2010年11月武汉万科金域蓝湾监测报告.ppt

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1、,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010年12月,万科金域蓝湾2010年11月监测报告,武汉整体市场,本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战 “适度宽松”转向了“稳健”，国内货币超发外，人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果。 土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调。 不排除三次调控再次发力的可能，基本面决定供需平衡，房价趋稳,本轮调控仍将继续，但受到货币政策、流动性和税收干扰, 宏观政策,从2010年年初开始的本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战,2010年1月“国十一条”,2010年4月“新国十条”,2010年9月底开始的

2、“二轮调控”,2011年调控持续.,“房产新政”的调控实施近8个月，楼市供不应求和流动性过剩的基本格局并未根本改变，市场看不见的手在与政府看得见的手的较量中略占上风。 房地产调控将是一个长期的调控过程。目前调控的逻辑是增供给抑需求，行政手段调控日益升级，下一步还将从税收、资金等角度进行调节。,十二五规划建议表明调整结构将是房地产行业长期内所面临的挑战，2011年政策重点将围绕“加强综合政策调节”和“加大保障房建设”，政策调控将成常态。 “十二五”规划建议将“积极稳妥推进城镇化”提升为12条框架性建议之一。人口红利作用开始递减，城镇化进程将是主要驱动力。,09年刺激政策完全退出 二套房首付40%

3、 加大保障性住房用地比例,明确保障性住房比例70% 二套房首付50%，利率1.1倍 加快研究房产税，加大土地增值清缴力度 地方问责制,加大国十条执行力度和问责制 首付全面提高至30%以上，三套房全面停贷 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国 各地限购令 加息,上海重庆等城市试点房产税 保障房加快推进速度 加大供应端政策执行力度 行业去杠杆化 加息 严格地方问责制 ,截至10月底，今年新增信贷规模已达6.89亿，全年信贷投放总额很可能超过年初既定的7.5万亿元规模。目前市场普遍预期2011年新增贷款规模在6.5-7.4万亿元之间。而鉴于11月份CPI涨幅要比10月份更高，可能达到4.7%

4、，年底之前央行选择再度加息的概率较大。,已实施的宽松货币政策所导致存量货币过剩加大了房地产调控的难度。2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。说明我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。,中国经济现在最大的担忧是价格增长过快和流动性过分充足问题。今年以来央行四次收缩“银根”，大型金融机构的存款准备金率已经达到了历史最高点。这已经清楚无误地表明，货币政策已经发生重大变化，由名义上的“适度宽松”转向了“稳健”。,宽松的货币政策加大了房地产调控的难度，目前货币政策正发生转变,月,除国内货币超发外，人民币升值诱发境

5、外热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果,1-10月,1-9月,1-8月,1-7月,1-6月,1-5月,1-4月,1-3月,国内贷款,个人按揭,利用外资,国内贷款同比增长,个人按揭同比增长,利用外资同比增长,数据显示，1-10月房地产开发企业利用外资539亿元，增长43.3%，增幅创下近两年来的新高。新兴市场已再度成为国际游资流动的主要目的地，特别是美国第二轮量化货币政策启动后，游资涌入明显提速，而楼市和股市成为游资的主要聚集地。越来越多的外资机构投资者正加紧涌入中国房地产市场的步伐，尤其是以参与项目开发的形式进入中国的二三线城市。,11月15 日，住建部和国家外汇管理局发布关于进一步规范境外机构

6、和个人购房管理的通知，对境外机构和个人在国内购买房产做出进一步规定，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。管理层对国外热钱对楼市的投机需求做出了相应防范，但该规定并未对主营投资业务的外国公司加以限制。,11月底，银监会出台信托公司关于房地产信托风险提示的通知，让地产信托陷入被叫停的危险,截至11月底，内地房企海外融资规模已超过200亿美元随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资寻求资本支持,除非有连续数次的上调金融机构存款准备金率和加息举措，

7、改变外资对未来市场的预期，否则不会轻易撤离中国房地产市场。在今年5次上调准备金率外，二次加息似乎已可预期,土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调,如若地方财政对土地收入的强依赖性一如既往，仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，开发商地价占房价的比重还将进一步提升，民众对房价上涨的预期很难改变，调控效果也将大打折扣，预计未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到限价出让为主。,北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。 大连住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均

8、价21105.17元，暴增314%。,数据来源：搜房，截止11月22日,通货膨胀预期,通货膨胀预期,对于下年度调控的预测：不排除三次调控再次发力的可能，基本面决定供需平衡，房价趋稳,2010年新开工面积大幅增加导致2011年供应量加大，加上调控政策的压力，因而房价基本没有大幅上涨的可能。同时人民币升值压力加大和通胀仍保持在高位，决定了房价大幅下跌的可能较小。面对僵持的市场局面，中央面临极大的调控压力，因此不排除三次调控再次发力的可能。但基本面决定明年供需平衡，房价趋稳，市场软着陆是大概率事件。,保障房建设力度加大,打击囤地，清缴土地增值税,城镇化带来刚性需求,广州、杭州、温州等地本月纷纷出现新

9、地王，无独有偶，武汉在11月25日拍卖公告中出现单宗总价地王和单价地王，而单价地王在半月后又被刷新 开发商信心源于市场表现、国内外流动资金导入预期、良好地块的溢价空间等,全国地王频出，武汉单价、总价地王双双刷新, 市场热点,0,2010年11月广州、杭州、温州、武汉纷纷拍出了新的总价和单价地王，本月出地王，而频出地王也绝不是偶然，原因何在？,杭州 2010年11月25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，经过17轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，楼板价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。 广州 2010年11月25日，广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块，其86亿元的

10、总价和17279元/平方米的楼板价，均为今年以来广州最高。 温州 2010年11月29日，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达3.7万元每平米，创下了新的温州宅地地王纪录。,2010年11月25日 单宗总价地王： 武昌车辆厂地块 买方：上海绿地集团 总价：53.98亿元 楼面地价：3500元/平米 单价地王： 买方：盛兴控股有限公司 总价：10.2亿 楼面地价：8063元/平米 单价地王： 2010年12月7日 武昌裕大华地块 买方：联发瑞盛 楼面地价：8755元/平方米,武汉拍出地王的三则地块资源优势明显，中心区域稀有，周边环境较为成熟,绿

11、地,联发,盛兴,一线临江； 一环内； 临地铁； 周边高端物业林立； 有潜在商业环境,一线临江； 一环内； 临地铁； 周边高端物业林立； 有潜在商业环境,临江瞰湖； 临一环线； 三大公园环抱； 高端华润物业引航； 古琴台等历史风韵,2.4,信心1：首次新政后，成交量价旺季下滑，随后逐步回升，二次调整后影响不明显，07年至今购房者对刚性房价有了新的认识,4月份首次新政，在黄金五月对14城市成交量价都有一定的打击，但是由于政策落实迟缓等一些列问题，房地产市场逐步回升；二次调整政策进一步得到落实更加严厉，但是成交量价依然较为稳定，而且依然下有对策，这也使得开发商信心得到了进一步增强。,注：14城市包括

12、深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、苏州、无锡、南京、北京、天津、沈阳、武汉、成都,第一次政策调整,第二次政策调整,信心2：14城市价格稳定，一线城市成交量下滑有一定抑制，但周成交回升，后市有政策的不断调整，但预期市场将会保持稳定发展,在11月的第一周，市场明显被调控“凝固”；第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。 重点城市中，北京、杭州等七个城市成交量环比上涨,信心3：通货膨胀、投资渠道狭窄影响房产政策调控的效果，依然客户通过购买房产“避胀”投资，而由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动，房价上涨压力仍在,信心4：武

13、汉目前处于城市建设和发展的加速期，财政投入力度大，而政府财政收入很大程度依靠的是土地出让资金，另外武汉房地产市场成交价格相对较低，对后期价格走高有一定预期,1001-1010,67%,2009,274,51%,2008,42,11%,2007,106%,2006,48%,2005,50%,2004,69%,武汉财政收入,武汉土地成交金额,武汉土地成交金额与财政收入的比例,广州,深圳,15,000,5,000,苏州,杭州,南京,北京,天津,沈阳,成都,武汉,10,000,25,000,东莞,佛山,上海,无锡,成交价格,武汉房价较低水平,信心5：资源型高端项目价格坚挺,成交量达到调控后最高点，受数

14、据延迟影响，实际成交应该在85万方左右，后市保持基本稳定。 淡旺季界限弱化，供应年末抢市显现，后期名企项目领衔上市。 市场价格破历史新高，各项目价格依然坚挺，由于高端项目即将入市，价格仍有上浮潜能。,成交量保持，价格阶梯升，市场在调控中稳定前行,市场分析住宅,本月武汉全市成交量达到调控最高点，受数据延迟影响，实际成交应该在85万方左右，后市保持基本稳定；市场价格继续小幅拉升，突破历史新高，各项目价格依然坚挺，由于高端项目即将入市，价格仍有上浮潜能。,武汉商品住宅量价走势图,成交均价,成交面积,+13%,83,1009,6,718,77,47,1007,59,1005,1003,1001,091

15、1,0909,0907,0905,0903,0901,0811,0809,0807,0805,0803,0801,94,1011,由于11月份供应项目略少与10月份供应，但成交较好，实际成交与上月成交量基本持平，而后市由于大企业项目领衔入市，12月份成交量将会保持或略小；价格方面，本月7229元/平米站上历史新高，标杆项目价格坚挺，普通项目保持，后市高端产品入市或促使成交价格进一步提升。,后市供应,4,淡旺季界限弱化，供应年末抢市显现，后期名企项目领衔上市。,本月供应量101万方，超过上月76万方供应，虽然其中包含一些已推房源和未推房源，但项目为了规避潜在政策影响，年末有抢市现象，而下月更是有

16、万科、万达等名企推出旗下项目领衔12月市场，如万科金色城市，万科金域蓝湾，万达公馆等。, 1,83,76,1009,1007,1005,1003,1001,0911,0909,0907,0905,0903,0901,0811,0809,0807,0805,0803,0801,1011,94,供求比:3月均线,供应面积,成交面积,供求比:月度,武汉商品住宅供求关系走势,后市供应,1,存量保持在640万方左右，去化周期在6-7个月，在后两月内将会保持。,本月市场存量为640万方，以目前的去化水平看，去化周期仅为6-7个月。目前市场供应、成交都保持稳定趋势，在后市将会得到保持。,7.60,10.09

17、,8.34,10.07,9.85,10.24,10.05,10.03,7.89,10.01,09.11,09.09,6.44,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,21.95,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,6.80,10.11,武汉存销比走势,期未库存:万方,存销比：3月均线,存销比：月度,后市供应,在环线成交上， 三环外供应量较大，成交占比较高，而后期首置、首改的不断溢出，占比增加毫无疑问（本月以东西湖为主）；二环内供应量限制交量，项目价格坚挺，成交量较为稳定（本月以武

18、昌一二环、汉口内环为主）；二三环间，后期可上市房源量较大，但由于承接中心区客户溢出客户，压力较小。（二七、后湖、硚口、南湖、光谷是供求主体）,内环,一二环,二三环,三环外,10.09,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,100%,28%,25%,7%,40%,10.11,武汉各环线成交占比（面积）,后市供应,%,改善类产品比重进一步增加，刚需（首置、首改）旺盛，同时也是

19、供应的主体，而高端产品随着供应不断入市，比例会有所增加。,27%,46%,21%,6%,10.09,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,100%,首置,首改,再改,高端,16%,54%,24%,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,08.05,08.03,08.01,07.11,07.09,07.07,07.05,07.03,07.01,10.11,武汉各品类产品成交占比（面积）,本月首次改善产品主要出现在金地西岸故事、泛海国际、万景国际、百步亭世博园、保利华都、以及汉阳的百灵景都和中恒云天等项目，成交体量达到5

20、0.43万方，超过半数。,后市供应,各产品线在4月新政后价格保持平稳，本月整体市场价格环比增加主要由于一二环价格上浮明显所致。,武汉商品住宅各环线价格变化情况,9.000,8.000,7.000,6.000,5.000,4.000,3.000,2.000,12.000,11.000,10.000,0%,08.05,08.03,08.01,10.09,10.07,10.05,10.03,10.01,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,08.09,08.07,10.11,-3%,+18%,-4%,+1%,整体市场,三外环,二三环,一二环,一环内,后市

21、供应,一二环产品价格提升和成交结构有一定关系，复地东湖国际、葛洲坝国际花园、万科金域华府为本月城交主体，对整体价格拉升明显。,可见供应：12月份供应主要集中在三环外，中心城区供应较少，主要以高端和小户型为主，而领衔主演万科两个项目和万达公馆上市格外受人瞩目。,利佳华庭,爱家国际华城,万达公馆,汉宫一号,翰林雅居怡品长江,保利拉菲,万科金域蓝湾,东风阳光城,官湖郡,锦绣龙城,森林小镇,轩盛湾郡,红郡,中建康城,台北沁园,九台,五月花,阳光100,保利华都,首置首改,再改,高端,注：圆形大小代表房源量,后市供应,君融天湖,中部慧谷,极地海洋世界,心斋桥,左岸美邻,万科金色城市,水岸国际,11月成交

22、土地面积达到386万方，截止目前，14、15号公告成交960万方。 2010月还将供应土地640万方，预计全年土地供应成交量将达到4500万方。 年末供应大量土地，优质地块受注目，总价、单价地王价格双双刷新，城中村土地供应增加。,年末现供地潮，土地市场活跃，优质地块瞩目，地王刷新,市场分析土地,土地成交,土地供应,11月揭牌第14号公告，17宗地块成交14宗，成交总建面386万方，其中仅有较少数地块以底价成交，开发商拿地热情有所增加。,土地成交,土地供应,武昌车辆厂地块由绿地获得，5年内将投资300亿建成武汉国际金融城；而汉钢两地块竞争最为激烈，先后创造武汉楼面地价最高纪录：8063元/，77

23、04元/。,土地成交,土地供应,土地成交,土地供应,12月揭牌第15号公告，24宗地块成交22宗，2宗地块延期。其中仅有8块地以底价成交，开发商拿地热情明显高涨。P（2010）150武昌新生路地块竞争最为激烈，最后刷新了武汉楼面地价最高纪录，达到：8754元/，竞得者为武汉联发瑞盛。,土地成交,土地供应,其中福星惠誉以9亿多元的成交价拿下姑嫂树AB包两块地块；联投万科同样拿下两块地唐家墩B、C包地块，B包地块更是以17亿8千多万的价格成交。远城区中新洲区地块吸引众多企业以及个人的青睐,土地成交,土地供应,武汉车辆厂地块-P(2010)128号,地块介绍： 规划用地性质为居住用地、商业金融业与居

24、住混合用地、公共绿地，国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年；建筑面积控制在32万平方米以内（其中商业建筑面积9万平方米，住宅建筑面积23万平方米）；容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约4.71）；商业与居住混合用地建筑密度不超过35%，居住用地建筑密度不超过20%。,相关规划： -武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 ： 根据我市环境创新工作的总体部署及“两江四岸”景观建设规划的具体要求，在武昌临江地区一期景观建设完成后，规划专班开始编制武昌临江地区二期环境及景观建设规划。二期规划是一期规划的进一步拓展与深化。并在规划原则上有所创新。遵循环境整治与土地开发相结合，

25、景观建设与道路建设相结合，堤防改造与景观建设相结合的三大原则，力求环境建设的可持续发展与景观创新。 临江大道二期工程分为“两段一园”。上游段“紫阳路大成路”全长0.8公里，下游段“中山路新生路”全场1.8公里，大堤口公园占地9公顷。 功能定位： 观江、休闲、旅游、游览 规划目标： 规划建成滨江滨水特色显著、 亲和怡人的绿化亲水观景段。,土地成交,土地供应,交通区位：,该地块周边拥有临江大道，友谊大道，和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道。其中南侧的长江隧道有着“长江第一隧”之称，作为新开发的一条过江路线，极大的促进了武昌汉口两地的联系。北侧的长江二桥横跨两岸，是两岸往来的重

26、要纽带。东西两侧的临江大道与和平大道，友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来。 该地块地处交通要地，并且紧邻长江水道，拥有独到的地理位置和水岸景观。随着附近徐东商圈的不断成熟，周边房地产市场不断稳固，该地域的价值更加体现。,武昌区新生路与临江大道交汇处P（2010）150号,相关规划： -武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 ： 根据我市环境创新工作的总体部署及“两江四岸”景观建设规划的具体要求，在武昌临江地区一期景观建设完成后，规划专班开始编制武昌临江地区二期环境及景观建设规划。二期规划是一期规划的进一步拓展与深化。并在规划原则上有所创新。遵循环境整治与土地开发相结合，景观建设与道路建设相结合

27、，堤防改造与景观建设相结合的三大原则，力求环境建设的可持续发展与景观创新。 临江大道二期工程分为“两段一园”。上游段“紫阳路大成路”全长0.8公里，下游段“中山路新生路”全场1.8公里，大堤口公园占地9公顷。 功能定位： 观江、休闲、旅游、游览 规划目标： 规划建成滨江滨水特色显著、 亲和怡人的绿化亲水观景段,地块介绍：P（2010）150号地块位于武昌区新生路与临江大道交汇处，东临50米宽和平大道；南临40米宽新生路；西临40米宽临江大道；北临20米宽城市规划道路（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。规划净用地面积为100207平方米，轨道施工临时用地面积为10556平方米（其中：轨道控制

28、用地面积为4435平方米；轨道影响用地面积为2045平方米，以实测面积为准）；规划用地性质为商业金融业用地、居住用地、公共交通用地（公交首末站）、绿地；容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约4.4）；建筑面积控制在44.3万平方米以内（其中居住与商业建筑规模比例控制为6：4）；建筑密度不大于35%；绿地率按武汉市城市绿化条例执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年,土地成交,土地供应,交通区位：,该地块周边拥有临江大道，友谊大道，和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道。其中南侧的长江隧道有着“长江第一隧”之称，作为新开发的一条过江路线，极大的促进了

29、武昌汉口两地的联系。北侧的长江二桥横跨两岸，是两岸往来的重要纽带。东西两侧的临江大道与和平大道，友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来。 该地块地处交通要地，并且紧临长江水道，拥有独到的地理位置和水岸景观。随着附近徐东商圈的不断成熟，周边房地产市场不断稳固，该地域的价值更加体现。,土地成交,土地供应,汉钢地块-P（2010）129,地块现状： 该地块为武汉市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块，位于汉阳区汉钢中路西南侧，地块规划净用地范围内建筑物已全部拆除完毕。 1、该地块临汉钢公园一侧宜布局多层建筑，并需保证与西侧区域及琴台路沿线空间景观的协调统一。 2、规划地块内建筑布局应充分利用月湖、汉

30、钢公园等景观资源，同时也应注重琴台路沿线城市景观形象的塑造。 3、地块西侧规划汉钢北路为联系汉江与汉钢公园的绿化景观廊道，地块需结合景观廊道集中布局小区级及以下级别公共服务建筑，并注重与西侧一期供地地块的景观呼应关系。 4、住房建筑户型结构比例应按照的有关要求及武汉市相关实施细则意见执行，该用地位于特殊控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%,周边规划：四新地区是武汉新区重要的建设区域，功能上以公共服务和居住为主。结合规划结构安排，规划以公共设施用地、居住用地、绿地为主，形成功能分区明确、布局合理的现代化新城。 除了“四湖连通”，四新水系还将外引内连通过

31、琴断口小河、墨竹港、东风闸连通汉水、后官湖和长江。按10001500米间距，布置若干内部相互连通渠道。 形成纵横通畅、清新宜人的居住生态环境：沿湖沿江控制50米宽滨水防护绿化带，中环线和拦江堤两侧控制150200米宽、二环线两侧控制100米宽景观各异的森林风光带。各组团、团片之间主次干路两侧控制2050米林带，穿越主城铁路干线外侧控制20米以上防护绿化带，污水处理厂、煤气厂设置防护林。,土地成交,土地供应,11月发布第16号公告，共计2宗地块，总建面57.5万方；,11月发布第17号公告，共计32宗地块，总建面592万方，其中城中村近60%,土地成交,土地供应,土地成交,土地供应,开盘加推共计

32、26次，项目26个，推盘总量7470套，去化58%，后期推盘将主要以大企业开发项目为主，但总推盘量将会保持或者少量下降。 光谷、武昌、汉口二三环连续两月为热销区域，尤其是其高性价比、产品有优势项目成交理想。,高性价比、产品均好性为热销项目利器，受市场和政策调控影响小, 新盘营销,1,开盘当日去化达到58%，除个别项目产品问题影响外，其余项目首日去化率较高,开盘加推共计26次（不含万科），推出房源量较之前下滑12%，推盘总量为7470套，“金九银十”已经过去，后期推案量将会有所下滑，但由于12月份仍有大开发商冲业绩，推案量下滑并不会非常明显。,新盘表现,武汉新开盘项目开盘当日表现,开盘当日去化率

33、,开盘大定套数,实际推盘套数,0%,50%,10.09,54%,63%,10.07,38%,10.05,39%,67%,10.03,10.11,57%,10.01,70%,09.11,09.09,09.07,09.05,09.03,09.01,08.11,75,70%,65,60%,55,50%,5,45,40%,35,30%,25,20%,15,10%,58%,环线特征,项目情况,本月二三环供应项目增加，三环外供应依旧较大，一环内供应项目继续减少,二三环供应增加，主要由于光谷和南湖项目的集中放量；而一环内供应项目继续减少，下月由于高端楼盘进入市场，将会增加；三环外依然是供应大户，且后期也为供

34、应重点，上市量大，竞争激烈性价比是关键。,%,新盘表现,环线特征,项目情况,继上月后，武昌中心、汉口二三环、光谷开盘去化率依然较为理想，热销区域,武昌中心推出推出首改型产品为主，产品有优势，抵消价格抗性，另外区域供应有限，因此开盘去化好；汉口二三环主要客户为刚需客户，进一步说明了刚需客户的存在；光谷产品以首置、首改为主要，本月有一定量的投资产品，但投资兼自住更取悦于客户，如紫崧枫尚国际。,新盘表现,环线特征,项目情况,当日成交去化80%以上项目集中于光谷板块，而成交较不理想项目多为产品自身缺陷所致,新盘表现,环线特征,项目情况,热销楼盘之同安家园,价格、升值空间、刚需,开盘去化率95%,新盘N

35、O.1,1,45,成交分析 :统建同安家园四期11月13日（星期六）下午1点在塔子湖体育中心盛大开盘。现场人气十足，购房者高达2000余人。客户以25-38岁的中青年为主，约占70%。大多是以三口之家，首次置业为主。,统建同安家园四期，开盘劲销约750套，94%,销售情况 同安家园四期于11月13日开盘，推出792套房源，当日销售约750套，销售均价6500元/平米，开盘销售率为94%；整体面价6100-6800元/平米； 开盘活动：1、蓄客期领券客户享有其所领取抵扣券的优惠，不同颜色的抵扣券优惠可累加使用； 2、大客户团购优惠，大客户额外享有抵扣总房款2000元； 3、统建会员优惠，统建会员

36、额外享有抵扣总房款2000元； 4、认筹优惠，每位客户成功认购一套，10000元认筹金充抵15000元的购房款。,开盘现场,地理位置：江岸后湖新区后湖大道（原幸福大道）北侧 占地面积： 3.53万平方米 总建筑面积： 15万平方米 总户数：1315户 项目简介：统建同安家园总共分五期开发，规划净用地27.95万平方米，总建筑面积约60万平方米。 一期总建筑面积约20万方，由9栋多层、17栋小高层和4栋高层组成； 二期总建筑面积约11万方，由8栋小高层和6栋高层组成； 三期总建筑面积约9.5万方，由4栋小高层和4栋高层组成；目前一、二、三期已全部售罄； 四期总建筑面积约15万方，由6栋34层的高

37、层组成； 项目五期已进入前期规划设计阶段 。 整个项目建成后，将形成近5000户家庭，共16000多人口居住的美好型大社区,同安家园四期大社区/全配套/优质生活圈,未来交通十分便利，极具升值潜力,地铁3号楼,地铁8号楼,从公交配套来看，目前该项目已有716、575、516、592等多趟公交直通后湖，未来拟建公交首发站线路32条，共829台车辆；5座公交停车场、8座公交首末站和2处公交停保场。 建设中的地铁3号楼（汉口至沌口段）和地铁8号线（武昌至汉口段）。2条地铁建成后将全面提升后湖交通枢纽的地位。,5分钟生活圈,15分钟生活圈,教育,运动,超市,优质生活圈,塔子湖体育中心,同安幼儿园、同安中

38、学,中百仓储-后湖店,同安家园底商,商业,营销：线下活动丰富多彩，四期蓄客充足,同安家园四期推出了“醇熟社区 品质生活DIY体验之旅”客户系列活动 9月11日下午3点，系列活动第一站“健康美食，糕点DIY” 9月18日下午3点，系列活动第二站“时尚鸡尾酒DIY暨中秋快乐”,幸运家庭亲手体验DIY蛋糕的制作乐趣,现场精彩的民族舞蹈表演,糕点师傅现场演示蛋糕的制作方法,统建同安前沿生活SHOW第三季，十月“优LIFE时尚生活季”时尚品鉴 10月16日下午3点，第一站“风尚运动，健康人生白领健身讲座” 10月30日下午3点，第二站 “慧妍七色，精彩人生”色彩沙龙暨产品品鉴会,瑜伽老师现场展示瑜伽的独

39、特魅力,老师向客户介绍服装色彩搭配方法,置业顾问向客户介绍四期产品详情,营销：线下活动丰富多彩，四期蓄客充足,小结：,统建同安家园期开盘热销，购买此项目的客户，大部分原因来自于对统建公司品牌的信任。实际上项目本身的产品价值也是很值得大家信赖与认可的。 项目约有60万方的大规模，日益完善的交通，成熟可见的一期二期产品，前期丰富多彩的营销活动等等都足以让客户感受到四期产品的魅力。 同时开盘当天针对不同客户有不同的优惠，例如大客户团购、统建会员等等。此次开盘的房源有将近800套，房源充足，各产品线也较为丰富，以首置产品为主。尤其是34层的高层产品，均价6500元/平方米，较周边楼盘，如嘉锦苑、圣诚和

40、园等项目低100元/平方米，因此迎来了四期的开门红，销售率达94%。,热销楼盘之紫菘枫尚国际,地段、投资回报、产品,开盘去化率90%,新盘NO.2,枫尚国际概况,红色标记为本次推出房源,开盘销售情况 11月20日加推，本次推出252套，当日销售227套（截止到12：50 ），实际成交均价9310元/，开盘销售率为90.1%； 当天对外报价9500元/均价，实际成交价格为9310元/ 。 当天优惠活动： 开盘98折，当天购房获赠装修大礼包，主要为赠送空调1台。,开盘及客户情况:前期共计认筹约290组，现场根据当天签到顺序选房。项目1-3F为商铺，预留4F、17F、18F为开发商持有； 客户主要来

41、自在光谷片区居住或工作人员，现场持本地口音客户较少，客户中有近70%为投资客户，有20%左右选择一次性付款。从年龄层次看，40岁左右客户占70%左右。,枫尚国际开盘当日情况：,该项目距离鲁巷广场仅1000米，位于光谷商业核心区，具备优良的地段优势； 项目西面仅一街之隔为光谷时间广场（写字楼），项目周边分布有酒店、写字楼、超市、高密度住宅、公园等各类型产品，该区域商业氛围浓厚，人气较高。,价值点1区位优势,价值点2价格优势,目前该项目周边在售的同类产品（40年产权精装公寓）仅有龙安港汇城，该项目折后均价11000元/户型，7月售罄的光谷时代广场，按照光谷近半年10%的平均涨幅，光谷时代广场目前的

42、售价为9570元/，均高于紫菘枫尚国际目前售价，因此，紫菘枫尚国际开盘价格具有较强的竞争力。,1房，38,2房，55,价值点2产品优势,该项目为3梯21户38-75精装小户型公寓。 与普通精装公寓不同，该项目所有房型的厨房位于北面及南面的阳台处，配备有天然气，因此，该户型的自住舒适度较高。 另一方面，该户型装修档次较高，细节部门设计较好，吸引了大批中年客户。,厨房-配备天然气,精装实景图,热销楼盘之百瑞景,地段、产品、需求,开盘去化率80%,新盘NO.3,高层：2#、6#，34层 2梯4户，朝向东南，小户型景观欠缺,小高层：3#、9#，11层 1梯2户，南北朝向，景观较好,11月6日开盘，本次

43、推出382套房源，当日(截止14时)销售198套，销售价格高层10000元/平米，小高层12000-17000元/平米，开盘销售率为80%； 折后价格高层10500元/平米，小高层11500-16000元/平米 优惠活动：小高层5万抵8万，高层2万抵4万，开盘98折，一次性99折，大桥会会员卡优惠5000，按时签合同9.9折。,11月16日开盘当天去化80%，一月内去化90%，如此价格，好于预期,价值点1处于中南、亚贸商圈的直接辐射圈内，配套齐全,项目距离中南核心商圈1.13千米； 项目距离街道口核心商圈0.83千米； 另外距离广埠屯电脑城距离也较近； 周边武汉理工、华中师范大学、十五中等大中

44、院校 各种配套都较为齐全,价值点2毗邻武珞路和雄楚大道主干道，公共交通便利，通达性好,百瑞景距离武昌火车站1.52千米； 距离傅家坡汽车站1.44千米； 另外地铁2号线地铁站宝通禅站0.53千米； 项目毗邻武珞路和雄楚大道两条主干道，公共交通非常方便； 百瑞景公共交通方便，交通通达性好,价值点3产品线丰富，大规模现代社区，闹钟取静，内部配套齐全,百瑞景小学,2010年6月10日，百瑞景正式引进了武汉重点小学武汉第一寄宿小学（武汉小学百瑞景校区）。,主题商业区,10万平米个性化的高端商业街区，与周边大型商业广场互补共荣；而武商摩尔城也选址落户于此处。,酒店写字楼,精品酒店、写字楼等公建提升区域功

45、能。,艺术会所,403老厂房改造为城中艺术的集萃之地。,运动中心,多功能高规格运动会所，高尔夫推杆、网球场、恒温泳池等。,产品包括高层、小高和低密度洋房等,中央公园,拥有原生大树的30000方中央公园。,价值点4户型赠送面积多，得房率高，空间布局合理,J户型 两房两厅一卫-90平米,M户型 三房两厅两卫-138平米,B户型 四房两厅两卫-158平米,1.赠送面积有11.4平米，最大赠送阳台可以做成一房间； 2.超大观景阳台，厨房生活阳台，进门预留玄关都显示出方便生活的细致之处； 3.不足之处在于此户型位于高层，其东南向观景欠缺无法看到小区内置景观；,1.赠送面积16平米，赠送阳台可以做成一间房

46、； 2超大景观阳台，引风景入户； 3.南北通透，干湿分区明显； 4.此户型位于高层，对于追求功能客户较为经济； 5.厨房没有生活阳台，影响功能性 6.空调机位内置影响装修和美观性,1.赠送面积达20平米；一阳台可以做一间房，入户花园赠送60%面积； 2.主卧有独立卫生间，衣帽间，保证绝对私密和尊贵感； 3.客厅4.5米超大面宽，空间宽绰； 4.三阳台引景入室； 5.空调机位内置，外观好看，但影响内部装修和美观；,入户花园+花池,空中花园,阳台+花池,赠送阳台,预留玄关,赠送阳台,预留玄关,汉阳片区市场,市场特征,片区解构,区域动态,竞争态势,个案表现,汉阳新地王拍出，楼面地价8063元/平米

47、钟家村正式动建地下人防工程 华中最大展览馆封顶 预计明年4月建成开放,片区内3个项目开盘&加推 华润中央公园 加推；塞纳河畔 开盘；丝宝叠翠园 开盘,新增供应集中在沌口板块，预计大批推案将集中在12月。 成交量10.74万，环比下降上涨103%，同比涨幅12% 成交重心集中在中心城区和近郊区域，价格略有下探，均价7537元/平方米,沌口板块领跑汉阳市场，占比44%； 受百灵景都、南国明珠以及高端项目水墨清华成交影响，王家湾板块均价上升至8673元/平米，为07年来最高点，环比上涨19% ，与09年同期相比，涨幅达40%；,本月12个项目投放报广，总投放金额较上月上涨29% 11月汉阳片区销售前

48、三甲分别为：金桥太子湖一号、观澜御苑、汉商银座 丝宝叠翠园、经开万达广场、金地澜菲溪岸等项目本月投放广告量最多,新增供应集中在沌口板块，预计大批推案将集中在12月。 成交量10.74万，环比下降上涨103%，同比涨幅12% 成交重心集中在中心城区和近郊区域，价格略有下探，均价7537元/平方米,市场特征,3,本月新增供应集中在沌口板块，因预证信息登记延迟问题供应量较少，预计大批推案将集中在12月。,本月新增供应仅沌口板块的观澜御苑，供应面积1.05万 ，已全部推出并取得90%以上的去化； 本月成交量为10.74万，创下半年成交指数新高，环比上月大涨103%，具投资兼高性价的公寓产品与性价比较高

49、的主力项目主导市场，成交情况异常火爆。,09/07,09/03,07/07,09/01,08/05,08/11,08/09,08/07,10/05,10/03,+103%,+12%,25,20,15,10,0,08/01,07/11,07/09,08/03,55,09/09,35,30,5,45,40,50,09/11,09/05,10/01,10/07,10/09,10/11,供求比,成交量,新增供应量,汉阳片区2007-2010供求走势,%,本月成交量为10.74万，环比下降上涨103%，同比涨幅12%；,本月成交量10.74万，环比大涨103%，同比增幅12%，呈现出下半年来最火爆的情形； 重点项目成交影响较大，如世茂锦绣长江、金桥太子湖一号、观澜御苑，这些10月加推项目的持续成交是本月成交量支撑的主力因素。,4.000,4.500,500,5.000,5.500,6.000,6.500,7.0