10月13日开工奠基。,中海油南方地区总部： 占地12713平米，建面20万平米，成交价8亿元，楼面地价4000元/平米。,天虹总部： 占地6212平米，建面5.6万平米，成交价4.76亿元，楼面地价8500元/平米。,新百丽鞋业总部： 占地2764平米，建面3.5万平米，成交价1.9

11、亿元，楼面地价5428元/平米。,华润总部： 建筑面积近55万平米，据了解此地块为华润开发深圳湾体育中心所获赠，非公开途径获取。,钢构企业总部(中国钢构)： 占地3412平米，建面6.5万平米，起拍价5.64亿元，起拍楼面地价8677元/平米。,食品企业总部(喜之郎)： 占地4727平米，建面4.73万平米，起拍价4.63亿元，起拍楼面地价9789元/平米。,海王星辰大厦(海王星辰/一致药业)： 占地4139平米，建面4.14万平米，起拍价3.9亿元，起拍楼面地价9420元/平米。,阿里巴巴南方总部,迈瑞总部,后海商务区，国内百强企业总部，总部经济聚集地，多个顶级企业的总部全面落户,深圳湾商务

12、价值发展展望,本项目,480米设计的深圳新地标，将打造含写字楼、商业、豪宅等多种物业类型超越华润万象城的都市综合体,华润总部,基础数据： 项目位置：深圳湾体育中心旁 项目指标：占地面积3.8万、建筑面积55万，其中市科技馆新馆4万、创新大厦3.5万,华润总部设计480米，超越京基100，全国第三高（深圳平安金融大厦646米、上海环球金融中心） 造型与南山体育中心相匹配，将成为深圳湾滨海休闲带上的天际线顶点，华润总部与华润万家总部将落户于此,目前华润集团已委托美国SOM、KPF等国际一流建筑事务所进行方案的前期研究 该项目的规划建设将不仅仅定位于彰显企业形象和实力，而是一个充分体现深圳新形象和新

13、中心服务功能的公共型都市综合体,华润总部将打造成地标性综合体含写字楼、商业、豪宅等多种物业类型的高尚项目，超越华润万象城的都市综合体,深圳湾商务价值发展展望,将成为集团公司在珠三角的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心、国际经济技术合作交流中心,中国航天科技集团总部,深圳“航天国际中心”占地面积1万余平方米，总建筑面积为19.5万平方米， 规划分为主副两栋塔楼，主楼高224.8米，副楼高129米，总投资约18亿元人民币,功能定位： 该中心建成之后，将成为集团公司在珠三角的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心、国际经济技术合作交流中心。 航空中心还将为集团公司航天高科技产业的集中管理，科技成

14、果的转化和国际交流与合作提供优良的平台，进而形成航天的高科技产业集群，实现产业升级,限制条件： “本项目建筑面积自用率必须达到60以上，且该部分建筑面积10年内不准对外出售； 其余40销售对象仅限于土地使用权人内部全资、控股或参股企业。,深圳湾商务价值发展展望,中海油大厦是集办公、商业于一体的超高层综合体项目，将作为中国海洋石油总公司南方区域总部,中海油南方地区总部,项目位置：该地块位于南山区后海滨路东侧 项目指标：占地面积为12712平方米,总建筑面积为266000平方米 建筑高度199.6米，建筑层数45层, 为双塔5A智能建筑，取意为“海洋旗舰” 总投资35亿，建设期5年，计划2015年

15、竣工,建筑面积自用率须达到70%以上,且该部分建筑面积10年内不准对外出售 企业总部或勘探开发、工程研究中心及南方综合性区域总部等设于深圳,项目定位：中海油大厦是集办公、商业于一体的超高层综合体项目，将作为中国海洋石油总公司南方区域总部 功能定位：中国海油在深单位生产经营和研发使用，以满足生产指挥、勘探开发、海油工程、数据传输、研发试验人员对工作场地的需求，成为华南海上油气田生产指挥中心、应急指挥中心、研发及实验中心、勘探开发中心,政府要求,深圳湾商务价值发展展望,天虹集团总部将在南山后海中心区建设企业总部，将建设公司运营中心，公司总部将迁入,该项目位于深圳市南山后海中心区东滨路以北、后海滨路

16、以南，占地面积 6212.22平方米，计容建筑面积56000平方米，建筑容积率9.0，建筑覆盖率70%，使用年限40年；项目建筑面积约80000平方米； 其中办公面积： 16400平方米，将主要用于建设公司运营中心，公司总部亦将迁入； 写字楼面积：5200平方米，将进行出租； 商业面积 ：39600平方米，用于建设公司旗舰店； 地下车库及设备用房面积：24000平方米； 项目2010年年底开工建设，2012年年底竣工。,经济效益分析： 项目总投资8.88亿元，含购置土地、建设、购置设备等费用，进驻项目开设高端百货，强占深圳第二个中心区的商业制高点，完善天虹在深圳的网点布局战略。,天虹总部,深圳

17、湾商务价值发展展望,项目总建面271740，容积率5.9，涵盖写字楼、商业、顶级公寓、酒店的综合体的稀缺项目,迈瑞总部,总建筑面积：271740 容积率：5.9 超高层高度：308米 办公：68000 酒店：15000 公寓：150000 商业：40000 公共配套：2580,本项目是金融商务区拥有写字楼、商业、顶级公寓的综合体项目,27万超大规模，打造综合体新巅峰 别墅+湾区顶级综合体 景观河道+内湾公园湖景+海景 绝版海景+城市景观资源 国际化外立面 ，超大面积幕墙设计,项目基本指标,深圳湾商务价值发展展望,项目产品定位：比肩世界的滨海商务新标杆 、全海景顶级酒店、湾区纯大户豪宅、高端商业

18、配套,办公,国际金融湾区，TOP财富中心 比肩世界的滨海商务新标杆,国际滨海商务新标杆,全球顶级酒店,一切为海服务，设计围绕将海纳入私享展开 海成为社区的一部分，可从酒店屋顶花园饱览绝佳海景 在特色的泳池和spa中与海亲密接触,顶级豪宅癫峰,纯大户型+别墅的定位，湾区豪宅巅峰 顶级装修标准，大师级别高标准精装修,4万平米高端商业,大师级园林 +现代商业空间 奢华品牉+高端餐饮,酒店,商业,住宅,迈瑞总部,深圳湾商务价值发展展望,阿里巴巴集团国际运营总部和南方总部；百度国际总部、南方总部、研发中心都落户后海,传云网络技术（深圳）有限公司竞得0018地块，规划建筑面积43800平米，将建设阿里巴巴

19、集团国际运营总部和南方总部 传云科技（深圳）有限公司竞得0019地块,规划建筑面积37600平米，将建设阿里巴巴商业云计算研发中心项目,阿里巴巴深圳后海国际云计算运营总部,阿里巴巴集团在深圳投资建设国际运营总部、南方总部、商业云计算研发中心，总投资约14.57亿元,百度国际总部,其中两块地捆绑出让，其是同位于南山高新区填海六区的T204-0120、T204-0121。T204-0120占地5995.14、建面71910；T204-0121占地8148.2、建面99280 百度把国际总部、南方总部、研发中心放到深圳，已决定放在后海片区,百度、阿里巴巴,深圳湾商务价值发展展望,其他企业总部：包括新

20、百丽鞋业总部、钢构企业总部、中铁南方总部都将搬迁至后海,各金融总部祥细介绍,深圳湾商务价值发展展望,喜之郎、海王星辰、大成基金、中山证券、阳光保险等总部也将落户后海,各金融总部祥细介绍,深圳湾商务价值发展展望,“行业领袖”世界級的企业进驻，将后海成为金融、商务、总部经济的黄金区域，同时高自用比例将保证区域商务的高端纯粹性。,已确定进驻和即将进驻的企业总部： 中海油全球总部; 中石油亚洲总部; 中石化研发总部; 中国航天 国家开发银行华南总部; 华润集团全球总部; 中国人寿全球总部; 渣打银行中国总部; 苏格兰银行大中华区总部; 瑞士银行大中华区总部; 东亚银行亚洲总部; 星洲银行大中华区总部;

21、 德意志银行太平洋发展基金总部; 法国AMTA商业亚洲总部; ,深圳湾商务价值发展展望,南山中心区经过单纯指标规划阶段，首轮中、低端投资客、中、小企业进驻完成，首轮高能耗、低产出的企业入驻，完成区域的商务氛围的雏形。 初级阶段的商业配套到位，由雏形的商务氛围催生的商业配套进驻，高端商业配套出现断档，商业配套升级以及更新换代需求明显。 高占位政府规划到位，高端住宅及高端豪客进入，市场关注度空前高涨，价值膨胀速度空前。 大体量、综合体项目层出，内部产业链、业态链逐步完善，同时借助综合体的优势以及区位规划，高端商业及商服品牌逐步进入，区域价值具备无法复制的优势。 城市功能、配套、道路交通、城市形象升

22、级全面完成，总部规划全面落定，价值中心地位奠定。,城市升级阶段性示意图,深圳湾所处发展阶段,对于自用比例以及出让条件限制的苛刻，根本上限制了仅有财务实力的普通企业，以及高端财团型投资客户进入，片区商务稀缺性及纯粹性凸显。,深圳湾商务价值发展轴线,以国际级商服配套满足区域基建高需求高端文化配套刷新人文视野,深圳湾配套歌剧院、保利剧院、F1摩托艇、春茧等高端人文配套，同时继海岸城、凯宾斯基酒店后，将有凯德高端综合体等大量商业全面运营，将进一步刷新区域的高端消费以及人文需求。,深圳湾将取代深圳书城、市民中心 成为深圳首个国际级人文聚集区！,快速干道,地铁及轻轨,城市干道及支路,国际级商服配套,城市快

23、速干道、地下交通、高铁、城市干道及微循环道路全面完成，可在短时间内快速抵达深圳重要区域、香港乃至全国重要城市，提供国际级商务聚集区所需的高效、便捷的立体交通网络。,西部通道：深圳唯一VIP通关口岸，唯一的一地两检、全亚洲最大的陆路口岸，深港同城生活、半小时经济圈指日可待,从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧元朗鳌堪石，其中深圳侧桥长1238米，换道立交匝道长2224米 总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆 配套：一地两检模式的联检大楼，80多条过境通道，日处理6万人次过关,西部通道,口岸,西部通道对区域价值影响力,带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在

24、珠江东岸黄金走廊的枢纽位置 西部通道，形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程 为后海带来1800万人流，使后海成为粤港重要咽喉,国际级商服配套,景观资源：国际级都市规划，稀缺土地资源核心地带打造立体、生态绿化系统，绝无仅有。,“一湖”即内湾湖：占地70万平方米，水域面积36万平米的内湾湖像镶在区域内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一；,“三带”即三条绿化带 15公里滨海休闲带，位于东部沿海，由北至南以此规划有小沙山、追随风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点,西面沿中心路有一条南北贯通整个深圳湾填海区的宽90

25、米的带状公园；中部沿科苑大道深圳口岸是一个宽70米的城墙公园。,国际级商服配套,体育中心：耗资30亿着力打造，大运会主场馆的深圳湾体育中心“春茧”，科技含量与鸟巢齐名,耗资：超过30亿 占地面积：30.74公顷 总建筑面积：25.6万平米 作为2011年第26届大学生运动会主场馆，春茧呈椭圆形，它在体育场东侧完整的椭圆形上大胆地“切”出了一个通透 的“落地窗”，被称为“海之门”，坐在体育场里就可以看到大海及对面的香港。,国际级商服配套,F1摩托艇世界锦标赛场：投资40亿，堪比上海嘉定新城，打造F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆,深圳唯一的国际级赛事,2010年，深圳迎来第三

26、次F1摩托艇世锦赛。后海内湾湖，总面积达到70万平方米，内水湖面积约37万平方米。比赛场地的单圈长度为1588米，共设有5个浮标。,2004年F1摩托艇世锦赛 在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获得巨大提升。,国际级商服配套,商业中心：成熟的商业配套，为企业办公以及商务往来提供高端配套的同时，吸引到全市高端消费人流。,南山商业文化中心,各项物业指标 办公面积：358800平米 商业面积：183900平米 酒店面积：43000平米 文化及展馆面积：76200平米,保利剧院,海岸城shoppingmall,凯宾斯基酒店,海岸城东座,海岸城西座,保利文化广场,

27、天利一期,天利二期,大板步行街,国际级商服配套,文化中心：深圳歌剧院、深圳现代艺术馆，成就深圳首个国际级文化中心，吸引高品位、高消费、高学历的顶级消费人群。,原计划完成时间：2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用。2012年，占地2.9万平米的深圳现代艺术馆和城市规划展览馆建成； 据悉目前仍处于图纸规划设计阶段，整体施工时间预计35年； 深圳歌剧院：由一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。占地50000平米，总建筑面积62150平方米，计划投资14.5亿元。 深圳现代艺术馆：现代艺术作品展示、收藏、研究、教育、交流

28、，含展厅、库房、办公等，占地29800平方米，总建筑面积4.9万平方米，计划投资4.5亿元。,国际级商服配套,国际级商服配套,【深圳湾经济体】岿然形成，产业链价值全面释放。,“八大城市资源体系”比肩国际湾区,1,最发达的交通：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络深圳湾必将成为深圳的发展重心,2,最高端的商务规划：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨,3,最顶级的商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和

29、国际化进程，大力提升区域商务氛围,4,最顶端的全球总部基地：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力,最中心，最价值深圳湾商务价值,“八大城市资源体系”比肩国际湾区,最中心，最价值深圳湾商务价值,北接深圳湾金融中心南邻深圳湾滨海住宅区,【海王星辰大厦】近地缘，将成为 承接豪宅高端配套、高端消费人群与总部基地产业经济圈价值首站,海王星辰大厦价值凝练,深圳湾口岸,项目基本指标与四至,南面与三湘海尚、君汇新天、宝能太古城等高端豪宅仅隔东滨路，商务高端居住及商业需求得到满足和释放； 四周紧邻喜之郎、百丽总部、天虹总部，商务氛围浓厚，具备强大的商务发展潜

30、力,东：天虹总部（施工初期） 南：市政设施（尚未动工） 西：新百丽鞋业总部（尚未动工） 北：绿地,登良地铁站,28条公交线路+地铁2号线+2条快速主干道+2条快速支干道+1条支干道，项目所在区位的交通内外循环流畅，可快速从项目直达全市各区，交通的高度通达性提供更为便捷、高效的商务价值，打造区域核心地段，,主要公交线路 37路：海上世界 同乐村 72路：世界之窗 东角头总站 90路：世界之窗 深圳湾口岸 109路：海上世界 皇岗口岸 245路：深圳湾口岸 梅林联检站 229路：宁水花园 南头火车西站 334路：华南城 东角头总站 355路：宝安机场 海运大厦 B605路：南山中心区总站 桃花源总

31、站 J1路：蛇口总站 东部华侨城 机场8线：深圳湾口岸 宝安机场,海王星辰大厦价值凝练,最快三分钟到公车站,最快五分钟到地铁站,深圳湾一街,凯宾斯基酒店,海岸城,皇庭威尼斯人广场,本案,海王星辰大厦价值凝练,海岸城等3个大型购物广场、宝能all city、深圳湾一街、卓越大道、皇庭威尼斯人广场等豪宅区内部大型商业，形成“四环三带”商业网络，提供全面、高档、高品位的商务配套，满足高端商务人士的商务需求。,保利剧院,南山文化中心 包括有天利中央广场、海岸城、保利广场。拥有凯宾斯基酒店（五星级）；太兴、俏江南、汉拿山、星巴克、江南厨子等一线餐饮品牌；Cabbeen、Kaltendin、Daniel

32、Hechter、Levis、GXG等一线服饰品牌；海岸影城、太平洋影城、保利影城、保利剧院、KTV等休闲娱乐场所。,宝能All City,宝能All City,卓越大道,All City（宝能太古城商业） 宝能太古城规模11万平方米的宝能all city大型购物中心有望明年开业，目前已与华润零售集团签约，将为其打造量身定做的商超主力店。华润零售集团拥有众多的主力店品牌，如华润万家、华润苏果、欢乐颂、O le、blt、V ango、Leonardo等，该主力店总面积7600平方米，特别引入有机食品、特色进口食材、环保日用品等，并会增加进口商品的占比。,海王星辰大厦价值详解,交通循环发达： 紧连公

33、共停车环道及地下公共停车环道入口，交通循环发达 强大昭示性： 开放广场及商业步行街等沿街开启面大，昭示性强，商业的高开放度能够有效地聚集人气和吸引高端品牌，为大型商家提供硬件支持 配套完善： 本身具备商业步行街，更有无缝连接天虹百货，配套发达 配备商务平台： 办公生态循环系统良好，屋顶花园的的可进入性，为短时间内的商务沟通提供较好的洽谈平台 立体生态系统 3F、4F屋顶花园、退台花园、空中花园，形成立体的生态系统，在提供更为绿色、生态的办公环境，同时，形成独特的花园形态外观，彰显独特昭示性。,总平面图,总平面图,海王星辰大厦价值详解,商务设置,商务基建完善：共23层标准层，配备3部消防梯、2部

34、观光电梯、6部高速电梯，紧邻通道，大大减少候梯时间，保证快捷有效的商务效率 形象尊贵：挑高式大堂的设计，提供更为高端的商务形象展示需求 独特商务体验：观光电梯的设置，提供更为独特的商务体验，建立客户对企业的直观感受 顶级空间尺度：候梯厅、走廊、公共空间的尺寸阔绰，打造顶级写字楼的空间尺度,三层,核心筒,大堂上空,电梯,海王星辰大厦价值详解,奇偶标准层,空间利用率高：标准层形状方正，便于合并与分割，单套无死角，便于平面的排布及空间利用 空间灵活：单套面积分布合理，可拼可合，满足大型企业对于办公、融资、扩张的多样化需求 资金效率最大化：空中花园在提高办公效率及舒适度的同时，还为企业提供可拓展面积，

35、提高企业的资金利用率 降低成本：采用VRV分户计量模式，更为灵活高效，帮助企业节省运营成本 高实用率：核心筒较小，同时空中花园不计入面积，提高了实用率，提升企业资本效率,“4大体系”领衔总部中心,1,配套多元化：业态链完整，毗邻商业中心与高端住宅区，交通体系发达，尽享多态资源，满足高端商务人士对于办公效率及生活享受的双重追求,2,形象国际化：打造顶级商务中心大堂、电梯、空中花园等公共空间，自身商业配套较大，满足高端商务企业的形象展示要求,3,生态立体化：4层屋顶退台花园+2层屋顶花园打造全息生态立体化，提供高效舒适的办公环境,4,资金高效化：标准层面积适应主流需求，单套面积划分合理，在满足企业

36、形象展示的同时，更易于使用，有效地提高企业的资金利用率,海王星辰大厦价值凝练,海王星辰大厦写字楼及商业价值预判,静态均价： 区域三级市场类比项目推导。 动态均价： 区域溢价预测。,判断方法, 上调存款准备金率，控制流动性，导致多个银行无款可贷 加息，增加置业成本，压缩投资盈利空间； 不断提高首付比例，置业门槛不断提高,十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导 各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状” 公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能 , “国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套 目前全国已有39个城市

37、出台新版限购令及执行细则 二、三线城市将推行限购政策,年初出台2011年房价控制目标，全年涨幅不得超过当年GDP增幅 8月1日起，深圳市场将实现“环比零增长”的限价目标 , 评估价过户，严格收取营业税； 个人所得税强制征收,住宅市场进入调控年，调控政策层出不穷，力度一波强过一波,写字楼价值预判政策研判,政策影响四维分析,准入制度,进入门槛,利润空间,投资成本,政策调控从购买到交易等多个环节进行遏制，从从心理上，经济成本上打击住宅投资客户的信心住宅投资价值逐渐削弱,明显高于其他城市“新增控制”政策的“总量控制”政策，直接从准入门槛上彻底阻断投资资金的进入，对于资金实力雄厚的多次置业的成熟投资客抑

38、制作用明显。,多次提高首付比例，并且追溯到新政出台之前的贷款记录，不断提升住宅投资的进入门槛，增加投资进入难度。,多次加息、二手房严格评估价过户，个税、营业税的全额缴纳均增加了住宅投资成本，通过压缩利润空间打击客户投资信心,由于限价所导致的价格上涨空间，与投资成本不断增加之间共同导致投资住宅的利润空间明显压缩，打击住宅客户投资信心。,写字楼价值预判政策研判,政策调控下，各类型物业表现出截然不同的抗跌能力，商用物业上升趋势稳定，上升跨度逐步升级。,政策调控下各物业类型的市场表现,具备投资、收藏价值的强势资源型豪宅稀缺性凸显，限价因素下高价无法备案，客户多次妥协，签订购买意向,商用物业（包括写字楼

39、、商铺等）出货速度快，价格实现较高,受到限价影响，深圳湾豪宅、别墅项目推广处于停滞状态，但仍有不俗的成交。三湘海尚 近期成交一套207平米，一套170平米单位，单价达到7万/ 。,和黄都汇轩商务公寓4.6万/ 均价，共600套，开盘当天销售400套。 深圳湾一号商铺，最高价格30万/ ，均价15万/ ，开盘当天首批单位售罄。,写字楼价值预判政策研判,商务市场成交量、价同步上升，上升跨度明显增大，高端项目市场承接能力明显,深圳写字楼年度成交价格走势（2004-2010年）,深圳历年写字楼供求情况（2004-2010年）,深圳写字楼成交量行政区分布（2010年）,从图表中可见，商务市场在供应量有所

40、减少的情况下，价格一路走高。,深圳写字楼成交档次分布（2010年）,商务市场数据表现,写字楼价值预判政策研判,写字楼的市场抗跌能力非常强； 政策周期后价格反弹明显，同时反弹跨度大； 供应受政策影响较大，但是需求保持较高的增长率,5年住宅政策调控，写字楼客户成长迅速，住宅投资客户的商业投资意识培育逐渐成熟，投资边界逐步模糊，写字楼投资客户质、量上升速度飞快。,客户逐步转型,小型商务投资客,传统住宅投资客,大型投资客、自用客户,受益于住宅投资，具备初级资本积累，对于房地产投资忠诚度高，但随着住宅市场调控不断深入，需求无法释放，具备商业投资意识培育基础，属于入门级客户。,具有商用物业的投资经验，同时

41、受益于近年商务市场的稳步上升，财富积累达到一定程度，具备购买中、大面积的购买实力，属于升级型客户,经济实力雄厚，对于商务市场的考量和选择更多的是投资回报空间，对于高端项目，升值溢价空间大的综合体项目，属于成熟型客户,写字楼价值预判政策研判,写字楼价值预判推导步骤,价格五元法,一手楼在售价格推导,项目入市价格区间,二手楼价格对比法推导,二手楼租金反推法,区域对比法,深圳市写字楼价格走势参考,写字楼价值预判一手楼对比法,4、计算均价,P=(A1B1C1)*X =53684元/平方,一手楼对比方法,由于区域内以高端豪宅销售为主，尚无写字楼入市销售，无参考价格，故根据规划的占位，选取可对比区域的典型写

42、字楼项目价格以及与典型豪宅物业价格比进行推算。,写字楼价值预判二手楼售价对比法,4、计算均价,P=(A1B1C1)*X=51285元/平方,写字楼价值预判二手楼租金反推法,项目初始租金为：192元/月/ 回报率：5%（项目未入伙前深圳投资客普遍可接受的回报率水平） 售价单位租金12个月回报率则： 销售均价：46378元/ ,标志,投资大厦 新华保险大厦 国际商会中心 。,安联大厦 荣超经贸中心 凤凰大厦 。,代表项目,大中华国际交易广场 金中环 现代国际大厦 。,大中华国际金融中心 卓越世纪中心,政府造势 基础设施建设 政策扶持 。,政府搬迁 写字楼土地大量供应 商业土地出让 。,写字楼大量入

43、市 大型购物商场建成 公共配套完善 。,城市经济金融中心 政策倾斜力度加大 战略性地位提升 。,阶段,规划期,初建期,高速发展期,总部规划落地,物业类型,公共基础设施,住宅和部分写字楼 政府公共设施,大量写字楼 部分豪宅 大型商业,大量综合体不断涌现,由于区域的总部级规划将彻底颠覆商务价值，而区域内目前尚无任何价格指标指导，故选取具备典型意义的福田中心区发展演变过程，作为区域商务价值预判的重要参考依据。,福田中心区发展轨迹,价格,涨幅,13000,20000,63000,35%,68%,写字楼价值预判动态对比,标志,-,海王星辰大厦 保利大厦 。,代表项目,天利中央 海岸城,华润总部 百度总部

44、 迈瑞总部 。,政府造势 基础设施建设 政策扶持 。,政府搬迁 写字楼土地大量供应 商业土地出让 。,写字楼大量入市 大型购物商场建成 公共配套完善 。,城市经济金融中心 政策倾斜力度加大 战略性地位提升 。,阶段,规划期,初建期,高速发展期,总部规划落地,物业类型,公共基础设施,住宅和部分写字楼 政府公共设施,大量写字楼 部分豪宅 大型商业,大量综合体不断涌现,根据总部基地的入驻对于市场商务价格的涨幅影响推算，至2014年，未来所有规划价值兑现，总部企业全面入驻后，区域商务市场价格将达到73000元/平米，成为全深圳市的商务重心以及价格标高。,南山中心区发展轨迹,价格,25000,73000

45、,写字楼价值预判动态对比,写字楼价值预判历年价格走势对比,结论：通过对历年写字楼价格增长幅度的研判，深圳写字楼的平均年增幅为15%左右，由此推断2014年，项目的预期价格为： 53684*1.15*1.15=71000元/平米,写字楼价值预判价格区间,三级市场租金反推法,46378,53684,51285,目前二级市场合理打分价格,当前市场合理 的入市价格,销售速度放缓,利润贬损,三级市场售价对比法,63000,目前二级市场最高售价,71000-73000,2014年预判价格,2014年预期价格,区域对比与写 字楼价格走势 预期,写字楼价值预判,小结,根据静态预估结果，本项目目前入市预计可售价

46、格53000元/平米； 根据动态预估结果，本项目2014年可升值到71000-73000元/平米。,商业产品线丰富：商铺面积段丰富，可满足商业各类型业态以及高档次品牌的选址要求，同时对于人流具有强大的吸引力； 结构科学：大开间，最大化展示面，方便商家形象展示，柱网分布合理，形状方正、合并后可满足大型餐饮、酒楼、营业厅等商业的场地要求； 双首层设计：负一楼与一楼都可与市政道路连接，通过最大化的吸纳人流，保证商业价值最大化； 步行街设计：通过商业步行街以及沿街小面积商铺的设置，可以在吸引大型商业人流的同时，吸引特色、便利业态的客户进入，保证商铺的充足人流，保证商家的高盈利。 地下通道与地下城市空间

47、连接：保证过往人流顺利到达，同时吸引天虹商场购物人流到达。,负一层,商铺,商铺,商铺,商铺,商业价值预判结构价值分析,沿街面最大化，最大化吸纳附近商业高端人流，为高端品牌形象店提供非常好的展示条件。,二层,银行,商业,三层,餐饮,商业价值预判结构价值分析,结构科学：柱网分布合理，形状方正、合并后可满足大型餐饮、酒楼、营业厅等商业的场地要求； 动线分流：商业人流动线、垂直交通都与商务人流分隔，保证商务的纯粹性及商业的高到达率，同时为商业提供了更好的昭示性与广告展示面 商业基建完善：两部商业消防梯能够满足大型商业的卸货需求，同时与自动扶梯衔接，商业通达性良好 立体屋顶花园与商业经营面积贯通性好：可

48、满足商家经营面积的拓展要求，最大化商业价值。,结构优势明显，可满足大型名牌餐饮、及小型风情饮食配套选址和场地要求。,商业价值预判推导步骤,价格二元法,项目入市价格区间,周边商业价格对比法推导,区域内二手商业成交租金反推法,静态对比方法,由于区域内以高端豪宅销售为主，尚无写字楼入市销售，无参考价格，故根据规划的占位，选取可对比区域的典型写字楼项目价格以及与典型豪宅物业价格比进行推算。,商业价值预判周边商业售价对比法,商业价值预判二手楼成交租金推导法,回报率：5%（项目未入伙前深圳投资客普遍可接受的回报率水平） 售价单位租金12个月回报率,负一层,商铺,商铺,商铺,一层,银行,商铺,商铺,商铺,商业价值预判投资价值分析,通道及广场,人流动线,通过通道将人流引入负一层，同时经过与天虹的接驳，吸纳天虹人流，使得负一层满足街铺对人流的需要； 一层连接广场可以吸引办公区的商务人士，而紧邻南侧城市绿地，可以吸引到豪宅居住区的高端消费人流，双广场达到非常好的聚集人流的作用，商铺价值明显。,商铺,转角铺,街铺,商铺,商铺,The end！,