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1、尚东美林底商 销售提案,一、定价建议 二、销售策略 三、合作方式 四、创合案例,销售方案,尚东美林,a:项目概况 b:价格建议 c:租金回报 d:定价明细,一、定价建议,a:项目概况,1：本项目所处地段尚未成熟。该类商铺特点为：地段虽差但小区自身的人流消费力可以支撑商铺的发展。 本项目19套底商，合计1106。可辐射人群约5000人。人均商业配套占比5人/(可以支撑基础生活类商业） 2：周边新盘上东世家，该楼盘底商8间 均价3.5万/ ，临东虹路正街的一面4.2万/（以上价格为面价） 。 3：底商目前租金范围80-100元/*月，短期内拥有上涨空间。但幅度不大，预计后年在120元/*月。 基础
2、生活类商业的租金承受范围有限，大规模上涨短期内可能性较小。 4：本项目价格制定上，应以商铺本身面积大小和租户行业以及是否整租3个关键点来考虑。 5：贵公司委托均价为3.1万/，综合以上因素，我司认为较为合理。在此委托价的基础上根据1号楼和6号楼地缘因素判断，6号楼整体位置优于1号楼。可以拉开价差。 6：所有在售商铺均已出租。,尚东社区 约3000人口,东升社区 约3000人口,b:价格建议 1：6号楼商铺建议均价31772元/；1号楼商铺建议均价30181元/。 （符合贵司委托均价3100元/） 2：租金回报率目前在3.5%左右；2015年预计租金在120元/平米*月，届时租金回报率在4.5%
3、左右。 3：整体租金因街道因素限制，差距不大，故在做价格策略时更多的考虑是面积大小与是否毗邻小区出入口为主。,6号楼,1号楼,6,b:价格建议,c:租金回报,d:定价明细,胜蓉大药房,面积：46.01+53.33=99.34 租金：85元/*月 (130) 到期时间：2015年2月19日 定价依据：此铺位于三期与二期的交界处，三期商业与其毗邻，位置较好。但因此铺为2铺合租，故在销售上不做价格标杆。优选整体出售。（租金上涨空间较大，基数低）,引领时尚美发店,面积：53 租金：94元/*月 (130) 到期时间：2015年3月28日 定价依据：此铺位于三期与二期的交界处，三期商业与其毗邻，位置较好
4、。面积小，总价低。,赛维干洗店,面积：53 租金：87元/*月 (130) 到期时间：2014年10月7日 定价依据：此铺位于三期与二期的交界处，三期商业与其毗邻，位置较好。面积小，总价低。,水电超市+艾莎美发,面积：72.04 租金：90元/*月 到期时间：2014年9月27日 （代缴水电）2015年2月28日 （艾莎美发） 定价依据：此铺位置一般，面积较大。 (120),红旗连锁,面积：72.04+52.92=124.96 租金：94元/*月 (120) 到期时间：2015年3月29日 此铺昭示面很好，且行业稳定。但考虑到时合租状态，单价适当降低,芭比馒头,面积：53 租金：92元/*月
5、(130) 到期时间：2015年2月13日 定价依据：位于二期小区出入口；面积小；行业利润高。适合价格标杆。,济康诊所,面积：55 租金：94元/*月 (130) 到期时间：2015年5月20日 定价依据：位于二期小区出入口；面积小；行业利润高。适合价格标杆。,舞东风超市,面积：54.33+74.49=128.82 租金：97元/*月 (120) 到期时间：2015年4月24日 定价依据：位于出入口；昭示面好；含银行；考虑两铺合租适当降低单价,朝发副食,面积：70.42 租金：87元/*月 (120) 到期时间：2014年10月27日 定价依据：位于出入口；双面街铺；,美疗店,？,面积：53.
6、72 租金：87元/*月 (120) 到期时间：2014年8月1日 定价依据：位于出入口；双面街铺；面积小；,爱婴堂,面积：53 租金：94元/*月 (110) 到期时间：2015年6月1日 定价依据：位于出入口；双面街铺；面积小,天乐大药房,面积：53.57+46.97+59.6=160.14 租金：92元/*月 (110) 到期时间：2015年5月29日 定价依据：昭示面好；行业利润大；但位于内街边角且属合租，单价适当降低,兴网传媒,面积：62.08 租金：84元/*月 (100) 到期时间：2014年5月31日（已到期） 定价依据：位于内街边角，租约已到期。适当降低单价,米氏诊所,面积：
7、68 租金：92元/*月 (100) 到期时间：2015年4月30日 定价依据：行业较稳定，利润大；但位于内街最边角。单价降低,一、定价建议 二、销售策略 三、合作方式 四、创合案例,销售方案,尚东美林,a:报价策略 b:销售计划,二、销售策略,a:报价策略,1、对外报价均价为3.8万/，以下表为准。 2、客户购买可享受8.5折优惠。 3、惠后均价为3.3万/。创合掌握2000元/平米溢价空间在保证成交的情况下与客户进行谈判。,a:报价策略,4、此报价的情况下，按120元/*月均计算，租金回报率3.66%,b:销售计划铺排,销售计划,销售节点,蓄客期,7月3周,7月4周,7月2周,9月,8月,
8、7月1周,强销期,尾铺期,诉求,8.5折惊现江湖！仅售3.3万/！一墙之隔便宜7千！,6月下,旺铺销售，3.8万/，直接收租做翘脚老板,中介渠道整合,二手铺网络推广（主流网站占比80%以上）,创合其它商业资源10万份以上； 创合现有适合目标客户1243组；,每名销售人员电话陌拜150-180组/天 电销人员15名,尚东美林电销名单,通过收集目标项目周边竞品楼盘来访名单提升CALL客质量,1）电话call客,尚东美林电话营销： 根据创合三年以来专注各种商业渠道分销经验，在瓶颈期最有效最快 速的突破方式是电销，是专业的电销 ，更是精准的电销。而决定成败 的核心只有两点。同时也是创合最具优势的2点
9、1：人员质量 创合电销团队特点 A：懂打电话 =基础电销 （本质的核心） B：能标准化接待= 置业顾问（提升转化的保证） C：精致服务体验=投资顾问 （客户满意度提升） 2：名单质量 A：绘制精准客户地图（找到客群来源地点） B：专业踩盘获取资讯（了解竞争对手） C：强公关能力（获取A类CALL客名单）,创合销售,人员,业务,商业专家,专 职 销 售,懂得销售,专注销售,热爱销售,强目标感,培训,去兼职化,拼命销售,结果保证,薪酬设计,精准客群分析,搭建购买渠道,行销截留,多渠道互动,企业文化,客户地图,策划分析,购入名单,人脉拓展,精准截留,销经细分,渠道来访,策划细分,创合销售流程图,创合
10、销售流程图,资料库名单,首轮邀约,意向邀约,邀约到访,逼定成交,销售+拓展,销售全力呼出,销经介入,贵宾级接待,配合成交,短微邮立体覆盖,意向客户跟踪表,个性化投资建议书,常规标准化接待,签订买卖合同,销经全力配合,销售谈判,拓展部精准开发,行销手段开发,其它渠道开发,尚东美林电销名单解决方案,根据创合两年以来专注各种商业渠道分销经验，在瓶颈期最有效最快速的突破方式是电销，是专业 的电销，更是精准的电销。名单质量相当重要。那么在本阶段我们应该对哪些名单进行CALL客呢？ A：周边竞品楼盘近期来访名单 （阳光100，蓝光锦绣城等 ） B：周边楼盘往期来访名单（隆兴九熙，优品尚东等） C：保和乡拆
11、迁名单 D: 创合其它投资客户名单,尚东美林电销名单解决方案,如何获取上述名单： 拓展关键人物，专人跟进名单购买进度。 认识-熟悉-合作-获取-回报,分析数据明确方向,制定拜访策略,建立合作关系,验证名单真实性,购入相关名单,尚东美林核心团队,基础服务（15+2人团队） 1：100000次项目电话曝光率 2：200组到访量 3: 19套成交 4：服务周期3个月 差异化服务 1：销售经理2名 负责接待转化到访客户（只做辅助亦可）;管控2组销售人员。 2：强大的拓展团队 负责根据本项目特点外拓即时的对应楼盘来访名单。 -我们的电话资源库不是单纯的采购名单 3：专业的电销团队 创合的电销团队是一只纪
12、律严明，充满干劲的团队。 电销经理： 李科（5年二手经纪店长经验，3年新盘销售主管经验） 电销经理： 李芳（2年职业小蜜蜂经验，2年创合电销销冠经验） 陈宏（5年行业销售经验，4年新盘销售经理经验） 龚磊（7年大客户拓展经验） 张丹 （5年渠道销售管理经验）,本案,2）行销截留： 针对阳光100；隆鑫九熙；优品尚东；蓝光锦绣城等楼盘进行驻点截留。 管理运作方式类似电销（同一团队执行截留任务）,隆鑫九熙,阳光100,优品尚东,世纪美林,尚东美林社区,蓝光锦绣城,社区大门展架/展位摆放,2,物业深度合作,3）物业深度合作 利用创合自身拓展优势，与物业深度合作,其它可用资源展示,3, Copyrig
13、ht Centaline Group, 2009,4）创合资源内部联动：可对创合代理项目商铺客户资源进行深度挖掘，为客户寻找推荐符合客户需求的商铺，同时进行项目之间联动推介。,据网络巨头搜房网统计，凡是浏览新盘界面的客户，尤其是商业客户，超过87%的客户会同时搜索相关楼盘的二手房页面。 据我司调查发现，贵司在搜房网的二手经纪页面展示极少。（仅29条，且标价混乱） 目前委托的渠道或中介公司在网络发布上还存在说辞敷衍严重的情况 为提高网络上客量，创合机构可为贵司做到该楼盘二手经纪端口界面首页占比不低于80% 且质量能有效保证。 创合机构商业搜房经纪人端口全面覆盖。,5）创合网络营销,产生需求,上网
14、搜索,搜索列表页,搜房网,搜索引擎,被房源标题吸引,点击浏览房源详情,点击量,被房源详情吸引,上户量,1,2,3,4,5,6,7,返回目录, Copyright Centaline Group, 2009,房源量少, Copyright Centaline Group, 2009,标价混乱, Copyright Centaline Group, 2009,说辞敷衍,专人专店跟进中介渠道推广，做到及时沟通，及时鼓励。 创合机构拓展部有着7年以上的中介渠道合作经验。 管理和激励中介渠道在一个时间段内全力推销尚东项目。统一价格，统一发布，统一管理 省时，省力，结果有保障。且无额外费用支出！,5）中介
15、渠道整合,一、定价建议 二、销售策略 三、合作方式 四、创合案例,销售方案,尚东美林,1、合作期限：独家销售3个月（7,8,9月） 2、合作铺源：19套铺子 2、合作方式：合作期内创合独家代理销售 3、客户界定：合作期内无论何种渠道成交均算创合客户 4、佣金：阶段式计佣 2个月内完成15套（含15套）销售任务-按成交价2%提佣 2个月内未完成15套销售任务-按成交价1.5提佣 5、溢价： 若客户以超过定价总价购买铺面的，溢价部分归创合所有,合作方式,一、定价建议 二、销售策略 三、合作方式 四、创合案例,销售方案,尚东美林,新南中心（商铺）,成都宜家旁 住宅商业销售介入 住宅133套，3个月清
16、盘，商业目前1批次273套售罄，蓄水时间3个月 广告投入：渠道,蜀都中心（溢价商铺）,成都新会展中心旁 商业销售介入 大宗商业，以组团形式整体运作，拆零销售 拿四个组团，已售罄三个组团（25套），溢价2000元/ 圈层营销（4个月售罄）,朗诗绿色街区（住宅）,成都东客站旁 住宅尾盘销售介入（2013年） 项目尾盘190套，创合售90套。 报广、道旗、站牌、渠道营销,隆鑫九熙广场（写字楼）,二级市场拓展（威远） 2012年平销期介入写字楼销售，二个周共销69套。 拓展地点：威远 合作模式：2.5%佣金+拓展费用开发商提供。,蓝光空港国际（商铺）,2014年5月介入独家渠道销售。 货值1859万。25套，19.57。 创合机构耗时1个月，全部售罄。并且卖出溢价，最终销售金额达到2300万。 （市场价4.1万/）,新鸿基悦城（住宅）,2012年9月介入渠道分销。 以创合自身的客户圈层营销为主，辅以二级市场拓展，4个月的分销期内售59套。（7人团队）,THE END THANKS!,中国 . 成都,创合品牌营销顾问有限公司,