2013潍坊市场2月份月报（初稿1）84p.ppt

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1、策划管理中心 2013年3月3日,2013年2月份 潍坊市场月报,1,宏观政策分析,国内一线企业资讯,潍坊房地产市场分析,重点项目营销动作监测,2,3,4,目录：,1宏观市场,1 2013年2月宏观政策回顾,一二线房价失控 新“国五条”重磅出击,要求： 1.制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。 2.严格执行商品住房限购政策，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。 3.增加普通商品住房及用地供应。 4.加快保障性安居工程规划建设。 5.加强市场监督、商品房预售管理，严格执行明码标价。,1宏观市场,1.1 2013年国务院新“国五条”解读,1宏观市场,1.2 房产税征收轨

2、迹解读,2010年4月10日 继重庆宣布拟对高端房征特别消费税后，上海也将开征住房保有税。有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。,2010年5月31日 统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。,2010年10月18日 在9月29日国务院所属八部委下发调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，目前这项工作已接近尾声。,2011年1月10日 9日上午，重庆市市长黄奇帆政府工作报告称，将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品

3、住房房产税在内。,2013年2月20日 国务院常务会议要求，完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,1宏观市场,1.3 2012年温家宝总理八谈房控,温家宝：巩固房地产调控成果，促进房价合理回归,温家宝：房价还远未回归合理，鼓励百姓先租,温家宝：稳定楼市调控，实施差别化信贷,温家宝：坚决不移继续实施房地产市场调控政策,温家宝：决不让房地产调控出现反复,温家宝：抑制投机将是长期政策,温家宝：房产调控初见成效但不稳定,温家宝：保障房要尽快入市巩固调控,2012年温家宝总理八谈调控,1宏观市场,2013年1月CPI同比上涨2.0%

4、 2013年1月份全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%，环比上涨0.2%，降幅与市场预期一致。 2013年1月生产者物价指数(PPI)同比增速预测均值为-1.6%，较统计局公布的2012年12月PPI同比增速-1.9%继续上行。,1.2 2013年2月中国经济环境分析,2013年1月份CPI同比上升2.0%，由于2013年的春节在2月份，旺盛的需求导致节日前后的两个星期食品价格出现较大涨幅，且持续保持高位运行态势，预计本月食品价格环比可能出现大约2.4个百分点的较大幅度上涨。 总结：预测2013年度CPI涨幅大致将维持在3%至3.5%的区间。,1宏观市场,PMI(制造业采购指数）,2013年

5、2月中国制造业采购经理人指数（PMI）为50.1%，PMI高于50%，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济衰退。2013年2月数据显示，构成制造业PMI的5个分类指数普遍回落。从分企业规模看，大型企业PMI为51.3%，与上月持平，连续6个月位于临界点以上;中、小型企业PMI分别为48.8%和46.0%，比上月下降0.9和0.2个百分点，位于临界点以下。分地区看，中部、西部、东北部地区PMI分别为51.9%、50.4%和51.4%，均位于临界点以上，分别高于全国制造业1.8、0.3和1.3个百分点;东部地区PMI为49.1%，位于临界点以下。释放出制造业当前运行状况及经济总体前景总

6、体已处于筑底反弹阶段，当前需求增长可能会小幅回升，有利于房地产行业的发展。 总结：2月份PMI指数与上月继续持平，表明经济回升势头较弱。预计未来市场总需求平稳，房地产市场平稳发展利好。,1宏观市场,国内生产总值（GDP）,2012全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。 从长期来看

7、，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。 总结：随着汽车和房地产增长的潜力已经有所下滑，工业高增长时代已经过去，未来GDP增速的重担必将落在中小型企业的发展来拉动GDP增长。显然，2013年贷款的松动乃大势所趋，势必影响房地产的供应及成交，房地产形势利好。,1宏观市场,1 宏观市场小结：,政策上，中央仍然坚持房地产市场调控政策不放松， 虽然出台新“国五条”， “房产税”也将呼之欲出；地方政府也将陆续推出调控细则，有助于抑制成交量和价格的涨幅，房地

8、场市场将会继续保持上涨趋势。 金融上，CPI、PPI、GDP等各项指数均有小幅的上升，国家会出台针对其他行业新的经济调整政策；今年会是经济和房地产市场平稳过渡的一年；经济整体发展方向和房地产调控力度将不会有太大的调整。,1,宏观政策分析,国内一线企业资讯,潍坊房地产市场分析,重点项目营销动作监测,2,3,4,目录：,全国房企2012年9-2013年2月土地储备前6名,恒大土地储备13481.94万平米，位列全国储备土地之最；万科以10526.46位居第二,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,2一线企业资讯,全国房企销售数据前5名（1月）,1月份万科以190.70亿元的销售额，位居全国之首

9、，同样，万科以161.1万平米销售面积超越恒大引领全国,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,2一线企业资讯,全国房企2012年9月-2013年2月拿地面积前5名,万科以617.17亿元和2251.65万平米，连续几月保持“拿地大王”的头衔，其他知名地产紧随其后，且拿地力度相对较弱；土地市场回归常态。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,2一线企业资讯,观点：,全国一线房企囤地量较大，但是，本月拿地量相对减少；虽看好未来市场的发展，依然保持谨慎的态度； 房企的思维理念产生了分歧，行业将面临洗牌，房企之间的 “大鱼吃小鱼”的竞争态势将愈加明显。,1,宏观政策分析,国内一线企业资讯,潍坊

10、房地产市场分析,重点项目营销动作监测,2,3,4,目录：,潍坊 土地市场,本月无新土地供用；但是本月成交土地1宗商服用地，6170平米,3.1潍坊市场,3. 1潍坊2013年1月土地市场,房地产市场,【供需比】2013年2月份潍坊市住宅成交量环比下降55.8%，同比下降10.8%。市场签约量较上月明显不足，（期间包含春节的影响明显，但与去年春节的1月相比上涨36.62%）；2月的销售与去年同时期销售形成了明显上涨，市场回暖势头强劲,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,3.2房地产市场,2012年1月-2013年2月潍坊全市住宅成交情况：,2013年2月份潍坊市成交量环比略有不足，签约套数

11、1328套，签约面积13.56万平米。环比下降55.8%，同比下降10.8%，但与去年1月的春节时期相比上涨36.62%，预示市场已经回暖。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【住宅成交】2013年2月潍坊市住宅市场在售项目成交量1519套，销售面积15.52万平米；与同时期的相比略有上涨，市场需求明显,3.2房地产市场,3.2房地产市场,本月签约量1519套，成交面积15.52万平米，较上个月环比下降55.8%. 本月成交量属于合理下降，且出现大幅呈现波动状态；预计今后成交量上升。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【住宅成交】本月潍坊市场最后2周成交明显上升，周平均为550

12、套左右，本月自20号后成交猛增，后续市场看好,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,住宅潍坊2013年2月在售楼盘top20成交情况明细,3.2房地产市场,本月潍城区成交量最高，签约套数为450套，环比下降85%，签约面积为4.6万平方米. 本月潍坊七区均环比下降，其中，除奎文区、寒亭区、滨海开发区环比下降幅度较大外。其他各区均在100%之内，（此组数字虽差距甚大，但是没有可比性）与同期相比市场前景看好。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【住宅成交区域】本月住宅签约销售中，潍城区成交量最高，在七区之中，占比例达到30%,3.2房地产市场,3.2房地产市场,从上图看出，本月均价上涨

13、，环比上涨0.45%，均价已连续9个月上涨，保持了9-11月保持0.5%左右上涨幅度，除12月2.5%涨幅创造了新高之外，说明上涨趋势稳定； 由趋势线可以看出；市场均价表现平稳的波动状态，且波动区间比上月的（3780-4600）提升到（3900-4600）。震荡区间低价位拉升。将会保持平稳的上涨趋势。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【住宅价格】本月潍坊市住宅市场价格为4246元/平米，环比上涨0.45%；同比上涨14.76%；2012年自9月以来上涨幅度保持在0.5%左右，除12月涨幅2.5%，本月上涨依然平衡,奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价4901元

14、/平米，较上个月环比上涨2.5%，本月滨海区以2590元/平米均价成为下跌最快的区域，环比下降107%，说明滨海区的区域价值或发展处于动荡时期。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【住宅区域价格】本月潍坊市住宅市场奎文区以4901元/平米的价格成为潍坊市场最高的区域，其次为高新区和潍城区，区位价值是影响价格的主要因素,3.2房地产市场,在2月份商业签约销售中，潍城区成交量较高，0.93万平米，在七区之中，占比例达到47%。 其中，潍城区成交185套，占成交套数之最。,3.2房地产市场,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【商业供需】本月潍坊市商业市场总成交量为1.98万平米，其中

15、潍城区成交量面积较高，为0.93万平米；但相比住宅市场，本月商业市场略显落后和萧条,奎文区签约均价最高为13355元/平米；环比上涨25.03%；其次为寒亭区5100元/平米；环比上涨23.77%；市场均价上涨较大。 本月潍城区环比下降33.25%，成交均价7714元/平米，本月高新区、坊子区商业市场相对有价格下降较大。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【商业价格】2013年2月潍坊市商业市场，奎文区以市中心的优势位列全市商业价格第一；奎文区以13355元/平米均价，使之奎文区商业市场的成交量倍增，说明商业市场的迅速崛起,3.2房地产市场,3.2房地产市场,高新区签约量最高为0.25

16、万平米；其他区域市场相对平稳。 本月高新区成交9套；其他区域写字楼市场的需求；写字楼市场明显落后。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,【写字楼成交】本月潍坊市写字楼市场成交0.34万平米，主要集中在高新区；成交0.25万平米；其他区域因城市的发展或市场的影响，本月写字楼市场明显落后或萧条,【写字楼价格】奎文区和潍城区作为潍坊的核心区域和商务区，对写字楼的需求强度大，价格也是较高的，潍城区均价4915元/平米，奎文区均价为4505元/平米,3.2房地产市场,从上图可以看出，写字楼价格最高为潍城区，达到4915元/平米；本月写字楼价格有所下降，其中潍城区环比上涨24.09%；其他各区均环比

17、下降，说明本月写字楼市场相对1月市场表现不温不火的现象。,数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库,观点：,本月土地市场无供应且成交量较少，属于合理情况，与同期相比显然本月土地市场异常寂静；开发商此时按兵不动，静等“两会”的形式，但本月燃油成交表明未来市场市场竞争异常激烈； 本月成交量环比下降，同比下降，但与去年1月的春节时期相比上涨36.62%，打破了12年初的“寒冬”市场，市场已经毫无压力的回暖，前景十分的看好。,1,宏观政策分析,国内一线企业资讯,潍坊房地产市场分析,重点项目营销动作监测,2,3,4,目录：,项目跟踪,恒大名都,建筑面积：1270000平方米 占地面积：289000平方米

18、 地址：高新技术开发区潍县中路与宝通街交叉口 装修情况：精装 产权年限：70年 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款 容积率：4.30 均价：5600元 绿化率：36% 物业公司：恒大金碧置业有限公司 物业费：1.8元/月/平米 开发商：潍坊金碧置业有限公司 建筑类型：板楼,高层 物业类别：普通住宅,写字楼,建筑综合体,26层的写字楼，1-5层初步规划为商场，6层以上为商务写字楼,项目跟踪,20000的多功能运动中心,12000剧院，潍坊首席社区剧院,3000的国际标准幼儿园,150000社区商业,5300奢华五星级会所,商业办公楼、社区剧院、国际标准幼儿园、多功能运动中心、社区商业、超大会所，

19、六重奢华配套,恒大名都的主力户型为三室两厅一卫，以92-100平米以及147平左右的面积为主。,项目跟踪,36,1、欧洲皇家园林，中央湖景震撼人心； 2、满屋名牌国际9A精装修，高性价比。,项目卖点分析,营销分析,展示先行实景园林的展示和高档会所幼儿园的建设打动客户的购买欲望，是项目销售的主要发力点； 精装修用精装修提高项目的性价比，吸引客户。,项目跟踪,一期目前已推出17、18、21、28、30、25、29、22#共8栋33层高层。其中17#、21#、26#号楼为近期新加推楼栋，房源涵盖100-176。 价格跟踪： 均价5600元/，送1500元每平装修。 特价房政策： 每天推出10套490

20、0元/起特价房,项目跟踪,17,18,21,22,28,25,29,30,26,27,一期共推出8栋33层高层，面积涵盖92-176平米，目前封顶楼栋销售率都达到85%以上。,恒大名都拥有四个样板间，来打动高端客户，促进成交。 户型设计上，按照国际通行标准设计功能分区，满足高端客户中外结合的生活习惯。 107、109的三室两厅为其主力畅销户型，客厅大采光好，卧室朝南。 户型面积区间范围广，不同总价承受力客户共同生活在一个社区,导致项目整体品质降低。,模型,3室2厅2卫174户型所占19%,3室2厅1卫113户型所占9.52%,3室2厅1卫128户型所占9.52%,3室2厅2卫144户型所占19

21、%,舒适大气/国际标准/注重风水/精装修等户型设计，充分体现豪宅品质,项目跟踪,39,高端园林景观展示区和丰富的社区配套是项目成功的核心要素. “景观先行”的开发策略制造客户购买冲动,项目跟踪,120万平米规模 恒大品牌+恒大物业 私属湖景资源 大型社区商业配套资源 社区教育配套资源 超高性价比（同等价格下，附带1500元/平米精装）,通过精装修和相对有竞争力的价格提升客户市场认可度.,优:充分利用成熟的开发模式进行开发，极致化的营销中心、景观园林示范区和样板间展示，同时采用超低价入市的策略打开市场； 采用新颖的建筑风格，吸引客户关注；在社区内引进高端物业和学校等配套服务设施。 劣:位置相对较

22、偏，外来企业，市场口碑不存在优势,基本信息： 占地面积:360770平方米 建筑面积:1412346平方米 容 积 率 ：3.9 物业类别：住宅 建筑类别 ：洋房、高层 装修状况 毛坯 价格：洋房最低价5300元/平米 高层最低价3800元/平米 开盘时间 2012-6-16 入住时间 2013-11-30 物业地址：潍坊东风西街与清平路交叉口西200米路北,明星项目跟踪,上城国际,洋房规划 项目总占地约540亩，项目总建筑面积约140万，绿化率35%，产品由潍坊首席纯正退台式花园洋房、酒店式公寓、大型超市、风情商业街及高层组成，总共约7644户。,洋房规划+成熟社区+交通便利,成熟社区：小区

23、已有200户交房，园林景观已基本成熟，实景发售。 交通便利：项目在东风街与清平路交叉路口西100米，距离中百泰华商圈10分钟车距，交通便利。,核心资源,潍坊首席纯正退台电梯花园洋房社区,园林设计: 设计公司:北京土人 设计理念:上城国际首创台地式花园设计，私享前庭后院，退台式入户花园使业主感受不同的礼遇和尊崇。,在建筑风格上，在建筑设计上引入世界经典的ARTDECO建筑风格，打造潍坊首席纯正退台电梯花园洋房社区,规划设计,建筑形式:错落式布局 建筑类型:洋房、高层 设计理念: 建筑外形:采用ARTDECO建筑风格。打造首席纯正退台电梯花园洋房,洋房赠送面积较大，产品比较稀缺，较受客户欢迎,户型

24、,洋房1-2层赠送面积较大，3楼有大露台，相对热销，4.5层几乎没有赠送面积与普通住宅无差别，客户不易接受。,洋房五层130,洋房一层152,洋房六楼125,二期洋房加推，最低5300元/平。 本月销售3套。,上城国际洋房销售率66%，月去化速度20套/月。 开盘价格：高层4200元/平，洋房5300元/平 及优惠政策：按揭99折，一起行97折，分期97折。,销售,本期仅推出三栋高层，共计270套,市场需求小面积高层产品，高层“预销控”，主推退台洋房，月去化20套,已售罄,本期目前仅推出四栋洋房，仅96套,配套服务 上城国际小区内部配套比较齐全，有幼儿园、小学、会所及长约700米大型的风情商业

25、街，集购物、娱乐为一体。小区附近生活配套设施也比较齐全，有巨力公园，奥体公园、奥体中心、八九医院等。 物业管理 第一太平戴维斯物业服务有限公司 物 业 费: 待定,高端配套及智能物业服务，营造高品质景雕社区,配套服务,法兰西ARTDECO 建筑风格首创台地式花园设计，退台式入户花园， 中央生活区核心地段交通便利，配套齐全， 产品多样性，经济洋房、花园洋房，瞰景高层。,优: 纯正退台式电梯花园洋房产品稀缺，受市场欢迎。 项目体谅大，配套齐全，交通便利 劣: 项目电梯洋房价格相对较高，针对客户群相对比较局限，4、5楼于普通多层无差别，属于滞销产品。 项目周边高层竞品较多，本项目高层大面积较多，市场

26、需求较少。,上城国际完善配套+洋房规划+成熟社区+交通便利,项目小结,基本信息： 占地面积:17万平方米 建筑面积:28万平方米 容 积 率 ：1.8 物业类别：住宅 建筑类别 ：板楼、多层、小高层、高层 装修状况 ：毛坯 首期开盘时间 ：2010-10 一期入住时间： 2012-7-01 物业地址：高新技术开发区东方路与樱前街交汇处南100米路东,项目跟踪,中建大观天下,一期“锦园” 位于项目西北角，分为9个组团，共43栋住宅，由16栋多层、12栋电梯小高层、15栋高层组成。 二期“蔷薇溪谷” 二期位于中建大观天下核心位置，由260380典藏级联排、双拼构成，于2012年11月10日开盘。,

27、一期锦园,二期蔷薇溪谷,中建大观天下一期由北向南共分为9个组团,新邻里式空间组合,商业入口,车行主入口,人行主入口,车行主入口,车行次入口,人行入口,车行次入口,人行主入口,A组团,B组团,C组团,D组团,E组团,F组团,G组团,H组团,I组团,售楼处,由高到底分为三大建筑类型：洋房类、小高类、高层类,高层类,小高类,经典洋房类,亲水洋房类,电梯洋房类,产品布局,目前剩余 主要房源位置,大一期建筑类型细分：高层是主力，洋房是亮点，小高是补充,面积比，高层：洋房：小高=6：3：1； 套数比，高层：洋房：小高=7：2：1,产品配比,一期产品解析,首期可推售产品以三室为主，紧凑三室、功能三室及舒适三

28、室总共占81%，约21万 两室面积为90左右，总建面约为4.1万 四室及跃层主力面积为240左右复式产品，总建面约为0.7万,产品解析,高层86-142户型，均价5500元/； 多层均价7200元/，户型在120-200之间； 小高层110-140，均价6300元/； 锦园5号楼商铺已于12月8号开盘销售，均价23000元/。,高层3室2厅1卫 125.06,高层2室1厅1卫 90.02,高层3室2厅1卫 125.19,户型设计以最大化满足观景为主，户型实用方正，双卧朝南，客厅朝南，80-141平米户型齐全,户型设计,高层3室2厅2卫 140.91,高层3室2厅1卫 117.12,目前主要在售

29、高层户型,一期多层洋房 面积:121,跃层5室3厅4卫 276.58,价格跟踪,110-115的三房,124的三房,141的四房,中建大观天下现有4个样板间，通过实景展示进行辅助销售。 所有户型均为客厅朝南，深受客户喜爱。 110的实用-舒适性三房，面积小易控总价，满足潍坊首次置业或改善性客户（一家三口）的需求，成为现金流产品； 141四房，仍属于实用型，满足改善性需求客户为主。,模型,户型设计,大二期别墅11月10日开盘，截止到12月31日，销售33套，签约28套，其中共推出四栋双拼全部售罄。 联排均价17000元/、双拼均价26000元/ 实际成交价格： 双拼22000元/平，联排1300

30、0元/平,中建二期蔷薇溪谷,大二期别墅中建蔷薇溪谷,容积率：1.0 绿化率：40% 总户数：309 建筑面积：97544.32平方米 占地面积：105110平方米 基本参数：联排、双拼：地上三层，地下一层 结构：框架结构 产权年限：70年 产权类型：大产权房 开工时间：2012年04月25日 竣工时间：2015年09月30日,成交动态跟进,园林设计: 设计公司:加拿大笛东联合 设计理念:高绿化集中园林、生态宜居 私密性保持安谧清静的生活空间 空中花园13万平米景观园林规划，高绿化集中园林，外围楼栋共享中心主题园林景观。,在建筑设计上兼蓄了Art Deco建筑风格的雍容与简约,以其60-90米的

31、超大楼间距，错落式布局打造潍坊生态宜居建筑；园林上，13万平米景观园林规划，高绿化集中园林，体现宜居生活,规划设计,建筑形式:60-90米超大楼间距，错落式布局 建筑类型:多层、高层 设计理念: 建筑外形:以“Art Deco建筑风格” 为设计理念,兼蓄雍容与简约，创造出和谐、雍容、高贵、优雅的建筑典范 设计思想:42%的绿化覆盖率，打造生态宜居生活区,户型设计: 建筑形状及楼层平面布局形式，导致户型的不规则设计，影响了功能空间的使用，设计原则以满足最大化观景为主，同时通过豪华精装减弱户型设计的不舒适。 主力户型:290平方米300平方米 货量盘点： 整个别墅区一共309套，其中24套双拼，其

32、余为联排。,290-1层,2901层,2902层,2903层,300-1层,3001层,3002层,3003层,户型设计以最大化满足观景为主，户型较不规则，功能空间舒适度较低,户型,新城市资源: 潍坊城市重新思考未来走向、规划新的城市中心布局作为以“生态城市居住社区”为主体的“现代化综合性城市功能区”，东南片区成为潍坊市区重点发展的区域对象。,生态资源+新城市资源 +高绿化资源,高绿化率：区绿化达到42%，人均拥有绿地面积27平米 项目的景观设计是由加拿大笛东联合规划设计顾问有限公司,核心资源,东南片区生态宜居城市中心,配套服务 名流高档会所 内设:健身、康体、娱乐设施，健身、水疗、雪茄红酒吧

33、等，更有规划教育用地。 物业管理 中建物业；以“真情服务每一天”的服务理念和“立德载业、”细致入微，世界级物管专家服务日常生活 物 业 费: 0.96元/平方米月,高尚/细节的配套及中建物业服务，营造生态美宅居住品质,配套服务,开创潍坊生态品质新标准五大品质标准,新城市发展作为以“生态城市居住社区”为主体的“现代化综合性城市功能区”，东南片区成为潍坊市区重点发展的区域对象。 生态宜居美宅及配套城市级高档会所 中建物业以“真情服务每一天”的服务理念和“立德载业、”细致入微，世界级物管专家服务日常生活 潍坊第一个高绿化率的生态美宅，绿化覆盖42%，人均27平米；,优: 利用高端品质、绿化集中式园林

34、等做足了项目在潍坊生态宜居区 项目中建物业管理服务品质较高，细致入微，世界级物管专家服务日常生活 ； 劣: 潍坊第一生态美宅,虽是项目的核心卖点,但项目地处从现在看较为偏僻，生活配套不完善 产品的高品质促使产品的价格高，顾客认可度较低 恒大名都等竞品项目相对较强，且营销优惠力度较大，对项目有所冲击,中建大观天下物业管理服务+智能管理系统+生态宜居资源+新城市资源+高绿化资源,项目小结,基本信息： 占地面积:60000平方米 建筑面积:12万平方米 容 积 率 ：2 物业类别：住宅 建筑类别 ：高层 装修状况 ：毛坯 价格：最低价4999元/平米 开盘时间 ：2011年10月29日二期已开盘 入

35、住时间 ：2012年7月31日一期交房 物业地址：虞河路2696号（虞河路房管局对面）,明星项目跟踪,潍京,城市资源: 本项目位于奎文区城市中心片区，坐拥虞河、涨湎河等自然资源，环境优美配套醇熟。,生态资源+城市中心,核心资源,城市中心片区生态宜居城市中心,潍京采用art deco的建筑风格风格，项目依托涨面河的自然景观，在社区内部打造水系环绕的皇家园林景观。同时采用入户直达电梯、入户花园的设计，满足居住者私密、舒适、个性化生活的需求。,规划设计,1、个性化、人性化、智能化住宅设计 项目每栋住宅楼均为一户一梯的布局规划，并在潍坊首次采用入户电梯设计。 2、精致绿化园林设计，凸显中央大宅风范 整

36、个项目采用高台园林设计，高出虞河路地面1.5米，给人以深宅大院的感觉。,户型设计: 除一栋loft外，户型面积在120-180平方米之间， 其中以160多平的户型居多，其次为120多，130多的户型。 户型类型：两室两厅一卫，三室两厅两卫，四室两厅两卫。,以大面积的户型为主，户型各功能分区齐全，凸显高档次的大宅生活理念。,户型,121,1591层,1303层,2号楼一口价4999元/ 本月销售本月销售3套。 项目均价6000元/平方米，价格区间：4999-6700元/平方米,潍京一期还有少量余房，均价6000元/，二期2号楼4788元/起价，一期二期买房全款98折，贷款99折。买房就送苹果5手

37、机。,销售,二期户数：666户,一期6栋高层其中5栋已交房，销售率90%，二期2012年12月29日开盘。,1期,2号,1、个性化、人性化、智能化住宅设计 项目每栋住宅楼均为一户一梯的布局规划，并在潍坊首次采用入户电梯设计。 2、精致绿化园林设计，凸显中央大宅风范 整个项目采用高台园林设计，高出虞河路地面1.5米，给人以深宅大院的感觉。 3、城市核心区优势，配套醇熟。 4、依托涨湎河自然环境优越。,优: 项目位置优越，处在城市中心区片区，配套成熟。 项目中建物业管理服务品质较高，细致入微，世界级物管专家服务日常生活 ； 劣: 产品单一，主要以大户型为主，价格较高，客户群明显，去化速度较慢。 从

38、风水上看，项目背水，这也是不少客户考虑的问题。,潍京生态宜居资源+城市中心区资源+物业管理服务+art deco建筑风格,项目小结,基本信息： 占地面积:198701平方米 建筑面积:1200000平方米 容积率： 5.26 物业类别：住宅,商业、写字楼、酒店 建筑类别 ：高层 装修状况 精装修 均价：12000元/平方米 开盘时间:2012-5-12 入住时间:2013-10-31 物业地址:奎文胜利街与鸢飞路交叉口西50米路北,明星项目跟踪,阳光100,多重资源叠加： 城市中心潍坊阳光100城市广场，坐落于奎文区原区政府所在地，南至胜利东街、北至院校街、东衔虞河，西抵金融街，项目属于潍坊市

39、中心CBD的延伸。 CBD核心国际金融中心、国际创业中心、国际文化创意策源基地、国际shopping mall、国际IT资讯基地、国际五星级酒店、国际时尚体验中心、国际5A级写字楼等汇聚于此。 核心地段城市核心，多条道路辐射城市各个方向，公交线路密集，快捷的到达每个角落。 项目背景，观河、览景，欣赏潍坊CBD繁荣。,多重资源叠加：城市中心+核心地段+城市地标+CBD核心,核心资源,城市地标城市CBD核心,城市中心中国银行、5星级鸢飞大酒店,核心地段乐购、金融街,规划设计： 国际设计团队：潍坊阳光100城市广场外立面及建筑方案由世界排名前十位的澳大利亚DCM建筑设计公司亲力打造。 建筑风格：本项

40、目建筑风格将会以现代时尚为主，并以简洁鲜明的建筑语言表现项目的代表性。 园林设计： 绿化率：约30%,项目上着重强调高端豪华品质、CBD核心地段，项目建筑形象体现高贵内敛风格,规划园林,户型设计： 居住户数：837户户型户型配比:户型面积区间在32-92平米之间 ，主力户型：50-60平方米. 产品形式：精装小公寓 户型点评： 户型面积整体偏大，一梯二户且电梯直接入户的设计，彰显豪宅气质。 户型方正，南北通透，舒适性空间设计。 平层及复式的户型组合方式，满足客户对于空间及面积上的不同置业需求。 动静分区/主仆分区，以及电梯步入厅与玄关隔离布置等细节设计，全方位满足高端客户需求。,户型设计完全以

41、功能的实用性/舒适性/豪华大气为原则，同时注重细节考究,1室1厅1卫40平米所占比例5.9%,户型,1室1厅1卫56平米 所占比例23.5%,1室1厅1卫57-58平米 所占比例11.76%,2室2厅1卫65平米所占比例58.8%,即5月12号SOHO创意空间开盘推出后，7月28号加推2号楼，均价5300-6000元。 阳光100城市广场于9月7日举行3号楼185-225CBD行政官邸产品发布会。 推售房源：推出套数289套。 共17层，每层17套。,阳光100销售率80%，平均去化速度15套/月（本月销售2套）。开盘价格及优惠政策：均价5300元/平米。首付两成，6万元起；优惠力度较大。,销

42、售,配套 项目配套服务以依托外部配套资源为主，对于自身配套的设置较少。 项目配套 综合商场 振华，乐购，银座，百货大楼 银行 民生，工商，招商等 邮局 潍坊市邮政局总部 医院 潍坊市中医院 内部配套：商业街 物业管理 物业公司：未定 物 业 费：0元/平方米月 项目物业服务与目前潍坊住宅市场物业整体水平较高，符合项目的高端品质,项目对于物业管理及配套等软服务的注重和投入很高,配套服务,城市中心、CBD核心 产品户型的舒适/豪华设计 精装修观景设计 豪宅+五星级酒店的高端形象,优: 高级别景观资源/建筑整体精装修标准/注重功能及细节处理的户型设计 世界级顶级物业管理，打造高品质服务 劣: 交通处

43、在市中心，比较拥堵。项目较大，景观未处理好。,阳光100城市中心+核心地段+城市地标+CBD核心,项目小结,基本信息： 占地面积:109000平方米 建筑面积:574800平方米 容 积 率 ：5.27 物业类别：住宅 建筑类别 ：高层 装修状况 ：毛坯 价格：均价5700元/平米 开盘时间 ：2012年11月24日写字楼开盘 入住时间 ：2014年9月 物业地址：奎文福寿街与鸢飞路交叉口东10米路南,明星项目跟踪,万达广场,城市资源: 万达广场东侧为虞河绿化景观带。项目紧邻虞河，滨水景观得天独厚，周边有潍坊中学、潍坊十中、潍坊蓝天医院等，教育医疗配套齐全。,城市中心+城市综合体（酒店、商场、

44、公寓、写字楼、沿街商业）,核心资源,项目配套 中小学：潍坊中学，早春园小学 医院：潍坊医学院附属医院、潍坊市中医院 内部配套：大商业、五星级酒店、写字楼、银行、商务酒店、商业街,规划设计,商业综合体建筑面积16.2万平米：地上公寓6层8.7万平米，地下商超2层7.50万平米。 甲级写字楼：6.14万平米（地上），地上部分24层、建筑高度100米。 商务酒店：0.8万平米。 住宅：14.4万平米（地上）,地上部分32层、建筑高度100米。 回购住宅：3.7万平米（地上）。 商铺：5.54万平米（含独立酒楼0.5万平米） 商超：地上四层10.3万平米,总规划用地面积约165亩，总建筑面积约57万平

45、方米，由商业综合体、甲级写字楼、五星级酒店、商务酒店、住宅、商铺组成。,户型设计: 1、户型设计方正大气，96、130、160的房型均有客厅朝阳，在功能分区中，厨房和卫生间的面积较小，扩大了卧室和客厅的面积。 2、130、160平方米的户型均为双阳台设计，观景视角扩大。,万达广场目前推出的户型种类较少，96、97、130、160，其中130和160户型占80%，97平方米的仅占20%。,户型,96,130,160,130,价格区间： 高层：5500-6200元/ 公寓：6200元/ 写字楼：6000-8000元/ 2层商铺现已封顶，预计将于2014年交房，现剩余房源5套左右。,潍坊万达广场甲级

46、写字楼、商务公寓首次开盘即清盘，65-2000国际甲级写字楼紧急加推；住宅均价6000元/，现推出10套指定特价房源；庆双节购房享99折；庆大商业封顶购房享99折；感恩潍坊年底回馈购房享99折；2012万达集团销售额力争突破千亿，购房享99折。,销售,现已开发4栋高层住宅，其中3#、4#楼已建至地上17层，3#楼均价为5800元/，剩余月30%房源，4#楼尚未开售，5#、6#楼尚未动工。,2012年11月24日写字楼开盘，开盘即清盘，再次加推房源。在售住宅房源均价5800元，销售70%,1、订单式商业地产，专业商管，稳赚不赔。 2、万达集团专业的管理团队和运营体系。 3、城市核心区优势，配套醇

47、熟。,优: 住宅配套完善，紧邻虞河环境优美，且不失城市繁华。 品牌影响力大，口碑好。 劣: 对于购买住宅的人来说，教育配套较差。 产品单价较高。,万达广场以其强势的品牌形象入驻潍坊，一座城市综合体迅速矗立在人们眼前。,项目小结,项目跟踪,地址： 樱前街以北，虞河西岸 装修情况： 毛坯,公共部分精装 售楼地址： 东风东街8081号东盛广场1楼 产权年限： 70年 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 4.30 绿化率： 35% 物业公司：绿城物业服务集团有限公司 开发商： 潍坊万润置业有限公司 建筑类型： 板楼,高层 建筑面积： 150000平方米 占地面积： 35000平方米,项目简

48、介： 绿城诚园包含5幢法式新古典主义高层，2幢甲级写字楼，园区内的整体布局分为三个功能区块：住宅区、南面办公区、西面沿街商业区。,3,1,2,6,5,7,8,绿城诚园,项目跟踪,3号楼三室两厅 139.00,5/6号楼3室2厅2卫 158.00,1号楼4室2厅3卫 230.00,1/3号楼3室2厅2卫 165.00,2号楼3室2厅2卫 176.00,2号楼4室2厅2卫 184.00,全部为一梯一户的业态，均价7000元/平，起价6180元/平。,项目跟踪,一梯一户，15米超长阔景阳台，7.6米超大开间客厅。,绿城品质设计： 每个标准层每户平均都为一梯一户，针对改善性客户，在设计之初就预先考量未

49、来生活的功能需求，布局谋求整体的大气科学，又注重细微的人性化考量。,客厅面宽4.5-7.6米，远远超过一般住宅甚至别墅的开间，给人以极大的视觉冲击； 大面积落地窗，让室内充分接收自然采光； 双开间露台，让整个家庭的休闲空间增多，衬托富贵感； 最长达15米的L型阔景阳台，配合虞河景观，体现广阔视野的观景享受； 部分户型独立储存空间，方便使用，人性化处理； 功能齐备的套房式主卧，充分尊重主人的需求，奢华配置。,项目跟踪,一轴四园： 景观设计由贝尔高林绘制，将西方园林艺术以极具礼序感的轴对称通过一轴四园整体架构。 五重景观： 沿河景观带入口景观广场主轴景观 组团花园住宅入口景观组成的五重景观。 全冠移植： 根据季节更替甄选相搭配的树木， 同时景观树种采用全冠移植，1.5米覆土保护原有树形。,景观卖点,3