2010杭州富阳莱蒙项目市场报告-市场部分194p.ppt

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1、1,1,2,2,第一章：地块研究 第二章：富阳房地产概述 第三章：杭州别墅市场概述 第四章：杭州别墅产品扫描 第五章：竞争研究 第六章：客户研究,3,3,地块基础条件分析 地块区位分析,项目地块研究,第一章,4,4,地块基础分析,规划指标项目地块基本参数,5,5,本案,杭富沿江公路,四至项目东面为农田及杭新景高速公路入口，南接富春江，西临华立永通逸城，北靠横山,逸城,富春江支线,横山,农田,东侧地块东侧为农田以及杭新景高速公路入口，是进入本项目的重要交通进口。 南侧紧临富春江，尽享丰富的江景资源。 西侧华立永通逸城位于本项目西侧，总占地面积约350亩，建筑面积约30万平方米，产品为高层+排屋，

2、预计2011年交付。 北侧与横山隔路相望，路为杭富沿江公路，西起富春江第一大桥北岸引道，经东洲算帐岭进入杭州西湖区周浦乡地界，再接袁浦路与320国道、杭州外环线互通立交相连，全长18余公里，宽24.5米，双向4车道，是富阳融入杭州大都市的主要交通要道之一。,地块内部,地块基础分析,6,6,本案,自然资源项目北面靠山，南面临水，风景优美，自然景观资源得天独厚,富春江,横山,东洲大桥,黄公望森林公园,黄公望森林公园位于富阳镇东面的庙山坞，总面积达3400亩，是中国林科院亚热带研究所的一个竹木研究基地。 富春江中国浙江省中部河流。为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称。长110公里，流贯浙江省桐庐、富阳两

3、县。是杭州、上海通向浙江内地、福建北部、安徽南部和江西东北部的重要水道。 横山项目北侧的山脉，周围主要以当地的矿石厂，造纸厂的工业为主。虽不是旅游风景区，但是对项目的风水有很好的附加值。 湿地夹在项目地块和富春江之间的原生态湿地，可学习旁边的逸城做景观公园。 富春山居高尔夫球场坐落于项目以西的富春山居球场，是一所高档高尔夫会所，充满静谧的茶园情调的特色球道、南宋建筑风格的会所，以及无数独到的设计细章令人留连忘返。以丘陵地形、茶园为主题，由18洞、79个沙坑、12道水障碍组成。,湿地,富春山居高尔夫球场,地块基础分析,7,7,地形地貌项目地块成菱形，基本方正，地貌基本平坦，有大量原生态绿色植被,

4、项目地势整体平整，但和路面有一定落差 地块有大量绿色植被，可供利用 地块南面有一块原生态湿地，可做景观公园,本案,地块基础分析,8,8,地块区位分析,从心理上的距离来说，地块同属杭州与富阳的郊区,项目位于富阳东部东洲板块，东接萧山区，南连诸暨市，西靠桐庐县，北临余杭区。项目到达杭州市中心约15公里，到达富阳市中心约8公里，主干道为杭千高速，江滨东大道。,本案,15公里,8公里,从地理距离上来说，项目地块距离富阳市区近8公里、距离西湖距离约15公里； 但是从杭州与富阳市民的感受来说地块同属于城市的郊区，心理距离几乎等同；,9,9,地块区位分析,重点研究杭州别墅市场,在土地同属富阳、杭州两地的郊区

5、的地理定位下，决定了项目将会面临杭州与富阳两个目标市场，而杭州的市场容量显然要远大于富阳本地； 所以本次研究兼顾富阳、杭州两地市场，重点研究杭州别墅市场；,10,10,从地块区域属性上来说，项目同时需要兼顾富阳和杭州两大市场。 由于市场容量上的区别，杭州市场是主要营销方向；,结论一：,11,11,富阳城市概述与定位 富阳房地产市场供求关系 量价走势 产品供应 代表个案,富阳市房地产概述,第二章,12,12,【行政】富阳市共设乡、镇、街道25个。其中乡6个，镇15个，街道4个。全市有612个行政村，3个居民区和23个社区。,【收入】09年全年实现生产总值356.4亿元，比08年增长8.1%； 城

6、镇居民人均可支配收入23422元，农民人均纯收入11851元；,富阳概述,13,13,城市定位,富阳市在杭州城市扩张、由“西湖时代”走向“钱江时代”的城市发展背景下逐步打造成为杭州西部副城,富春江三岛两湾地区,城市西郊森林公园,湘湖旅游度假区,之江国家旅游度假区,钱江新城城市CBD,下沙新城,西湖、西溪风景区,项目地块,钱江富春江沿线规划,钱塘江沿线规划下的富阳市城区规划,富阳战略规划（2007-2030）指出，将富阳打造成为富裕阳光之城、杭州网络化大都市副中心，城市发展将回归“富春江时代”：,1.坚持加快富阳服务长三角、融入杭州大都市的核心战略； 2.加快富阳由杭州“郊县”到“郊区”的功能转

7、变和提升，促进城市转型； 3.最终打造“富裕阳光之城”的城市品牌，形成“运动休闲之城”的城市特色； 4.建设成杭州网络化大都市副中心，实现与杭州市的高层次对接和融合。,14,14,最新一轮杭州轨道交通规划：杭州到富阳的轨道交通6号线，将在2012年开工，2016年投入运营，首期轨道交通线路从滨江出发，经之江新城，沿320国道进入富阳，途经受降、高桥等地。 长远规划：是到富阳后穿过富春江，经杭黄高铁富阳站后沿杭富沿江大道回杭，轻轨在富阳境内形成一个圈。,杭富轻轨交通连接，富阳加快融入大杭州,城市定位,15,15,杭黄高铁，预计2013年通车 杭州东站枢纽出发，途经富阳、桐庐、建德、淳安、绩溪、歙

8、县至黄山北站。铁路按双线、客运专线标准建设，设计速度250公里/小时。 全线共设黄山、绩溪、淳安、富阳、萧山、杭州等9个车站。,富阳,杭黄高铁，为城市能级带来提升空间,城市定位,16,16,依托杭州“旅游西进”总体规划方针，通过发展运动休闲产业，把东洲板块打造成富阳融入大杭州都市圈的桥头堡,黄公望公园,高尔夫超市,项目地块,杭富沿江公路,东洲大桥,东洲岛详细规划,1.东洲岛头城市大阳台规划运动休闲城市综合体； 2.北支江运动休闲带，打造观光休闲和运动休闲平台； 3.依托黄公望森林公园和富春山居高尔夫球场等高档配套，大力发展高档住宅和别墅房地产业，构建生态景观居住的富春山居区。,富阳市东洲板块规

9、划（20082020）,项目地块,板块定位,17,17,城市功能定位价值诉求,依据产业发展规划的城市功能定位，凸显城市价值点，重点体现在东洲板块的城市规划中： 1.中高收入家庭：“温情假日，全家选择” 年轻高收入家庭周末游的首选度假胜地，集美食、自然美景、运动参与、亲子活动、特色购物为一体，为全家带来2-3 天的健康、舒适、注重亲情沟通的短假体验。 2.新一代精英族：“时尚湖滨，休闲坐标” 吸引长三角新一代精英族聚会和社交的新焦点，并将成为年轻人都市休闲的最佳外延选择，“出市而不脱世”。崇尚健康、休闲、品质、国际水准的新体验。 3.商务会议市场：“坐拥山水，挥斥方遒” 针对商务会议和培训市场，

10、以自然美景、完备的硬件配套设施和软件服务，满足公司和政界的综合性需求。成为上海及杭州等城市的公司内地培训的首选地点。,产业规划：转变经济发展方式，形成以运动休闲等服务业为主导、先进制造业为支柱、都市农业为基础，现代服务业与先进制造业并重的现代产业体系。 运动休闲产业以水上运动休闲、浅山健身度假、都市生态农业体验等为主体，全面建设运动设备制造业、面向休闲旅游的其他服务业、以及运动休闲用品大市场，打造支撑城市品牌的运动休闲产业高地。 加快调整整合、优化提升基础产业，积极培育光通信、生物制药等现代高新技术产业，鼓励文化创意产业的发展。,运动休闲为主导的现代产业体系,板块定位,18,18,结论二：,富

11、阳主动融入大杭州，努力打造杭州西部副城；规划东洲板块作为沿钱塘江开发起点的确立； 使得富阳房地产客户结构存在改变的可能，杭州市客户需求将会成为重要的需求力量。,19,19,供求关系09年需求严重大于供给,数据来源：富阳国民经济和社会发展统计公报,历年富阳市住宅市场供求关系对比,从数据表看来，富阳房地产市场历来表现相对较为平稳，没有出现幅度较大的涨跌幅； 从2009年的数据来看，2009年一种供小于求，达到0.65，市场供应稀缺； 综合最近三年的成交量来看，富阳市场合理需求总量约在60-80万方之间；,整体市场分析,20,20,历年富阳市住宅市场销售均价走势,2005年-2009年，富阳楼市一直

12、维持比较平稳的上涨态势； 由于受09年供求关系的一种缩小以及其他宏观环境的影响，导致2009年以及2010年上半年销售价格的大幅上涨； 目前富阳地产的成交均价接近12000，与杭州整体均价有较大差距；,数据来源：富阳国统计公报及建设局数据 2010年数据为上半年综合数据,价格走势10年价格上涨较快，均价达1.2万左右,整体市场分析,21,21,目前富阳市住宅供应面积配比,数据来源：房管局现有在售项目统计调查（不含东洲等外围别墅项目）,从目前富阳城区住宅项目的供应配比来看，130平米以上改善型产品的供应量超过30%，比重相对较大； 受7090政策影响，90平米以下住宅的供应量约40%； 总体来看

13、，改善型市场特征较为明显；,产品供应改善型产品供应特征明显,整体市场分析,22,22,目前富阳市住宅供应面积去化情况,数据来源：房管局现有在售项目统计调查（不含东洲等外围别墅项目）,从去化角度来看，90平米以下产品去划率明显低于90-150区间； 150-170平米以上产品的去化率最低，属于比较尴尬的产品区间； 170平米户型去划率尚可； 总体来看，富阳改善型置业需求明显；,市场需求改善型需求特征明显,整体市场分析,23,23,38.3万平米/r=1.0/排屋、别墅、高层,28.6万平米/联排、高层,40万平米/法式合院、高层,70万平米/r=0.9/排屋、别墅、高层,33万平米/r=2.5/

14、高层,18万平米/r=1.8/小高层、高层,13万平米/r=2.0/高层,0.9万平米/r=1.2/多层,6.5万平米/r=1.2/多层,4万平米/r=1.8/多层、小高层,7万平米/r=2.7/高层,云水山居,复城国际,丁香花园,公元名家,山水御园,富春和园,西郊半岛,金色家园,幸福佳苑,大家阳光里,泊金湾,未来供应2010年，富阳房地产真正进入爆发期,整体市场分析,24,24,24,板块划分,两条城市主干道分割功能区块,桂花路：城市X轴线,金桥路：城市Y轴线,传统商业中心,金桥工业区,大型居住区,虎山,富春江,东依虎山，南临富春江，决定了城市发展方向必然是向西、向北，随着城市发展的扩张，传

15、统商业中心的辐射面受到局限，将来会出现新的城区中心。,未来城区中心,25,25,项目分布,26,26,26,项目分布,富阳项目一览表,富阳目前可售新房并不多,加起来也就十几个项目，楼盘少，也就意味着发展空间大，随着大杭州概念的进一步实行，一些像绿城、万科的大品牌房产公司也进驻富阳。,27,27,富阳市场总结,从个案去化速度来看，目前富阳房地产市场处于一个爆发期，市场去化速度良好，受地产调控的迹象影响不明显； 从供应需求来看，市场供应产品的表现出改善型的特征；从去化来看，改善型置业需求也比较突出，面积在140-150平米，总价约在150万-200万左右的需求比较明显； 从客户来看：以企事业单位高

16、层、公务员、私营企业住为主要购买群体。这部分客群也是市场主力置业群体； 目前区域上属于杭州的客户占到10%左右，随着富阳融入大杭州脚步的加快，富阳房地产市场存在客群裂变的趋势，杭州客户占比扩大的趋势比较明显；,28,28,结论三：,富阳市场目前处于改善型需求的爆发期，改善型产品受到市场的追捧。,29,29,29,29,个案研究,复地复城国际城市中心综合体,30,30,30,个案研究,复地复城国际销售火爆，几乎开盘即售罄，小户型有所保留,户型面积配比,89平米三房,143平米四房,180平米四房,31,31,31,31,个案研究,复地复城国际市场处于改善型爆发期，调控影响不明显,市场层面： 富阳

17、市场整体启动较晚，随着2009年万科的进驻，市场方才真正启动，绿城、复地等多家开发商相继进驻； 富阳市场目前处于首批改善型置业客户的换房阶段，市场爆发力强，多个基本开盘即售罄； 富阳地产销售价格相对起点较高，目前市中心销售价格约在10000-11000元左右，近郊销售价格约在8000左右；,需求层面： 以首批改善型置业需求为主，面积需求主要集中在140-150平米的舒适型三房，本类房源去化速度最高； 客户来源以政府机关、大型企业、事业单位的中高层职员为主，富二代购房也占有很大比例； 投资客户约占10-15%，杭州客户占约10%左右，主要由于与富阳存在一定的地域关系；,杭州客户占有一定比例，而且

18、比例有不断扩大的趋势,32,32,32,个案研究,万科容大金色家园,33,33,33,个案研究,户型配比：,客户情况：,万科容大金色家园,金色家园是万科进入富阳后打造的第一个大型住宅社区项目，随着富阳市城市扩建北移的日益推进，项目所属区块将成为富阳新的城市中心，发展前景良好。小区由13栋2428层住宅及部分商业建筑组成，住宅总建面积达到10余万方，规划约1000余户，全部采用创新复式结构户型，它以国际流行的ARTDECO建筑风格，是目前富阳地区最大的高品质花园式住区。,34,34,34,个案研究,万科容大金色家园,35,35,35,个案研究,泊金湾,36,36,36,个案研究,泊金湾,小区由6

19、幢高层公寓组成，围绕中心庭院错落布局，形成上万平米中心庭院，4000余方屋顶花园营造城市自然景观。12000平米城市商街，提供小区配套，缔造城市尊贵生活。,泊金湾采用了新古典主义的建筑风格，材料运用了昂贵的天然花岗岩干挂，即时经过时间的磨砺，依旧能保持恒久的质感和尊贵的气质。,37,37,37,个案研究,泊金湾,6号楼户型面积配比,泊金湾8月5日开6号楼高层64户房源，一期推137方边套和120方中间套，均价11000元/方,38,38,38,个案研究,公元名家,价格走势,39,39,39,个案研究,公元名家,3室2厅2卫1厨115,2室2厅1卫1厨85,3室2厅2卫1厨138,户型配比：,4

20、0,40,杭州别墅市场整体概述 竞争板块界定 分版块市场量价走势、概述 综合分析 代表个案研究,杭州别墅市场研究,第三章,41,41,杭州别墅市场价格走势基本表现平稳，截止2010年6月，市场整体成交均价为28317元/； 从2009.1-2010.6杭州成交量来测算，全年市场需求约为42.7万方； 从销售周期来看，11月、12月及4月份是别墅市场成交的高峰期；,整体市场,近一年杭州市别墅市场量价走势,数据来源：透明售房网数据跟踪（含富阳）,42,42,纯别墅项目,纯排屋项目,混合别墅项目,含普通物业别墅项目,叠排联排,西溪别墅区,之江转塘别墅区,下沙别墅区,丁桥别墅区,良渚别墅区,闻堰别墅区

21、,本项目,富阳别墅区,闲林别墅区,整体市场,目前杭州在售别墅项目主要集中在以下几个板块,43,43,各板块对比分析,整体市场,44,44,各板块对比分析,整体市场,45,45,附 件,个案研究,篁外 金都富春山居 钱塘梧桐燕庐 清源上林湖 富春红郡 九龙一号 新帝朗郡 金都高尔夫艺墅,46,46,46,篁外英伦贵族庄园风格,个案分析,现场地址：杭州之江区之江旅游度假区，320国道南，双流公园对面 开发商：杭州中海雅戈尔房地产有限公司 总建筑面积: 29万平方米 物业类型：公寓、排屋 容积率：2.0 开盘时间：2009年09月31日 交付时间：2010年09月31日 均价：16000元/平米(公

22、寓),基本概况,47,47,47,销售及客户情况,销售情况：,客户情况：,公寓价格走势,个案分析,48,48,48,产品情况,建筑风格：英式 贵族庄园风格,个案分析,49,49,49,个案分析,金都富春山居山地人文居住轻别墅,经济技术指标：,开 发 商:金都房产集团有限公司 占地面积:667000平方米 建筑面积:200000平方米 容 积 率：0.3 物业类型：别墅,联排别墅 物业地址：位于金都富春山居整个别墅区的东南侧 所属板块：银湖板块 入住时间: 2009年12月31日 总 户 数: 80户 物业公司:浙江金都物业管理有限公司 建筑设计:浙江华正建筑设计院有限公司 景观设计:浙江华正建

23、筑设计院有限公司,50,50,50,富春山居推盘情况分析,个案分析,金都富春山居,51,51,51,个案分析,金都富春山居基本售罄,客户分析,销售情况分析,52,52,52,个案分析,金都富春山居,53,53,53,个案分析,钱塘梧桐燕庐,经济技术指标：,开 发 商:钱塘房地产开发集团有限公司 占地面积:34700平方米 建筑面积:88297平方米 容 积 率：1.86 物业类型：高层、排屋 物业地址：之江贤家路左拐即到（走科海路到贤家路，新市 委党校北侧） 所属板块：转塘板块 入住时间: 2012年7月 总 户 数: 586户 物业公司:浙江绿城物业管理公司 建筑设计:浙江绿城东方建筑设计公

24、司 景观设计:澜雅园艺咨询（上海）有限公司,54,54,54,梧桐燕庐推盘情况分析,个案分析,钱塘梧桐燕庐,钱塘梧桐燕庐首次开盘预计2010年8月，首期将推出排屋组团，总计39套房源，主力户型面积在300-360方，预计2012年7月交付。整个园区规划由7幢法式排屋、7幢10-18层迈阿密ARTDECO山景公寓和部分商铺组成。,55,55,55,个案分析,钱塘梧桐燕庐,56,56,56,清源上林湖南加州写实主义别墅,经济技术指标,现场地址：富阳区银湖,南临九龙大道， 北依午潮山国家森林公园 开发商：浙江清源房地产开发有限公司 占地面积: 333500平方米 总建筑面积:155000平方米 物业

25、类型：排屋、别墅 容积率：0.5 绿化率：40 会所：2个会所共5000平米 均价：20000元/平米；500万/套 景观设计：MAUNSELLAECOM景观管理（香港） 建筑设计：海南雅克设计机构,个案分析,57,57,57,销售及客户情况只剩56套左右排屋，其它房源售罄，客户杭州为主,下半年将推48套排屋,客户情况：,销售情况：,个案分析,58,58,58,产品情况,建筑风格：美式风格,景观：,细章：,个案分析,59,59,59,富春红郡英伦风情式社区,容积率：1.0 绿化率：30 开盘时间：2009年10月 交付时间：2011年5月底 均价：叠排250万元/套；联排500600万元/套；

26、 双联800万元/套,个案分析,现场地址：杭州富阳银湖板块，北沿九龙大道，西北毗邻杭州野生动物园 开发商：富阳龙晖置业有限公司 占地面积: 3 .87万平方米 总建筑面积: 3 .87万平方米 物业类型：联排、叠排,经济技术指标,60,60,60,富春红郡,销售情况,下半年将推12套,销售情况：,客户情况：,61,61,61,富春红郡,产品情况,建筑风格：英式 园林景观：英式园林 外立面：墙砖、石材,62,62,个案分析,九龙一号粉墙黛瓦下构筑传世人文大宅,经济技术指标：,开 发 商: 杭州银溪九龙房地产开发有限公司 占地面积: 100000平方米 建筑面积: 84000平方米 物业类型：排屋

27、、独栋别墅 物业地址：富阳银湖开发区九龙大道（杭州野生动物世界旁） 开盘时间: 2007-05-27 总 户 数: 280 物业公司: 浙江怡城物业管理有限公司 建筑设计: 禾泽都林（杭州）建筑设计有限公司 景观设计: 建筑配比：独栋:29栋;联体:45栋,区位：位于杭州富阳交界处，距西湖景区20公里，距富阳市区8公里。 南亲富春江，北靠黄公望国家森林公园，西有富春山居高尔夫球场，南部江岸有近3万方的湿地公园,63,63,逸城排屋产品推盘情况分析,个案分析,九龙一号,64,64,个案分析,九龙一号中式联排别墅,65,65,65,新帝朗郡高尔夫全景住区,基本概况,现场地址：之江象山路（西湖国际高

28、尔夫球场南侧80米） 开发商：浙江新帝置业有限公司 占地面积：10万平方米 总建筑面积:28万平方米（地上建筑面积20万方，地下8万方） 物业类型：排屋、高层 容积率：2 绿化率：30 景观设计：澳洲PT景色国际有限公司/澳大利亚（深圳）柏涛环境艺术设计有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司/中国联合工程公司 整合推广：华坤道威,个案分析,66,66,66,新帝朗郡公寓还剩20，排屋快售罄,客户情况：,销售情况：,君澜阁2幢,君澜阁4幢,目前在售主要房源：君澜阁2幢、4幢,个案分析,67,67,67,建筑风格：现代,外立面：金属铝板石材玻璃幕墙（公寓）； 陶板玻璃幕墙（排屋）,

29、新帝朗郡产品情况,个案分析,68,68,个案研究,金都高尔夫艺墅面向21世纪的国际生态豪宅,1,2,69,69,户型面积配比,金都高尔夫艺墅项目定价过高，销售状况较差,个案研究,70,70,金都高尔夫艺墅面积过大，户型并无独到创新,个案研究,388平米 3室3厅4卫1厨,两梯一户、一层一户 外墙加厚保温 大金户式中央空调 地板辐射采暖 燃气壁挂锅炉,新风系统 户式吸尘系统 软水及净水系统 楼板隔音 光纤入户电话与宽带,部分豪宅科技,71,71,金都高尔夫艺墅产品部分强调奢华,个案研究,13米挑高大堂 大理石拼花与雕花,地下停车场的景观水系自然采光,大型景观水系,72,72,金都高尔夫艺墅本项目

30、产品适合“城市中心”地段,个案研究,产品层面： 13米挑高大堂、地下停车场的景观水系自然采光、高档大理石拼花与雕花贴面、豪宅科技，极力在可视部分凸显豪宅品质； 品字形建筑格局难免部分房源朝向问题突出，通过设置小户型规避风险； 户型上豪宅特征不明显，功能分区不明显。被其强调的超进深阳台实际宽度不超过3米，实用宽度不超过2.6；与同等面积的排屋露台相比弱势明显； 地处之江的“镇中心”，周边环境较差，配套不完善，除紧靠高尔夫球场外，资源优势不明显；,竞争层面： 与主力总价在1000万以上的排屋类产品相比，同等总价的排屋优势明显本项目竞争不占优势(距离不远的簧外，300平米别墅总价800万)；,客户层

31、面： 项目网络备案只有3套，尚未能看出准确的目标客群来源； 从销售人员口中得知其已经销售45套（未见销售备案），多是买过别墅的客户购买，可信度不太高；,项目研判： 项目豪宅资源不具备明显竞争优势，本项目目前在售产品属于传统市中心的高端豪宅； 项目在之江板块发展逐渐成熟的过程中可能会获得较多的机会；,73,73,总价500-800万代表别墅产品 总价1000万以上代表别墅产品,杭州别墅产品扫描,第四章,74,74,产品扫描,杭州代表个案产品扫描,产品扫描,选择总价在500-800万区间与总价1000万以上两个区间的代表项目来进行产品扫描,75,75,500-800万总价区间产品扫描,现场地址：杭

32、州之江区之江旅游度假区，320国道南，双流公园对面 开发商：杭州中海雅戈尔房地产有限公司 总建筑面积: 29万平方米 物业类型：公寓、排屋 容积率：2.0 开盘时间：2009年09月31日 交付时间：2010年09月31日,煌外传世百年，英伦官邸,产品扫描,76,76,弧线八角窗、都铎式山墙、装饰的烟囱、拱券元素； 花园用墙体分隔，精装交付； 干挂石材为主的建筑外立面，配以红褐色面砖；,煌外强调对英伦风情在建筑上的体现,产品扫描,77,77,地下双车库 预留家庭电梯位 下沉式地下采光庭院,约7.2米开间客厅 约6.5米挑高餐厅 空中景观连廊及天井,卧室全套房化设计；第二客厅温馨家庭室；,约7.

33、2米开间套房设计主卧；南阳台北露台；空中庭院,煌外强调在建筑内部空间上的创新,产品扫描,78,78,煌外忽视对于社区内环境的营造,社区内绿色植物稀疏，缺乏生活感； 植物的品种单一，缺乏色彩感； 景观层次不够分明，没有环境的维合感；,产品扫描,79,79,天都城爱丽山庄纯正欧洲新古典主义城市别墅,产品扫描,80,80,天都城爱丽山庄突出强调建筑立面的处理,产品扫描,81,81,新湖果岭,产品扫描,82,82,新湖果岭用文化石与涂料筑就异域山地建筑,产品扫描,83,83,新湖果岭户型设计强调奢华、强调功能创新,产品扫描,84,84,公园沐桥美国公寓,1000万以上别墅扫描,产品扫描,85,85,公

34、园沐桥建筑风格成为其最为人注目的特点,产品扫描,86,86,别墅市场产品扫描总结,总体来看，大杭州区域的别墅项目均强调对建筑本身的打造，绝大部分项目的立面采用石材处理； 大杭州范围内的别墅项目，建筑始终是社区的主角，强调建筑风格、强调户型的功能性创新、强调奢华； 从社区景观的角度来看，杭州别墅第一强调对环境资源的占有，相比之下而弱于对内部植物环境的打造的特点似乎比较突出；,产品扫描,87,87,结论四：,目前大杭州范围内别墅项目突出注重对建筑本身的打造，相比之下弱于对社区内部环境的打造；,88,88,竞争方向界定 分版块竞争研究 板块内竞争研究 潜在竞争研究,竞争研究,第五章,89,89,竞争

35、方向界定,目前杭州主城达到项目地块主要有三条主要干道：G320国道、杭新景高速、杭富公路（改建中）,由交通条件带来的竞争分析,90,90,地块面临版块内直接竞争与杭州城区客群导入时面临的板块拦截,西溪别墅区,之江转塘别墅区,东洲别墅区,项目地块,客户分流：西溪板块 客户拦截：之江转塘板块 直接竞争：东洲板块,竞争方向界定,91,91,结论五：,项目的竞争将会来自于三个方向： 西溪板块将会对本版块形成的客户分流； 之江转塘板块将会对本版块形成直接的客户拦截； 东洲板块内竞争项目的直接客户掠夺；,92,92,西溪别墅聚集区，是依托国家级生态保护区西溪湿地形成的、杭州近郊高端居住区，2009年1月-

36、2010年6月约成交13.6万方； 该区域售价较高，截止4月份板块成交均价约38896元，再创新高；,西溪别墅区量价走势,分板块市场,93,93,闲林别墅区价格走势,闲林板块属于大西溪湿地范围的板块，依托大西溪湿地概念； 该区域售价较高，截止4月份板块成交均价约37088元，再创新高； 2009年11月-2010年6月，共成交15.4万方；,分板块市场,94,94,之江转塘别墅区是坐拥西湖风景区,灵山风景区,钱塘江沿岸景区三大景观资源,处于连接杭州市区和富阳市区交通线上的别墅居住区； 区域6月份成交均价达27580元； 目前区域内在售项目有限，09年下半年几乎没有成交，09.1-10.6的成交

37、量约4万方；,之江转塘别墅区价格走势,分板块市场,95,95,各竞争板块的总价分布,500万,1000万,1500万,7-800万,1000-1500万,500-1400万,800-1400万,之江转塘别墅区,西溪别墅区,闲林别墅区,富阳别墅区,从总价段分布来看，市场竞争集中在1000-1400万区间； 500万以下总价区间存在竞争空白； 500-700万区间竞争较弱，有一定的市场机会点； 随着近期大量土地的出让，总价格局有可能会有较大变化；,分板块市场,96,96,结论六：,500万以下总价区间存在竞争空白； 500-700万区间竞争较弱，有一定的市场机会点；,97,97,东洲板块楼盘分布,

38、市场现状依靠黄公望森林公园、富春江成 长起来的高端居住区,板块内竞争研究,98,98,本项目所处东洲板块，规划中的运动休闲产业新区和高档住宅区，目前正处于新一轮城市化发展初期，大部分房地产项目上马不久，市场上以新盘为主，具有区别于其他板块的特征： 1.项目体量大，以排屋、别墅类高端物业类型为主； 2.项目开工较集中，11年将进入集中放量期，未来市场供应充足； 3.板块房地产市场竞争激烈； 4.两个大型城市综合体项目的开工建设，将促进板块市场配套资源升级，提升板块内房地产项目的品质。,市场现状板块内目前市场存量约187万方,板块内竞争研究,99,99,供求关系未来集中放量，竞争激烈,东洲板块历年

39、供应情况：,数据来源：富阳市建设局网站（富阳透明售房网）,10年下半年预计推出9.4万方新房源。进入2011年以后，东洲板块将迎来各个楼盘将集中放量，物业类型涵盖公寓、排屋、别墅等，供应总量预计11年可达40万方以上，12年可达50万方以上，板块房地产市场竞争激烈。板块内将会遇到180万方以上的产品竞争！,2011-2012年竞争才真正开始,板块内竞争研究,100,100,2011年,2012年,中大西郊半岛,华立永通逸城,鸿茂八墅,丹枫华墅,约60栋独栋别墅,预计公寓推出5-8万方,联排100套约3万方,一期45栋别墅约2.3万方,二期高层公寓约7.5万方,独栋40套、联排约60套,联排50

40、套,万科公望,板块内竞争项目推案预计,独栋40多栋独栋别墅,独栋70多栋独栋别墅,预计公寓产品推出5万方,预计公寓继续加推5万左右,预计公寓产品继续推出5-10万方,预计别墅初步推向市场约5万方左右,联排100套约3万方,叠排约50套、公寓约316套,联排69套 叠排20套,合 计,独栋约6.15万方 排屋约3.3万方 公寓约5-8万方,独栋约2万方 排屋约2.65万方 公寓约4.5万方 叠排约1.5万方,独栋约3.5万方 排屋约3万方 公寓约10.75万方,独栋约5万方 排屋约4万方 公寓约10.75万方 叠排0.6万方,板块内竞争研究,101,101,结论七：,从2011年开始，板块内将会

41、有大量的市场放量，总量达187万方,102,102,附 件,个案研究,万科.公望 华立永通逸城 鸿茂八墅 中大西郊半岛 丹枫华墅 东洲岛头城市大阳台,103,103,103,103,万科.公望城市森林别墅,经济技术指标：,开 发 商: 富阳万科房地产开发有限公司 建筑面积: 250000平方米 容 积 率：0.27 物业类型：排屋、别墅（独栋） 物业地址：杭州富阳沿江公路黄公望国家森林公园南麓 所属板块：东洲 入住时间: 2010-03-31 物业公司: 杭州万科物业服务有限公司 建筑设计: 上海中房建筑设计研究院 景观设计: 中国美院风景建筑设计研究院,竞争个案,104,104,104,10

42、4,万科公望推盘情况分析,竞争个案,万科.公望稀缺独栋，持续热销,105,105,105,105,客户分析,销售情况分析,竞争个案,万科.公望8月份推三期悦山组团,106,106,上海兰乔圣菲升级产品,竞争个案,107,107,107,107,华立永通逸城城市排屋 家族荣耀,经济技术指标：,开 发 商: 杭州华立永通房地产开发有限公司 占地面积: 350亩 建筑面积: 300000平方米 物业类型：高层公寓、排屋 物业地址：富阳杭富沿江公路（江滨东大道）东洲 开工时间: 2005-03-28 总 户 数: 1800 物业公司: 绿升物业 建筑设计: DDB项秉仁建筑设计咨询（上海）有限公司、兆

43、宇国际建筑设计机构、浙江省建筑设计研究院 景观设计: 上海泛亚、加拿大GA 整合推广：香港中原,区位：位于杭州富阳交界处，距西湖景区20公里，距富阳市区8公里。 南亲富春江北支江，北靠黄公望国家森林公园，西有富春山居高尔夫球场，南部江岸有近3万方的湿地公园 。,竞争个案,108,108,108,108,逸城排屋产品推盘情况分析,竞争个案,华立永通逸城排屋品质一般，去化情况一般,109,109,109,109,华立永通逸城下半年无新房源推出计划,客户分析,销售情况分析,竞争个案,110,110,110,110,华立永通逸城简欧风格精致庭院排屋,建筑风格：简欧风格 外立面：涂料、面砖、石材 园林景

44、观：中式田园,竞争个案,111,111,111,111,鸿茂八墅亚洲生活高端别墅,经济技术指标：,开 发 商: 浙江鸿茂控股有限公司 占地面积: 266664平方米 建筑面积: 270000平方米 容 积 率：0.36 物业类型：独栋别墅 物业地址：富阳杭州富阳东洲街道黄公望村（杭富收费站前行数百米） 所属板块：东洲板块 入住时间: 2011年12月 建筑设计: 世界著名的八位亚洲籍建筑师 景观设计: 澜雅园艺咨询（上海）有限公司,竞争个案,112,112,112,112,鸿茂八墅11年上半年首推45套独栋别墅,鸿茂八墅预计2011上半年开盘，届时将推出45套独栋别墅以及一个会所，户型面积在3

45、50-1000方，主力户型为350方。项目有8套精装修现房，37套毛坯房，售楼处预计11月份对外开放，具体开盘时间及价格未定。,鸿茂八墅推盘情况分析,竞争个案,113,113,113,113,鸿茂八墅别墅效果图鉴赏,竞争个案,114,114,竞争个案,开 发 商: 中大房地产集团有限公司 占地面积: 528000平方米 建筑面积: 700000平方米 容 积 率：0.90 物业类型：城市综合体（排屋、别墅、高层） 物业地址：富阳江滨东大道（富春江边） 所属板块：东洲板块 总 户 数：1718户 户型面积：70500,经济技术指标：,区位概况： 项目位于富阳东洲板块，沿富春江横向铺展约2公里，距

46、离西湖景区约22公里，距富阳市区约5公里。 项目背靠黄公望国家森林公园，东临国际顶尖高尔夫球场，南望富春江及江中数岛，西接富春江第一大桥，地理位置佳，周边自然、人文环境优。,中大西郊半岛富春山麓运动休闲城市综合体,115,115,竞争个案,中大西郊半岛功能齐全的“城市小客厅”,物业类型：集城市隧道、游艇码头、运动休闲广场、会议会展、星级酒店、商业文化街区、SOHO社区、景观居住等功能为一体的综合性小城。 1.高层公寓：一期5幢共587套高层公寓即将面世，10年四季度首推2幢28层高层公寓房源，户型面积70200， 10月份售楼处开放。 2.独栋别墅： 3.排屋：,中大西郊半岛规划图,116,1

47、16,竞争个案,中大西郊半岛富阳市重点项目，打造接轨杭州的顶级配套,顶级配套： 为了体现“城市小客厅”的城市功能，项目在综合功能配套上，引进“希尔顿酒店”、建设“国际会展中心”、“国际滨水商业街-富春天地”、“高尔夫俱乐部”、“游艇俱乐部”、“铁人三项国际赛事基地”、“鼎极运动健身会所”等一系列特色鲜明的综合体配置，使项目当之无愧的成为休闲之都杭州的运动休闲基地。 高档配套辐射周边项目，提升东洲整个板块的配套水平，促进周边楼盘品质和价值的升级。,117,117,竞争个案,开 发 商: 杭州华墅高尔夫花园房地产 占地面积: 297953平方米 建筑面积: 163920平方米（住宅） 物业类型：独

48、栋、叠排、联排、多层（花园洋房） 物业地址：富阳市东洲街道华墅村（现为黄公望村）的富土出合（2006）231号地块 所属板块：东洲板块 总 户 数：547户 容 积 率：0.75,经济技术指标：,产品配比：,丹枫华墅城市低密度住宅,118,118,竞争个案,东洲岛头城市大阳台全面打造东洲运动休闲岛,2009年10月28日下午，绿城集团与富阳市政府签订战略合作协议，携手打造杭州市百个城市综合体之一的东洲岛头城市“大阳台”综合体。 作为富阳又一个接轨大杭州的重点工程，项目规划有水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店等高档城市配套，未来将打造成为与富阳主城区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的城市“大阳台”。,城市大阳台概念方案,119,119,119,土地供应：东洲板块新增土地供应情况分析,2010年东洲和银湖计划共推地1277亩，其中，东洲板块计划今年推地465亩，约合31万方。 2009年，富阳市共出让经营性用地35宗，2101亩，可建建筑面积186.4万平方米；其中，住宅用地(包括商住用地)24宗，124.6万平方米1869亩，166.4万平方米。,潜在竞争研究,120,120,1,2,3,4,5、6,7,8、9、10、11、