2014江西庐山佛具城第二阶段营销策划报告129p.ppt

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1、台湾竹生馆2013.12,庐山佛具城 第二阶段营销策划报告,谨呈:江西鸿翔集团,第一章,现阶段回顾 和总结,未售物业预估一览表,已售物业一览表,第二章,为了谁？ 目标客群需求重审,本项目客户初步描述 中等阶层以上是市场的消费主力,超富阶层,500万以上,富裕阶层,80万以上,高薪阶层,年收入25万以上,年收入5万以上,阶层,家庭资产/收入,中等阶层,1. 项目所在地中高端人群 政府官员、军警、医生、教师、律师等 承包石材企业者、出让承包土地者 市内其他高收入人群 2. 房地产产业链上的中高端人群 开发商老总或高管 承建商老总或分包商 建筑材料供应商老总（混凝土、钢筋、砂石、门窗、管材、电料、五

2、金等） 装修商 设备供应商 3. 地区各大品牌代理商 奢侈品代理商（名表、名牌服装、名车等） 专业产品代理商（机电、设备等）,目标客群职业,4. 投资者 专业炒房者（有实力、有专业眼光） 从股市获利者； 转移资产者（灰色收入、洗钱） 5. 私营业主 自营店（商业经营） 中小公司业主（石材、贸易、货运、船务、传媒、广告等） 6. 企业高管 管理层 项目经理 高技术人员(IT、通信技术、生物技术等) 外资公司高管 7. 金融业者 证券投资大户 银行高管,1、政界：各级政府官员（包括市政府、区政府及周边乡镇政府官员）政府官员信息灵通、投资能力高、投资意识强，对周围人群的带动作用明显，相互聚集度高，是

3、本项目重点发掘的客户圈层。 2、企事业单位：中国电信、联通、移动、世界500强企业、各大银行、邮局、医院、大中专院校、律师事务所等CEO、高管及经营业主等，属苏州中高端消费人群，具有投资意识和需求，是本项目购房群体中的中坚力量。 3、经营业主：商圈中的大、中型品牌餐饮连锁店或特色餐饮店业主以及经营业者，比较看好行业的发展前景，所以是本项目重点锁定的客户。 4、周边县市：下县市的富裕阶层以及周边经济较发达城市的富裕阶层，此客群中以投资者占较高比例。 5、外来投资客：来自长三角、珠三角以及外来地专业投资客，对投资升值空间有理性分析，有投资炒房成功经验，有很高的资本运作能力。不投则矣，一投即是大手笔

4、。,主力客群来源：,以上客群可归纳为两大类 在营投资客群： 专职投资客群：,具有较强的投资能力； 资金雄厚，投资意识强； 注重产品升值空间，追求利益回报； 多为二次以及二次以上置业者。,注重项目周边商业氛围； 对地段、交通、规模、市场成熟度有一定的要求； 偏好于良好的经营环境； 商业配套设施要求较高。,为了谁？目标客群需求,星子县以及周边县区,南昌地区,整个江西以及外来地带,一级消费圈,二级消费圈,三级消费圈,第三章,怎么做？ 营销推广战略,思 维 导 图,树立项目良好市场形象，提升产品附加值； 有效传达项目信息，吸引市场广泛关注； 促进项目良好销售，实现项目投资高回报率； 以项目为依托，为发

5、展商延续良好品牌形象。,战略目标,战略目标,战略目标解析,销售增长目标 项目的一切推广活动都是为了能开拓并赢得市场，从而提高项目的销售业绩，按即定的销售计划完成销售任务。 项目品牌目标 通过系统的推广活动，树立项目的品牌形象，塑造项目的独特、鲜明的形象，增强目标客户对项目的认同感。 企业品牌目标 树立发展商良好的企业品牌，进而扩大社会影响力，只有站在这个高度，才能对项目的开发有着深层次的认识。,营销推广的战略目标取决于发展商的经营目标。项目作为星子县特色文化专业市场项目，与自身目标相统一的推广战略目标归纳有三点：,战略目标,战略目标解析,推广为销售服务 房地产推广之广告推广核心是针对销售而展开

6、的推广行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目高品质的产品、附加值高以及所代表的与众不同的生活方式向广大受众传达。通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项目独特的卖点和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力推广的主要目的。 轻媒体、重渠道 单纯的广告有告知的作用，对于提升项目知名度作用重大。但渠道推广也是营销推广中非常重要的一个环节，运作好坏直接关系产品在市场上的认可度，以及在整体策略上是否能策应对消费者需求的拉动。在渠道推广的同时，还要配合投放媒体广告或者宣传活动，以激发消费者的潜在需求，策应渠

7、道的推广活动，使产品能迅速地引起社会关注。,思 维 导 图,推广战略,运势，做精,竹生馆观点：,推广战略,所谓运势，包括以下四个方面 1、善于借势 2、制造声势 3、打造气势 4、坐拥趋势,竹生馆观点：,1、善于借势 A、要认清国家经济形势、政策法规、宏观调控方向。 B、要顺应城市发展形势，掌握区域功能布局、产业发展格局。 C、项目作为星子县特色佛文化专业市场项目，必将受到各级 政府高度重视，要善于利用政府背景，借助政府资源，站位在一定高度，向受众传播项目的权威性信赖感。,推广战略,推广战略,2、制造声势 A、在营销推广过程中，通过各种媒体、SP活动等传播渠道，有策略性系统性地不断刺激受众视听

8、身心感觉，吸引大众及媒体眼球，在区域内同行业界、新闻媒体、政企商等社会各界形成关注焦点、耳语热点。 B、其目的是在目标群体心中建立第一传播形象，使其迅速化解陌生感、摆脱防范心理由主动或被动接受到关注了解到认同项目并购买。,推广战略,3、打造气势 A、在与受众接触的各个营销通路、时间节点，都要表现出项目本身的气势来，这需要通过区别于竞争项目的创新思维、推广手段尤其现场体验，传达特色项目的特有气魄。 B、其目的是在目标群体心中建立强势的品牌形象，成为其投资决策过程中的第一选择。,推广战略,4、坐拥趋势 以本项目依托半小时车程三叠泉、庐山、白鹿洞书院、秀峰、桃花源、东林大佛等著名旅游景点，将来本项目

9、所在区域必定会成为区域重点旅游区。在营销推广过程中本项目大可利用此趋势借题发挥，加上我项目的空挡定位优势大做文章，势必会在市场上掀起一股热潮。,推广战略,运势，做精,竹生馆观点：,推广战略,所谓做精，包括以下三个方面 1、精致的设计 2、精准的定位 3、精细的招商,竹生馆观点：,1、精致的设计 本项所指的规划、设计为项目建筑范围内的：大气的广场设计、合理的车流动线设计、醒目的立面设计、科学的人流动线设计以及低投资门槛的小铺位划分。 在营销推广过程中（尤其是渠道推广），将以上信息加以修饰不断地向受众传达，从而树立我精品项目的良好形象。,推广战略,推广战略,2、精确的定位 A、主题定位。项目的主题

10、定位全球佛事用品一站式供应中心，在营销推广过程中只要抓住消费者文化和旅游的特殊“情感”这条主线，必定会把本项目推上精品项目之列。 B、竞争定位。本项目所在区域乃至整个全国与之相同定位的项目，可以说在同行业中本项目不存在太大的竞争，运作风险小，此点也会使本项目的目标客户较为安心，加大对本项目的投资信心。,推广战略,3、精细的招商 A、在业态规划方面，只要合理、科学的做出规划布局，定会吸引大量商家来洽，加大项目在市场上的口碑效应。 B、在选择商家方面，只要本着宁缺毋滥的原则进行前期招商工作，一旦知名商家大量意向进驻的话，必定会大大提高项目的社会形象和影响力，会更好的促进项目销售以及后期运营。,思

11、维 导 图,推广节奏,本项目推广节奏应该从两个维度分析 一、空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏 二、时间维度：即本项目推广周期的节点安排 三、推案节奏提议:1、推盘指导思想 2、推案方式类比 3、小步快跑推盘原则,推广节奏,一、空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏,第一阶段推广市场,第二阶段推广市场,第三阶段推广市场,说明：空间节奏应把握由内而外、逐步推广进的原则；星子县以及周边县市以及南昌地区是本项目主战场，只有先炒热做熟本地市场，外围市场推广才会取得最大效应。,星子县以及周边县区,南昌地区,整个江西以及外来地带,推广节奏,二、时间维度：即本项目推广周期的节点安排,二期酝酿期 认筹,(备注

12、：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整),9月,12月16日,商铺开盘，强销,尾盘、清盘,2013年,2014年,交房,总体思路：先造势，再入市；边造势，边入市。采用反复解筹，反复造势再分批入市的策略进行 指导思想：市场预热认筹解筹开盘，再认筹解筹再开盘 (重复 解筹策略，充分做好形象导入、客户蓄水工作，制造多个持续热销期）,开盘时间视认筹情况定,开业,6月底,5月1日,8月初,持续热销,推广节奏,3、时间维度：项目推广周期的节点安排,(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整),商铺认筹：13年12月中旬14年5月

13、1日，（项目认筹） 商铺开盘： 14年5月初14年9月（5月1日盛大开盘，持续热销）,推广节奏,三、推案节奏提议,1、推盘指导思想,推广节奏,三、推案节奏提议,2、推案方式类比,小步快跑,优势： 蓄客期短，客户流失较少； 把控节奏，利于短期资金回笼； 不断开盘热销，利于市场炒作升温； 利于价格把控，实现利润最大化； 利于风险预判，及时纠正； 劣势： 1）不能引起大范围轰动效应； 2）不利于营销费用的把控，期间会依据具体情况，增加或减少；,集中引爆,优势： 节奏把控较好，不会出现大改动； 利于营销费用的预算； 利于大暴动，造势强； 劣势： 蓄客期长，客户流失较大； 不利于价格把控； 不利于风险控

14、制； 需要庞大的资金实力；,依上所述，建议采用小步快跑的推案策略。,推广节奏,三、推案节奏提议,3、小步快跑推盘原则 1）少量多频推案，低开高走价格稳步提升：每次推盘的数量控制在一定体量，推盘时间间隔易于控制，有利于根据市场反映灵活调整销售策略，在前一期销售达到制定指标后就可以推出新的房源。随着项目在工程形象、推广等方面的深入及优质房源的不断推出，提升项目产品价值及价格。 2） 控制体量，把握节奏：根据蓄水客户数量确定推出房源数量，通过房源数量的控制，实现市场不饱和供应；同时，控制蓄水时间并结合竞品推售时间，形成持续热销局面，以期增强客户购买信心及动力，从而促进项目销售。 3）优化组合，产品互

15、补：每次推盘将优、劣的产品进行组合；或者将不同的类型产品进行组合，给消费者提供足够的选择空间；不同批次产品之间也需要一定的差异，以满足不同客户的需求，最终实现多类型产品的快速去化。 结论： 1、依据推案策略，本案后期可分六期推售，每期推售约200套； 2、按1:1.5的转筹率，预估约300张VIP卡即可解筹；,思 维 导 图,怎么做？营销推广战略,营销策略春节计划,策略一：3万购铺 政策： 1、首付3万，剩余首付分四期支付； 2、定购同时签约并办理按揭手续； 3、截止时间：2013年12年31日； 4、后期若有此类分期，申请做个案处理；,怎么做？营销推广战略,营销策略春节计划,策略二：返乡大回

16、馈 政策： 1、凭九江市范围内身份证及外出工作证明即可享受0.88折优惠； 2、仅限10套，每周更新，以X展架公示； 3、自2014年1月1日开始，截止时间以鸿祥集团公布为准；,怎么做？营销推广战略,营销策略春节计划,策略三：2013庐山佛具城业主联谊会 举办时间：2014年1月1日 针对人群：成交客户、办卡客户、意向客户、商会客户 目的：开盘前蓄客、造势，去化B、C区尾房，促进A、D区办卡 政策： 1、老带新政策，以双方定购、签约并办理完相关手续为准，事毕即可领取2000元油卡奖励； 2、辅以返乡政策，仅限10套特惠商铺； 3、现场配合抽奖、表演等助兴方式；,怎么做？营销推广战略,营销策略春

17、节计划,策略四：新老业主共庆元宵 举办时间：2014年正月十四 针对人群：成交客户、办卡客户、意向客户、商会客户 目的：开盘前蓄客、造势，去化B、C区尾房，促进A、D区办卡 政策： 1、老带新政策，以双方定购、签约并办理完相关手续为准，事毕即可领取2000元油卡奖励； 2、辅以返乡政策，仅限10套特惠商铺； 3、现场配合抽奖、表演等助兴方式；,怎么做？营销推广战略,营销策略春节计划,春节假期值班安排表,注：1、春节期间工作时间：10:00-16:00； 2、销售负责人：易怀成，电话：13584843995； 3、财务专员： 电话：,第一部分 专场认购 针对客群：关系户及办理VIP意向确定的客户

18、； 处理方式：以有限的名额通知提前入伙，并以公司内部文件方式公示； 鸿祥集团职工购铺特惠通知 仅限鸿翔集团各部门传阅 各部门负责人： 因我集团成员众多，已有众多成员的亲朋家属意向购买庐山佛具城商铺，为感谢各位对集团的长期辛勤付出，所以董事会各位股东会议决定，在本次正式开盘之前，给予各部门负责人每人十套商铺优先选房权利的名额，仅限在本部门内部自由支配，禁止外传。 隶属集团职工之亲朋家属，需出具相关证明，属实即可享受集团特别优惠0.95折； 特惠政策截止2014年1月10日！特此公告！,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 一、认购前提条件： 预售许可证 价格确定 VIP卡登记量超过

19、200张 优惠政策确定 二、认购活动时间暂定2014年1月中旬 三、认购活动意义 1、从认购中获取客户，从而更清楚掌握客户的购铺意向及市场需求。 2、再次宣传项目，积累人气，造成热销形势，为项目开盘造势。 3、锻炼销售人员，提高其业务水平和业务素质，为今后的再次销售打下坚实的基础。 4、通过合理的价格策略及优惠政策，增强客户购买信心，同时为项目开盘聚集人气。 5、为项目积累资金，增加回款； 四、认购冠名 1、针对南昌客户的认购庐山佛具城南昌（九江）专场认购会 2、针对某企业的认购庐山佛具城XXX公司的专场认购会,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 五、认购活动思路 1、针对已取

20、得庐山佛具城VIP卡的客户 大定金叁万元整，财务开具收据； 客户凭借VIP卡、申购单及收据至工作台领取顺序号； 由工作人员统一安排，每个客户按所领取的顺序号进入等候区等待，工作人员以摇号的方式叫号，喊到号的客户按顺序进入销控区选铺，每个客户选铺时间为5分钟，如5分钟内未选好则视为主动放弃选铺权利，下个客户进入选购区，依此类推； 客户选好房后由工作人员进行铺号销控的审核，并开具铺号确认单，并将客户带领至签约区由签约区同事负责接待，在签约区签定认购协议书并附上所持卡片的复印件，享受相应的购铺优惠；签订认购书后，办卡意向金转为大定金，不予退还，可在签约当日抵充房款；已认购的商铺，由工作人员第一时间报

21、到外场休息区销控图，做销控；对没有选到铺的客户，可继续保留对庐山佛具城后期商铺的申购权利，也可在规定时间内到财务部办理无息退款手续（凭借意向金收据、申购单及VIP卡在认购活动结束后的一周内至售楼处办理相应的退款手续）。,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 2、针对未取得会员卡的客户 现场直接交叁万元大定金，选定铺号（流程与上述相同） 3、认购优惠 一次性优惠3%； 认购当天定购并在一周内签约付款，优惠150元/； 按揭及分期付款无优惠； 手持A、D区优惠劵者可计入房款抵扣； *注意事项：付款方式的优惠以客户购房当日付款方式为准,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购

22、 六、认购活动流程 1、前期造势 置业顾问电话或短信告知客户认购活动事宜； 通过媒体传播发酵。 2、认购活动流程及各环节主要工作事项 客户进场并进入休息区 工作内容：客户入场后进入休息区，由相关置业顾问安排就座 人员安排：所有置业顾问 容纳人数：200人以上 配合道具：楼盘资料、宣传资料、认购说明、优惠细则、销控板等,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 领导发言 工作内容：开发公司领导发言，宣布认购活动开始 讲解认购活动流程 工作内容：工作人员讲解认购活动流程 领取选铺顺序号 工作内容：客户凭申购单、意向金收据及VIP卡至工作台领取选铺顺序号。 人员安排：由主持申明，工作台登记

23、 配合道具：登记簿、选铺流程公示,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 选铺 工作内容：安排客户进入等候区，按摇号顺序10人一组进入选房区选房，工作人员进行铺号销控的审核并开具铺号确认单。 人员安排：所有置业顾问及经理 容纳人数：20人 注意事项：维持好进入选房区的客户秩序，注意喊控措施；客户选好铺号后，及时进行铺号销控的审核，开具铺号确认单，已认购的商铺，由工作人员第一时间报到外场销控图，做销控。 缴款 人员安排：跟单员8人 工作内容：由跟单员带客户至财务缴纳，若客户已办理VIP卡，只需刷卡29000元；若新客户定金为3万，并开具收据。,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分

24、 正式认购 签约 工作内容：工作人员将选好铺的客户带至签约区，客户出示铺号确认单、申购单、意向金收据及VIP卡，经工作人员审核后与客户签订认购书，确认相应优惠（VIP卡优惠及付款方式优惠）以及确认盖章。 人员安排：签约员8人 容纳人数：8组客户 配合道具：认购协议书，回形针 注意事项：与客户签订认购协议书后，先前交纳的意向金自动变为购买定金，将客户的申购单、意向金收据及VIP卡收回，定金不予退还。,营销策略,A、D区内部认购计划,第二部分 正式认购 认购活动结束 工作内容：成功签订认购协议的客户可至礼品区领取礼品后离场，认购活动结束。 人员安排：2人 配合道具：礼品、签收表 3、后续信息发布

25、（1）通过硬广形式，发布“庐山佛具城南昌专场认购会圆满成功，劲销5千万”，制造热销气氛，聚集人气，吸引更多观望者购买。 （2）以短信或电话的形式告知未来参加认购活动的客户认购会现场的气氛，造成压力，促进客户购买决心。,营销策略,A、D区内部认购计划,第四章,做什么？ 营销推广执行,思 维 导 图,营销推广执行,推广主线,诉求卖点,销售档期,推广预算,推广渠道,其它建议,【 项目 】,庐山佛具城,【 推 广 主 线 2 】,全球佛事用品一站式供应中心,推广主线,【 推 广 主 线 3 】,佛事产业 利在千秋,【 推 广 主 线 1 】,制造悬念造势,佛笑了！,推广主线悬念造势,佛乐了！,佛旺了！

26、,推广主线,本项目在推广过程中，应紧紧把握两条主线： 1、形象塑造：全球佛事用品一站式采购中心 备用文案：8万平米佛事产业基地万亿财富聚集地 佛事心灵产业万亿市场，极具发展潜力，未来将成倍上升，投资时代的新趋势。庐山佛具城，全球产业第一交流平台，不管是买是卖都在这里聚集，为信徒、文化工作者、艺术爱好者提供佛事用品，佛文化用品一站式的供应、服务，为全球佛门人士及全球佛事产业商提供全方位交流平台。本项目在全国范围内独一无二的定位，优势明显，应加以阐述。 2、投资价值：佛事产业 利在千秋 备用文案：万亿佛事产业进入昌九商贸新时代 本项目是一个文化类型的专业市场，中国佛教文化是整个中华文化的有机组成部

27、分。作为世界三大宗教之一的佛教虽然创立于古印度，却兴盛在中国。 近年以来，各地恢复、重建、新建的佛教寺院大量涌现,寺院数量日渐增多.这些寺院历史沿革悠久，地理位置优越，建设规模宏大，信众香火繁盛。市场上承载着佛文化的产品如禅茶、素斋、香道、木雕、佛雕、玉器、瓷器、礼器日益供不应求。 作为全球佛事用品产业的重点项目，各级政府领导，佛教协会高僧大德，对鸿祥集团所开发的庐山佛具城高度关注，并重点考察，给予积极的肯定和高度的评价。 注：A、推广形式采硬性广告+软性新闻+活动推广 B、根据以上两条主线，将项目诉求卖点在后续章节展开,思 维 导 图,营销推广执行,推广主线,诉求卖点,销售档期,价格建议,推

28、广渠道,其它建议,推广预算,诉求卖点,依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受众心中建立起有层次的广告形象，即：,A、行业发展； B、地段、交通； C、产品； D、投资； E、发展商实力,诉求卖点,行业地位：中国佛教文化是整个中华文化的有机组成部分。作为世界三大宗教之一的佛教虽然创立于古印度，却兴盛在中国。外来佛教传人中国以后，即经历了一个不断中国化的过程。在中国社会历史条件的影响和制约下，在同传统思想文化的相互冲突与相互交融中，佛教逐渐发展成为中国的民族宗教，形成了富有特色的中国佛教文化。儒释道三教，影响了我们民族几千年.对中华民族的民族性格、思维方式、行为方式、信仰

29、追求、文化艺术及生活习俗等方面都产生了极其重大而深远的影响。中国佛教文化作为传统文化的重要组成部分，千百年来对中国社会的政治、经济、道德、宗教、哲学乃至科学、文学和艺术以及各族人民的思想观念和社会生活都发生了极其广泛而深刻的影响。佛教是一种宗教也是人类社会的一种重要文化现象，是调整人们社会行为的重要规范，集信仰、观念、组织、制度等于一体的复合体文化。如今佛教是中国最重要的宗教之一，瀚的佛教经典是中国传统文化的重要组成部分。可以说，欲认识中国文化，不可不了解佛教文化。,A、行业发展,诉求卖点,发展潜力：全国有着世界三分之一的佛教信徒，现在影响比较大的也就剩下禅宗、净土宗和、密宗三大宗派了。而净土

30、宗由於简便易行，障碍少，和现实生活能够相融、不脱节，而成就殊胜，适合在家居士，适合现代社会。近年以来，各地恢复、重建、新建的佛教寺院大量涌现,寺院数量日渐增多.这些寺院历史沿革悠久，地理位置优越，建设规模宏大，信众香火繁盛。建立在物质文明基础上的精神文明和心灵的信仰日益增长。市场上承载着佛文化的产品如禅茶、素斋、香道、木雕、佛雕、玉器、瓷器、礼器日益供不应求。 项目优势：东晋慧远大师启建庐山东林寺，作为净土宗祖庭，倡导“弥陀净土法门”，一千六百余年高擎无量佛法,是佛教丛林之冠。中国佛教协会第一任名誉会长、佛门泰斗-虚云大师；中国佛教协会现任名誉会长-一诚大师；中国佛教协会会长-传印大师均自出于

31、九江。现任东林寺方丈大安法师， 执守庐山净土，缘引天下善因。立足庐山畔，一方净土-东林大佛。高48米，寓意48大愿的阿弥陀佛，护佑众生乘佛愿力，体悟灵性回归。国内佛事用品类型的经营大多自发形成，主要分布在沿海地区，全国范围内暂无一家专业和权威的佛文化专业市场和商业服务平台。沿江地区江苏经济的发展和庐山佛具城项目的运作相互带动。庐山佛具城承启着佛文化的文明并以全球瞩目的佛文化焦点东林大佛景区以及著名旅游景区如庐山、白鹿书院、秀峰、桃花源、温泉镇为优势，依托年近千万游客的旅游经济，在全球范围内打造专业的佛事用品一站式供应中心。,A、行业发展,阐叙核心关键： 以上诉求卖点，首先把产业特点灌输给客户，

32、达到吸引眼球、博得关注的效果，是项目营销推广工作的初期阶段，如何把客户的投资意识引导并释放在本项目上才是本项目营销推广工作的重点。,诉求卖点,地段优势：九江地处赣、鄂、湘、苏、浙、皖、粤、闽、沪八省一市，辐射交汇地带，是上海、江苏、浙江、福建、广东等沿海省域开放城市向中西部挺进的过渡地带，是苏浙沪、南京、武汉三大经济区域的嫁接结合部。依长江承东启西，托京九对接南北，构成“十字型”的黄金支架。“九江将成为江西省之唯一商埠，中国南北铁路之唯一中心”。 交通优势：便利的交通使九江成为贯穿我国长江中下游的财富大动脉，堪称八省一市的交通 战略要塞！是连接赣、鄂、湘、苏、浙、皖、粤、闽、沪商贸物流的省内外

33、商贸物流交通枢纽，为九江商贸物流业的发展创造无可比拟的区位交通优势。陆路：江西的第一条高速公路昌九高速，就是对九江经济地位的充分体现；连接长江天堑的九江长江大桥和京九铁路的相继贯通，更是将九江从江西的层面提升到国家的层面上两小时内通至武汉、南昌、长沙、景德镇、合肥等重点城市。铁路：近享京九、京广两大铁路动脉，南北贯通交通便利，中部运输枢纽。九江有望形成与长江北岸的湖北鄂东地区、安徽皖西地区一小时的小板块经济区，与武汉，南昌，合肥形成现代的两小时内可抵达的大板块经济圈。水运：北依长江黄金水道，水路上通汉渝，下达宁杭。九江港口地理位置优越，集赣江水系以及鄱阳湖于一身，加上方圆几百公里的经济腹地，是

34、江西省唯一的国家一类口岸。航空：同时拥有南昌昌北及庐山两大机场，20分钟可抵庐山机场，40分钟快速到达昌北国际机场，41条航线通达国内外41个机场，每周航班量将达到1238架次，日均176架次。,B、地段、交通,阐叙核心关键： 在营销推广中，将本项目其他价值点结合地段、交通优势穿插运用，最终提炼出适合本项目的独一无二的价值，占领市场先机。,诉求卖点,产品规划：中国庐山佛具城为鸿祥集团挥师江西的开山钜作。鸿祥集团斥资数亿元倾力打造。项目一期总面积为8万平方米。位于庐山东林大佛正对面，紧邻昌九高速，马回岭出口，地处江西省省会南昌与第二大城市九江的中心区域。作为全球佛事产业的超级航母，项目集合了禅茶

35、，佛像，雕像，沉香，唐卡，佛画，转经轮等所有佛事用品，囊括商品采购中心，仓储物流中心，电子商务中心等多功能平台为一体。打造全球首座佛事用品一站式供应中心。中国庐山佛具城在全国率先引进电商+实体双结合的经营模式，以佛事用品为主线，以一站式、全方位为基础。以专业市场+主题商区+菩提佛文化主题宾馆的全新组合模式，打造一站式、国际化的佛事用品产业平台。项目建成后将建成为全球佛事产业规模最大、功能最多、品种最全、运营最专业的一站式佛事用品供应中心。 周边旅游景点：【庐山】中国首个世界文化景观，每年吸引海内外数千万旅游人口，数百亿的旅游收入，并以年增长40%的速度递增。【东林寺古刹】位于庐山，是中国佛教净

36、土宗发祥地，系东晋名僧慧远于公元386年创建，每年到此旅游祈福的人数不胜枚举。【温泉镇】位于庐山，贯穿星子、德安、九江三县。素有“江南第一温泉”之美誉，每年不下百千万的四海宾朋到此休养身心。【秀峰】位于庐山，由香炉峰、鹤鸣峰、双剑峰、姐妹峰、文殊峰、龟背峰等组成，千姿百态，聚尽山南之美，吸引不少游客到此。【白鹿洞书院】作为宋代四大书院之一，代表中国近七百年的宋代理学，是中国历史上唯一由中央政府于京城之外设立的国子监。【东林大佛景区】是东林寺的下苑、福地，在东林大佛的照耀下成为四海朝圣者膜拜、观礼的首选之地，年接待量在百万人次之上。【庐山佛具城】位于东林大佛景区的黄金旅游胜地，笼罩以庐山为核心的

37、各大受众圈层，汇聚庞大客流。全球佛事用品一站式供应中 心，将在这里开启，千万人气支撑，成就无限商机！,C、产品,阐叙核心关键： 通过大量的推广宣传以上两个卖点，让客户初步了解本项目的产品属性和未来前景，达到使客户对本项目产生兴趣的目的。,诉求卖点,低投资门槛：小面积、低总价，将投资门槛降到最低，轻松购铺,轻松赚!适合大众投资,开启全民创富时代! 产品稀缺性：沿江地区江苏经济的发展和庐山佛具城项目的运作相互带动。本项目全国范围内没有竞争对手，产品独一无二，又是佛事文化产业，国家和政府大力支持。产品优势明显。,D、投资,阐叙核心关键： 对于投资者而言，最大的顾虑莫过于今后的收益情况，本项目可以利用

38、稀缺性加速扩大市场知名度，树立项目形象。,诉求卖点,集团实力：主要经营房地产开发、销售、商品市场开发、旅游景点开发，注册资金1.2亿元，具有房地产开发企业二级资质。下辖江西省鸿祥生态旅游开发、江西省鸿祥古典园林建筑，集团公司自成立以来，始终坚持“温馨舒适的环境、科学规范的管理、优质高效的服务”的经营理念，在竞争激烈的房地产开发、园林古建、城市园林绿化市场中，以房地产开发、古建、园林绿化、贸易商会、星级酒店、大型超市、特色旅游开发、温泉度假、物业管理、禅茶文化等多条产业于一体的生态旅游开发企业。先后开发建设了广源小区、莲花苑等住宅小区，承建了庐山仙人洞太上老君殿、黄龙寺大雄宝殿、诺那塔、珠海园明

39、新园等大批古建筑及绿化工程。,E、发展商实力,运营管理：统一定位、统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广、统一物业服务，超强保障做旺市场！,阐叙核心关键： 以集团形象和后期运营作为推广的诉求卖点，一方面、扩大集团的知名度；另一方面、展示集团实力，增加客户对本项目的信心；最重要的是、发展商承担了运营风险，使客户投资无忧，加速扩大集团品牌影响力。,相关价值梳理及卖点提炼,前瞻性商业定位：一座城一个经济新时代 8万平米佛事产业基地重塑江西产业新格局 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,交通枢纽：一个枢纽塑造江西大流通 立足昌九立体大交通全面提速全省大商贸 18-50平米旺铺VIP

40、火爆发售中，1千抵1万,集群效应：一番手笔描绘佛事产业第一城 全省现代产业重大项目新时代昌九产业聚焦 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,功能：一种模式塑造新型地产大格局 集批发、零售、展示、休闲、物流、餐饮于一体，打造现代产业综合体 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,地段：一等眼光铸就财富大商机 傲居东林大佛正对面，沐浴佛恩财富盛宴！ 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,相关价值梳理及卖点提炼,模式：一种气度，傲立昌九大商圈 集商业地产、产业地产、旅游地产、心灵地产、电商地产为一体，铸就昌九第一商贸圈 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵3万,管理

41、：一种体验纳全球智慧于一身 京、港、台专业管理团队，为物业提供国际顶级管理 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,平台：六大功能平台构筑商城核动力 现代交易平台、仓储物流平台、产业发展平台、商品采购平台、电子商务平台、禅学交流平台 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,财富机遇：一座金矿孵化无数百万富翁的摇篮 全球佛事产业共赢中心，亿万级的商贸交易平台 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,建筑：一种建筑承载千年文化泱泱大国 古建风韵黄金景点创造千万游客万亿商机 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,相关价值梳理及卖点提炼,文化：一种文化传承千年香火不断

42、 千年佛教文化流传延续时代信仰篇章 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,发展：一条江聚焦发展大核心 开启昌九大发展新格局 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,产业：一种产业开创商业地产新篇章 全球佛事产业第一交流平台打造全球佛事用品产业的孵化基地 18-50平米旺铺VIP火爆发售中，1千抵1万,诉求卖点,以上相关诉求卖点,在不同推广阶段,要有所侧重,并非全盘灌输客户,需视该阶段推广目标和营销策略,提炼项目卖点,确立推广主题.,思 维 导 图,营销推广执行,推广主线,诉求卖点,销售档期,价格建议,推广渠道,其它建议,推广预算,推广渠道,推广渠道,1、印刷媒体,A、DM海报

43、,DM传单具有价格便宜、推广针对性强的优点，即能大面积覆盖，亦能针对性传递； DM传单的使用： DM传单建议主要在在商业街等商业较集中区域和大型专业市场以及地区高端小区、别墅进行投放 DM传单可邮寄到各公共、私营单位以及高档写字楼； 市内及周边县市厂矿企业、酒店、宾馆、商业中心客流密集区集中投入 也可搭载苏州主流报纸夹报派发,推广渠道,1、印刷媒体,B、楼书,深度解读项目内涵，表现项目品位形象，专为项目精心量身制作的“高级礼服”； 楼书印刷数量可根据总户数酌量增印，限量发放给意向购房客户。,C、折页,介于单页海报与楼书之间的简装“楼书”，比海报信息量大，形象更好，品质感更强； 可大批量印刷及广

44、泛投放目标客群。,推广渠道,1、印刷媒体,D、邀请函,更为灵活，更具亲和力的传播媒体，以礼至邀请的方式，向目标客户传达项目品位与恭请客户亲临现场之意； 针对苏州餐饮行业的私营业主，政府机关、企事业单位等定向派发。,E、企业内刊,争取以政企联办发行方式，与开发区管委会招商局合作，刊载宏观政策、城市规划、政府权威发布信息、领导讲话专家访谈、企业介绍、企业文化、项目动态、媒体新闻报道；让受众全方位了解项目优势，产生高度忠诚、信任。 以季刊定期发行，遇重要时间节点可增刊；在商场、写字间、酒店等公共场所免费直投，同时在销售现场免费阅读发放。,推广渠道,1、印刷媒体,F、DM直投杂志,区域内发行的免费直投

45、的DM杂志，可搭车广告； 如楼市商情等。,G、报纸,主流媒体有江南都市报、 信息日报 、 建议硬性报广和软性新闻结合。,推广渠道,推广渠道,2、户外广告,A、高炮广告牌、跨街天桥广告牌、墙体广告、楼顶广告牌 高炮广告牌作为一种瞬间产生高度注目率的媒体，具有展示时间长，针对性强、表现手段灵活，并可以利用光电技术更具有吸引力等优点。而对于本项目，若要在开盘之前形成“路人皆知”的局面，适量地运用户外广告是势在必行的。 建议在主干道、主城区等繁华、人流量大的地段均适当投放户外广告牌，造成遍地皆可见到“庐山佛具城”，形成全城为之瞩目的状态，以此，迅速地树立项目的品牌形象，以轰动性的效应创造项目之高关注率

46、与高知名度。,推广渠道,2、户外广告,B、工地围挡 工地现场包装，氛围营造的重要手段之一，同时对受众有明确的引导作用、传播效应。 建议沿环山南路为主。,推广渠道,2、户外广告,C、路旗 引导受众关注项目，营造项目销售氛围的重要媒体，信息直接，投放灵活，传播速度快。,推广渠道,2、户外广告,D、车体广告 车身广告是流动性的推广媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众 的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。 我司建议，在苏州的公交车，尤其是经过繁华区域线路上，投放车身 广告，达到“花小钱，办大事”的媒体原则。,推广渠道,推广渠道,3、电子媒体,A、网络 建立企业及项目网站，对项目进行专

47、题推广。 与新浪、网易、搜房等知名网站及苏州房地产交易网等网络机构合作，发布项目信息和动态新闻报道。,推广渠道,3、电子媒体,B、项目宣传光盘 将项目宣传视频广告或电子图文信息灌制成精美包装光盘。 可单独派发也可与楼书等宣传品一起向受众发放。,推广渠道,推广渠道,4、电视广告,A、制作电视CF 电视广告具有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物的动感性；对客户较有吸引力等优点。可分为形象短片、专题片。 专题片一般为3D数码制作，模拟未来项目实景，带领受众进入真实视觉身心体验。 通过影视广告的推广，将日后项目建成后的市场情景精彩地给予演绎，让客户 群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到统

48、一，强化了“天下美食汇聚”的品牌形象与认知度，对销售的帮助是显而易见的，且是立竿见影的。 影视广告的内容可刻录成VCD光盘，即可用于电视台播放，亦可用于销售中 心循环播放，更可作为销售资料发放给客户。 另外，也可将项目重大活动及销售现场实景拍摄编辑制作成新闻专题片，同样 可心向受众播放或派发。,推广渠道,推广渠道,5、电台广告,电台广告具有制作成本低，发布频率高的特点，一般针对当地交通电台，定向传播开车及打的一族；电台媒体，可作为辅助性媒体加以选择投放。 电台也是房地产项目在现场直播大型活动时的较常规合作媒体。,推广渠道,推广渠道,6、手机短信,手机短信覆盖面广，费用低廉，适合于告知性广告的发

49、布； 短信的信息内容根据的销售节奏而改变；,推广渠道,1、购卡客户自动成为会员； 2、会员优先获取开发商最新推出楼盘之相关信息与资料； 3、有机会参加开发商组织的专场会员内卖会获得专属折扣优惠； 4、自由选择参加本会举办的各项会员活动； 5、享用本会精选商家所提供的购物折扣和优质服务； 6、在开发商各个项目现场（营销中心、物业服务中心等）自由取阅资讯丰富、设计精美的财富特刊会刊； 7、通过本会了解置业常识、投资知识。 此举能够通过长期运营达到服务客户、提升品牌、营销效用最大化的目的；,推广渠道,树立品牌、蓄势蓄水,主题：成立项目VIP会员机构,活动时间：年月 活动地点：待定 活动方式：邀请著名经济学家做一场投资理财讲座，邀请诚意客户带上朋友一起参加； 活动目的：保持本项目在市场的一个热度，建立市场良好口碑。,推广渠道,教你 如何投资理财,主题：名家论坛之投资理财讲,树立品牌，