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1、2008年惠州楼市回顾暨2009发展,2,2,3,惠州市2008年房地产市场总结,惠州市2008年房地产市场状况背后的原因,惠州市2009年房地产市场预测,1,一级市场、二级市场,3,结构,一级市场 二级市场,4,一级市场概述,由于金融危机给惠州土地市场带来的影响， 2008年，惠州市国土资源局以招拍挂方式出让的经营性用地的面积和金额相比去年卖地的面积和金额都大幅下降。为了应对金融危机给惠州土地市场带来的影响，国土资源局提出适度减少土地供应，加大以政府储备土地向银行等金融机构贷款、保障市政建设资金需求的相应力度。 为解决建设用地指标不足的问题，惠州市国土资源局采取盘活闲置土地和空间置换的途径，
2、满足了惠州建设用地需求量，今年安排置换土地和盘整土地各15500亩。,5,一级市场概况,2008年惠州市土地挂牌成交土地43宗，与07年交易宗数持平。 交易面积152.27万平方米，同比07年减少60%。,6,一级市场概况,2008年惠州市土地挂牌成交土地交易金额20.7687亿元，同比07年减少69%； 2008年惠州市土地成交均价是1364元/平米，同比07年回落20%；,7,结构,一级市场 二级市场,8,二级市场概述,市场供应：08年惠城区新批预售项目96个,向市场供应商品住房24119套，约270.63万平米； 市场成交：08年惠城区实时成交商品住房7096套，约82.88万平米；惠阳
3、区实时成交商品房2916套，约27.22万平米； 成交均价：08年惠城区商品住房成交均价4496元/平米，同比下降5%；惠阳区商品住房成交均价3555元/平米，与上年成交均价持平。,9,结构,10,惠城区供应量（套数）,2008年市场新增供应商品住房24118套，比去年同期增加17.52% 。 12月份市场新增供应商品住房471套，环比上月减少80.38%，比去年同期减少85.38%。,数据来源：惠州市房产管理局,11,惠城区供应量（面积）,2008年市场新增供应商品住房270.63万平方米，比去年同期增加7% ； 12月份市场新增供应商品住房68280平方米，环比上月减少73%，比去年同期减
4、少82%。,数据来源：惠州市房产管理局,12,惠城区供应结构,供应结构看，9070政策逐渐在市场中得到体现。全年供应中，90平米以下户型占所有供应的42%，其中，60平米以下户型占 22%，60-90平米的户型占20%。,数据来源：惠州市房产管理局,13,惠城区成交量（套数）,2008年实时成交商品住宅7096套，比去年同期减少53.62% 12月份实时成交商品住宅793套，环比上月减少5.71% ，比去年同期增加36.25%。,数据来源：惠州市房产管理局,14,惠城区成交量（面积）,2008年成交商品住宅82.88万平方米，比去年同期减少50.84% 12月份惠城区商品住宅实时成交面积103
5、721平方米，环比上月减少6.69 %，比去年同期增加252.99% 。,数据来源：惠州市房产管理局,15,惠城区成交结构,2008年网上登记商品住宅，中小户型唱主角，120平米以下的户型登记占60%，其中60平米以下占19%，60-90平米占22%，90-120平米占20%,数据来源：惠州市房产管理局，以2007、2008取得预售证项目网上登记数据统计，与实时成交数据有时间差。,16,惠城区供求比,2008年市场新增套数供求比达到3.27，超过以往各年供求比水平，严重供过于求。,数据来源：惠州市房产管理局,17,惠城区存量,截至2008年12月31日，惠城区商品住房存量24314套，约294
6、万平米，存量规模较11月份有所下降。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,说明 市场存量部分存量是表示截至上个月底的市场存量到本月底的可售量； 市场新增部分存量是表示本月新批预售项目到本月底的可售量； 前两者合计为本月底总的市场存量； 此报告中市场存量统计以“07年以来新批预售项目总量及项目的登记情况”为指标。（下同）,18,惠城区存量,相比2008年需求量，市场存量巨大， 2008年底，惠城区存量共计24314套，共计294.24万平米。按照08年的消化速度，仅存量就需要42个月消化。,19,惠城区存量结构,存量结构中，除188平米以上的户型套数存量
7、较少外，其他各面积段存量套数相当。,20,惠城区成交均价,2008年惠城区住宅成交均价4496元/平米，比去年同期下降5%； 12月份惠城区实现住宅成交均价4289元/平米，环比上月上升5.9%，比去年同期下降15.2%；。,数据来源：惠州市房产管理局,21,惠阳区成交量（套数）,2008年成交商品住宅2916套，比去年同期减少55% 第四季度商品住宅实时成交437套，环比上季度减少27%,比去年同期减少59% 。,数据来源：惠阳区房产管理局,22,惠阳区成交量（面积）,2008年全年成交商品住宅27.22万平米，比去年同期减少62% 第四季度商品住宅实时成交4.36万平米，环比上季度减少25
8、%,比去年同期减少63% 。,数据来源：惠阳区房产管理局,23,惠阳区成交均价,2008年全年成交均价3555元/平米，与去年持平； 第四季度商品住宅实时成交均价3520元/平米，环比上季度下降1.5%,比去年同期下降4.5% 。,数据来源：惠州市房产管理局,24,结构,25,江北片区成交,08年江北片区网上登记1917套，合21.19万平米。 12月份江北片区网上登记套数229套，合24675平米，两个指标环比分别减少38.9%和40.5%；,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,26,江北片区新增供求比,08年江北片区新增供应4795套，约51.35
9、万平米，比去年同期增加15% ； 12月份江北片区新增供应160套，合15297平方米，两个指标环比分别减少75.5%和83.7%；两个指标的供求比分别为0.7和0.62 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,27,江北片区市场消化量,截至08年12月份江北片区存量规模是4900套，约51万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,28,河南岸片区成交量,12月份河南岸片区网上登记套数355套，合30197平米，两个指标环比分别减少39.3%和23.8%； 08年全年该片区网上登记2035套，合16.41
10、万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,29,河南岸片区新增供求比,12月份河南岸片区无新增供应，新增供求比为零 。 08年该片区新增供应1892套，约21.24万平米，同比去年分别增加18%和减少24% 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,30,河南岸片区市场消化量,截至12月份河南岸片区存量规模是3137套，约35.6万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,31,麦地片区成交量,12月份麦地片区网上登记套数159套，合19238平米，两个指标环比分
11、别减少38.3%和26%； 08年全年该片区网上登记1435套，合17.92万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,32,麦地片区新增供求比,12月份麦地片区无新增供应，新增供求比为零 ； 08年该片区新增供应2702套，约30.92万平米，同比去年分别增加16%和2%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,33,麦地片区市场消化量,截至12月份麦地片区存量规模是2642套，约32.15万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,34,东平片区成交量,12月
12、份东平片区网上登记套数104套，合13349平米，两个指标环比分别增加26.8%和25.3%； 08年全年该片区网上登记653套，合7.48万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,35,东平片区新增供求比,12月份东平片区无新增供应，新增供求比为零 ； 08年该片区新增供应1982套，约21.24万平米，同比去年分别减少3%和15%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,36,东平片区市场消化量,截至12月份东平片区存量规模是2261套，约26.71万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：200
13、7年2008年取得预售许可证项目,37,龙丰片区成交量,12月份龙丰片区网上登记套数142套，合18968平米，两个指标环比分别增加19.3%和33%； 08年全年该片区网上登记1190套，合13.06万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,38,龙丰片区新增供求比,12月份龙丰片区新增供应26套，合3540平方米，两个指标环比分别减少73.5%和77.6%；两个指标的供求比分别为0.18和0.19 。08年该片区新增供应套2757套，约37.17万平米，同比去年分别减少14%和增加1%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008
14、年取得预售许可证项目,39,龙丰片区市场消化量,截至12月份龙丰片区存量规模是3507套，约49.99万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,40,金山湖片区成交量,12月份金山湖片区网上登记套数77套，合11135平米，两个指标环比分别增加1.75倍和1.73倍； 08年全年该片区网上登记459套，合7.33万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,41,金山湖片区新增供求比,12月份金山湖片区新增供应54套，合17404平方米，两个指标的供求比分别为0.7和1.56。 08年该片区新增供应116
15、8套，约18.37万平米，同比去年分别减少9%和25%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,42,金山湖片区市场消化量,截至12月份金山湖片区存量规模是1676套，约29.03万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,43,陈江片区成交量,12月份陈江片区网上登记套数96套，合8824平米，两个指标环比分别减少5%和增加18.6%； 08年全年该片区网上登记973套，合8.29万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,44,陈江片区新增供求比,12月份陈江片
16、区新增供应201套，合21591平方米，两个指标环比分别增加71.8%和减少21.1%；两个指标的供求比分别为02.09和2.45 。08年该片区新增供应2894套，约26.66万平米，同比去年分别增加28%和68%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,45,陈江片区市场消化量,截至12月份陈江片区存量规模是2953套，约26.12万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,46,水口片区成交量,12月份水口片区网上登记套数32套，合5000平米，两个指标环比分别减少25.6%和3%； 08年全年该片区网
17、上登记375套，合5.09万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,47,水口片区新增供求比,12月份水口片区新增供应16套，合5911平方米，两个指标的供求比分别为0.5和1.18 。 08年该片区新增供应1690套，约21.89万平米，同比去年分别增加71%和15%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,48,水口片区市场消化量,截至12月份江北片区存量规模是1726套，约26.48万平米 。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,49,别墅供应,12月份惠城区
18、别墅新增供应52套，合17564平米，环比分别减少81%和73%，与去年同期相比分别减少26%和增加15%； 08年全年惠城区别墅新增822套，约21.54万平米，与去年同期相比分别减少7%和11%。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,50,别墅成交,12月份惠城区别墅网上登记54套，合15066平米，环比分别减少25%和11%； 08年全年惠城区别墅网上登记262套，约6.75万平米。 截至2008年12月底惠城区别墅存量911套，约24.48万平米。,数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目,51,结构,52,
19、写字楼供应及成交,12月份惠城区无写字楼新批预售，2008年惠城区写字楼新增供应792套，约8.56万平米，分别比去年同期增长52%和减少28%； 12月份惠城区写字楼登记59套，约9938平米；2008年惠城区写字楼登记153套，约2.37万平米。 截至2008年12月底惠城区写字楼存量972套，约13.43万平米，存量面积的抵押率为46%。,53,商业供应,12月份惠城区新批预售商铺42套，合14152平米，环比分别下降66%和70%，与去去年同期相比分别下降98%和85%； 2008年惠城区写字楼新增供应1592套，约24.84万平米，分别比去年同期减少70%和37%。,54,商业成交,
20、12月份惠城区商业登记238套，约21032平米，环比分别增加9%和120%； 2008年惠城区商业登记1980套，约9.68万平米。 截至2008年12月底惠城区商业存量4288套，约49.85万平米，存量面积的抵押率为31%。,55,2,3,惠州市2008年房地产市场总结,惠州市2008年房地产市场状况背后的原因,惠州市2009年房地产市场预测,1,一级市场、二级市场,56,2008年宏观经济走势,宏观经济景气监测预警指标体系，是利用一系列经济指标建立起来的宏观经济“晴雨表”或“报警器”。根据指标情况将经济运行的状态分为5个级别，经济过热、经济偏热、经济运行正常、经济偏冷、经济过冷。 从2
21、008年下半年开始，宏观经济预警指数开始下行，由稳定区域开始迅速下滑，进入趋降区域即经济偏冷。,宏观经济预警指数,数据来源：国家统计局网站,57,57,2008年中央宏观调控基调变化,面临迅速转变的经济形势，中央的宏观调控政策也在迅速改变，由上半年延续2007年紧缩的货币政策改为年中的“一保一控”，再改为下半年和2009年运用适度宽松的货币政策和积极的财政政策全力保经济增长。,58,2008年宏观经济政策货币政策,1、降息 下半年来，央行连续五次降息，其中，五年期贷款基准利率共下降189个基点，调整后的贷款基准利率已与2004年的水平相当。,59,2008年宏观经济政策货币政策,2、调整存款准
22、备金率 2008年，金融机构存款准备金率经历了先上调后又下调的过程，也反映出了货币政策从略紧向适度宽松的转变。,60,2008年宏观经济政策货币政策,无限制,2007下半年,2008.8,银监会、证监会 银监会开始对各大商业银行进行贷款额度控制， 确定2008年新增贷款额度不超过2007年,央行 在今年3.6万亿元人民币额度上新增1800亿元人民币，幅度为5%，但只限用于协助中小企业及农业,3、商业银行贷款额度放开 2007年下半年，为避免经济过热，抑制通胀，中央对商业银行的贷款额度控制较严，并规定2008年新增贷款额度不得超过2007年（2007年新增贷款额度为3.6万亿）。而到了2008年
23、下半年，央行迅速放开商业银行额度限制，并追加贷款额度以支持经济发展。 根据中央经济工作会议以及金融30条政策，专家分析认为，2009年商业银行新增贷款额度会将在4.6万亿元以上。,2008.12,国务院常务会议 追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元 2009年新增新增商业银行贷款额度或超过4.6万亿元,61,2008年宏观经济政策积极的财政政策,4万亿救市计划： 11月5日，国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，按照十项计划初步
24、匡算,到2010年底约需投资4万亿元。 发改委官员对中央对未来3年4万亿投资计划作出分配方案：4万亿元中，保障性安居工程2800亿元；农村民生工程和农村基础设施3700亿元；铁路、公路、机场、城乡电网18000亿元；医疗卫生、文化教育事业400亿元；生态环境投资3500亿元；自主创新结构调整1600亿元；灾后恢复重建1万亿元。 发改委预计这4万亿元投资，大体上可以每年拉动经济增长1个百分点。,62,近年来楼市调控政策,2005年以来，随着房价的不断上涨，中央连续出台了系列政策，特别是2006、2007年密集出台了多项抑制措施，然后随着经济环境的转变，房地产市场的持续调整，2008年下半年中央开
25、始全方位拯救楼市，对之前出台的多项政策进行了松绑，政策环境逐步回到2004年时的水平。,2008,政策逐步放宽 积极的财政政策适度宽松的货币政策 06年来出台的各项房产政策逐步放松 加大保障性住房建设力度,63,2008年楼市政策,金融海啸带来的影响已经波及到实体经济，楼市也基本面也在发生变化，而中央调控思路也有较大的转变，从2007年下半年开始确定的大力支持保障性住房建设以及抑制商品房市场过热的基调到目前各类救楼市政策频出，转变快而大。,64,2008年政府出台的针对楼市的救市政策包括二手房交易税、契税等，个人住房贷款政策，以及开发商贷款融资方面等政策有较大的放松。,个人住房消费,开发商方面
26、,贷款政策,税收政策,限外政策,税收政策,金融政策,二手房交易营业税、契税等,首次置业贷款优惠政策、二套房贷政策,港澳台华侨购房限制政策,土地增值税政策,开发贷款、融资融券政策,2008年楼市政策,65,房地产交易税费营业税,12月19日国务院出台文件（“国十三条”）中，将营业税征收年限缩短至2年，并且，不足2年内转让的将按照售房收入与房屋原价之间的差额来征收5%的营业税，实际上由于“阴阳合同”以及房价下降的原因，售房收入与原价之间差额基本可以忽略，因此二手房交易的营业税相当于被赦免。,不征收,国八条 购买住房不足2年转让征房款全额5%的营业税； 满2年免征营业税,国务院文件： 购买普通住房不
27、足2年转让按照差额征收5%的营业税； 超过2年免征营业税,2005.06,2006.05,2007,2008.12,国十五条 购买住房不足5年转让征房款全额5%的营业税； 普通住宅满5年免征营业税,66,房地产交易税费契税,深圳政府文件 普通商品房权属转移契税税率为1.5， 土地、别墅与度假村等高档住宅权属转移契税税率为3,央行财政部文件： 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%,2006.10,2007,2008.10,深圳地税局文件 购买普通住房契税税率为1.5%， 非普通住宅税率为3% 普通住宅有条标准,10月央行与财政部联合发文中，已经对契税进行了减免，个人购
28、买普通商品住房的税率已经下调至1%，目前已低于2006年10月前的水平。但从以往刺激楼市交易的契税优惠政策来看，目前的契税标准还是有一定的降低空间。,67,房地产交易税费土地增值税,无征收,央行财政部文件： 对个人销售住房暂免征收土地增值税,2005.11,2006.10,2008.10,深圳地税局文件 个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，未满3年的，需按累进税率，全额征收土地增值税；满3年未满5年减半征收,深圳地税局文件 对于个人非普通住宅未满3年的，需按累进税率，全额征收土地增值税 ，满3年未满5年减半征收,10月央行与财政部联合发文中，已经暂时免征土地增值税，回到2005年以前的水平。,6
29、8,房地产交易税费个人所得税,无征收,2006.7,国税总局文件 一是按增值额（住房转让收入-房屋原值-转让住房的税金-合理费用）的20%征收 一是实行核定征税，按住房转让收入的一定比例（1%3%）征收,对于个人出售住房所得征收的个人所得税，由于“阴阳合同”的规避，从深圳市场上看，个人所得税并没有执行，因此对市场影响微乎其微。,相当于无征收,69,住房消费政策首付比例与利率优惠,首付最低2成，贷款最低下浮10%,央行财政部文件： 首次购买普通自住房和改善型自住房首付可以为2成，利率可下浮30%,2006.5,2007.9,2008.10,国十五条 购买建筑面积90平方米以下首付款比例2成 90
30、平米以上的首付3成,央行银监会文件 购买第二套住房首付需4成，利率上调10%,12月19日国务院出台文件（“国十三条”）中对改善型住房进行了界定，即购买首套、第二套住房均可以享受最低2成首付，30%优惠利率的政策。在利率方面，已经较2006年之前更加优惠，而首付方面也较2006年之前更加合理。,70,住房消费政策限外政策,无限外政策,2006.7,2007.7,外管局、建设部 机构购买需遵循“商业存在”的原则 港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房,深圳政府文件 境外个人学习生活满一年可购买一套自住商品房；港澳台及华侨可购买一套自住房,目前虽还没有出台具体相关松绑“限
31、外令”的政策，但之前深圳市的做法是港澳台及华侨实行“一证一房”的优惠，即：一个港澳台家庭可以用不同成员的证购买多套房屋，较2006年的政策已有较大的放松。而12月31日取消的城市房地产税暂行条例也似乎预示着对外资的限制逐步放开。,2008.12,国务院令 废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以 及外籍个人持有房产出租税率由18%调至12%。,71,开发商政策银行贷款政策,无限制,2007.8,2008.3,银监会、证监会 银监会开始对各大商业银行进行贷款额度控制， 证监会停止各大地产公司IPO申请,银监会文件 严格执行从紧的货币政策； 对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买
32、开发用地等的IPO，将不予核准,12月19日国务院的文件（“国十三条”）一个重大的转变即是开始关注开发商的生存状态，重点在融资方面，由之前的严控贷款管理到现在的支持态度，是一个很大的转变。 这对开发商而言是是一大利好消息。,国务院文件 支持合理融资需求，加大对普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的地产企业兼并重组提供融资和相关金融服务,2008.12,72,2,3,惠州市2008年房地产市场总结,惠州市2008年房地产市场状况背后的原因,惠州市2009年房地产市场预测,1,一级市场、二级市场,73,香港房地产复苏启示录：货币政策与市场周期高度相关，低利率刺激房 地产复苏,7
33、4,房地产周期,房地产的周期波动简单而言分为四个阶段：复苏、繁荣、危机、萧条。 市场经历一段低迷期（萧条），成交量开始逐步回升，房地产价格随之逐步回升，房地产投资效应也随之显现； 随后交易量日益放大，拉动房地产价格迅速上升（繁荣）； 当价格过高时，受购买力制约，成交量开始下降，但房价仍保持上涨； 随后受成交量下降影响，高房价难以持续，开始下降，进入量价齐跌的萧条期。,复苏,繁荣,危机,萧条,2005-2008年深圳楼市成交量与成交价变化,75,房地产市场何时复苏？,从香港几次经典的案例中可以看出，地产泡沫破破灭后的复功，往往需要较长的时间；东南金融危机导致的得香港地产泡沫的破灭，房价自1997
34、年至2003年下跌了整整6年。,76, 根据过去反映二手楼价的中原城市指数(CCI)及实质按揭利率(RMR)的走势，1992年1月份至1995年4月份的实质按揭利率(RMR)长期录得于零水平徘徊。其后的二手楼价指数CCI一度由1995年10月份的53.41点，大幅攀升88.6%，至1997年10月份楼市高峰期的100.71点。数字反映实质按揭利率(RMR)于低位徘徊，楼市处于牛市阶段，刺激二手楼市买卖畅旺，楼价极具上升潜力。,香港房地产复苏启示：利率持续走低，刺激楼市发展,牛市,熊市,牛市,77,货币政策与房地产周期高度相关, 从香港房地产发展历程来看，房地产行业的发展与利率关系十分紧密，持续
35、加息后的高利率往往是导致房地产泡沫破灭的原因，而泡沫破灭后往往通过持续下降后的低利率往往也是楼市复苏的利器，对于深圳市场同样也如此。 经历第四次大幅降息后,目前一年期存贷款的利率已回到06年上半年时的水平。利率的大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望。 11月以来新房市场成交总量已较之前有较多幅度的上涨，就很好的说明了这一情况。,惠城区月度住宅成交套数 （单位：套）,惠城区月度成交面积 （单位：平米）,78,强力政策刺激房地产复苏,79,近期救市政策刺激力度较大，需求得到阶段性释放, 08年10月底，以财政部“新政”为标志，新一轮房地产刺激政策全面展开，从
36、中央到地方政府纷纷出台措施，显示了政府刺激商品房成交的明确态度。 从政策的内容看，商品房交易从贷款到税费的的各个环节都有涉及及，购房成本得到明显降低，相对而言，购房者的购房能力得到明显提高。政策执行后，惠州市场的成交量逐步放大，接近年底两个月的周成交量已超过07年底的水平。这一方面是政策调整使购买力得到明显提高，另一方面也是长时间抑制的自住需求集中释放。,80,政策前景：保增长将刺激商品房需求,09年中央政府将以保经济增长为主要目标,因此货币政策和财政政策都将持续保持宽松。 09年外需有可能进一步放缓，中央政府将继续刺激内需，尽管目前以刺激投资为主，但投资刺激之后，需要消费增长作为支撑，而房地
37、产产业关联度较高，政府不会放任房地产投资的继续下滑。 然而，房地产开发投资在商品房销售未稳定之前，投资意愿是不强烈的，因此，刺激商品房需求，尤其是刚性需求，将会有更多的政策。 目前对于购房者而言，政策环境已非常宽松了，而能够进一步刺激个人消费需求的政策空间其实已不多。能够刺激成交有效金融措施包括进一步大幅降息，进一步降低首付比例、放宽二套房贷政策，购房入户、所得税返还等等。,81,低利率的货币政策将会明显缩短行业的调整周期。, 2009年中央已经定调货币政策为适度宽松，而目前的经济状况看，未来双率仍有下降空间： 虽然目前存贷款利率均较前几年低，但受明年CPI继续回落，预计09年上半年利率还会继
38、续下调； 目前存款准备金率也处于相对较高水平，预计存款准备金率继续下调，释放流动性，下调空间约有200-400个基点；,CPI与一年期贷款基准利率,数据来源：国家统计局网站，中国人民银行网站,82,刺激房地产投资，开发环节税收或进一步减免, 个人房产交易税方面：进一步减免空间不大 个人房产交易税收方面，经过08年下半年的调整，一手房方面，购买普通住房的契税已下调至1%，二手房方面，税收最大的一个方面营业税2009年已经有所减免，普通住宅转让的营业税相当于赦免。 此外，土地增值税也暂停征收，个人房产交易方面税收已经减免至较低水平，进一步减免的空间和余地不大。 开发环节税收或进一步减免 开发商方面
39、，明年是开发商资金更为紧张的一年，税收的预征清算是一大部分支出，一个重要方面是可以调节土地增值税，09年或将延缓部分项目的税收清算。 此外，在房企开发环节还有城建税、教育费附加等十几项税种，政府还可以在税收方面出台进一步的措施。,83,其他强力政策,1、楼市限外政策进一步松绑 08年底，温总理签发国务院第546号令，废止城市房地产税暂行条例。同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税，这意味着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松，09年或许有进一步的行动。 2、土地政策 由于市场的低迷，土地市场也迅速转冷，受资金链紧张和
40、闲置土地政策的约束，开发商不敢轻易拿地，从而09年政府或从两方面招收来激活土地市场，一是放宽土地准入条件、如降低地价等，二是对闲置土地政策的执行略为放宽，减小开发商的压力。 3、对开发商的信贷支持 08年12月，政府层面已经出台政策表示支持房地产企业融资信贷，但还未完全执行，因此，预计09年继续加大对房地产市场的信贷支持可能成为政府救市的又一张牌。如中央政府可能会鼓励并支持房地产企业信贷、融资融券等。,84,9000亿保障性住房政策，不可避免分流一部分低端自住性客户, 保障性住房建设是中央报经济增长、扩大内需的一项重要手段，在中央的4万亿投资计划中，有2800亿元资金将用于保障性住房建设；在住
41、房建设部的计划中，未来三年将投资9000亿元增加保障性住房建设 ！ 9000亿元的投资平均每年投入3000亿元，将是08年的2倍多！如果严格落实9000亿保障性住房，由于经济适用房与限价房的价格优势，将不可避免分流一部分低端自住性客户。 最近3年，深圳市加大了住房保障力度。2006年，开工、筹集保障性住房1.64万套；2007年，开工、筹集保障性住房2.82万套；2008年，开工、筹集保障性住房4.58万套。,数据来源：国家统计局网站,85,经济放缓，房价仍存下行压力,86,经济周期,改革开放以来，我国经济总体上经历了三轮经济周期，每个周期大约持续10年时间，分上行区域和下行区域。而随着08年
42、经济环境的转坏，也预示着经济进入了新一轮的调整周期，即第四轮经济周期。,第四轮,第一轮经济周期,第二轮经济周期,第三轮经济周期,注明：2008年数据为前三季度数据,经济周期,87,经济周期特点, 前三次的经济周期表明：经济发展经历下行区域大约为2-4年，而上行区域则持续7-8年的时间。每一次周期的调整均受到了来自内外部的冲击。 而随着中央调控手段的日趋成熟，经济下行时间趋短，经济波动幅度减小。,88,外部需求萎缩, 从08年下半年开始，进出口商品总额增速开始出现大幅下滑，2008年11月数据显示，二者同比增速同时出现负数，出口额同比增长高达-17.9%。 而对于未来的2009年，机构对其预期仍
43、不乐观，据中信证券预测，全球几大经济体的增长均接近零。这必然会进一步压缩外部需求，对我国经济持续增长极为不利。,机构对2009年各经济体的增长预测,数据来源：CITS，2008、2009年数据为预测数据,进口增速与出口增速,数据来源：wind,89,内部需求增长乏力投资,固定资产投资完成额与房地产投资完成额的增长率,数据来源：wind, 2008年下半年，房地产投资完成额结束了近一年多来30%以上的增速，增速开始下滑，2009年开发商资金链会更紧张，房地产开发实际完成额增速仍将进一步下滑。 而近年来，房地产投资占固定资产投资比重均在18%左右，其连带产业对整个固定资产投资的比重更大。因而预计2
44、009年固定资产投资增速也将出现回落。,房地产投资占固定资产投资的比例,90,政府投资对内需的拉动作用, 11月，国务院确定了救市的十项措施，到2010年中央投资约4万亿元，对拉动内需将有积极的作用。 然而，目前在固定资产投资中，国有经济的固定资产投资占比已经下降至28%左右，而1997年国有经济的固定资产投资比重为54%。 预计现时政府对基础设施投入的加大对内需拉动作用不如上一轮经济周期。,国有经济固定资产投资的比例及增长率,数据来源：国家统计局网站,91,内部需求增长乏力消费,城镇居民与农村居民收入同比增长率,数据来源：国家统计局网站，2008年为1-3季度数据, 2008年1-3季度，城
45、镇居民可支配收入同比增长速度下降为7.5%左右，而在过去三年中，这一指标保持了10%左右的增幅； 受农村取消农业税等利好政策影响，农村居民的家庭纯收入保持高速的增长。,92,经济增长放缓, 受国内外种种不利因素的影响，普遍对未来经济增长的预测较为悲观。 根据世界银行的预测，2008年全年GDP增长9.4%左右，2009年GDP增速将下滑至7.5%左右，直到2010年才开始缓慢回升，经济下行期将为2年。,数据来源：word bank,世界银行对中国经济增长的预测,93,经济增长放缓伴随通缩, 经济发展周期中，经济增长放缓意味着需求的减少和生产的相对过剩，因而经济放缓大多伴随了通货紧缩。实际上，随
46、着国家大宗商品价格的下降，2009年CPI和PPI涨幅有较大的下调压力。 根据预测，2008年全年CPI上涨6.0%左右，2008年CPI上涨1%左右。,经济增长与通货膨胀,数据来源：国家统计局网站，2008年为1-3季度数据,94,房价仍存在下行压力, 在香港近十多年的经济发展周期中，经济萧条的同时伴随着通货紧缩、和楼价的下跌。 对比香港楼价指数和香港GDP增长率以及香港物价指数发现，楼价与二者走势同起同落。特别是在1998-2003年经济萧条期间，物价长期负增长，楼市更是经历了长期低迷。 目前的房地产调整，其根源是自住性需求与改善性需求的购买力已无法与过高的房价匹配，而目前国家先行政策鼓励
47、的是首次置业需求，首次置业需求对价格较为敏感，而席卷全球的金融风暴降低居民收入预期，收入预期的下降与房价下降直接导致购房者的观望情绪，实际收入的下降也将直接拉低市场购买力。而提高购买力最有效的方法就是通过低利率的货币政策与降价直接缩小房价与购买力的差距。,香港GDP涨幅与楼价指数,数据来源：中原中国地产研究中心,中原城市指数CCI与综合物价指数CPI,95,惠州市场未来1-2年的供应量仍较大,由于08年成交量大幅下降，多个项目停工或延迟动工，部分07年拿地的项目由于地价成本过高，申请增加容积率，未来1-2年的供应量仍较大。,96,惠州市场未来表现,以现楼、准现楼销售为主 小户型趋于饱和，难于继续火爆，未来中等户型或成主打 价格从暗降到明降，回归理性 竞争加剧，开发商注重产品品质提升,97,The end , thank you .,