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1、上海奉贤南桥房地产市场商业市场研究分析报告,1、奉贤缺少地标性城市商业综合体； 2、奉贤缺少健康、绿色、休闲购物、餐饮娱乐为主题的商业消费中心； 3、奉贤缺少高档的商务办公、会展、会务功能为主题的商务休闲中心。,宏观市场简析,【 历年奉贤区GDP总量和人均GDP变化 】,【 历年产业链分布情况和变化 】,【 奉贤区近几年人口变化 】,【 历年居民年人均可支配收入状况 】,【 历年消费品市场增长情况 】,【 历年人均消费支出变化 】,业态分析（酒店类、餐饮类）,【 南桥酒店类商业业态分析表一 】,【 南桥酒店类商业业态分析表二 】,【 南桥酒店类商业范例分析 】,新发展圣淘沙大酒店 经营位置：位
2、于南桥路1号。 物业状况：为10层建筑，8部升降电梯，298间客房，168个停车位。 该酒店为四星级标准，2000年开业，自己酒店管理公司经营，分新楼和旧楼两幢大楼，内部装修豪华。餐饮、会议等配套设施均设在旧楼内，新楼全部为全新客房。餐饮为中式餐饮，拥有餐饮包房20间；各类会议厅12个。 运营模式：该酒店在南桥区域属知名酒店，口碑较好，入住率达80%左右。 主要入住人群为外籍人士、会议人员及商务人员。,目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下（南郊宾馆已成功申报五星级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店），五星级酒店市场空白点将在3年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大酒店等四星
3、级酒店，内部均配备了完善的会议和餐饮功能。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。,【 南桥酒店类物业总结分析 】,【 南桥餐饮类商业业态分析表 】,【 南桥餐饮类商业范例分析 】,“塞纳河畔” 经营位置：位于南桥餐饮休闲商业街，环城东路696号。 物业状况：该物业为4层建筑，一层为大厅，共26桌；二层到四层共计42间特色包厢。总经营面积将近4500平方米，装修档次属于中档偏上。 运营模式：以婚宴、公司聚会、商务宴请的客户为主。菜系以本帮菜、粤菜、徽菜、川菜组成；人均消费80-90元左右。于2004年开业。,【 南桥娱乐类商业业态分析表 】,【
4、南桥娱乐类商业范例分析 】,皇廷娱乐会所 经营位置：地处南桥镇中心，毗邻圣淘沙大酒店。 物业状况：为4层建筑，外立面装修较大气。40个停车位。 会所一层为歌顿咖啡，二四层为会所包房，共有43个包房，其中有二个可容纳30个人的VIP包房，且所有的包房的面积都比其他会所的包房面积大，内部装修属偏上水平，在南桥地区属于较好品质的娱乐会所。 经营模式：消费价格按包房面积不同从480元到2580元不等，经营状况良好，基本都能达到70%到80%的上座率，主要消费群体以招待客户的私企业主及收入较高人员为主。,餐饮娱乐业对南汇、金山有很强的辐射。 目前奉贤南桥现有的餐饮娱乐物业大多集中于中高档次水平，人气均很
5、旺。 皇廷娱乐会所、碧海夜总会、夜焰娱乐KTV等休闲娱乐会所，属于南桥地区较好的休闲娱乐会所，吸引着南桥及南汇、金山、闵行等周边城区的中高收入人群，及商务客群，经营状况良好，人气较旺。 塞纳河畔、小元国、小田园等大型特色餐饮物业利用良好的内部环境，以及特色的菜系，使得其经营状况良好，运营火爆。 该类物业消费群体大多集中在企事业单位的中高收入人群、中小型私营企业主及商务客群。,【 南桥餐饮娱乐类物业总结分析 】,业态分析（购物类、办公类、住宅类）,【 南桥购物类商业业态分析表 】,【 南桥老城区商业街业态分析表 】,【 南桥购物类商业范例分析 】,百联南桥购物中心 经营位置：位于南奉公路8519
6、号。 物业状况：总面积为49000平方米，单层面积为9800平方米，共有五个楼层。其中B1楼为国美电器及有100个车位的停车场，一四楼为百货业态，并配有少量的餐饮和娱乐设施，如必胜客、味千拉面、好乐迪KTV等。 经营模式：百联的购物环境及装修档次属于中高档，所销售的品牌以价格适中的国内一二线知名品牌为主，属于中档水平。业态布局规划不是十分理想。 百联南桥购物中心周边消费人群以一般收入的企业员工为主。而大量政府人员、私企业主及收入较高人群在此找不到他们所需要的中高档品牌，高档品牌是空白。,目前奉贤南桥区域的商业广场内商品均在中低档水平，相关品牌配置也大多集中于国内二线品牌以下，仅有少量的一线品牌
7、。这样的商业广场和品牌配置明显与奉贤南桥的整体经济发展以及人均可支配收入不符。 目前奉贤南桥区域品质档次最好的商业广场是百联南桥购物中心，其内部业态布局不理想，且品牌配置以国内二线品牌为主，辅助以少量一线品牌，故而无法满足相关中高收入阶层人群的消费需求。,【 南桥购物类物业总结分析 】,【 南桥办公类物业分析表 】,【 南桥办公类物业范例分析 】,金叶大厦 地理位置：地处南桥镇最大的两条商业街的交汇处，是南 桥相对较早并具有代表性的商务办公楼。 物业状况：共24层，其中14层为一个大型商业购物中心，是南桥老城区人民购物的首选地点，其后57层为一个量贩式KTV，811层为一个商务经济型酒店，12
8、23层为办公，入驻企业如上海交大罗兰教育培训中心、中国泰康人寿、上海热中贸易有限公司等，24层为旋转餐厅。1997年建成投入使用，配套设施陈旧，完全达不到现代办公楼的相关要求。 运营模式：集餐饮、娱乐、住宿与消费于一体的综合型商业办公楼。入驻企业以本地企业为主，其入驻率达到75%。,目前奉贤南桥区域写字楼市场，平均入住率均在80%左右。 聚润广场、国际服装品牌直销中心二期、南方国际等，未来3-5年本区域商务办公将形成一定的规模。 在南桥新城规划中，本区域属于奉贤南桥中小企业总部商务园区，对于奉贤各大工业园区内的企业具有很大的影响力。,【 南桥办公类物业总结分析 】,【 南桥住宅类物业分析表 】
9、,【 南桥住宅类物业范例分析 】,南桥1号 地理位置：位于南桥环城南路。 物业状况：由上海招商奉盛置业有限公司开发，由11幢小高层公寓组成，总建筑面积约12万平方米，以两房（90平方米左右）为主，层高3米，属于南桥地区的中高档楼盘。 销售状况：销售售价在12000元/平方米至13600元/平方米，现已售出80%左右，购房群体以企事业单位中高收入阶层及二次置业人群为主。,南桥新城板块远远高于其它5个板块占销售总量的63.19%，其它依次为金汇板块占16.13%，海湾板块占9.73%，奉城板块占5.7%，庄行板块4.12%，柘林板块1.34%。由价格段去化程度来看，奉贤南桥市场上公寓类普遍单价在1
10、W元/平方米左右，而别墅类普遍在12000-20000元/平方米左右，万元价格思想已经被植入。,【 南桥住宅类物业总结分析 】,区域人口密度分析,半径1.5公 里范围内 人口密度 50000人,半径3公 里范围内 人口密度 120000人,半径5公 里范围内 人口密度 180000人,区域商业辐射分析,金山区,闵行区及市区,南汇区,海湾旅游区,临港开发区,上海工业园区,远期商业辐射分析,江苏省,浙江省,浙江省,江苏省 上海市,许多国际化都市让居住区与商务区以各种方式结合起来，成为城市的焦点，我们通过集中居住、商业、办公、酒店、会展等功能，形成城市核心，创造充满活力的城市中心生活。,城市中心,酒店,商务办公,主题商业,购物中心,会展,住宅,餐饮,创意办公,整体市场结论,