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1、项目管理中心计划部,万达综合体体建设计划 管理特点,,,万达综合体项目是万达商业地产的核心产品。经过了公司多年来的实践积累，以及不断地改进，形成第三代成熟产品，并在全国各地迅速建设。 为了更好地实施建设万达综合体项目，项目管理中心对综合体项目从建设难点、计划管理特点、标准工期及穿插、以及工程设计管理要求等，进行总结和提炼，下面分别详细阐述。,,,建设难点,建设难点及工作目标,,建筑体量大 万达综合体项目一般建筑面积在20万平方米以上，且作为独立的单体建筑，要求是同时开工、同时竣工开业 分部工程、分项工程多，工序复杂 万达综合体项目基本包含了几乎全部民用建筑中所存在的分部、发项工程，且在工程建设
2、中需要各工序穿插实施 各商家在竣工前要共同穿插施工 万达商业地产是订单式商业地产，各商家要在工程竣工前进场，其自己的施工、布场单位要与我方的施工单位共同穿插施工，同时竣工开业,建设难点,,项目周边施工环境复杂 由于是商业项目，一般多会建设在人口较密集、交通较拥堵、建设场地狭小的区域；也常会出现扰民和民扰情况。 工期要求紧凑 经过万达以往项目的经验总结，以及集团整体对建设工期的要求，在项目开工时起，要求常规建设工期为16个月内完成竣工并达到开业条件。,建设难点,,工作目标,建设难点及工作目标,,Company Logo,收地即开工,开工即建设,竣工即开业,工作目标,开业即旺场,,收地即开工 集团
3、要求新项目在土地摘牌后2个月内，即要达到开工建设的条件。 开工即建设 开工不是象征性的，要求在开工典礼后即保持持续正常的工程建设，集团对项目公司的工期考核也是从这里开始进行的。,,竣工即开业 万达商业地产的特点是订单式地产，各主力店和全部小商铺都要在工程竣工前进场施工、布场，完成最后的建设；项目公司要与所有商家共同施工、共同验收、共通水电、同时竣工，确保竣工之日就是开业之时。 开业即旺场 项目公司要带领各施工单位和各商家，按期完成建设，项目公司是实现大商业闪亮开业的第一责任人；同时，项目公司还要实现综合体项目的结构安全、确保使用功能、实现装饰效果，为持续旺场经营做好保障。,,,计划管理特点,计
4、划管理是项目管理的基础 设计、招标计划纳入总体进度计划管理 寻找规律，确定工程实施的关键线路 所有工作要做到预判、预控 严格按时完成计划的执行力,,计划管理是项目管理的基础 项目公司要认真、按时组织编制项目计划控制书、项目计划执行书、分部分项工程施工进度计划、工作消项清单；将这些计划作为项目工作的指导性文件和管理工具。 设计、招标计划纳入总体进度计划管理 项目的竣工开业不是工程建设部门可以独立完成的；设计是龙头、招标是保障，要将所有与项目建设有关部门的工作都纳入统一的进度计划内，形成共同的语言，从而实现所有相关单位共同协调工作。 “航班时刻表”“乐谱”,计划管理特点,,寻找规律，确定工程实施的
5、关键线路 在以往建设和正在各地建设中的万达综合体项目，其设计理念都是有着联系和共通规律的，订单式地产对工程建设的要求也有着同一的特点，因此认真学习万达综合体项目的设计特点和建设规律至关重要。 所有工作要做到预判、预控 计划工作的目的就是要实现对未来工作的预判和预控，所有的工作穿插必须提前规划，按计划实施；在工程建设中一定要做到“预见问题，解决问题”，不能“遇见问题，解决问题” “关键时间解决关键问题”,计划管理特点,,严格按时完成计划的执行力 一切计划都是要实际落实的，落实的过程是艰难的，需要工程建设管理者和全体参与的同事，拥有坚韧的性格、和不达目的不罢休的工作决心。 “死约会”“不抛弃、不放
6、弃”,计划管理特点,,,由于时间的原因，下面就万达综合体项目的主要分部工程的标准工期要求，以及分部工程间的穿插进行简单介绍： 开工前阶段 采光顶工程 基础工程 内、外装修工程 主体结构工程 市政工程 砌筑及一次机电工程 调试、验收 屋面工程,.,标准工期及穿插,,开工前阶段 前期推进计划要求在土地挂牌后10日内完成，项目启动会召开时确定并OA下发；项目计划执行书要在开工前30日内完成编制、审批完成；这是项目实施的一级控制计划 土地摘牌后2个月内，设计及现场要达到正式开工条件 在公司决定摘牌后，即穿插进行地勘工作,标准工期及穿插,,开工前阶段 尽快完成边坡支护方案论证，确定土、护、降方案 尽快完
7、成基础结构形式的论证，确定基础结构形式 提前展开售楼处的选址、设计、并施工组织工作 在土地协议签订后，即刻展开所有设计工作、各项行政性收费的调查工作、政府报批报建流程的调查工作、规划预审批工作等，以上工作要在土地摘牌前完成，为集团决定是否摘牌提供数据，也为摘牌后的工作开展创造便利条件,标准工期及穿插,,基础工程 采取常用边坡支护形式，采用工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方挖运）工期控制在4个月以内；需要采用内支撑支护形式和有复杂地质条件的项目，工期根据具体情况计算。 两层地下结构工程（含桩承台和防水）工期控制在60日以内（10+10+18*2） 优化土护降及工程桩方案，实施工顺序穿插是加快
8、施工进度的关键 支护桩、工程桩的施工，要考虑为土方工程的尽早插入提供条件 选择正确的土方挖运顺序和出土马道留设位置，使层高较高的塔楼能提前进入结构施工阶段,标准工期及穿插,,主体结构工程 商业裙楼一般高为五层，按12天/层要求 “插蜡烛”的塔楼按5天/层要求 在结构施工过程中，要考虑地下室外墙防水工程的插入，为提早进行肥槽回填创造条件（外用电梯基础要提前插入实施） 地下室在达到拆模条件后，立即开始进行周转材料的清运，为砌筑和一次机电工程提供工作面,标准工期及穿插,,地下室砼地面在地下室机电施工前，与砌筑穿插完成,标准工期及穿插,,砌筑及一次机电工程 要求在裙楼结构封顶后75日内完成商业和地下部
9、分的全部砌筑、抹灰和一次机电工程，全面达到内装进场条件；完成界面要求按房产交付技术条件实施 裙楼砌筑要先外后内，为外幕墙工程的插入创造条件；电梯井道先砌筑保证直梯进场时间 扶梯要求在裙楼封顶后1个月，砌筑达到安装条件,标准工期及穿插,,砌筑及一次机电工程 地下室地面的浇筑要跳仓穿插进行，与砌筑工程同时完成，为设备安装和材料堆放提供场地；设备间里的设备基础砌筑也要同时完成 塔楼外墙砌筑必须紧跟主体结构施工进度，要求在结构封顶后1个月内完成塔楼外墙砌筑 遇到超高层塔楼（35层以上），施工电梯应考虑设两部，以解决材料垂直运输的困难,标准工期及穿插,,屋面工程 裙楼封顶后10日内完成采光顶返沿和女儿墙
10、的施工，20日内完成全部屋面构造物的施工 屋面防水、保温和保护层沿女儿墙结构施工插入进行，为幕墙吊篮的安装提供场地 全部屋面防水及保护层，以及排水系统施工要在裙楼结构封顶后45日内完成,标准工期及穿插,,屋面工程 屋面变形缝非常复杂，要安排专人落实施工方案，要求在裙楼封顶后45日内全面封闭 出屋面的排风竖井、机电管线穿屋面的孔洞同样要安排专人排查、封堵，要求在裙楼封顶后45日内完成,标准工期及穿插,,穿插要点：提前完成屋面防水为吊篮安装创造条件,标准工期及穿插,,穿插要点：屋面防水前，完成设备基础,标准工期及穿插,,采光顶工程 采光顶钢结构要求提前在厂家加工，结构返沿完成后即进场安装，工期要求
11、裙楼封顶后75日内实现封闭 采光顶的工期若延后，将直接影响内装修的施工，务必要组织力量突击，按要求按时完成 采光顶施工的工作目标：采光顶的施工不得成为关键线路工序,标准工期及穿插,,标准工期及穿插,穿插要点：采光顶提前实现封闭，实现断水,,内装修工程 砌筑、抹灰和一次机电完成后，按房产交付技术条件组织验收、交接，然后内装修单位进场施工 百货、步行街装修工期为90日；超市装修工期120日；其余主力店装修工期在60-90日；装修完成标准为达到可布场、开业条件； 步行街小业主的装修工期一般在60日左右 机电、消防末端设备的安装要随精装修实施,标准工期及穿插,,穿插要点：装修、机电穿插要事先完成标高交
12、线工作,标准工期及穿插,,穿插要点：机电与装修穿插，做好装修封闭前隐检工作,标准工期及穿插,,穿插要点：地面石材提前穿插铺装，做好成品保护工作,标准工期及穿插,,裙楼外装修工程 裙楼主体结构施工搭设外脚手架时，即要考虑幕墙施工的需要（一般要考虑幕墙主龙骨安装的需要） 裙楼在砌筑工程时，即插入进行幕墙放线、埋件整理、补打工作；主龙骨进行场外加工 裙楼外墙砌筑完成后进行幕墙主龙骨的施工，工期要求20日内完成,标准工期及穿插,,裙楼外装修工程 主龙骨完成后，进行外脚手架的拆除，同时在裙楼屋面进行吊篮搭设 副龙骨、保温和饰面材料在45日内完成外墙封闭，15日内完成打胶收口工作 泛光照明工程要随幕墙龙骨
13、施工开始即插入进行,标准工期及穿插,,塔楼外装修工程 塔楼外墙的砌筑工程要紧跟塔楼结构施工进行，要求砌筑楼层与结构施工楼层差为6层 塔楼结构封顶后30日内完成全部塔楼外墙砌筑 塔楼的脚手架要在裙楼顶上一层悬挑，为裙楼屋面工程提供工作面 塔楼结构封顶后50日内，完成全部外墙保温、抹灰、腻子工程，开始外脚手架拆除，随后进行塔吊拆除,标准工期及穿插,,塔楼外装修工程 塔楼外用施工电梯在塔楼结构封顶后60日内完成粗装修和外窗材料的运输工作，开始拆除 在外用电梯拆除前，要完成至少一部正式消防电梯，提供施工使用 塔楼外装砌筑、保温和抹灰工作用外架实施，面层涂料用吊篮施工,标准工期及穿插,,穿插要点：幕墙外
14、装封闭满足塔楼内装穿插，特别是酒店,标准工期及穿插,,市政工程 土地摘牌后，即展开市政管网的综合及单项设计；在裙楼结构封顶前完成全部大、小市政管线施工的招标或委托工作 大市政供电方案要在取得土地后立即展开设计和申报工作；要求最迟在开业前75日实现供正式电 大、小市政管线的实施要分段穿插进行 由于万达综合体项目工期很紧凑，要求在土地摘牌后全力协调政府的市政管线、周边道路工程建设要全面启动，满足我开业需求,标准工期及穿插,,调试、验收 所有机电调试工作和各单项验收工作，需在工程实施过程中穿插进行 在正式电提供以前，用临电进行分系统单机调试；消防工程完成地址码的编入工作；尽量提供稳定电源进行电梯调试
15、 水系统要在天花封顶前完成打压和管道冲洗工作,标准工期及穿插,,调试、验收 正式电接入后，进行消防联动调试；启动空调主机，进行空调调试工作 编制各分项验收计划，提前插入进行验收，开业前要求获得消防验收、规划验收、电梯验收、质监站验收等各单项验收合格手续，争取完成竣工备案；同时要确保所有正式水、电、气、热等市政管线已投入使用,标准工期及穿插,,穿插要点：送正式电前，内部所有电缆敷设、接头完成,标准工期及穿插,,穿插 乱战 穿插需要 更细致 的计划,标准工期及穿插,,细致计划是： 编制 方案 配置 资源 的依据,标准工期及穿插,,技术要先行 细节是重点 执行是关键,标准工期及穿插,,,工程设计管理
16、要求,设计管理要求,,工程设计管理要求,设计管理要求 - 变更 设计是我们的第一道关 “变更有度、有理” 红线不能突破 “规划、消防、工期、成本” 只有更好、没有最好 “打铃交卷”,,工程设计管理要求,设计管理要求 - 质量 设计纸必须有效 能够直接用于施工，尽量避免“深化” 现场封样及时有效,,工程设计管理要求,设计管理要求 - 有效指令 “有效指令” 有效人、有效方式、有效内容,,工程设计管理要求,工程管理要求,,工程设计管理要求,工程管理要求 “计划管理” 强调严肃性、计划必须考核、 考核必须有措施 “管控细致” 到货计划、细部节点 “执 行 力”“死约会”“不见不散” “重点把控”“关键线路”“关键时间” “预控、预判” “风险降到最低”,,工程设计管理要求,工程管理要求 “管理前置” 特别是对于关键节点，紧盯不放 “最后的堡垒” 开业、入伙任务艰巨,,,各部门统一目标、统一思想，联合行动，形成系统合力，才能实现项目顺利开业的最终目标！,顺利开业,招商,工程,设计,结束语,谢 谢 !,