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1、“铁机项目”简略提案,城市概况,武汉房地产市场概况,项目区域市场分析,目 录,项目建议,项目形象建议,城市概况,武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心，同时也是长江中游的商贸金融中心，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。 得中的地理优势，被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。,武汉地位与发展,武汉市面积8466平方公里，三环以内主城区面积684平方公里，2010年武汉常住人口达978万，城区面积和常住人口都排在全国前列。,武汉人口与面积,*武汉是全国铁路主枢纽之一，
2、位于多条铁路交汇处，新开通的武广高铁进一步提升武汉的客运能力。 *多条国道及高速公路汇集于武汉。 *武汉是华中地区航空中心，有武汉天河机场，武汉航空客运量居全国第9位。 *武汉港是我国内河最大的港口之一，货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。,武汉交通环境,武汉经济产业,*武汉是华中地区最大的工商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。 *现已发展为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠和工业、金融、商业、科学、文化教育中心 *随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城
3、市。,根据城市圈五个“一体化”的定位，构建以武汉为中心，与周边8城市的“一小时交通圈”，将形成紧密的“一小时经济圈” （武汉一小时经济圈图说）。 随着城市圈的扩大发展，武汉在体制机制上与国际市场进行接轨，成为中国总部发展的领军人物。同时随着交通不断的发展，地铁与高铁的加入，对于武汉经济发展有着非常有力巨大的推动性。 随着城市圈的扩展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，给武汉商业繁荣带来必然性。,浓郁的商业氛围，成熟的城市规划，将促进武汉商贸业大发展，带动住房需求。,城市规划发展契机,2019/7/7,城市规划发展契机,完善的城市轨道交通规划，将缓解城市拥堵，节省武汉市民大量通勤时间，积极
4、带动武汉经济的快速发展，缩小区域价值的差异。,在固定资产投资方面持续保持25%以上速度高速增长，说明武汉市正处于一个高速的经济发展阶段。,社会固定资产投资统计,数据来源：武汉统计局网站,单位：亿元,近几年武汉市国民经济保持15%以上的速度快速增长，据初步统计武汉2010年GDP达5515亿元。,武汉历年生产总值及增幅,数据来源：武汉统计局网站,武汉三大产业结构,武汉市三大产业结构大体稳定，第二产业发展有所减缓，第三产业发展迅猛。表明城市工商业经济发展稳定，初步显现向商贸化城市转型势头。,数据来源：武汉统计局网站,武汉市人民生活概况,武汉居民的月收入和消费支出稳步上升，武汉整体经济水平上升，居民
5、消费能力提升。但食品消费性支出占比几乎维持在40%，表明武汉市民生活并未能获得很大改善。,居民月消费支出,消费支出（元）,城市居民月人均可支配收入1733元，比上年增长13%,人均月消费支出1191元，增长12.5%,城市居民月可支配收入,城市居民月可支配收入（元）,数据来源：武汉统计局网站,码头文化带来的特质，具有开放意识，过客心态，自我心态，人口流动性大，小吃业兴旺，饮食文化、闲暇文化、生活自我。 精明理智，求自身经济效益最大,码头文化,市民文化,“俗”中有情 “俗”中有雅 “俗”中有韵 亲民、道德的约束、固定的人际网络 高校文化与“光谷文化”。 闲暇文化 以俗为时尚就是武汉市民文化的特点
6、,武汉文化,小 结,武汉整体经济发展稳健。 武汉市工商业发展迅猛，城市化发展稳健。 8+1城市规划利好，城市范围扩大增容，将积极带动武汉工商业的发展，带动住房需求。 轨道交通的规划建设将积极带动武汉经济的全面发展，缩小各区域的价值差异。 武汉市人均收入稳步提高，但受食品价格上涨影响，武汉市民消费能力并未获得很大提升。 武汉市民的以自我为中心，追求实惠和自身利益最大化的文化习惯，延缓了武汉的发展。,2019/7/7,武汉房地产市场概况,武汉2010年土地市场情况,2010年全年共挂牌171宗土地，成交168宗，成交率高达98.25%，招标8宗土地，合计成交176宗土地，总成交土地面积1449.2
7、7公顷，成交总楼面面积超过4000万平方米，容积率水平为2.85。 土地成交总金额为779.84亿元，平均楼面地价1888.13元/平方米，平均每宗土地超过4.43亿。 2010年全年地方财政收入超过800亿元，财政收入与土地成交比为10:9.7，土地成交异常活跃，为历年以来放量最大的一年。 按土地用途来看，住宅、商业混合用地累计成交498.7公顷，占全部成交的34.41%，居首位；纯住宅用地累计成交460.46公顷，占全部成交的31.77%。,大量的土地成交，结合政府对土地闲置、囤积的清查，预计在20112013年之间，武汉市房地产住宅市场竞争压力巨大。,资料来源：大楚网,数据来源：中国指数
8、研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,容积率统计表（单位：公顷）,武汉2010年土地市场情况,纯住宅用地、“住宅、公用”与“住宅、商业”呈现明显的高密度化结构，土地资源紧缺是推动容积率走高的主要因素，在不影响设计、工程施工的前提下，高密度化还将持续。,资料来源：大楚网,武汉2010年土地市场情况,土地供应分析,7个传统主城区土地供应区域总量（按成交楼面面积计算）占总供应量62.07%，武昌区供应量较大，且容积率最高，表明大部分住宅附带商业配套。,资料来源：大楚网,武汉2010年商品房成交情况,商品房成交量走势分析,成交量的放大反映出真实需求的扩大，也说明2004年-2010年三个台阶的房价上
9、涨具备市场基础，未来武汉新房房价还将有上涨空间。,资料来源：大楚网,武汉2010年商品房成交情况,商品房成交量价走势分析,从备案价格分析，武汉新房住宅2010年全年均价震荡走高（其中7月、8月是由于经济适用房集中备案、武重职工住房谷尚居项目出现备案均价大幅下滑）及全年各月度成交量稳定，表明武汉新房市场存在较大的需求空间。,资料来源：大楚网,武汉2010年商品房成交情况,不同面积商品房成交情况,从2010年全年不同面积商品住房量数据看，90-120平方米占比接近40%，是武汉商品住房的成交主体，表明市场承接能力尚可。,资料来源：大楚网,2009-2011年政策解析,2009-02-10,2009
10、-05-21,2009-05-25,2009-05-27,2009-10-16,2009-12-9,2009-12-14,2009-12-17,2010-1-10,2010-3-18,2010-4-14,2010-4-18,金融政策,税收政策,行政手段,国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%。,国务院总局制定土地增值税清算管理规程加强房地产开发企业的土地增值管理。,国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象。,四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。,发改委拟研究开征物业税。,住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持
11、保障性住房建设。,国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。,五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。,国务院规定二套房贷款首付比例不得低于40%。,国务院强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组。,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首会比例不得低于30%。,国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房
12、贷款。,房地产相关政策经09年上半年的宽松政策后，从09年下半年至今多为从紧住房政策。一方面通过金融政策、限购令等对抑制市场需求；一方面通过行政及税收政策对发展商企业进行约束。一系列的政策相继出台，将对房地产市场起到强烈的影响。,2010-6-30,武房规（2010）2号。 关于加强房地产市场监管，完善商品房预售管理工作的通知。,新国八条。,2011-1-26,房产税。,近期信贷政策调整影响,银行针对房贷的相关调整，对武汉房地产市场刚性需求客户群体起到了直接抑制性作用，预计未来成交量将呈现更为明显的下跌，销售压力和竞争压力同步加剧。,江城半数银行停贷 部分银行“一贷”提至四成,据记者调查，在武
13、汉各商业银行，无法申请房贷的银行已增加为：民生、兴业、农行、浦发等银行。 信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。 虽然没有收到正式文件，但部分银行已自行上调首付比例至四成。建行个贷人士称，目前首套房首付三成很难获得贷款，在该行申请首套房贷，至少要四成首付。“已经有消息说首付要五成，未来首付比例还有可能上调。”该个贷人士表示。 业内人士表示，如果房价继续上涨，政府可能会直接将首套房的首付比率上调至50%，但想要短期内实施这一政策有难度。,资料来源：武汉商报（5月4日）,2011年武汉商品房走势,2
14、011年1-5月武汉商品住宅走势分析,通过2011年大楚网统计显示，至新国八条及其他政策相应出台实施，武汉房地产市场成交价量出现“三连跌”现象，但刚性需求小面积住房明显上升。,数据来源：搜房网,成交量说明： 4月，武汉商品住房卖出6597套，比上月减少32.59%，比去年同期减少52.62%。 其中，90以下的商品住房销量明显增加，共卖出2783套，占商品住房总销售量的42.19%，较上月上升了7个百分点。,武汉2011年商品住房新房供求分析,2010年在售新房库存统计,我们通过对比库存量和区域每月平均去化数据（月度平均销量），可以发现，共有洪山区、青山区、汉阳区、硚口区4个区去化周期超过1年
15、，区域销售压力比较明显。,数据来源：房地产信息网,武汉2011年商品住房新房供求分析,婚房需求统计,我们将男性22岁-32岁，女性20-30岁定义为适婚年龄， 2011年-2012年，适婚人口还将有所增加，婚房需求还将进一步扩大。自2015年到2019年，适婚人口将加速回落，将直接导致新房住宅需求大幅萎缩，楼市将进入平台整理阶段。,数据来源：武汉市民政局,全国商品住房需求调查分析,Q友住房需求调查统计,通过2010年底千万Q友调查统计显示，刚性需求中适婚年龄住房需求是目前房地产市场的需求主体（婚房、基本住房需求，占比达66.67%）。,数据来源：大楚网,小 结,2010年武汉土地市场成交活跃，
16、城区存量房去化周期长，未来住宅市场竞争压力巨大； 2010年住宅价格在政策调控下震荡高走，表明武汉市房地产住宅需求扩大，住宅价格仍有上涨空间。 土地资源稀缺限制，住宅用地容积率将持续高密度化，武昌区平均容积率最高，表明各住宅项目配套生活商业，供应量和竞争压力较大。 调控政策接踵而出，预计房地产住宅市场将会经历一个较长调控周期；且受政策影响，房地产住宅市场呈现价量齐跌现象，将加剧未来的销售和竞争压力。 银行信贷政策调整，抑制了大部分的刚性需求客户群体入市，结合限购令的实施将促进房屋租赁市场的发展，为将来的住宅售价提升奠定一定的基础。 120平方米以下面积的住宅是武汉市商品房成交主体，解决基本住房
17、和婚房是市场需求主体。 武汉未来2年住宅需求持续扩张，但2015年起新房住宅需求萎缩，市场将进入调整期。,受访客户数量统计,调查综述： 本次市场调研共分9个区域，问卷总量为2419份，各区域调研比例相对平均，武昌各区域调研相对偏多，主要考虑本项目区域未来的住宅客户群体的构成及本项目的辐射能力。 说明：无效问卷之确定：整份问卷空置答案超过3题，且电话抽查与问卷不符的。,问卷总量（商业、住宅2份问卷合计1份）,市场调研数据分析,按居住区域分类：,受访客户分类统计,考虑项目的地理位置因素，本次市场调研的重心以武昌为主。,市场调研数据分析,受访客户身份统计：,本次采访男女比例相对均等，受访群众以普通工
18、人、私营业主、企业白领为主，均拥有一定的消费能力，可以起到代表的作用。对数据的可参考性，提供了保障。,受访客户分类统计,市场调研数据分析,受访客户经济状况统计：,如图所示：此次调研对象的家庭平均月收入水平基本维持在1500-6000元之间，6000元以上的收入占比仅为12%。整体家庭收入水平以中低收入为主，其中以1500-3500元占比最大，约54%。,受访客户经济状况统计：,市场调研数据分析,住宅客户群体分析,受访客户置业关注因素统计：,如图所示：影响武汉市民购买住宅的主要因素是价格、交通，其次才是区域位置，对风水影响不太重视。 基于价格的考虑以中低楼层住宅为武汉市民的置业首选。,市场调研数
19、据分析,受访客户住房情况统计,从采访统计的住房情况分析，武汉目前的房地产住宅市场存在较大的租赁需求，说明普通住房存在较大的发展空间。,市场调研数据分析,受访群众基本住房需求统计,受访群众在解决基本住房面积方面主要选择70平方米左右的二房为主，认为最容易接受的总价在50万以内，其中接受总价20-40万之间的占60%以上。,市场调研数据分析,市场调研数据分析,在售项目销售统计分析,通过以上2个项目来电、来访及成交统计，目前武汉市场需求以2房和3房2厅1卫为主，且同样户型以小面积成交为主，表明武汉市民住房消费需求以功能型低总价住宅为主。,小 结,武汉市民普通工薪阶层收入水平较低，承接能力有限； 价格
20、、交通、区位、户型是武汉市民置业的四大关注要素； 武汉市民解决基本住房需求以70平方米左右二房为主； 武汉住宅市场在售项目以2房及3房2厅1卫最受客户亲睐，且在相同户型中小面积更容易实现销售。,2019/7/7,项目区域市场分析,2019/7/7,区域内供应竞争分析,区域内土地成交活跃，未来1-2年内商业、住宅均将集中放量，竞争压力加剧。同时，随着区域内土地资源的减少，区域价值及楼价都将获得提升。,未来供应 608万m2,中环线内竞争区域价格区间差异不大，均维持在8400-12000元之间； 各区域内单个楼盘项目由于地理位置、规模配套、园林及户型规划设计、景观、开发品牌等因素的不同，存在一定的
21、价格差异。,竞争区域价格分析,福星惠誉国际城,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,1、无公共生活阳台,户型优势：,1、二改三，实惠；,2、交通面积过多,户型问题：,福星惠誉国际城,阳台改房间,阳台改房间,交通过道,交通过道,无生活阳台,无生活阳台,无生活阳台,布局不规则， 交通过道多。,2019/7/7,宝业徐东雅苑,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,宝业徐东雅苑,73.43m2,2019/7/7,优活城,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,优活城,85m2,85m2,2019/7/7,万科金域华府,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,万科金域华府,55m2,2019/7/7,保利才盛景苑,
22、区域在售项目分析,竞争对手户型了解,保利才盛景苑,户型优势：,二房双阳台设计、中庭花园设计可改三房； 四房加设工人房，主卧套房设计、双阳台设计。,户型劣势：,二房公共区域不方正； 四房景观阳台设置在主卧。,87m2,170m2,竞争对手户型了解,保利才盛景苑,119m2,115m2,2019/7/7,爱华国际华城,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,爱家国际华城,68m2,78m2,2019/7/7,东湖1号,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,东湖1号,118m2,129m2,2019/7/7,东湖国际,区域在售项目分析,竞争对手户型了解,东湖国际,97m2,97m2,竞争对手户型了解,东湖
23、国际,128m2,2019/7/7,秦南都汇,区域在售项目分析,户型问题：,朝向东南、西北，存在少许西晒问题。,79.96m2,82.16m2,100m2,竞争对手户型了解,秦南都汇,小 结,区域范围内供应集中放量，市场竞争压力巨大； 考虑客户承接能力与销售关系，区域内大部分住宅项目户型设计均以小面积、功能型、附加价值赠送为卖点，进行市场竞争。,2019/7/7,项目建议,重点要素梳理,可借助机会,目标客户锁定,大环境下竞争,政策影响,客户需求,宏观市场,项目收益实现点,政策影响,客户需求,宏观市场,金融政策调控，刚性需求被抑制 刚性自住需求，承接能力有限 市场供应放量，竞争激烈,政策辅助,心
24、理需求,功能需求,性价比值,小面积住宅,功能型户型设计、附加价值体现,低起点价格，无贷款需求,项目竞争的最佳机会点：用付首期的钱买一套房，不受政策限制!,准入门槛,项目机会点,项目客户需求分析,AIO因素+房型需求分析,本项目主要面对刚性需求及长期投资客户，其房型需求主要集中在二房、三房为主。,项目客户心理分析,项目准入线模拟建议,项目户型面积建议,假设项目均价5100元/m2，结合市场调研住宅客户基本需求统计20-40万总价区间分析，本项目户型面积设计以3480平方米左右为主。,项目户型建议,户型建议宗旨 小面积、全功能、高附加 注重刚需客户的居家发展需求,项目户型配比建议,项目以二房为主、
25、三房为辅、配比少量一房，锁定市场面以基本住房和婚房的刚性需求客户，以及投资型客户群体。 在房价总值保守范围内套数占比达86.4%，面积占比达80.8%。,套数比,项目户型建议,生活阳台,景观阳台,中庭花园,落地飘窗,落地飘窗,入户花园,项目户型建议,生活阳台,景观阳台,中庭花园,落地飘窗,落地飘窗,项目户型建议,二房二厅一卫 85平方米（可改三房或二房二卫）,空中花园,入户花园,生活阳台,景观阳台,落地飘窗,落地飘窗,项目户型建议,二房二厅一卫 85平方米 （可改四房二厅二卫）,项目户型建议,二房二厅一卫 78平方米（可改三房）,景观阳台,景观阳台,中庭花园,落地飘窗,落地飘窗,项目户型建议,
26、二房二厅一卫 66平方米,项目户型建议,一房一厅一卫 3941.7平方米,项目户型建议,大面积户型建议,项目户型建议,大面积户型建议,双主卧 设计,项目平面规划建议,二梯四户 大面积三房及三房以上户型组合,项目平面规划建议,二梯六户 实用二房及三房组合,项目平面规划建议,二梯六户 精致一房及二房组合,2019/7/7,项目形象建议,形象定位建议,传达融合、融洽的居住气息， 表述包容、扩容的户型设计理念， 取谐音“龙”“隆”“荣”意味尊贵、兴隆！,项目卖点提炼,二环内 地铁旁 购轻松 合家欢,梦想： 在喧哗的都市圈中，轻松构筑爱的家园，一次付出欢享三代！ 现实： 融城为您的梦想量身打造（轻松实现您的居住梦想）,谢 谢,2019/7/7,