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1、,长沙梅溪湖项目开发可行性研究,（执行总结终稿）,呈致,方兴地产（中国）有限公司,2010/07/05,1,2,3,4,5,目录,项目背景与基地分析,市场与竞争分析,项目类比案例分析,项目初步定位,开发方案初步建议,CB Richard Ellis | Page 2,Section1 项目背景与基地分析,CB Richard Ellis | Page 3,1.1 1.2 1.3 1.4,主要考虑因素及机会 宏观经济背景 基地背景 交通规划,1.1,主要考虑因素及机会,q客户 大规模造城，树立客户在中部地区的品牌形象，实现未来10年稳定现金流 塑造本项目作为客户进军长沙及华中地区大规模造城项目的
2、代表作； 本项目的长期持续型开发特性是客户未来10年稳定现金流的保证； 在现有优良的品牌形象基础上，打造难以撼动的市场地位； 发挥方兴企业背景优势，拓展开发产品类型。 CB Richard Ellis | Page 4,1.1,主要考虑因素及机会,q城市/人民 打造城市名片、地标，促进产业全面升级，创造就业机会 铸造华中区首席国际生态经济片区、湖南省地标项目、长株潭两型社 会建设的名片，长沙市核心功能的显现； 成功导入先进型文化创意、健康服务、金融后台、会展旅游、科研设 计产业，带动区域发展及中高收入人群的进入及提升消费潜力； 通过区域的发展，商业的升级，提高生活品质； 通过区域成功开发，带来
3、就业机会5.2万个以上； 为区域产业精英提供良好配套，留住人才。 CB Richard Ellis | Page 5,1.1,主要考虑因素及机会,q政府 增加地方政府财政税收收入，有利提高区域价值 落实梅溪湖片区“国际服务、会展中心及科技 创新中心”的战略定位； 帮助政府有步骤地推进区域土地开发整理工 作，加速树立区域形象； 通过区域成功开发，每年创造税收5.11亿元， 实现社会消费品零售总额33亿元； 为大河西先导区建设和招商引资树立风向标； 带动区域土地升值和持续投资开发热潮； 确定最协调的城市功能、最合适的物业配比和 最佳的区域开发模式。 CB Richard Ellis | Page
4、6,40KM,40K,M,1.2,宏观经济背景,q长株潭一体化 未来湖南的综合经济中心，而长沙在城市能级和经济表现上拥有绝对核心地位 2007年12月，长株潭城市群被批准为“两型社会”建设综合配 套改革试验区； 以长沙为核心的长株潭一体化为长沙城市化带来最大契机； 长株潭一体化是 “中国第一个自觉进行区域经济一体化实验 的案例”，是全国城市群建设的先行者。,长,沙, 长株潭地区空间结构框架规划确定为:“一主、两副、环绿心”,本项目,长沙,株洲,湘潭,总量,占全省%,长株潭生态,常住人口(万),664,373,295,1,332,20.79%,绿洲 20KM 湘 潭,株,洲,土地面积 11,82
5、0 (平方公里，2009年) 国内生产总值 (亿人民币) 3,744.76,11,272 1,022.6,5,015 739.38,28,107 5,507,13.27% 42.59%,固定资产投资 (亿人民币) 2,441.78,563,463.96,3,469,45.08%,社会消费品零售总额 (亿人民币),1,524.9,364.4,223.2,2,113,42.99%,数据来源：维基百科,城镇居民人均可支配收 （元）,20,238,17,433,16,109,17,927 (均值),1.2倍,CB Richard Ellis | Page 7,数据来源：各地统计年鉴,1.2,宏观经济背
6、景,q长沙宏观概况 长沙是一个集山水洲城为一体的千年历史文化名城； 经济总量在全国省会城市中位列第5，人均GDP在中部主要城市 中列第1； 城市化率61.8%，进入中级阶段的高速发展期； 人均可支配收入、人均消费支出居各中部六市之首，典型的消 费型城市； 房价处于中间水平，未来上升空间较大。,长沙,武汉,重庆,郑州,合肥,南昌,常住人口(万) 生产总值(亿元) 人均GDP（元） 城市化率 社会消费品零售总额(亿元) 人均可支配收入(元) 人均消费支出(元) 人均居住面积(平方米) 中高端住宅均价(元/平方米)*,664 3,745 56,620 61.8 1,525 20,238 15,020
7、 29.27 6,528,910 4,561 44,290 64.7% 2,164 18,385 12,710 30.88 8,000,2,859 6,529 22,916 51.59 2,479 15,749 12,144 31.42 6,300,752 3,300 44,000 63.41% 1,435 17,117 10,804 26.6 -,510 2,102 42,981 64.1 703 17,158 12,685 26.1 8,000,465 1,838 39,669 43.18% 634 16,472 12,406 - 7,500,（截止2010年6月）,CB Richard
8、Ellis | Page 8,数据来源：各地统计年鉴， 世邦魏理仕,1.2,宏观经济背景,q长沙行政区划 长沙市区被流经城市的湘江分为河东 和河西两部分； 长沙市区共有5个行政区域： 芙蓉区：市中心,大 河 西 先 导 区,本项目,开福区：商业、工业区 天心区：行政、商业区 雨花区：旅游、商业贸易区 岳麓区：教育中心、国家级开发区,大河西先导区为长株潭一体化两型社 会的先行建设区域，包含两区两县， 即岳麓区、高新技术园区（河西）、 望城县和宁乡县。 CB Richard Ellis | Page 9,1.3,基地背景,q基地区位及条件 基地区位 大河西先导区是长株潭一体化“两型社会”试点的 先
9、导突破区；,长株潭 大河西先导区 梅溪湖,长沙市市政府,先导区自比为长沙的“浦东”，发展初期路径是： 大量推地、大量建设 本项目所在的梅溪湖片区是先导区启动核心区域； 梅溪湖片区功能定位为“国际会展服务及科技创新 中心” 基地条件 容积率约为3.07，总建面940万方 开发强度较高，要特别关注市场的吸纳能力 大规模造城,300.8米海拔高度岳麓山 需考虑未来城市天际线的和谐 CB Richard Ellis | Page 10,三,1.4,长沙交通规划,q长沙交通规划 本项目位于长沙市河西，二环与三环 之间，距离市中心6KM ； 距离拥有56条航线，年客流量1,128,Metro #1,万的黄
10、花国际机场30KM；,三环,月,亮,桥,大,桥 汊矶,大,桥,长途北站, 距离长沙市火车站7.5KM；武广新长 沙火车站11KM； 六座跨江大桥连接河西河东，距离长,二环,银盆 岭,大 桥,沙首座大桥橘子洲大桥仅3.9KM；,长途西站 本项目,橘 子 洲 大,桥 市中心 长途东站 长沙火车站, 轨道系统：1、2号地铁一期已开工建 设；2号线将穿越梅溪湖片区；,Metro #2,猴 子石 大,桥,长株潭汽车站,黄花机场,四个长途汽车站，距离河西长途西站 仅2.5KM。,黑石,铺 大,桥,武广新长沙站, 三条跨江隧道更加便捷河东与河西的 往来；其中营盘路隧道已在建，南湖,路隧道于2010年下半年开
11、建，劳动路 隧道已在地质勘探阶段； CB Richard Ellis | Page 11,Section2,市场和竞争分析,CB Richard Ellis | Page 12,2.1 2.2 2.3,土地市场分析 各物业市场现状及未来发展 竞争分析,CB Richard Ellis | Page 13,2.1,土地市场分析,2.1,土地市场分析,q土地供求 土地供应量逐年下降，成交量基本稳定，未来土地市场呈供不应求趋势 从供应土地面积上来看，20072009年每年以37的比例下降； 长沙市08和09年土地供应量分别为824.83万平方米和511.3万平方米，年度土地供应 呈下降趋势； 200
12、9年长沙市土地供应副数出现大幅下降，至2010年一季度持续下降趋势； 长沙 市土 地 市场 走势 （2007-2010一季 度） 万平方米,2500,2325.48,200,2000,178,180 160,151 140,1500,1302.7,1240.8,120,100 90,1000,824.83,80,500 0,511.3 517,26 113.4678.91,60 40 20 0,2007,2008 供应土地面积,2009 成交土地面积,供应副数,2010 Q1,数据来源：长沙市国土资源局网 CB Richard Ellis | Page 14,n,n,万平方米,70,50,35
13、,645.19,8,286.85,2.1,土地市场分析,q土地供应 岳麓区土地开发活跃 岳麓区作为长沙的“浦东”，处于大力建设的启动期，土地开发活跃； 从土地供应区域来看，2010年一季度岳麓区土地供应量最大，达75.81万平方米，其中土地供应以 工业用地为主；,2010 年 一 季 度 各 区 新 增 土 地 供应 量 比 较,2010年一季度各区域成交土地比较,80 60,75.81,平方米 800,000.00 700,000.00 600,000.00,675,311.76,40 30 20,20.43,500,000.00 400,000.00 300,000.00 200,000.
14、00,472,805.61,499,199.58,10,8.34,4.16,1.12,3.60,100,000.00,112,636.83,37,290.83 20,230.64,84,401.51 33,760.60 35,975.98,0,0.00,岳麓区,雨花区,芙蓉区,天心区,开福区,望城区,岳麓区,雨花区,芙蓉区,天心区,开福区,望城县,2010年一季度各区土地供应量比较,土地成交面积,土地成交建筑面积,数据来源：长沙市国土资源局网 CB Richard Ellis | Page 15,n,n,n,20230.64,2.1,土地市场分析,q土地成交 整体长沙土地市场需求旺盛 2007
15、-2009年以来土地成交率均在100以上，以2007年178成交率最高； 2010年一季度土地成交以岳麓区为主，区域的房地产市场热度较高； 其中，岳麓区成交土地面积47.28万平方米，成交建筑面积67.53万平方米 （约占长沙市一季度 供应总量的43% ）； 平方米 800000.00,2010 年 一 季度 土 地 成 交 区 域 分 布图,700000.00 600000.00,675311.76,4%,5%,2%,500000.00,472805.61,499199.58,400000.00,43%,46%,300000.00 200000.00,100000.00,112636.83,
16、37290.83 8286.85,35645.19,84401.51 33760.60,35975.9835975.98,0.00,开福区,天心区,雨花区,岳麓区,芙蓉区,岳麓区,雨花区,芙蓉区,天心区,开福区,望城县,土地成交面积,土地成交建筑面积,数据来源：长沙市国土资源局网 注：成交率以当期成交量比当期新增土地供应量 CB Richard Ellis | Page 16,n,n,472012.57,2.1 q成交土地用途 全市成交建筑面积主要以住宅及商住用地为主； 全市成交土地面积主要以工业用地为主；,土地市场分析,平方米 800000 700000 600000 500000 4000
17、00 300000 200000 100000 0,747727.993 180737.67,成 交 土 地 用 途 分 类 97741.5812 81587.18,471714.369,平方米 400000.00 350000.00 300000.00 250000.00 200000.00 150000.00 100000.00 50000.00 0.00,各 区 域 成 交 土 地 用 途 比 较,住宅及商住,商业,工业,岳麓区,雨花区,芙蓉区,天心区,开福区,望城县,土地面积,建筑面积,住宅及商住,商业,工业,数据来源：长沙市国土资源局网 CB Richard Ellis | Page
18、 17,2.1 q土地价格 2010年一季度长沙市土地成交楼板均价￥1,754； 2010年一季度长沙市商办楼板价均价￥4,388； 岳麓区近期可比成交土地,土地市场分析,土地 用途 住宅 商业 办公 商业 住宅,土地面积 （ ） 61,604 5,475 156,627,容积 率 3. 5 5.5 3.7/ 2.0,建筑面积 （ ） 215,615 30,112 579,518,成交总价（万 元） 50,255 9,117 127,526,土地价 （万元/亩 ） 544 1,111 543,楼板价（元/ ） 2,330.78 3,027.75 2,201,土地位置 含光路和潇湘中路交叉口 东
19、北角 长沙市岳麓区茶山路与滨 江景观道交叉口西南角 岳麓区银杉路以东、潇湘 大道以西,数据来源：长沙市国土资源局网 CB Richard Ellis | Page 18,3,2,3,2.1 q可比成交土地位置,土地市场分析 三汊矶大桥 银杉路 沿江景观道 西二环 北津城路 福元路,大河西先导区,长望路 谷岳路 坦山路 茶山路 含光路 观沙岭路 安居路,1 2,湘江大 桥 银盆岭 大桥,编号 1,土地用途 住宅 商业办公 商业住宅,土地面积 （ ） 61,604 5,475 156,627,土地价 （万元/亩） 544 1,111 543,楼板价（ 元/ ） 2,330.78 3,027.75
20、2,201,桐梓坡路,CB Richard Ellis | Page 19,潇湘大道,2.1,一级开发模式,一级开发模式,优,点,缺,点,蕴含日后取得二级土地的优势。 作为一级开发商可更好地把握土 地规划定位等核心问题 ，利于下 一步土地招牌挂中掌握主动权， 便于拿下二级开发权； 收益稳定。一级开发企业在土地 上市后，与政府有明确分成协议 ，有相对稳定的土地出让收益； 政府合作开发模式基本成型，投 资收益有保障。,区域政府垄断性强，企业参与土地 一级开发的增值收益分成比例不确定 性； 一级开发的土地资金占用量大，要 求融资能力高； 前期规划立项审批时间长、资金占 用时间早； 政策风险高。政策的
21、调整影响一级 开发土地储备规模的确定；,一级开发应注意合理的区域整体规划方案，这是能够打动政府拿到开发权的最关键的因 素，且能够降低开发过程中项目调整的可能性，从而控制实施风险。； 注重金融政策导向。金融政策影响二级开发企业融资能力、开发现金流、周期、销售速 度、土地需求等等， 从而影响一级开发规模，避免土地资金积压的负面影响； 重视产业政策导向。产业分区影响城市土地分区划分，依据产业政策选择适当的市场切 入点。 CB Richard Ellis | Page 20,CB Richard Ellis | Page 21,2.2,各物业市场分析,2.2 q写字楼整体市场 写字楼市场尚处于成长阶段
22、，产业聚集需要一定过程 长沙市场现有：,各物业市场分析,现有供应, 存量：,优质标准写字楼55万方 优质研发型写字楼25万方, 空置率： 优质标准写字楼统一租赁型空置率5%，销售型办公楼楼空置率22% 优质研发型写字楼空置率5% 平均租金： 优质标准写字楼57元/平方米/月,市场表现, 售价：,优质研发型写字楼23元/平方米/月 优质标准写字楼8,000元/平方米左右,优质研发型写字楼4,200元/平米左右 未来长沙市场：,未来供应 城市比较 CB Richard Ellis | Page 22, 未来5年新增： 优质标准写字楼49万方 优质研发型写字楼81.3万方（根据已知规划预计） 城市比
23、较： 优质标准写字楼：长沙(55万方) Vs武汉(112.7万方) 优质研发型写字楼：长沙(25万方) Vs武汉(30万方) 以上数据统计按照CBRE对优质写字楼定义统计 截止2010年6月,橘子洲大桥,n,n,2.2 q写字楼分布 长沙主要优质标准写字楼分布,各物业市场分析 长沙市高新技术产业开发区,n n n,五一广场商务区 芙蓉中路商务区 韶山北路商务区,三环,二环,1,长沙主要优质研发型写字楼分布,长沙市高新技术产业开发区 长沙市经济技术开发区,本项目,五一广场商务区 芙蓉中路商务区,韶山北路商务区 长沙市经济技术开发区 优质研发写字楼 优质标准写字楼,CB Richard Ellis
24、 | Page 23,数据来源：世邦魏理仕,层高,2.2,各物业市场分析,q写字楼产品特征 现有写字楼普遍为非甲级，租户/业主期待新建写字楼在层高及电梯等配套设施上有所改进,外立面,项,目,整体写字楼市场主要特征 n多数为玻璃幕墙 n除玻璃幕墙以外的材料品质较低,甲级写字楼标准 n高质量玻璃幕墙，进口大理石/花岗岩,n普遍未达到甲级写字楼标准,项目体量 标准层面积 电梯 办公面积/车位比 标准层分隔 公共部位装修 交房标准 安保等辅助设施 空调系统 物业管理 CB Richard Ellis | Page 24,n平均体量为36,649平方米 n标准层面积为1,629平米 n净高2.4-2.6
25、米，普遍较为压抑 n单部电梯服务办公面积为8,340平方米，服务电梯较少 n普遍无分区设置 n电梯速度较慢，等候时间较长 n主要品牌Otis 、三菱、日立合资国产品牌 n189配一个车位 n小面积分隔，便于散售 n装修简易、材质较差 n灯光昏暗 n多以毛坯交房 n安保系统落后 n安保人员较少，管理较为松散 n户式中央空调居多，但多数物业无新风系统 n正常空调开机时间为 8:30-18:00 n少部分可以提供周末或加班空调延时 n2-4元/平方米/月 n多以当地物业管理公司为主,n单体规模超过30,000平方米 n1,500平米以上，75%以上得房率 n结构层高超过3.75米，净层高超过2.65
26、米 n每部电梯服务的办公面积应该小于5,000平米 n楼层分区 n进口电梯，速度不低于3.5米/秒 n150-200配一个车位 n大平层，可根据租赁情况自由分隔 n进口大理石、花岗岩等材质装修公共部位 n有充足的灯光照明 n天地墙装修，用户自行架空地板 n自动火警装置 n24小时监控保安系统，充足的保安人员 n先进的中央空调系统和新风系统 n国际品牌物业管理，如世邦魏理仕,2.2,各物业市场分析,q写字楼租户特征 无论从绝对数量或租赁面积来讲，租户以服务型企业（金融、保险业）为主，其次为制造业 从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主； 而从企业租赁面积而言，
27、金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大。,长沙 优质 办 公 楼 租 户结 构按 产 业 （ 按企 业 数 量 ）,长沙 优质 办 公 楼 租 户结 构按 产 业 （ 按租赁 面积 ）,1%,2% 4%,3%,23%,1% 2% 1%,6%,22%,0%,0%,21%,3%,27%,3% 5%,10%,1% 8%,制造业,12%,13% 7% 电力,煤气,水的生产供应,制造业,25% 电力,煤气,水的生产供应,建筑业 批发和零售贸易,餐饮业 房地产业 卫生,体育和社会福利业 科学研究和综合技术服务业 CB Richard Ellis | Page 25,交通运输,仓储及邮电通信业 金融,
28、保险业 社会服务业 教育,文化艺术及广播电影电视业 国家机关,党政机关和社会团体,建筑业 批发和零售贸易,餐饮业 房地产业 卫生,体育和社会福利业 科学研究和综合技术服务业,交通运输,仓储及邮电通信业 金融,保险业 社会服务业 教育,文化艺术及广播电影电视业 国家机关,党政机关和社会团体 数据来源：世邦魏理仕,2.2,各物业市场分析,q写字楼租户特征 500平方米以上：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1,500平方米； 国家机关与科研单位需求面积较大，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米 500平方米以下：制造、社会服务、房地产等的需求面积都在
29、500平方米以下 长沙 优质写字楼 租 户 平 均 需求 面积 按 行 业,交通运输 ,仓储及邮电通信业 教育 ,文化艺术及广播电影电视业 电力 ,煤气 ,水的生产供应 批发和零售贸易 ,餐饮业 房地产业 卫生 ,体育和社会福利业 制造业 社会服务业 建筑业 科学研究和综合技术服务业 国家机关,党政机关和社会团体 金融,保险业,130.91 264.20 295.00 367.85 396.69 415.34 438.47 442.80 560.65 676.75,898.20,1,471.36,0,200,400,600,800,1,000,1,200,1,400,1,600,CB Rich
30、ard Ellis | Page 26,数据来源：世邦魏理仕,3%,11%,11%,2.2,各物业市场分析,q写字楼租户特征 租赁面积以100300平方米为主力面积 长沙市优质写字楼租户对于200-300平方米、100-200平方米的办公面积需求相对较为旺盛，46%的 企业的需求面积在此范围内； 而租户对于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的办公面积需 求较为均衡，所占比例大致为11-15%； 3,000平方米以上的需求很少，仅占到3%。,长沙优质办公楼租户结构按面积需求 12%,（按企业个数）,长沙优质办公楼租户结构按面积需求 2%
31、 6% 23%,（按租赁面积）,13%,22%,10%,15%,29%,19%,100 500-1,000,100-200 1000-3000,24% 200-300 3000,300-500,100 500-1,000,100-200 1000-3000,200-300 3000,300-500,CB Richard Ellis | Page 27,数据来源：世邦魏理仕,2.2,各物业市场分析,q写字楼租户特征 租赁企业以长沙及湖南本地企业为主 长沙市优质写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%； 外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等
32、， 外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满 足其需求； 内资非本地企业的需求面积大于本地企业。,长沙 优质 办 公 楼 租 户结 构按企 业 属 性 （ 按企 业 数 量 ） 14%,长 沙 优 质 办 公 楼 租 户 结 构 按 企 业 属 性 (按 租 赁 面 积 ) 14%,47% 55% 31% 39%,本地企业*,内资非本地企业,外资企业,本地企业*,内资非本地企业,外资企业,* 本地企业指长沙及湖南企业,CB Richard Ellis | Page 28,数据来源：世邦魏理仕,2.2,各物业市场分析,q写字楼买家特征 写字楼买家以投资
33、为主，且以长沙、湖南本地中小企业主购买为主，外地及境外购买客户比例呈增 长态势 购买目的： 以投资为主看中物业后期升值潜力及长期租金回报；如湖南文化大厦约60%的买家为投资 客户 自用也占一定比例如华侨国际超过50%的面积被大型客户购买自用，如方正证券（4层）、 湘银集团（1层）、江河集团（1层）、兆佳集团（1层）等企业, ,买家特征 投资客户中，以中小企业投资为主 自用客户中，本地实力企业购买自用需求较大 来源地,买家主要来自于湖南省与长沙市中小企业为主 与此同时，其他地区如北京、深圳、广州以及部分境外的购买客户呈增长的趋势，且以投资目 的为主；如华美欧国际50%的购买客户为外地企业 CB
34、Richard Ellis | Page 29,2.2 q写字楼典型项目 运达国际广场,各物业市场分析,地址 总建筑面积 租金 标准层面积 得房率 平均售价 物业管理费 投资回报率 车位数 车位 出租率 净高 竣工年月 交房 电梯 物业管理 空调系统 开发商 持有者,芙蓉中路478号 39,000 平米 (30层, 1-2楼商业,3-6楼酒店) 95元/平米/月 1,302平米 71% 9,500 元/平米 4.00元/平米/月 10.6% 453（和酒店共用） 地上49个，地下453 个 停车费：450 元/月/个 92% 2.6 米 2006年 吊顶、地毯 三菱电梯(13人): 4 部+1
35、(货梯) 长沙水清木华物业管理有限公司 中央空调, 10元/平米/月 运达实业集团 小业主,主要租户 上海浦发银行、恒大地产、中兴通讯、中粮地产等 CB Richard Ellis | Page 30,数据来源：世邦魏理仕,2.2 q运达国际广场 租 户结 构按 面积 需求 （ 按企 业 个 数 ）,各物业市场分析 租 户结 构按 行 业 （ 按企 业 个 数 ）,30%,0%,10%,20%,100 100-200 200-300,34%,3%,20%,3%,制造业 建筑 批发和零售贸易,餐饮业 金融,保险业,300-500,7%,房地产业,3%,500-1,000 1000,社会服务业,3
36、7%,3%,30%,教育,文化艺术及广播电 影电视业,物业质量较高,租户租赁面积为主要以300-500平方米及,租户主要以金融、服务业、制造业为主,整层租赁为主 长沙 优质 办 公 楼 租 户结 构按企 业 属 性（ 按企 业 个 数 ） 10%,CB Richard Ellis | Page 31,50% 40% 租户主要以大型内资企业办事处为主,本地企业 内资企业 外资企业,数据来源：世邦魏理仕,2.2 q 运达国际广场 项目优势： 酒店、商业、写字楼综合性物业 酒店、百货定位高档，为办公楼市场形象以 明显的协同效应 酒店内配备的商务中心、会议设施以及其他 设施给办公租户提供了便利的商务环
37、境,各物业市场分析 项目劣势： 三角型平面层布局，内部空间利用率低 标准层面积小，得房率低 大堂小，且电梯数量少 物业硬件设施标准较低,交通组织不顺畅 合理的物业组合，可以提高物业形象，获得溢价 高档酒店和优质商业对项目品质的带动作用明显 CB Richard Ellis | Page 32,2.2,各物业市场分析,q 商业整体市场 整体优质商业环境向好，商业发展仍以百货业态为主，处于由百货向购物中心过渡的阶段。河东与 河西商业发展极度不平衡，河西未来商业发展潜力巨大。 长沙市场现有：,现有供应 市场表现 未来供应 城市比较 CB Richard Ellis | Page 33,存量：80万平
38、方米，河西仅占4万平方米； 长沙市人均商业面积：0.12平方米；而河西人均商业面积仅0.06平方米； 长沙市整体商业空置率：5%；河西商业物业空置率0 平均租金：优质商业物业首层平均租金300元/平方米/月 购物中心租金200-400元/平方米/月， 百货商场坪效为33元/平方米天， 商业街租金从60-1,200元/平方米/月 未来长沙市场： 供应：近200万平方米 市中心成熟商圈的供应有限 新增供应以大体量购物中心居多并分布在人口集中的新兴区域中 城市比较： 优质商业：长沙（现有80万方+未来5年新增221.7万方) Vs 武汉(现有173万 方+未来5年新增200万方) 以上数据统计按照C
39、BRE对优质商业定义统计 截止2010一季度,4,2.2,各物业市场分析,q 主要商圈分布 传统商圈: 1. 五一广场,新兴商圈: 6. 红星,5,8,2. 东塘 3. 火车站 4. 荣湾镇 5. 伍家岭,7. 高桥 8. 星沙 9. 黎托 10. 大托,1,2,3,7,9 6 10,CB Richard Ellis | Page 34,本项目,-,2.2,各物业市场分析,q 传统商圈特征 以中高端定位、交通便捷、业态种类齐全为特征，体量多以10万方以上为主,商圈 代表项目 知名度 发展历史 商业定位 主营业态 交通条件 消费特征 主要消费群体 坪效(元/平米/天) 优质商业项目体量( 平方米
40、),五一广场商圈 平和堂、百联东方广 场、新世界百货 高 形成早，商圈成熟 中高档/高档 业态相对丰富，包括 百货、超市、购物中 心、商业街 交通拥堵，交通流量 较大 购物、娱乐、餐饮 长沙市乃至湖南省二 三线城市的消费者 35.7 302,800,东塘商圈 平和堂、嘉信茂购 物广场、友谊商城 较高 形成早，商圈成熟 中高档/高档 百货为主，辅以少 量餐饮、娱乐配套 交通便利，通达性 较好 购物、少量娱乐、 少量餐饮 长沙中心城区居民 ，周边居民为主 39.4 139,000,火车站商圈 阿波罗商业广场、友 谊商店、家润多百货 较高 上世纪90年开始发 展，淘汰速度加快 中档/高档 专业市场、
41、百货 交通便利，交通流量 大 购物、餐饮 周边区域居民以及火 车站集散客流 26.6 156,000,荣湾镇商圈 通程商业广场 一般 2000年开始发 展，但速度较慢 中高档 百货、超市、家 电卖场 交通便利，通达 性较好 购物、少量娱乐 、少量餐饮 河西居民和大学 城的师生 27.4 50,000,伍家岭商圈 岁宝百货 较低 商圈形成早，因规 划变迁一度没落 中低档 百货、超市 交通便利，通达性 较好 日常生活性购物 城北居民 18,000,CB Richard Ellis | Page 35,数据来源：世邦魏理仕,-,-,2.2,各物业市场分析,q 新兴商圈特征 中低端定位，已形成各片区商
42、业繁华区域，服务配套性业态较少，体量多在5万方以下,商圈 代表项目 知名度 发展历史 商业定位 主营业态 交通条件 消费特征 主要消费群体 优质商业项目体量 (平方米),红星商圈 天虹百货 较高 以五星大市场为基 础，红星购物广场 ，美凯龙家居广场 等项目纷纷入驻 中档 百货、超市、专业 市场 交通便利，靠近汽 车南站 购物，目的性商贸 、少量餐饮 城南居民，商贸市 场带来的消费人群 36,000,高桥商圈 上河国际商业广场 一般 以高桥大市场为基 础，市场培育阶段 中低档/低档 百货、超市、专业 市场 交通便利，距离市 中心较近 购物、少量娱乐、 少量餐饮 以周边居民为主， 商贸市场带来的消
43、 费人群 100,000,星沙商圈 通程商业广场 一般 以长沙县和经开区 为依托，市场发展 初级阶段 中档/低档 超市、百货 离市中心较远，交 通较便利 购物、餐饮 周边区域居民以及 经开区工作人员 40,000,黎托商圈 新城新世界(未 开业) 较低 新型规划商圈 ，刚刚开始发 展 目前为中低档 街铺为主 交通较便利， 通达性较好 购物、少量娱 乐、少量餐饮 当地居民为主,大托商圈 中信新城购物中 心(未开业) 较低 商圈形成早，因 规划变迁一度没 落 目前为中低档 百货、超市 离市中心较远， 目前交通不便利 日常生活性购物 城南居民，株洲 湘潭消费人群,CB Richard Ellis |
44、 Page 36,数据来源：世邦魏理仕,1,2,3,4,5,6,7,8,2.2,各物业市场分析,q 未来商业供应 主要集中在河东老城区，河西仅有三个项目预计在2012年上市。,序号,项目名称,所属商圈,发展商,项目总规模 （平方米）,商业规模 （平方米）,预计供应 年份,备注,北辰项目的商业部分一期将拟建设商业,北辰商业中心,伍家岭,北京北辰实业,5,000,000,762,000,2015,街业态，该项目是否含有购物中心或百,货业态尚待确定； 将建设成为长沙中心商圈最大的商业项,恒隆广场,五一广场,香港恒隆地产集团,500,000,140,000,2012,目，并设有写字楼、酒店式公寓等多种
45、,业态，预计档次较高,世纪金源购物中 心 青和君临国际,伍家岭 五一广场,世纪金源集团 南京青和投资集团有限 公司/湖南大韵置业投 资有限公司,4,000,000 140,000,246,000 80,000,2013 2010,预计建成大型商业摩尔，类似于金源集 团在北京、重庆和昆明的产品 有望与黄兴路商业街直接连通，以休闲 娱乐为主，构建体验式时尚购物中心,新世界集团将在该项目住宅部分完全开,新城新世界商业 中心,黎托,新世界地产有限公司,1,200,000,300,000,2014,发完成后，将其目前售楼中心区域开发 为新世界百货在长沙的第二家店，故开,业时间也尚待确定；,中信新城购物中
46、 心 滨江新城临江商 业 长沙综合交通枢 纽项目,大托 河西 河西,湖南省中信控股有限公 司 长沙市滨江新城建设开 发有限责任公司 长沙综合交通枢纽建设 投资有限公司,2,250,000 145,000 279,292,110,000 100,000 50,000,2011 2012 2012,该项目集合了商业、娱乐、休闲、酒店 、商务、低密度住宅等多种业态，有望 成为大托商圈的核心项目 该项目集合了商业、酒店、酒店式公寓 及文化展示等多种业态，有望成为大河 西先导区沿江新兴商圈 该项目集合了商业、酒店、办公等多种 业态，将成为河西未来交通枢纽商业体,CB Richard Ellis | Pa
47、ge 37,数据来源：世邦魏理仕,9,2.2 q未来商业供应（续）,各物业市场分析,序号,项目名称,所属商圈,发展商,项目总规模 (),商业规模 (),预计供应 年份,备注,主题卖场、并辅以儿童乐园、公,友阿奥特莱斯购物 公园,大托,湖南友阿集团,100,000,100,000,2011,园、影楼、酒吧、娱乐城、网络 天地、健身中心、商务中心等多,种业态 项目主要分为商业性为主的崇光,10,SOGO,伍家岭,香港庄胜集团,130,000,2012,百货大楼、休闲性为主的大型室 内购物公园、游乐场所和大型商,务酒店 涵盖购物中心、商业街、高星级,11,华远金外滩,五一广场,北京华远集团,850,
48、000,200,000,2011,酒店、高档写字楼及滨江豪宅等,物业,12 13,红星国际星城 泊富国际广场,红星 伍家岭,长沙红星实业公司 湖南新华印刷集团有限 责任公司, 257,400,32,000 87,000,2010 2014,与通程或步步高合作百货 大型城市综合体，涵盖商业零售 、写字楼、高档住宅,超大型城市综合体，购物中心、,14,开福万达广场,五一广场,大连万达集团,1,040,000,200,000,2012,百货、写字楼、住宅、高星级酒,店等,15 16,保利南湖项目 湘腾城市广场,南湖 河西,保利地产 湖南湘腾投资有限公司,480,000 162,310.2,100,0
49、00 67,000,2012 2012,城市综合体，超高层建筑 商业、住宅综合体,CB Richard Ellis | Page 38,数据来源：世邦魏理仕,2.2 q商业典型项目友谊商店 建筑面积：约60,000平方米 主力租户：Gucci, Emporio Armani, MaxMara, Hugo Boss, Canali, Cartier, Rolex, Omega, Loewe, Burberry, See by Chloe, Verri, Swarovski, CK Jeans, Ports 市场定位：高档/中高档 目标客户群：25-45岁的高端/中高端收入阶层 入住率：100% 商场租金水平：纯租金和扣点二者取一，扣点在 10-28，根据品牌的