2013年重庆房地产市场研究分析暨新家坡城定位营销方案（中）.ppt

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1、新加坡城项目定位及营销提报,二零一三年十月,（中）,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售917套，销售总金额28736万，成交套内均价9724,去年4月开盘，共1300套房源，已去化70%，由于具有人和街学校资源，价格稳步上升，加之总价低，销售情况较好。项目无环境、景观、规模品质等优势，仅靠教育资源吸引了众多客户，可见教育资源对项目销售的强大支撑。,户型分析,产品为3梯9户，户型方正，20-50平米为主，总价极低。,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,

2、寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,户型分析,155,户型方正、紧凑；卫生间设计，保证了主人的私密性。 61.35舒适性两房，主卧伴有飘窗赠送，增添主卧舒适性。,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售422套，销售总金额34090万，成交均价9803。名流公馆通过降价销售，为项目从去年4月分开始，在市场获得了相对较好的销售速度，但大户型产品仍然去化缓慢。,样

3、板间风格,样板间的装修带着浓浓的复古，多用木质家具，品质感强。,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售645套，销售总金额83678万，成交均价11493，今年1-4月份未加推新房源，加之3月停止公积金贷款，导致1-4月销售欠佳。稀缺的资源、较高的性价比、

4、较强的投资潜力是销售不错的因素，但由于区位地处弹子石价格提升乏力。,样板间风格,装修效果更注重表现小户型的精致和温馨，设计风格时尚、色调稳重，品质感强。,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,根据房地产管理交易网官方数据，2012年1月-2013年1-5月共销售308套，销售总金额120280万，成交均价23784，寰宇天下

5、不断强化核心地段、高投资价值的营销方式，为其赢得了高售价下，高去化速度。,户型分析,虽然有户型存在异形，但起居室和卧室都很方正，保证使用舒适性。 大阳台，视野好,173,81,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,竞品,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,精选10席特惠优质房源，套内天擎70-170全精装。均价18000元,协信公馆,大唐诺亚,日光解放碑1号,书香苑,小结,名流公馆,长嘉汇,寰宇天下,从现有的高端市场成交情况来看，整体市场单盘年去化量在2-3万，价格越高去化越慢，套内14000元是市场较为敏感的单价线。,随着核心区位可开发的土地供应减少，核心区的销售价格不断攀升； 国家宏观政策对

6、投资行为的打压，投资客户开始撤离房地产市场，使得渝中区的高端住宅项目开始出现滞销； 核心的房价被整体拉高后，加之区域城市配套建设老旧，城市道路拥挤，居住品质差，导致刚需人群出现了外溢，流向外区域，尤其是北部和南部。 项目所在区域拥有的重庆最优质教育资源对望子成龙家庭有强烈吸引力，是支撑住宅价格和销售速度的重要卖点。 项目所在的区域住宅市场两极分化严重整体市场容量小，高端市场容量更小、其余项目低价吸引。较好的单盘年去化仅2-3万方。 本项目不适宜大量的住宅供应，少量供给配套优势教育资源作为核心卖点吸引看中教育的客户。,纬立行观点住宅开发方向,宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况,宏观市

7、场 区域市场 典型项目,重庆楼市剖析,供求,重庆写字楼市场竞争激烈：2010年开始，重庆写字楼市场进入快速增长期。今年在建的写字楼项目超过30个，“未来3年重庆写字楼供应量将超过1000万，2014年将达到峰值约400万，此后供应量会逐渐下降。,供求情况,潜在体量,成交情况,供求,上半年重庆主城区写字楼市场较为惨淡，成交面积21.9万，环比下降了58%，同比下降了49%；市场供应量需要较长时间消化。,供求情况,潜在体量,成交情况,潜在,供求情况,潜在体量,成交情况,潜在供应量,未来1-2年潜在体量283.6万方，以甲级写字楼为主，非甲级为辅，其中5A主要分布在江北嘴、解放碑等地，甲级及非甲级分

8、布较广，甲级以城市核心为主，非甲级以新兴区域及快速干道旁为主。明显供大于求。,潜在,供求情况,潜在体量,成交情况,成交,供求情况,潜在体量,成交情况,2012年全年成交写字楼11800套，成交金额约124.19亿元，成交面积94.67万，成交主力面积100以下户型，占比80%，成交主力总价100万以下产品，占比80%；,80%,9%,4%,3%,1%,1%,1%,3%,5%,8%,80%,成交,供求情况,潜在体量,成交情况,2013年上半年成交写字楼3866套，成交金额约40.63亿元，成交面积21.9万，成交主力面积100以下户型，占比84%，成交主力总价100万以下产品，占比77%；,84

9、%,11%,3%,1%,1%,77%,16%,4%,1%,宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况,宏观市场 区域市场 典型项目,重庆楼市剖析,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部和西部四大片区，其中渝中区一直是重庆的核心CBD，但渝中交通瓶颈制约，北部江北嘴、观音桥、高新园三大商务引擎使得写字楼市场的蓬勃兴起让渝中区企业外流现象严重。,渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块、两路口、上清寺板块和大坪板块； 北部片区主要集中在观音桥板块、北部高新园板块和江北嘴片区； 南部片区主要集中在南坪和弹子石板块； 西部片区主要集

10、中站九龙坡、大渡口和沙坪坝板块。,从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高新园为政府利用政策杠杆主要正对高新科技、生物制药等类型企业；,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,北部片区：以政府为主导的江北嘴CBD和产业带动的北部新区板块为主，新兴成长型区域，是未来写字楼供应的主力。,北部片区写字楼市场总体特征： 以江北嘴和北部新区为主的新兴成长型区域，处于快速发展阶段； 主要客户：电子信息、传输、软件和信息技术金融服务、商贸物流、医疗设备、保险、传媒、动漫、数字娱乐； 主要产品：产业园区/总部基地内独栋写字楼，超高层

11、甲级写字楼； 未来两江新区潜在供应量占据主城的半壁江山，且受政府大力支持，客户外溢性不大。,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,北部片区成交情况来看，写字楼整体市场较好，主要成交面积集中在100平米以下房源占到90%以上，成交总价在100万以下占到80%以上。,北部新区,江北区,91%,7%,83%,7%,6%,96%,94%,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,以解放碑为重点的传统城市核心CBD地位不可替代，但高租金高使用成本和交通瓶颈，使得部分客户开始外溢，流向两路口-上清寺、北部片区及新兴的大坪商务组团。,渝中片区写字楼市场总体特征： 以解放碑为重

12、点的城市核心CBD，开发完善和成熟的区域； 主要客户：金融、商贸、保险、建筑、房地产、旅游、酒店服务； 主要产品：超高层/高层甲级写字楼； 城市核心CBD地位不可取代，城市更新带动再次发展。,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,渝中片区成交情况来看，市场供应量小，成交总量远小于北部片区，渝中主力面积100-200，主力成交总价200-300万，反映出渝中区作为老牌商务区，客户购买能力强；购买力明显高于其他新兴商务区。,32%,62%,25%,55%,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,南部片区：以弹子石板块为主的又一新兴城市级CBD，但因近年受南部片区发

13、展的挤压，其商务市场目前主要依赖会展服务。,南部片区写字楼市场总体特征： 以弹子石为主的新兴CBD区，主要承担城市服务配套功能； 主要客户：金融、保险、传媒、动漫、数字娱乐、法律中介、咨询； 主要产品：高层甲级写字楼； 受政府规划利好，自身供应量大，客户外溢性不大。,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,南部片区作为新发展起来的商务区域，势头正劲，多个大型开发商的共同开发的商务板块；先推向市场的主力产品为小开间产品，商务氛围还处于起势阶段，主要吸引小企业低成本办公。,87%,8%,72%,21%,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,西部片区：以服务本区域产

14、业为主的传统区域性商务市场，发展缓慢，现有产品多还处于商住混合阶段。,西部片区写字楼市场总体特征： 以沙坪坝、九龙坡、大渡口为主的传统区域商务市场，开发完善和成熟的区域； 主要客户：交通运输、邮政、仓储、物管、房地产、餐饮、IT高新技术企业； 主要产品：高层甲级、乙级写字楼； 非城市核心SBD，商务市场整体形象较为低端，获得城市更新机会，区域内高端物业开始出现，未来具备一定的上升空间。,片区,主要片区,北部片区,渝中片区,南部片区,西部片区,九龙坡区,沙坪坝区,大渡口区,沙坪坝区、九龙坡区成交产品主要是商住两用产品，购买者偏自住兼投资； 大渡口区：商务发展还处于起步期，需求量很小。,小结,重庆

15、办公物业市场从2010年起供应激增，尤其甲级写字楼市场供应与需求严重不对等； 总价控制的中小企业和投资者是商务市场需求的绝对主力，市场成交主力军为小开间的写字楼产品，主力成交面积100以下，主力成交总价100万以下； 渝中片区商务市场需求客户购买力明显高于其他区域；虽然是老牌商务区，但由于自身土地稀少，写字楼项目多为高端5A级写字楼，单价高，总价高，区域内缺少低总价产品，吸引中小企业者和投资客，供需关系的不对等导致区域商务客户流向其他新兴区域，首选北部片区，其次南部片区。,宏观政策分析 商品住宅市场情况 写字楼市场情况,宏观市场 区域市场 典型项目,重庆楼市剖析,在售写字楼,租金调研项目,销售

16、,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,整层办公3部电梯直达，标准层面积1500。地段不被商务办公客户认可是制约该项目销售的核心问题。,外立面,整层企业办公,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,根据房地产管理交易网官方数据，项目只在去年的7月，8月，和11月有成交，成交套均面110，成交金额0.18亿元。造成项目销售情况欠佳的主要原因是内部空间的设计不符合目标客群的需求，地段不被商务办公和投资客户认可。,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,2012年到2013年5月，共成

17、交1150套房源，成交金额9.8亿元，成交主力面积是50-60的户型，小户型成交价格80-104万。 小户型soho产品低总价受到市场追捧，加之开发商龙湖商业的强大磁场，使得客户对物业本身未来的升值空间看好。,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,2012年年底写字楼基本售罄，共成交1371套房源，成交金额7.8亿元，成交主力面积是57-72的户型，小户型成交价格40-60万；1#和3#基本售罄，2#尚未加推。 面积小、总价低、区域热度高被投资者关注是项目畅销的主要因素。,销售,写字楼销售,写字楼租赁,区位图,销售,写字楼销售,写字楼租赁,销售,写字楼销售,写字楼租赁,根

18、据房地产管理交易网官方数据，今年上半年，只有5月成交17套房源，套均面积79。 受到龙湖和万科两大品牌开发商的冲击，导致购房者流失。同时吸引客户以中小投资者为主，对较大单位面积的甲级写字楼的关注度明显低于SOHO产品。,租赁,写字楼销售,写字楼租赁,租赁,写字楼销售,写字楼租赁,租金情况,租金：200月租8800元/月，平均40元/月，物管费6元/月。 出租率 ：80%。,位于5楼，面积200,租赁,写字楼销售,写字楼租赁,进驻企业情况,入驻企业主要以建筑、设计、科技、传媒及培训为主。,租赁,写字楼销售,写字楼租赁,其他项目情况,小结,写字楼产品：区域市场写字楼产品，综合质素不佳，不能形成区域

19、地标，带动区域发展； 配套设施：服务于商务人群的配套设施欠缺，如员工中午的吃饭问题，商务宴请问题，都尚未能解决； 地段价值：现有写字楼项目，地段位置不佳，导致客户认同度不高流向其他区域；,项目区域内写字楼供应市场缺少领头羊产品；现状区域内办公楼宇的缺乏，多为住宅内办公；区域内欠缺商务配套设施。,市场商务产品供应量大，但供需关系不对等； 位于核心区和新兴热点区域，配套完善的区域，总价控制的SOHO产品受到市场追捧； 渝中区同样存在供需不对等的问题，市场大量供应高端甲级写字楼产品，而与低总价小面积的商务和投资客户需求明显不对等； 渝中区较其他区域的商务及投资客户购买里明显高于其他区域，也侧面证明客

20、户对于渝中区区域价值的认同； 项目所处区域中小企业密集，主要为设计、文化传媒、培训、咨询等行业，办公物业需求强烈，但供应项目综合质素无法满足客户需求； 区域商务活动活跃但商务配套欠缺（仅两江丽景酒店） 项目所在区域存在较大的商务办公和商务配套的潜在需求，而中小企业为需求主力，开发中小面积的SOHO产品并配套提升性的商务配套是可行的。,纬立行观点商务开发方向,定制,产品定位,PART3,产品定位,项目产品定位 项目产品深化 商业产品深化 案例借鉴,地块,企业目标：2014年7月推出市场，规模不大期望实现快速销售和合理利润； 项目土地成本高，必须实现高价值； 新加坡CDL品牌重庆代表作品，提升市场

21、影响力；,拥有“商业+酒店+其他物业”的复合体小型都市综合体； 门户级区位价值可塑造地标建筑形象 改变区域价值，颠覆传统认知产品定位、规划及配套提升 寻找未来2-3年市场中适合本区域发展的高价值物业组合实现又快又好销售把握市场脉搏，精准定位,地块属性决定项目发展方向,市场机会,投资市场重心转移：由于住宅市场受到持续的宏观调控，使得越来越多的投资客，由投资住宅转向投资商务及商业产品。,中小企业需求旺盛：2012年渝中区第二、三产业比例为5.394.7，第三产业增加值分别为725.7亿元。中小企业的蓬勃发展是渝中区经济的重要支撑，也带来了强大的商务消费需求。,客户访谈住宅,住宅客户,办公客户,称呼

22、：张女士 年龄：35岁 从事行业：银行 担任职务：大客户经理 目前居住地：海棠晓月 置业次数：2次,客户特征描述 重庆某银行大客户经理，居住于珊瑚水岸，小孩6岁。自身事业发展稳定，家庭收入较丰厚，希望通过房地产投资达到资产保值增值的目的。,客户语录： “房价涨得这么快，不可能有钱都不买套来投资！” “投资房子肯定首选是小户型，总价相对低些，40-60万左右的房子我们可以接受。毕竟家里还有房贷，而且也要考虑到小孩的教育投入” “渝中区的房子，普遍价格高，家庭购房后，还贷压力太大，同时，上班很不方便，黄花园那个位置太堵了” “我更愿意选择小区有商业、写字楼这些配套的公寓来投资，考虑小孩以后上学的问

23、题，像华润二十四城这些有教育资源的楼盘我也在比较当中”,住宅客户,办公客户,称呼：冯先生 年龄：30岁 从事行业：二手房 担任职务：经理 目前居住地：沙坪坝 置业次数：2次,客户特征描述 项目周边的二手房公司，工作人员，刚结婚，现居住地沙坪坝凤西路附近；月收入万元左右；老婆在一家小公司当职员，工资不高；,客户语录： “黄花园附近的房子比较好出租，部分客户是为了孩子上学，可以就近照顾孩子，部分就是周边工作的人，在这边租房子，上下班方便，还有是租住宅用来办公的人，主要是从事教育培训，还有些小设计公司，旁边就是一个创意园区” “这边的二手房，只要有学校指标，价格在9000-10000还是比较好卖，家

24、长还是想让孩子从小就上好学校，但是要是价格太高，就卖不动了。”,客户访谈住宅,访谈背景： 1、公司名称：棋盘格文化传播有限公司 2、访谈人：穆洋 3、职位：总经理（创始人） 4、公司成立年限：2年 5、公司经营内容：策划、创意、拍摄、制作影视广告、企业专题、形象宣传、频道包装的专业运营机构。 6、公司地址：袁家岗中新城上城公寓,商务需求： 1、选址需求:有轨道交通、交通要发达，主要是公司长期加班 2、配套需求：吃饭方便 3、办公要求:能够自然通风采光，办公氛围需要一个轻松的感觉，不希望在电梯拥挤的地方 4、置业打算：目前在大坪龙湖时代天街已经购买一个80的空中商铺，主要是投资考虑，也有可能未来

25、公司搬过去。,项目认知： 1、对黄花园片区不够熟悉，认为渝中区都是一些大型企业或金融机构入驻的地方，不应该是小型企业办公的地方； 2、不清楚黄花园片区有文化创意产业园区，不清楚有相关政策，认为政策会具备有吸引力； 3、如果要大家搬过去，项目需有一个自然宽松、生态办公场地，能突出个性的办公间，但总价要控制在100万左右。 4、广告行业目前圈子较小，很容易被引导，如果有行业领头羊牵头，且有政策支持，应该大家会考虑到黄花园。,住宅客户,办公客户,客户访谈办公,访谈背景： 1、公司名称：重庆智途商务信息咨询公司 2、访谈人：王娟、刘丹 3、职位：总经理（公司创始人之一） 4、公司成立年限：3年 5、公

26、司经营内容：市场咨询、行业市场研究 6、公司地址：沙坪坝金沙国际公寓,商务需求： 1、选址需求:江北或沙坪坝的公寓 2、配套需求：交通、生活方便，大家能够很快能找到，入户大堂最好气派一点 3、办公要求:200以内的公寓，办公成本不能太高，物管费尽量在10元以内，租金能够承受30-50元/；一般不会考虑写字楼，因为写字楼租金太高了。 4、置业打算：根据公司的发展规模，近期没有投资打算，未来看公司的发展情况。,项目认知： 1、对重庆不太熟悉，平时也没太多关注房地产 2、假设有一个性价比较高的地方，环境又很不错的地方，还是愿意考虑购买。 3、黄花园片区就知道那里太堵车了，并不知道那里有个创意园，如果

27、，园区政策好会考虑去那里办公。,住宅客户,办公客户,客户访谈办公,丰富产品线组合的都市综合体，面向不同客户实现快速去化。 SOHO宜商宜居，为创意型中小企业量身定制 公寓式住宅（少量）面向细分市场，强势嫁接教育资源 创意loft商业为商务人士商务接待、社交和生活享受量身配套,新加坡城 重庆首席生态创意SOHO园,集绿色生态SOHO办公、创意LOFT街区商业、酒店式公寓、酒店于一体的都市地标综合体,产品定位,项目整体定位 办公产品深化（SOHO) 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴,将在新加坡倡导的绿色建筑理念融入项目规划，倡导健康、安全、环保、自由的SOHO空间,CDL新加

28、坡绿色建筑龙头企业,按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。SOHO，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。,SOHO,能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的创意工作者首选办公场地。,SOHO,SOHO的特点,可以作为小型办公场地、酒店甚至“空中商铺”,过渡性住房，租客居住,看重后期升值潜力，总价低,区域在售类型未来供应少,拥有创新空间、独特的外立面和较好的硬件配套,产品体量,纬立行建议：SOHO 产品要尽可能在产品上做足附加值，例如：5.1米层高和更多的赠送空间（露台、阳台等灰空间赠送），必须要变更

29、土地性质（由住宅变为商业），才有可能实现。,用地性质流程,常规流程，需要时间半年以上，开发商需要支出的费用，政府关系疏通，聘请具有调规资质的公司，出据规划图；,捷径：市政府领导公关，开发公司上层领导出面，直接与主管土地方面的副市长对话，通过邀约副市长及其下面部门负责人，进行圆桌会谈，会上形成市领导同意土地性质变更的会议纪要，会议纪要下发区级管理单位，然后进行常规的申报流程，需要时间3个月左右。,户型创新设计 5.1米跃层，套内高得房率，空间灵动多变，满足办公人群的不同需求！,SOHO办公平面示意图,弹性办公空间,以全开放式的楼层格局，加上充足的室内采光，形成一个弹性办公的环境。,生态办公空间,

30、以全开放式的楼层格局，形成生态、互动、全新的办公模式，实现节能环保的目的，使员工能感到舒适与便捷。,阳光中庭及大堂,给中庭以足够的高度与光线，形成百货大楼似的中庭，形成了楼层两面隔岸相望的设计，这使总部大楼里永远充足的阳光；,与商业结合设计公共休闲区,零散设置咖啡厅、休闲室、娱乐室，让员工享有张弛有度的工作生活；,现代时尚、工业化的外观 LOW-E玻璃幕墙 灵动造型 标志性色彩识别 可识别的夜景灯饰,地标建筑,建议要点： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 设置商务会议室

31、，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排,功能完善的商务中心提供完备服务,商务中心,通风,采光,绿化,围绕空中花园的 双向设计，顺利 实现的三个要素,生态空中花园,生态写字楼不仅仅是室内树木花草的种植（楼宇内绿化率）； 更包含了写字楼的良好自然通风（室内空气流通）、充足采光面； 当然生态还包括了楼宇的材料环保（无污染玻璃高透光、低反射，墙、楼地面材料低辐射；配套系统的低能耗）。 提升（空间感），这也是生态写字楼的衡量标准之一。,“健康性的、环保性的、低能耗的”,产品定位,项目整体定位 办公产品深化（SOHO) 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴,产品建议,与

32、酒店结合设计独立入户，享有完备的酒店式服务和酒店硬件配套，控制面积控制总价的住宅产品。,艺术大堂,成品住宅 拎包入住,共享酒店完备设置 提供酒店式服务,产品定位,项目整体定位 办公产品深化（SOHO） 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴,商业,选取四个写字楼的商业配套案例进行分析，通过学习、借鉴，以求找到适合本项目发展的商业模式,案例分析,周边现状,产品深化,国贸商城商业特点-独立型,商业几乎不依靠写字楼内部客户，由于其所处的特殊地域，成为辐射全市的，高档购物场所 业态以精品购物类为主，吸引了大量高端消费者和外籍旅游人群 商业氛围有明显的高端及国际化特点,商业,案例分析,周

33、边现状,产品深化,建外SOHO商业特点-区域特色型,商业初期定位就以服于CBD区域乃至整个东部地区的年轻白领人群为目标 以中高档的特色餐饮为主要商业形式包括酒吧，小超市，咖啡厅等休闲生活配套。由于自身总面积较大，因此增加了大量健身、娱乐性商业 通过时尚主题店面营造了一种个性和时尚气氛,占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落,商业,案例分析,周边现状,产品深化,商业初期定位完全服务于自身写字楼和公寓的内部客户,后期由于其自身的特色吸引了大量周遍同质性人群在此消费 整体业态以商务需求的配套为主，生活配套商业很

34、少，而餐饮类商业占绝对优势 商业的时尚、个性气息非常浓厚，与大众购物商街拉开差距，多数商业有强调个性化、品牌化的倾向,占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米,SOHO现代城商业特点-依托发展型,商业,案例分析,周边现状,产品深化,建威大厦商业特点-附庸型,商业定位完全服务于写字楼中的办公人群 大厦周遍人群少有在此消费 业态以极少量的商务餐饮和商务服务为主,商业形式小而精极具针对性,总建筑面积:63,000平米 除一层及地下室局部有少量商业配套,其余全部为写字间,商业,案例分析

35、,周边现状,产品深化,各类型写字楼内商业分析,商业,案例分析,周边现状,产品深化,本项目商业发展方向,商业,案例分析,周边现状,产品深化,人和街商业现状,体量较大的保利万和电影院及永辉超市。临街的店铺主要以餐饮、零售、休闲娱乐为主要业态，整体形象水平较低。人和街小学对面支路有菜市场。 永辉超市位于人和街，距离本项目路程15分钟，总体量约5000，为区域内唯一的大体量的集中性居民消费场所，辐射大溪沟及大礼堂片区,保利影院,永辉超市为区域内唯一的集中性居民消费场所，其余居民需求商业业态分布较为零散，且整体档次不高。,项目周边北区路为城市干道，车流量大而人流小，仅靠近学校方 向商业氛围较好，但均为老

36、旧社区底商，形象水平低端。,北区路商业现状： 商业档次较低，以社区商业为主，主要面积集中在25-50；1层商铺建面租金约为120元-200 元 / 月，业态主要以日常消费型业态为主，存在一定空臵现象；2层以上商铺以辅导班和仓库形式存在，租金低；消费人群主要来源巴蜀中学等四个学校以及周边办公人群，客群消费能力有限；,商业,案例分析,周边现状,产品深化,“这块商业不好做，主要 是靠学校还有一些办公的 人群来消费，到晚上基本 就没啥人气了，我们现在 租的这个门面租金135元/ 月，都想不做了”,嘉滨路商业断带，无延续商业氛围，区域门店多空臵现象（空臵门面多作为仓库处理），整体空臵比例在60%以上，项

37、目仅能单兵作战，无法承接现有商业氛围。,嘉滨路商业现状： 商业氛围差，沿本案路段仅有1家米其林轮胎和2艘江面渔船餐饮； 其他门店被作为仓库或者空臵，无法借助周边人流，形成规模优势； 商业整体空臵率在60%以上；,商业,案例分析,周边现状,产品深化,仓库使用,“嘉滨路没有什么商业氛围的，这点和南滨路、北滨路比起来就差多了，你如果沿着嘉滨路上下两端去走走，就会发现很多仓库，实际上这些都是门店，但没人要，都成为仓库了”,商业,案例分析,周边现状,产品深化,区域人口结构：区域内常住人口以教育、建筑设计、创意传媒、金融服务、商业服务等中高收入人群为主，事业机关单位公务员、私营业主、技术型企业职员较多，区域人口消费能力较强。,机会与威胁并存，市场上存在商务配套的需求和空白，但周边的老旧配套，影响本案商业氛围的形成。,如何准备把握周边区域对商务配套的需求，是商业定位的关键,本项目商业发展机会,区域生活配套商业+主题目的性消费为商务活动配套的商业,