2012年郑州绿地平原新区项目市场及客户调研报告.ppt

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1、0,绿地平原新区项目 市场及客户调研报告,谨呈：绿地集团,项目研究的工作阶段划分,总体社会及经济发展状况 房地产总体市场现状分析 区域竞争需求分析 市场在售项目特征分析 新区价值演变解读 客户群市场问卷分析 调研分析总结部分,项目价值分析 项目分析及市场机会 项目综合评价及项目发展策略 项目整体定位 目标客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 规划建议 产品建议及户型配比 项目启动区物业发展建议,根据客户意见对中期报告进行修改 对项目整体发展战略进行提炼和回顾,整体定位及发展战略,报告完善与修改,市场调研阶段,项目运行背景解读,总体社会及经济发展状况 中原经济区发展,随着建设中原经济区正式列入

2、国家发展战略，中央政府已给予高度重视，郑东新区的发展也正在如火如荼的建设，必将增加更多利好政策，新乡的城市发展战略是东移南扩，而郑州是北移东扩。郑新融城是大势所趋，是历史和时代有力的一声呼唤，是触之可及的梦想，未来将足够支撑平原新区的宏伟建设。,2011年1月22日，温家宝总理在河南调研时说，“河南是中国的缩影，也象征着祖国的发展。我对中原经济区建设、对河南发展寄予厚望。河南这块古老的大地，一定能够通过中原经济区的带动焕发青春。”,第一层次：核心层，郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域； 第二层：紧密层，以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、

3、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈； 第三层：外围带。,发展大郑州的城市规模，要提高城市首位度，扩大对周边的辐射力，要从经济上发展壮大自己，还要从城市规模上进一步拉大自己的城市框架，继郑汴一体化之后，又提出郑许融城、郑新融城。 郑新融城提出“一带、双核、四节点”（一带，郑新都市发展带；双核，郑州和新乡；四节点，平原新区、小冀镇、师寨镇、朗公庙镇）新的发展战略框架。,中原经济区,大郑州新区,郑州位于中国中东部, 黄河中下游,中原城市群的核心位置；是中国著名的历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”。,郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山

4、，东南为广阔的黄淮平原； 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。,中国历史文化名城,全国区域性中心城市,区域性金融中心,先进制造业基地和科技创新基地,全国重要的现代化物流中心,国际文化旅游城市,图片来源：中原城市群发展规划纲要,总体社会及经济发展状况 中原经济区发展,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,三市经济产量位于河南省中上等水平，三市GDP水平均保持至少11%以上的增长，高于国家近几年来的保8%增速，说明三市整体经济水平发展动力强劲，发展势头高涨；同时人均GDP发展与其齐头并进。经济的整体运营良好为房地产发展奠定了的

5、基础。,城市经济发展前景持续向好，为房地产业发展提供了良好的经济环境。,郑州经济实力强，连续10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 2011年全年完成生产总值4912.7亿元，同比增长13.2 ； 郑州经济水平在全国中等城市中处于领先地位。,2011年郑州与其它城市GDP比较一览表 (单位:亿元）,数据来源：郑州统计年鉴,GDP增速与房地产发展关系,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,二三产业并重，二产占主导，处于工业化成熟阶段；工业生产持续快速增长，产业结构优化成为郑州房地产市场发展的助推器。,产业发展定位 第二产业：优先发展都市型工业和高新技术产业 第三产业：优化

6、提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业 郑州市城市总体规划（2008年2020年,2011年郑州市第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次产业比例为2.7：59.0：38.3； 近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快。 2011年郑州工业经济运行延续了2010年平稳较快发展的态势，生产稳中加快，产业集聚效应凸显，工业经济结构出现积极变化。,数据来源：郑州市统计年鉴,第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象

7、 第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,城市固定资产投资及工业增加值保持快速稳定增长有利于拉大城市框架；城市化进程对投资拉动较为明显。,2011年郑州市固定资产投资是3002.5亿元，同比去年上涨24%，固定资产投资占GDP的61.12%； 固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例连续三年保持60%以上，城市建设力度稳定增大。但与周边城市相比仍有较大增长空间； 2011年郑州市工业完成增加值是 2340.2亿元，同比去年上涨22%； 工业增加值及增长率每年保持两位数的增长幅度，近两年的增速

8、加快。,数据来源：郑州市统计年鉴,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,郑州城市居民人均可支配收入在国内处于中等水平，保持平稳增长的态势，郑州市民消费能力显著提高。,2011年前郑州市区人均可支配收入为21612元，增长14.4%，人均可消费性支出是14500元，增长率是13.40%； 2011年郑州市社会消费品零售总额是1987.1亿元，增长了18.4%； 社会消费品零售总额受GDP高速增长带动，06-11年以16%以上增幅加速增长，尤其是07年以来,增幅保持在18%以上，郑州市民消费能力显著提高。,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,数据来源：郑州市统计年鉴,郑州人均消费性支出不断增

9、长，人均住房面积与全国平均数据基本持平，房地产发展较为稳定。,我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。郑州人均住房面积与全国平均水平基本持平，房地产发展较为稳定。 2011年，城镇人均住房面积29.5平方米，比上年增加0.5平方米，与全国平均数据27平方米基本持平。,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,数据来源：郑州市统计年鉴,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,三市的房地产销售面积至2010年保持上涨态势，在2011年受政策影响有所减少，但价格至2011年均保持上升趋势，房地产整体运营化境较好。,数据来源：河南省

10、统计年鉴,总体社会及经济发展状况 经济发展总结,中原经济区的发展目标是到2015年，目前初步形成发展活力彰显，崛起态势强劲的经济区域，到2020年，建设成为城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要地位的经济区。,三市的联动发展，将提升郑州作为我国中部地区重要的中心城市地位，发挥新乡区域次级中心城市作用，加强各城市间分工合作，推进交通一体、产业链接、服务共享、生态共建，形成具有较强竞争力的开放型城市群。支持平原新区加快发展，建设内陆开发开放高地，打造“三化”协调发展先导区，形成中原经济区最具活力的发展区域。,三地市经济发展势头强劲，保持11%以上增长，高于国家经济保

11、8%的水平，人均经济总值也持续攀升，说明居民收入总量提升较快并持续上涨，三市经济在河南省发展中居高位水平。,解读：随着大中原经济区的战略，郑、焦、新三城经济、人均收入、房地产市场发展迅速，为项目的发展奠定了良好的市场环境。,区域发展解读,郑州作为中原城市群的核心，拥有广阔的市场腹地和实业带来的产业人口，向外辐射的能力较强，平原新区作为郑州辐射豫北桥头堡得天独厚。,中原城市群区域开发空间模式为3大圈层以郑州为中心的都市圈、紧密联系圈和辐射圈 中原城市群总体发展规划纲要,图片来源：中原城市群发展规划纲要,郑州整体规划以中心城区为核心，多方位延伸，主要发展方向是以郑东新区为主的东北方向； 项目所在的

12、平原新区距离郑东新区仅20分钟路程，且交通便利，具备客群基础。,平原新区,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,平原新区是新乡重要的增长极，是承载国家发展战略项目落地的综合试验区，是河南省产业集聚示范区，也是新乡探索城乡统筹的示范区。从宏观上来看，平原新区与郑州仅一河之隔，但近距离看，是一张白纸上画新城。首要问题就是聚集。而聚集的前提是研究要素资源的整合。首先是产业，产业的聚集带来信息、人才、资本、科研成果等其他社会要素的聚集。如果聚集不了，谈何新城，而只谈聚集，没有新城，就回到了搞一般性的第二产业，像开发区只能是低端装备制造业等。如果是低端的，就不符合省

13、里、市里这么大的战略部署，放在战略的产业集聚区集聚发达地区的产业转移，同时又不能简单承载发达地区的低端产业，可以搞些高端的、节能减排的、循环经济的、有利于新能源的、有利于经济发展的产业。不搞新城，土地的价值就创造不出来。同时，这样的经济体一定要辐射。辐射包括郑州及其他地区对这儿辐射，这儿对其他地方的区域性辐射。区域性辐射可以从四流（现代物流、信息流、资金流、人流）方面做文章，最重要是把传统意义上的物流上升到新概念的物流现代物流。平原新区要有综合服务功能，综合服务功能越强，越能集聚高端人才，也就能引进来研发、交易中心等，宜民、宜居、宜乐的生态城市就能打造出来。 中国产业促进会城市建设与基础设施专

14、家组组长 清华大学特聘教授 杨天举,郑州市是中原城市群的龙头，也是一个中心城市，郑州市不但自己发展强大，周边城市的支撑作用可以使其更强大；新乡融入大郑州圈来发展，从地理上看，在郑州北边安排功能型区域很有必要。郑州北边相对落后一些，与郑州市的发展不够匹配，而平原新区可以对此起到联动作用。 平原新区要有居住生活配套设施，集约型发展。另外，中心区安排要偏南部。如果中心区偏北，作为桥头堡，对吸引郑州人参与不太理想，中心区要“外露”。从郑州到新乡，要建立一个活力的新城。在产业上，中国汽车销售量如今超过了美国。当然，更多的车会造成拥堵，为更好地出行，交通一定要完善。旅游资源也很重要，平原新区建设下一步要完

15、善旅游规划。 北京市城市规划学会副理事长、国家住宅中心专家 毛钺,从平原新区空间发展战略规划看，平原新区是省委、省政府提出的科学发展改革试验区之一。“战略性规划”不是很具体的问题，要带有长远性。平原新区与郑州、新乡，甚至与焦作等地，功能上要互补、融合。平原新区也好，郑州的北花园也好，要利用黄河、土地等，体现出和谐的发展。同时，生态建设要放在新区建设的重要位置。原阳是沿黄水稻产区，新区建设要注意保护耕地的问题和土地资源的保障。另外，水是城市发展的灵魂，供水、水系景观建设都离不开水，新区建设过程中要注意水资源的节约利用。 河南省国土资源厅 雷子平,平原新区相当于示范区或试验区，打造平原新区，是为了

16、适应河南城市群发展，是新乡城镇化发展和经济发展的需要。以前的新区建设都是边规划、边建设或粗放式规划，而平原新区此次起点比较高，是先规划再建设。全国很少有这样先期主动进行的城市规划，而深圳、巴西首都巴西利亚等，则是先进行城市规划，然后才建设发展，这样做对未来城市的良性发展、招商引资影响都有深远意义。平原新区很有前途。它不仅是新城，还是城乡统筹的区域，特别是农业科研机构进驻，对平原新区一部分区域实施比较现代化的管理，进行先进农业科技生产，实现高效农业。同时，也可能拿出一部分地方作为农业观光。不过，农业观光只是作为平原新区的一个补偿或卖点，仅凭这方面发展平原新区是不够的。而发展旅游也是平原新区的另一

17、个卖点。 新乡市城乡规划局总规划师 田子超,平原新区的规划与发展对郑州、新乡经济社会发展有何意义？如何更好地发展？,看专家、省直相关部门负责人怎么说,省部推进、起点高、郑新融城、辐射郑新焦三市、增长极、 活力新城,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区是新乡市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点，新区的功能定位是“四区一中心”,城市形象定位“沿黄生态科技名城”。,新乡平原新区为河南省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是省委、省政府的重大经济发展战略部署； 是中原城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分； 是新乡市委、市

18、政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点； 也是郑州向北发展的桥头堡，联接豫北城市和省会的重要枢纽； 新区的功能定位是：“四区一中心”。新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个中心城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、全省现代农业示范和科技成果孵化中心。,CBD中心,产业园工业区,科教,休闲,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里，起步区规划面积30平方公里。目前，30平方公里的控制性详细规划已由上海同济大学城市规划院

19、编制完成，188平方公里的空间战略发展规划正在进行国际招标。 发展定位：农业硅谷、科技新城、生态休闲 平原新区的功能定位是：中部崛起、国家战略的承载区；产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；以农业科技研发集群为代表的“中国农业硅谷”；以动力电池为主、高科技产业集中的科技新城；郑州连接豫北，新乡对接郑州的商业、物流、第三产业的桥头堡。 平原新区经济发展局局长李生建议：一是为加快中原城市群豫北地区与郑州“融城”步伐，建议尽快取消黄河大桥收费；二是建议省政府在谋划豫北地区重大基础设施项目时，兼顾平原新区发展需要。如城际轨道交通设点建站、高速公路与平原新区主要干道实现互通等。,平原新区建设谋划于年，时

20、任河南省委书记的李克强同志在规划中原城市群建设时提出在黄河北岸建设新区，以实现郑州“东扩北移，跨河发展”的战略构想。,总体社会及经济发展状况 平原新区规划研究,河南经济新的增长极,与我省郑州、洛阳、开封新区齐名，成立副厅级管委会,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区将围绕建设“沿黄生态科技名城”的发展定位，充分利用区位和资源优势，重点培育扶持新能源、新科技产业，打造专业产业基地，带动经济社会跨越式发展。,新区规划,产业园区,生态休闲区,农业硅谷,凤湖,商业、金融用地,工业用地,工业用地,工业用地,行政、教育、科研用地,行政、教育、科研用地,居

21、住用地,居住用地,居住用地,居住用地,居住用地,居住用地,居住用地,居住用地,居住用地,行政、教育、科研用地,工业用地,商业、金融用地,平原新区整体规划以凤湖为圆点，依次规划商业商务、生态居住、产业业园，成环状分布。 根据“一年打基础，三年树形象，五年成规模”的建设目标，新乡市正强力推进平原新区基础设施建设。 按照“科研聚集，科技立城”的发展理念，平原新区引进了一大批省级科研单位入驻，包括河南省化工研究所、电子规划研究院、河南科学应用物理研究所、省计量科学研究院、矿山救灾中心等，河南省农科院现代农业试验示范基地等个项目已开工建设。同时，瞄准现代服务业、高新技术产业等积极开展招商活动，承接高端产

22、业转移，还谋划了正大数码城、东元创意大学和创意产业园、嘉年华娱乐城等个项目，总投资亿元。,本案,总体社会及经济发展状况 平原新区规划研究,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,生态休闲区 依托黄河书画院、黄河生态旅游项目，打造黄河文化产业基地；以凤湖外围为商业商务中心，沿河分布，内规划CBD、会展中心、总部基地、集中式商业，满足新区的商业、商商务需求。新区内房地产项目多为廉租房和保障性住房，在建的瑞和小区位于平原新区中部，薄口线南侧，临近北部工业区。小区规划总面积105亩，建筑总面积9.4万平方米，其中廉租房面积8.2万平方米，建筑结构为5层或6层楼房

23、，中心公共绿地面积6278平方米。随着恒大、龙湖等开发商进驻，新区房地产的定位和档次将发生改变。,农业硅谷 建成高效农业基地300亩，培训农民工2500人，实现就近转移就业1200人。大力发展以生态景观农业、有机农业等为主的现代都市农业，成为全省科技成果转化中心。,本案,创业科技产业园 创业科技产业园标准化厂房项目是平原新区2010年的又一项重点工程，项目占地547亩，总投资约8亿元，将建设标准厂房48栋，还有研发中心、检测中心、后勤服务中心等，总建筑面积48万平方米，其中一期工程占地约260亩，总投资3.5亿元，主要用于电子信息、服装类企业入驻。围绕高新技术产业化基地、高端制造业、都市劳动密

24、集轻型工业、休闲服务业，大力推进城际开放合作。 科技产业园房项目的建成，不仅可以有效吸引外资、整合当地资源，更能缓解当前土地供需的矛盾，在催生大项目、培植大税源、致富群众方面产生巨大推动作用。标准厂房开工8万平方米，现已进驻企业有上海健民堂生物科技有限公司医药、河南科隆新科能源有限公司等。,总体社会及经济发展状况 平原新区产业研究,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区“沿黄生态科技名城”的发展定位，充分利用区位和资源优势，重点培育扶持新能源、新科技产业，打造专业产业基地，秉承“科研聚集、科技立城”的发展理念。,总体社会及经济发展状况 平原新区

25、产业研究,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北4公里），西起107国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心。 新区与郑州一河之隔，三座桥梁相连，互为呼应。新区距郑州市中心仅20公里，新乡市中心45公里，焦作市中心35公里，居三市交会中心。107国道、京港澳高速、郑焦晋高速、黄河公铁两用桥、311省道均从新区穿过，是豫北地区联系郑州的重要节点，也是郑州辐射豫北的“桥头堡”。 郑新轻轨尚在规划中的地质勘探阶段，出口设在黄河北边，通车时间未定。,京港澳高速、

26、郑焦晋高速、107国道、黄河公铁两用桥107辅道、311省道和规划中的郑新城际轻轨等均从平原新区穿过，规划中的郑州地铁2号线也将穿过黄河延伸到平原新区，区域交通优越。目前老黄河大桥已经取消了收费，也加快了对于河两岸的沟通和发展。,本案,107国道,107辅道,石武高铁、郑新轻轨,郑新轻轨,郑焦晋高速,S311,京港澳高速,总体社会及经济发展状况 平原新区交通研究,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,23,这里将复制郑东新区的发展轨迹 成为大郑州的后花园新城,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,有利因素 中原

27、城市群“一极两圈三层”规划构想促使平原新区的发展，是郑州辐射豫北的桥头堡； 平原新区规划定位为生态型现代化生活区，郑州东北部的“城市的后花园”，是郑州向北发展的有效补充，未来将与郑州北区、东区、新乡南区、原阳形成紧密联系； 项目位于平原新区的核心位置CBD和总部基地南侧，郑新城市轻轨的规划以及产业工业园项目的引进将会大大加速了新区城市化发展的进程，使项目未来具备发展成为第一居所和投资的条件。 不利因素 本项目属于新乡位于黄河北，其发展将受到黄河阻隔以及归属地的心理影响； 本项目所处平原新区目前处于起步发展阶段，区域陌生客群稀少，配套设施不完善，缺乏一定的居住氛围，目前区域认知度还较低，短期内区

28、域价值不高。,总体社会及经济发展状况 平原新区发展总结,解读：平原新区在产业规划、城市规划都具备较高的发展前景，未来将复制CBD的辉煌，成为郑州的后花园城市新区。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,区域竞争对手分析,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,恒大金碧天下,开发商简介,1997年 2月8日 恒大地产集团在广州市注册成立。6月8日 恒大地产集团开发的第一个楼盘金碧花园奠基。 1998-2000年 恒大地产集团于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中，首度

29、跻身为广州地产10强企业。 2001-2003年 2003年，恒大地产被评为广东房地产企业竞争力第1名。 2004-2006年 2004年，恒大地产首度跻身中国房地产10强企业。 2007-2009年 恒大地产进入上海、天津、重庆、武汉、郑州、成都、南京、沈阳等20多个主要城市，拥有近50个项目，并累计在国际资本市场募集资金18亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,恒大金碧是恒大地产集团2008年天下系列顶级度假豪宅的全国领军之作 在成都、重庆、清远、南京、莱芜、天津、海南、武汉等8个城市都

30、有恒大金碧的天下系列 选址于4A级景区或旅游度假区 遵循天下系列的三大产品特色世界级皇家林园、9A级的精装修、国际级航母配套 占地在1200亩1.2万亩之间，住宅物业类型多样，主要由别墅、洋房、小高层、高层组成，是一个集酒店、会议、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假型地产项目,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,项目位于平原新区中心湖景南岸。西至：太行大道，东至：香山路，北至：嘉陵江路，南至：黄河大道（原S311省道）。,项目位置,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房

31、地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,郑州恒大金碧天下 项目总体占地约330万平米，总建筑面积约206万平方米。 六大配套+一个五星级酒店：酒店、会议中心、饮食中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、运动中心等。,规划定位打造平原新区核心第一个超级品牌大盘,项目概况,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,建筑风格,运用欧式建筑风格，哥特式建筑的尖塔高耸、尖形拱门、大窗户。在设计中利用大面积黄色花岗岩和红色面砖、修长的立柱，营造出厚重修长尊贵感。以及新的框架结构

32、以增加支撑顶部的力量，使整个建筑以直升线条、雄伟的外观体现出皇室的气质。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,八大湖，九大中心景观 ，十大主题广场,9A精装,景观采用欧式林园，喷泉、罗马柱、雕塑、修剪整齐的树木、五颜六色的花坛，给人以豪华，大气，奢侈的感觉； 内饰以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果，和欧式建筑和欧式林园很好的契合。,景观风格、内饰风格,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧

33、天下,六大配套+一个五星级酒店： 酒店、会议中心、饮食中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、运动中心等。,内部配套,配套数据,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,国际运动中心（ 19250）,国际会议中心（ 24036）,特色饮食中心（ 8454）,精品娱乐中心（ 7780）,社区商业中心（ 3300）,超五星级酒店（57557 ）,六大配套+一个五星级酒店： 酒店、会议中心、饮食中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、运动中心等。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300

34、G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,金碧物业管理公司是恒大地产旗下专属物业管理公司，拥有中国一级物业管理资质，提供24小时一对一英式贴心管家式服务。,物业服务,园区内24小时秩序管理 公用设施设备进行日常管理和维修养护 停车场管理 社区文化建设 等个性全面贴心的客户服务,日常管理,恒大金碧天下拟引进了家居电子防卫预警系统，一卡通门禁系统、可视对讲、安防布控系统、红外监控系统等安全设施。,智能系统,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,一期规划,其中首期总建筑面积约（地上）26.

35、2万，一期规划有双拼、洋房、高层和一栋独立式酒店组成。 双拼共316套，合计6.4万；花园洋房共252套，合计4.1万；高层1620套，合计15.7万。 酒店16层，合计57554万。 商业中心，现为售楼部，合计3297万。,首期各配套数据,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,首一期为双拼、洋房、高层和酒店,一期物业类型配比,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,一期户型配比,竞争市场调研分析 区域已开发项

36、目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,一期户型配比,其中一房面积50左右，占比12%，两房76-99，占比32%，三房面积104-130左右，占比56%。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,双拼户型鉴赏,地下室,面积：68.7方,一层,面积：103方,二层,面积：56.78方,三层,面积：55.56方,地面硬化,天井,卧室,卫生间,餐厅,客厅,厨房,阳台,健身房,天井,棋牌室,卫生间,卧室,会客厅,卧室,卫生间,露台,更衣间,卫生间,

37、露台,总面积：284方,284方做四层，难免有些拥挤，但送面积较多，楼梯的摆放合理，不占空间，一层地面硬化的可做停车位，天井合理使用可以增加使用面积，三层送大面积露台，增加了整个户型的舒适度，在地下室采光上，采用天井，很好的利用了地面上的光线，在客厅使用调高，更显空间感。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,洋房户型鉴赏,面积：163.75方 户型：三房两厅两卫 层高：3.55米 得房率：100%,客厅,卧室,卫生间,卧室,卧室,厨房,入户花园,阳台,面积：374方 层高：1层3.55米 2层3.4

38、米 得房率：95.22%,一层：178.32方,二层：178.32方,户型方正，整体功能利用较强，在户型特点上，一层洋房超大的前后花园和二层以上的入户花园为户型增添舒适度，复式的调高设计，更显空间感。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,恒大金碧天下,高层户型赏析,面积：87.72方 户型：三房两厅一卫 层高：3米,整体户型方正，87.72方，做到了三房两厅一卫，实用性强 餐厅和客厅功能独立又相互融合，功能性强的同时使空间感更强，面积融合达到了25.36方，但是由于餐厅无光源，客厅朝东，采光较差 两卧带飘窗，三房

39、朝南，采光不错，主卧12.58方、两次卧8方，卧室功能面积不足，舒适度欠佳,整体户型方正，客厅、餐厅功能面积强，但采光较弱，87方做到小三房，实用性强，但是卧室功能面积不足。,竞争市场调研分析 区域已开发项目解读,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,属性：国际型休闲旅游度假中心，综合属性明显，居住、商务、休闲、旅游全方位功能服务。,配套：星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心共七大顶级配套 ，满足全方位需求。,产品体系：别墅、洋房、高层全线住宅产品体系，搭配会议中心、酒店、休闲商业街等商务、休闲类产品。双拼面积在20

40、0左右，洋房面积在180，高层面积50-130，其中三房100-130户型占比50%以上为绝对主力，总体以经济性、改善性、适用性设计为主，能够有效的控制总价。,启示在规划上，大量的商务商业，为区域及本项目提供了完善的配套设施，在户型上，着重对经济型产品的打造，满足客户的总价承受力。但其兵营式的排布没有实现项目价值的最大化。因此我项目需与恒大产品体系形成互补性和客户群体消费点差异化、档次品质统一性。寻找自己的核心主题驱动和高品质产品。,竞争市场调研分析 项目总结,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,竞争版块分析,2013房地产策划设计大全，300G移动

41、图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,区域竞争力研究 目前郑州热点发展区域的特征,从上图可以看出： 郑州低密度物业逐渐从三环内向四环、五环线蔓延发展； 多数低密度物业都毗邻高速公路、环城公路等主要交通干线。缩短了城区与郊区的距离和时间； 按郑州现有低密度物业所在位置分布，可以简单分为四个板块：黄河湿地板块、雁鸣湖板块、龙湖板块、郑西板块。,黄河湿地板块：目前最大的供销区域 市场供应量第一大区域，因此该区域物业类型种类较丰富，以联排、双拼等低密度物业为主，辅以适量洋房、小高层产品；且主推其旅游资源与度假地产概念，并具有一定交通优势； 目前该区域项目定位以第二居所为主；主要以森林湖、大河龙城、清

42、华忆江南等为代表。,龙湖板块： 未来市场供应大区，主推其自然资源与度假地产概念，并有丰富的教育资源，2011年后伴随郑新快速路的全面竣工，具有巨大的交通优势，且板块升值潜力较大，部分项目已开始向第一居所概念发展，正商.红河谷、国瑞城、林溪湾等区域内项目竞争较为激烈。,雁鸣湖板块 与黄河湿地板块情况类似，雁鸣湖湿地原生资源较好，并有郑开一体化的双重带动优势，本身具有较高可塑性。利海集团取得雁鸣湖景区经营权后，在住宅项目的开发上，恒大、绿城等开发商也将目光聚焦在此区域，建业、天明置业在此片区也有囤地未来区域潜在供给丰富。,郑西块： 以郑西新城、宜居健康城为契机进行发展，目前规模和市场声音不大，项目

43、仅有清华大溪地、居易五云山、洞林湖.新田城。,联盟新城,雁鸣湖板块,黄河湿地板块,龙湖板块,帝湖,普罗旺世,森林半岛,盛景濠庭,大河龙城,清华忆江南,富田兴龙湾,国瑞城,天地湾,怡丰森林湖,思念果岭山水,林溪湾,郑西板块,清华大溪地,居易五云山,正商.红河谷,洞林湖新田城,北区黄河湿地板块依托人文自然环境发展旅游与度假方向，雁鸣湖版块依托旅游产业和政府规划力度发展舒适宜居方向，西区版块依托二七宜居健康城规划挖掘内外部景观同时发展，龙湖版块依托教育资源主打文化、自然、度假地产。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,市场需求分析 本片区与其他片区功能及定

44、位的比较,我们与其他区域相比，是一个具有景观、农科产业、旅游休闲、教育、金融商贸的大型城市新区，更重要的是有省市政府规划和推进，具备巨大的区域升值潜力。,结论：平原新区短期内看是一个陌生区域，但最终通过大中原经济区的国家战略之下，平原新区是一个具备景观资源、产业基础、宏伟明晰城市规划的新区，是一个城市新的兴奋点和生长点。借鉴CBD发展方向和经验，合理分配金融商贸、文体教育、住宅三者之间的比例关系，具备复制第二个CBD辉煌的区域，未来强大的区域的发展潜力将吸引大量客户。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,洞林湖.新田城,中原经济区郑州都市区建设纲要(

45、20112020)规划郑州“两核六城十组团”的空间布局，将沿郑上路-建设路-金水路-郑开大道和中原路-东西大街-郑汴路两条轴线形成中心城区东西向发展轴。 项目所在的片区荥阳将纳入中心城区建设，进而推进郑洛一体化 项目位于郑州宜居健康城洞林湖畔，中原西路、郑上路、西环路、绕城高速纵横交错 交通： 301路公交、规划中的地铁1号线和BRT,区位环境：项目衔接郑州西区、二七区、荥阳新区，虽然所属片区是荥阳，但同时又能享受郑州配套 。,市中心,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,占地面积：706万 建筑面积： 380万 ，住宅：320万 容积率：0.54 绿

46、化率：40% 开发时间： 2011年3月6日 住宅形态：洋房、小高层、别墅 价格：别墅均价14000元/ ，洋房均价4900元/ 资源： 3-22岁一站式教育，和郑州一中、北大附中河南分校、河南理工大学万方科技学院签约，总建面18万平方，总投资约5亿元 五星级法国皮埃尔度假酒店 四星级法国皮埃尔温泉会所 2700亩湿地运动公园 国际名品、酒吧餐饮、主题商业区,项目概况：新田城总面积380万平米，是享有优势景观资源，大型公建配套的新区大盘。,洞林湖.新田城,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,产品特征：大面积的赠送大露台，提升产品舒适度。,私家花园，地

47、下停车，客厅餐厅设计合理,观景阳台设计，超大卫生间,阔绰主卧、多露台设计、观景阳台设计,D区 联排户型 222.73,洋房产品，部分顶层复式 面积：95-220,洞林湖.新田城,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,洞林湖.新田城,营销推广：利用品牌嫁接、针对性的活动，最终实现销售目的。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,具有家族传承的上等阶层； 购买心理：归心，生活需要 通过特定渠道迅速致富的财富新贵； 购买心理：通过别墅，获得社会认同 政府官员； 购买心理：休闲度假 娱乐（或他人代购买） 养老客群； 购买心理：回归田园生活，晚年享受大自然的乐趣 注重子女教育的学区房追求者 购买心理：圈层效应，让子女以后有好的教育环境，童年时的人脉培养 部分投资客户。,洞林湖.新田城,客户特征分析：客户定位为高收入、高追求人士、追求教育资源的家长。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,380万平米的体量庞大，有大盘规划优势，宜居健康城，居住氛围浓厚,战略,极力打造内部配套和营销推广，树立高端市场形象，大手笔的营销活动，占领市场制高点,机会：宜居健康城规划前