【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）.ppt

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1、闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告,上海同策房产咨询股份有限公司 2009年9月20日,谨呈：浙江龙盛集团股份有限公司,闵行板块规划与功能定位,目录,项目本身条件,项目所属市场环境,核心问题解读,项目发展战略及整体定位,可借鉴案例分析,区位分析 经济指标 相关概况等,区域宏观背景分析 区域规划发展分析 区域房地产状况分析,项目经济测算,项目物业发展建议,颛桥板块,闵行区介绍： 闵行地处上海西南角。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。 颛桥板块介绍： 位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、铁路闵吴支线以北、区界以东地区； 规划用

2、地面积31.5平方公里，2020年规划常住人口15万，城镇建设用地28.7平方公里； 板块功能定位为工业与居住。,区位分析,闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行区的功能定位为工业与居住性质,交通分析,本案,莘庄,3KM,外环线,本案位于闵行腰部位置的颛桥板块，属于外环外区域 距离徐家汇约16公里 距离莘庄南广场约3公里 距离即将开通最近的地铁站五号线银都路站约1500米,本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离,项目周边环境,基地周边多为居住社区（都市路别墅区）及配套设施，星河湾等高端项目的成熟，对区域的商业有更好层次的要求 周边商业多为沿街商铺形式，满足周边社区居

3、民日常生活 好爱广场因体量较大及休闲餐饮业态具有一定的辐射能力 都市路与金都路均为双向四车道，都市路过往车辆以私家车和公交为主，金都路以货车及大型集装箱车为主,地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随着未来星河湾以及招商雍华府等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要,项目周边未来约有6万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础,项目周边一公里范围住宅项目汇总，按户均人口3.2人计算，总人口为4.13 万，其中别墅人口约1万人左右 项目西南侧的大鑫都居住区规划人口2.1万，由于其配套欠缺，将会吸引部分居民前来消费,项目周边环境,项目经济指标,项目经济

4、指标：,土地面积：39706.5平米（200m*200m） 土地性质：商业，体育设施用地 容积率：不大于2.2 建筑密度：不大于40 绿地率：不小于30（集中绿地不小于15）,初步业态配比情况：,地块形状方正，便于后期规划，地上建筑面积近9万平方米，具有一定的规模优势,区位,项目位于闵行中部位置，与商贸集中区域有一定距离，相比闵行其他的集中商圈，没有区位上的优势,环境,项目周边有一定的中高端居住人口、人流支撑，地面交通流畅，同时享有北侧好爱广场具有的一定商业辐射力的利好,经济指标,地块形状方正，有一定的规模优势，有利于后期形成区域的标杆，吸引目的性的消费群体前来消费,项目自身条件小结,闵行板块

5、规划与功能定位,目录,项目本身条件,项目所属市场环境,核心问题解读,项目发展战略及整体定位,可借鉴案例分析,区位分析 经济指标 相关概况等,区域宏观背景分析 区域规划发展分析 区域房地产状况分析,项目经济测算,项目物业发展建议,经济环境分析,05-09年上半年闵行GDP走势分析,05-09年上半年闵行第三产业生产总值走势分析,虽然闵行GDP增长率07年开始基本持平，但总量仍处于较高水平且逐年上升，09年上半年GDP总量已达到去年GDP的53%。,第三产业为GDP的贡献在逐渐增加，虽然增长率有所波动，但总体呈现上升趋势。,闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第三产业以年均20左右的速度递增

6、,区域宏观经济环境,闵行城镇人均可支配收入逐年上升，且增长率每年保持在10%以上的较高位置。,闵行户籍人口数量逐年上升，人口基数较高，人口增长率保持在3%左右的较低位置，据十一五规划显示，闵行区户籍人口在2010年将达到100万，常住人口，全区常住人口预计200万左右，预计颛桥常住人口可达15万左右。,05-08年闵行城镇人均可支配收入分析,05-08年闵行户籍人口分析,人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行的商业发展奠定了坚实基础,区域宏观经济环境,区域规划与功能定位,闵行新城主城区: 规划为，全区的政治、经济、文化中心,常住人口40万，人均居住面积50平方米,马桥板块 规划依托上海旗忠

7、国际体育中心，成为现代服务业聚集区和生态居住区。常住人口8.5万，人均居住面积38平方米,江川板块: 规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人口15万，人均居住面积37平方米,颛桥板块: 规划依托市级莘庄工业区和航天科技研发中心，形成航天产业和光显示产业研发生产基地。常住人口15万，人均居住面积42平方米,梅陇吴泾板块: 规划发展示范居住区和都市型工业，促进吴泾市级工业基地的升级换代。常住人口7.5万，人均居住面积62平方米,紫竹板块: 规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人口6万，人均居住面积56平方米,本项目位于颛桥板块，紧靠闵行新城主城区，属于闵行中心地带，

8、板块定位为工业及居住，具有较大的人口基数,本案,周边工业园区规划,项目周边工业园区能级较大，尤其莘庄工业区对本案将形成较大利好,莘庄工业区,漕河泾新兴技术开发区,浦江高科技园,紫竹科学园区,闵行经济技术开发区,本案,周边工业园区人口及收入,闵行经济技术开发区和莘庄工业区目前已基本成熟，积聚着大量的高收入工作人群，将是本案各种物业未来能成功销售和租赁的最大支撑,发展机遇,闵行区域将受上海继世博会后最重要的城市建设 虹桥交通枢纽建设利好,上海虹桥交通枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道

9、交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，未来本区域将接受该枢纽辐射利好,目前世界投资最大的虹桥交通枢纽港，不仅成为国际重要的交通枢纽，同时也带动上海新一轮的发展。 城市扩张由原本的一个中心“人民广场”逐步向多个城市副中心演变，其中尤其以“两个机场”作为未来上海发展的两个发动机。 虹桥交通枢纽不仅仅立足上海、联通国际，同时其对整个长三角的辐射作用，有助于尽快建设国际第六大经济圈。,发展机遇,虹桥交通枢纽建设将成为上海新一轮城市扩张动力，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局，将在一定程度上辐射到本项目,闵行工业规划,交通规划,本案周边道路设施不属于十一五期间闵行交通基础设

10、施建设重点区域，同时轨道交通站点距本案有一定距离，说明项目要希望通过轨道导入其他区域的客户，存在着较大的困难,本案,五号线,十五号线,虽然受虹桥交通枢纽的利好影响，但是本项目相比闵行的其他商圈，在轨道交通的利好上，没有直接的优势 即将开通的5号线，离本案也有一定的距离 从这方面看，项目的定位时要考虑的消费客户群，主要还是以周边居住的居民以及周边的产业客为主,A4,北松公路,闵行商业格局,本案,都市路商圈 以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，辐射面以周边区域为主,目前闵行商业发展较为迅猛，本案周边商业聚集度不高，商业拉扯力较弱，但受好爱广场带动，本区域商业目前也具有一定的辐

11、射能力,南方商城商业中心： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广,古美商业中心： 依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主，辐射为区域,七宝地区商业中心： 七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖场和汇宝购物广场，消费群体定位是周边社区居民，辐射范围达到七宝、九亭及本闵行的部分区域,莘庄地区商业中心： 莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，

12、辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。,春申梅陇商业中心： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。,江川商业中心 较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通，商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区域人口日常消费需求，辐射为本区域,区域房地产发展 分析,闵行商品房近年发展情况,颛桥商品房近年发展情况,闵行区08年商品房成交235余万方，仅次于浦东新区，区域房地产发展热度保持全市前列 09年成交伴随整体市场回暖出现量价齐升，前三季度成交量已达08年的85，成交均价环比上涨27 闵行区房地产市场成交受供应影响较大，供求矛

13、盾不明显 颛桥板块自08年开始出现供小于求现象，供求比在0.750.9之间，09年成交均价环比上涨19 颛桥板块商办性质物业成交占比极小，且均为住宅项目配套商办属性,区域房地产发展热度保持全市前列,供求基本平衡，价格上涨明显，颛桥板块近两年出现供略小于求的局面，商办性质物业成交占比极小,经济背景,市场环境分析小结,闵行经济名列上海各区的前五名 近几年经济均处在快速发展阶段，特别是第三产品的快速增长 经济发展是区域房地产发展的后盾，本项目作为商办物业无非在区域强大的经济背景下受益,板块定位,项目所在颛桥板块在功能定位上，定位为工业和居住共同发展的板块 板块内以及周边板块的人口基数较大，是项目发展

14、商业物业的基础 未来星河湾等高端项目的成熟将对区域的商业提出更高的要求,周边工业规划,项目周边规划有5个国际级和市级工业园区 特别是闵行经济开发区和莘庄工业园已经成熟，在此工做的人群收入较高给项目的商办物业类型最大的支撑,交通规划,上海的大工程虹桥综合交通枢纽会在一定程度上带动区域的房地产的发展 但是在交通的规划上，本项目所在的颛桥板块没有闵行的几大商圈有更大的优势 这决定了项目的消费客户主要还是周边的居民以及产业客,商业格局,本项目以北的南方商城、莘庄等商圈发展较早，在区域内有较大的影响力，另外有轨道交通的利好，基本上斩断了市区流入闵行的消费人群 可见本案难于引入从市区方面导入的消费人群，所

15、以项目的消费群主要还是来自周边居民和产业客,房地产市场,受到区域规划以及轨道交通的带动，闵行的住宅市场近些年均较为活跃 但是商办物业的成交所在比例较小 从上面两点看，本项目作为商办性质的项目，是有较大机会的,闵行板块规划与功能定位,目录,项目本身条件,项目所属市场环境,核心问题解读,项目发展战略及整体定位,可借鉴案例分析,区位分析 经济指标 相关概况等,区域宏观背景分析 区域规划发展分析 区域房地产状况分析,项目经济测算,项目物业发展建议,核心问题解读,核心问题,项目自身条件要点,外部环境要点,项目有一定的规模优势 地面交通便捷，但是没有轨道交通上的优势 目前板块已经有一定的吸引力,闵行的经济

16、和房地产市场均在快速发展阶段，区域前景看好 闵行北部商圈密集，竞争激烈 项目周边有较大的居住和产业人口支撑，而且客户档次有一定的高度，未来高端居住区的成熟对商业提出了更高的要求,项目如何在融合周边商业的同时，形成标杆的形象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费,闵行板块规划与功能定位,目录,项目本身条件,项目所属市场环境,核心问题解读,项目发展战略及整体定位,可借鉴案例分析,区位分析 经济指标 相关概况等,区域宏观背景分析 区域规划发展分析 区域房地产状况分析,项目经济测算,项目物业发展建议,重点竞争分析,本案,都市路商圈 以好爱

17、广场及乐购卖场为主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，辐射面以周边区域为主,南方商城商业中心： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广,莘庄地区商业中心： 莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。,春申梅陇商业中心： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。,莘庄地区商业中心,南方商城商业中心,春申梅陇商业中心,本项目周边商业,莘

18、庄地区商业中心,莘庄，是闵行区域内人口以及人群层 次较高的一个区域 常住人口20余万，还有大量工作流动 人口。区域的集中型商业中心近些年 来也陆续浮出水面，包括已经开业仲盛 世界商城以及未来即将登陆闵行“龙之 梦”，无论是哪个都是30万平方米左右 的大型一站式购物中心。,莘庄板块代表个案仲盛世界商城,莘庄地区商业中心,项目得房率60%、空置率50%，物业管理费统一为2元/平方米/天。 消费客流分析：作为莘庄新兴的地标型商业，莘庄地区20万的人口给仲盛世界商城所拥有的28万方体量很大的支撑。但就目前来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商

19、业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。因此尽早的搭配适合当地消费结构的业态组合是很重要的。,莘庄地区商业中心,莘庄板块代表个案仲盛世界商城,业态配比 仲盛世界商城以零售为主，外加大卖场和餐饮,莘庄地区商业中心,莘庄板块代表个案仲盛世界商城,作为莘庄板块目前体量最大、品牌档次最高的一站式购物中心，同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的人流，所进驻的CGV影院等本项目周边没有的业态给项目带来了众多的人流 该项目是大体量的集中型商业，零售与餐饮均有品牌商家入驻，目前主要的消费群仍然是以周边住宅群体为主，另外，以星期八小镇带动家庭式消费。但对缺乏大型院线影院的地区来讲，影院的引入大大的

20、提升项目的吸引力，本项目借助影院的引入扩大了其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。 本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是当务之急。,莘庄地区商业中心,莘庄板块代表个案仲盛世界商城,个案小结：,莘庄地区商业中心,莘庄板块代表个案仲盛世界商城,给本项目发展的启示,莘庄板块作为距离本案最近的集中型商业板块，今年已开业的仲盛世界广场总体量28万平方米，定位为莘庄地区一站式购物中心，通过以家乐福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场为主一些主力店来吸引周边地区居民刚性需求。 另外区域未来将有“闵行龙之梦”购物中心面市，未来区域将凭借“仲盛”

21、以及“龙之梦”的发展，成为闵行区新型的商业中心。随着轨道交通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。,莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上和体量上无法和“仲盛世界商城”、“龙之梦”等相比。待“仲盛”和“龙之梦”完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势将会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。,南方商城商业中心,南方商城板块是区域内目前最为成熟的商业版块 之一，板块内包括百联南方购物中心、南方休闲广 场和在售的莲花国际商务广场。该板块商业体 量近27.3万平方米。 1.百联南方购物中心，拥有近10 万平方米的建筑面积。 2.南方友谊商城总

22、建筑面积近6.4万平方米。 3.南方休闲广场建筑面积约1.4万平方。 4.在售莲花国际商务广场，总体量9万平方左右。,消费辐射研究：可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况,本案,板块的主要消费辐射区域为直径3公里的主要区域； 次级辐射范围向东南部延伸至银都路范围； 可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况。,次辐射范围,主辐射范围,南方商城商业中心,代表个案莲花国际商务广场,莲花国际商务广场位于莲花路7866号，位于沪闵路中、外环之间，比邻百联南方购物中心、南方休闲广场，主体结构由三幢办公楼4层配套商业组成。,莲花国际 商务广场,莲花国际商务项目,南方商城商业中心

23、,办公标准层层高3.2米、LOFT办公层高5.5米。总楼层均为15层。所出售的办公主力面积都在150平方左右。,功能构成,该项目总建筑面积约95000平方米，由三栋办公楼和1-4层商业裙房构成，办公面积28000平方米。,办公为只售不租，商铺为只租不售。 办公标准层的销售均价为20000元/平方、LOFT的销售均价为23000-25000/平方，商铺尚未开始对外招租，年底招商公司进场。,租售情况,代表个案莲花国际商务广场,南方商城商业中心,南方友谊商城总建筑面积近6.4万平方米，分为地下两层和地上九层。 其中，地上一至五层为百货，六至九层为餐饮、KTV、商务中心、酒店和影城。地下2层为停车场，

24、共有约300多个停车位。租金：14层采用扣率模式，扣点为1518，5楼以上采用租金模式，租金为2.54元/平方米/天。,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,一层：Dunhill、田崎TASAKI、贝佳斯、施华洛世奇水晶、纪梵希、Folli Follie、 DUPONT、ENZO、Cerruti1881、周大福、谢瑞麟、兰芝、SUISSE、雅天尼、 金至尊、东方表行、雅顿、浪琴、嘉娜宝、KOSE、make up for ever 业态组合：奢侈品、珠宝、化妆品、香水、手表,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,二层：鄂尔多斯、佰佩、WOLSEY、CHOYA、LANG KEN、布兰施、通派、

25、SCOFIELD、Renoma、LACOSTE、圣伽步、 迪宝 阿治奥、KENT&CURWEN英伦风范、JEEP、GEOX、ECCO、Byford、ROCKPORT乐步、GANT、Aquascutum、 克兄弟、Tru trussardi 业态组合：男鞋、男装、女装、女鞋,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,三层：Esprit、D.NADA、Biba、FED、DISSONA、迪莱克丝、必梵珑、嘉葆、雅氏、菲依尼尼、安莉芳、奥黛丽、真美 诗、JC COLLEZIONE、Jessica、Scofield、Fion、23区、Bean pole、CK Jeans、CORDIER、Lapagayo、

26、LILLY、阁兰 苏珊、玛丝菲尔、妙丽、思加图、华歌尔、DUNNU、FINITY、NINE WEST 业态：女装、女鞋零售,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,四层：lee、GXG、Jack wolfskin、Columbia、Anta、adidas、PUMA、Reebok、NIKE、RAPIDO、FUBU、Teva、美津浓、 李宁、speeddo、Converse、K1X、NEW 、李维斯 业态：休闲运动系列,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,五层：净水、佳能、康伴、琉园、友谊商店古玩分店、上欣源、泰芝宝、象印、博朗、欧姆龙、菲仕乐、法兰 瓷、派克、菲利浦、三洋、恐龙家纺、索尼、东

27、芝、松下、三星、先锋、罗莱家纺、梦洁家纺、罗卡芙家 纺、惠谊家纺、好乐迪KTV。 业态：家纺、电器、配套、娱乐,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,六层: 业态：餐饮、娱乐、苏浙汇、好乐迪,七、八层： 业态：酒店、商务中心,九层： 业态：世纪友谊影城,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,业态配比 南方友谊商城的业态以零售业态为主,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,个案小结： 南方友谊商城于2008年开业，汇集多个以国际二线品牌为主的服饰、钟表品牌的友谊商城成了本市中环以外的第一家高端百货商店。 原本该区域餐饮人均消费为40-60元，缺乏商务宴请的大型中餐饮，苏浙汇的入驻成功提升了

28、该区域餐饮人均消费水平，拥有3000多平方6个厅的世纪友谊影城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机。 该区域原来虽然拥有大量的零售，但是档次普遍为国内外二、三线品牌，但是区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现，对中高端消费的需求日益增长，南方友谊商城的出现弥补了区域中高端消费的缺失，所以该项目迅速在区域内形成了较大的影响力,代表个案南方友谊商城,南方商城商业中心,项目位于闵行区沪闵路7388号，目前百联南方，日均人流量突破3.5万人次，双休日高达8万人次，已经慢慢从社区型商业中心向区域型商业中心迈进。 百联南方购物中心总商业体量为10万平方米。在购物中心的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美

29、家建材超市三家主力店为先导，配以大量的专业商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等。 周边住宅情况：南方城、上海花园、西班牙名苑、世纪苑、阳光星期八、万源城、古美新村、罗阳新村、平吉新村等众多居住密度较多的社区齐聚周边。,百联南方 购物中心,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,1F：友谊百货、农业银行、天美钻、爱茜茜里、顶呱呱、必胜客、马可孛罗、蕉叶咖喱屋、太湖船菜、缘禄寿司、东方既白、麦当劳、华氏大药房、巴黎三城、广良兴。 一层主要以人气美食以及少许配套设施结合的业态吸引人流。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,2F：家乐福、BOSSINI、edasc、VERO MODA、ONL

30、Y、ESPRIT、ochirly、RED EARTH、E.LAND、LACOSATE(皮具)、JUSTIN TIME、MARK FAIRWHALE、Disney、La Pagayo 二层则是以大型主力店家乐福卖场为其余休闲男女装带来固定的客流。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,3F：家乐福、U2、Baleno、GIORDANO、ME&CITY、UNISEX、凯盛家纺、KUHLE、BETTY BOOP、UNIQLO、JACK&JONES、NIKE 360、Urban TAG、Levis、5th STREET、TAKE-IT 三层继续借用家乐福带来的人流，配上休闲、运动类品牌的服装与鞋

31、类。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,4F：永乐家电、迪信通手机城、傲运汇运动城、知音琴行、New balance、365运动城、乐巢家居、居之岛家居、young park 四层安排了以目的性消费更强的业态，如永乐家电生活卖场、迪信通手机城之类。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,5F：鸭王大酒店、小尾羊、洋葱餐厅、汤姆熊游乐中心 五层为大型品牌餐饮加娱乐等目的性消费的业态。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,业态配比，百联南方购物中心的业态主要以零售和餐饮为主,餐饮 28%,生活配套 4%,零售 43%,卖场 20%,休闲娱乐 5%,代表个案百联南方购物中心,

32、南方商城商业中心,个案小结： 项目通过了数次的业态更替调整之后已经成为了区域内无可争议的核心商业，其总体量达到了10万平方米，是集餐饮娱乐休闲购物为一体的综合型区域商业中心。经营模式使用了近年来较为流行的以卖场为主力店，吸引周边居民刚性需求前来进行消费。 项目内业态配比上，可看出零售业占据了主导位置，达到了40%以上，该板块作为闵行区老牌的商业集中地已有多年，以百联南方购物中心为首一批中大型商业中心陆续亮相。主要针对古美新村、平吉新村、罗阳新村以及近些年来新楼盘南方城、万源城、阳光星期八等。从辐射人口来看比其它任何闵行区内商圈都要多，消费能力也算达到中等偏上级别。该项目进行进一步的业态更替，为

33、的是能吸引更多客源。,代表个案百联南方购物中心,南方商城商业中心,项目是由小型商铺组成并伴有内街的开放式商业休闲广场 楼 层： B1F - 7F 建筑面积： 14645.27 商铺总数： 213个 得 房 率： 66% 物业管理费：9.8元/月 地下停车位：49个,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,项目由1号和2号地块组成，中间隔一座二层证券交易所（现已拆除，为空地） 总占地面积：11186 总建筑面积：29355 容积率：2.62 南方休闲广场（1号地块），为小型商铺组成的商业步行街 楼层：B1F-7F 总建筑面积: 14645.27 商 铺 总 数：213个 商务大厦（2号地块），为

34、商务办公楼 楼层：B1F-13F 其中12层为商铺，313层为办公楼 总建筑面积:14710.34,注：本次项目调研目标为纯商业形态的南方休闲广场,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,小巴辣子,公主百货 (服装),潘多拉美发护肤,南方烟酒,YIFAN (服装),长野拉面,东瀛 美发护肤,辣香阁 麻辣烫,力天眼镜,品生活,SOS 美发护肤,一茶一坐,音园音响,生活服务,零 售,餐 饮,1F业态分布,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,1F商业租金情况,1F平均租金：10.6元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,2F平均租金：5.7元/日,2F业态分布,代表个案南方休闲广场,南方

35、商城商业中心,2F商业面积与租金,2F平均租金：5.7元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,3F商业分布,3F平均租金：3.6元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,3F商业面积与租金,3F平均租金：3.6元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,4F平均租金：2.1元/日,4F商业面积与租金,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,5F平均租金：1.7元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,5F平均租金：1.7元/日,5F商业面积与租金,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,6F

36、-7F商业面积与租金,项目平均租金及出租率,项目平均租金：4.48元/天,项目出租率：55%,6F-7F平均租金：1.5元/日,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,该项目在业态配比上以餐饮为主，很好地与比邻的友谊商城和百联形成差异化竞争和同融,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,项目紧临百联南方购物中心，由于区域内的百联南方购物中心通过了数次的自身调整之后已经成为了区域内无可争议的核心商业，其总体量达到了10万，是集餐饮娱乐休闲购物为一体的综合型区域商业中心，而本项目位于南方购物中心旁的古方路段，其地理位置相比之下较为逊色，其内部的商业街基本处于歇业状态，仅沿古方路上的沿街商业经营相对

37、良好。 项目内业态配比上，可看出餐饮业占据了绝对主导位置，达到了80%以上，而零售与生活服务则为6%与10%，这主要是由于古方路段人流量较少，不太被外界所熟知，所以类似需要大量人流来带动消费的零售业态在项目中很难有发展空间，现今沿街零售业主要是依靠每天傍晚时段的地摊零售商业带来的人气来维持经营，而项目的内街，基本无人问津，处于十铺九空的情况。 生活服务类与餐饮类属于目的性很强的消费形式，所以在本项目中在沿街铺面还是有一定的经营能力，所经营的商业品牌与品质比其近在咫尺的百联南方购物中心要低，基本上处于中低档，从而与南方购物中心形成了差异化经营，在整个区域的商业业态中处于辅助地位，仅起到了一个业态

38、补充的作用。,南方休闲广场小结,代表个案南方休闲广场,南方商城商业中心,从以上对南方商城商业板块各案的分析我们可以看出，该板块经过十几年业态更新以及调整已成为现在闵行区十分成熟的 商业板块，板块内商业总体量约有27万平方米，已成为闵行的区域中心，业态也十分全面；新建的莲花国际商务广场将补充 区域内的业态，增加板块的核心竞争力。 作为闵行现今比较热门的商圈，该板块距离本案距离有7公里，本案所处区域也属于该板块的辐射范围之内，会分流本案 的一部分客群。,板块给本案发展的启示,南方商城商业中心,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall（梅陇镇 新都会）,梅陇镇新都会位于闵行莲花南路与银都路口，占地

39、5.43公顷，总建筑面积约8.9万平方米，由淮海商业集团与绿地集团、雷曼实业联手打造，其中包括由淮海商业集团组团经营3.2万平方米的商场、高级商务写字楼、国际化酒店等现代商务、商业于一身。 项目拥有与外部连通的直达车、商业、旅游服务等，还配有多种功能的酒店、办公楼、购物与休闲一体的商务商业集群网。 周边状况:紧邻闵行梅陇镇新中心，目前在项目周边已聚集了百安居、易买得、南方物流园、天庭大酒店、莫泰等诸多以现代服务业为主体的商业项目。主题餐饮、大型卖场、家饰城等现代都市化商业元素，已经初步搭起了“现代产业集聚区”的一个大框架。,功能划分 项目结合主题商业、高级商务写字楼、国际化酒店、健身中心为一体

40、的建筑群。业态包括餐饮、休闲、健身、主题卖场、精品店、酒店等。 总体分为四个区块，分别是美食餐饮功能块，都市之源品牌零售功能块，动感节拍运动主题零售结合休闲健身，以及办公酒店功能块。,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,项目定位 在市郊居民与都市商业之间，架起桥梁，提升国际都市商业认知度与渗透性的同时，更好的满足城市居民的商业需求，使市郊的居民也能享受到淮海路“国际时尚”的消费乐趣。 建立这样一个以“都市生活，近在咫尺”为核心理念的社区商场，目的就是改变闵行区域原有的零散、混杂的商业格局。,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,业态 目前项目已成功引进“星巴克、必胜客、香绯缤、味

41、千拉面、德大西餐厅、洲际快捷酒店、屈臣氏、等”近个国际、国内著名品牌。这些品牌的引入，对于繁荣闵行梅陇区域商业经济，提升梅陇区域商业形象，带来十分重要的促进作用。,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,消费对象 打造“都市生活、近在咫尺”的生活理念，其服务人群为20-40岁的追求品位、注重品牌与消费体验的青年人士，其服务半径为5公里以内，人口总数在15-20万的社区型商圈。,项目招商率达75%，租金为2.5-2.8元/平方米/天。根据项目本身的规模以及对整体区块的影响和发展，今后MAX-MALL的租金递增还将会有较大的空间。,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,该项目在业态配比上

42、分配的比较平衡,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,MAX.MALL项目小结,闵行地区的商业现在已呈现社区型一站式购物的模式，这一模式主要为了解决中心城区居民外移之后的消费提供一个综合性场所，餐饮、休闲、健身、主题卖场、精品店、酒店等现代化商业元素，项目主要建在市郊结合部，物业涵盖多种类型和商业形态，满足了各个层次的消费需求。 MAX-MALL目前经营状况不良的原因有：当初的规划定位不符合现在周边客流的消费需求，白天周边的办公客源无法支撑项目的庞大体量，规划的轨道交通还未通车，项目以中高端餐饮、娱乐、休闲业态为定位与相邻的中低端消费尚存在消费层次的差距、与人口密度相对较多的社区住宅以及

43、附近一成熟的的集中型商业中心有一条莘朱路相隔，且红绿灯转换时间较长。这些因素便造成了经营状况不良的结果。,春申梅陇商业中心,代表个案Max.Mall,本项目周边商业,好爱广场目的性消费特点明显，目前主要业态为娱乐休闲及餐饮，其中大型会所及宾馆超过一半体量,好爱广场业态配比,注：目前好爱广场共入住商家111家，商铺空置15间，空置面积占总商业体量2.5；,好爱广场平面示意图,好爱广场 餐饮商户,好爱广场餐饮菜系以海鲜、本帮菜、粤菜、湘菜为主，除宝燕海鲜等大型餐饮店档次较高外，其他多为中低端餐饮,本项目周边商业,好爱广场经营状况及客户来源,好爱广场目前经营消状况一般，普通餐饮店上座率不高，消费人群

44、以本区域居住、工业区客户为主,好爱广场消费人群构成,周边区域居住客户及工业园客户占绝大比例,由于目前该广场形成以餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚间及周末； 平时较为冷清，中午时间广场停留约4060辆中端车辆，且集中在几家大型餐饮店消费，普通餐饮店白天上座率不足25；,经营状况,本项目周边商业,项目周边商铺租金,好爱广场租金范围在2.54.2 元/平米/天之间，沿都市路商铺租金最高，达到3.54.2 元/平米/天之间 好爱广场周边沿街商铺租金主力区间为2.04元/平米/天，根据物业形态，部分3层或四层商铺产品租金仅为1.82.5元/平米/天,好爱广场租金范围在2.54.2 元/平米/天之间，

45、整体平均租金为3元/平米/天，周边沿街商铺租金范围在2.04.0 元/平米/天之间,2.22.6元/平米/天,2.53元/平米/天,33.2元/平米/天,主力店,3.54.2元/平米/天,本案,1.82.5元/平米/天,2.54元/平米/天,2.84.5元/平米/天,2.54元/平米/天,好爱广场整体平均租金为3元/平米/天,本项目周边商业,项目周边商铺业态、形态,除好爱广场为内街形式外，多为上下两层沿街商铺，开间44.5米，进深1014米，业态以社区配套型商业为主,兴银花园沿街商铺,本案,好爱广场,剑桥景苑沿街商铺,产品形式上，除好爱广场为内街形式外，多为沿街商铺； 产品形态上，除剑桥景苑沿

46、街商铺为3到4层外，多为上下2层产品； 产品尺寸上，单套商铺一层开间44.5米（兴银花园商铺开间较大达4.85.5），进深1014米；,商铺形态,商铺业态,业态以零售、美容美发、餐饮等生活配套型商业为主满足周边居民日常生活需要；,本项目周边商业,商业竞争市场分析总结,目前闵行区的每个主要区域板块都已拥有自己的商业中心，形态多以家庭式一站式购物中心出现，且运用的模式均为封闭式的购物中心，以卖场带动人流进行消费。 运营较为成功是南方商业板块的百联南方购物中心以及莘庄板块的仲盛世界商城。其共同特点是周边常住居民人口多、交通便捷并有轨道交通作为支持、且以卖场为主力业态来吸引周边居民的刚性需求。 本案周

47、边也有此类特点，例如紧邻的好爱广场是颛桥镇目前已成熟的商业中心，其本身主要功能为餐饮，但是零 售及娱乐业态缺乏。总体来看，闵行区的区域内商业流动不大，特别是零售行业，如果品牌为同一档次，客源将就近选择消费。本区域内的客源仍将占消费主导地位，而本案周边区域客源的消费能力已具有一定水准。,竞争分析给项目定位的启示总结,南方商城商业中心,莘庄商业中心,梅陇板块商业,好爱广场,这几个商圈在交通和成熟度上都较为有优势，而且业态齐全，将在很大程度上分流本案的客户 闵行其他区域均有较为成熟的商圈，从这点上看，本案主要还是以满足本区域客户为主 项目体量较大，还要考虑打造鲜明的主题吸引目的性消费,项目周边的商业

48、以好爱广场为主，业态上主要是一些中端的餐饮业态，难以满足中高端的餐饮需求 区域中高端的零售商业缺失，将是项目发展的机会,本案的发展方向上，主要还是以满足周边区域的客户为主，另外需塑造鲜明的主题扩大辐射圈，吸引目的性消费群体作为补充 业态上应该弥补区域缺失，设置中高端的零售业态为主，餐饮娱乐为辅，而且在档次上要有所提升，这是为了契合区域未来星河湾等高端住宅居民的需要，特别是餐饮的档次要比周边的餐饮档次高,前期商家论证,目前带看商家有大润发、家乐福、中华影院等。 大润发和家乐福需求面积为18000平方米（地下15000、地上3000）。中华影院需求面积4000平方米。 大润发、家乐福、中华影院认为该区域的居住人口数量满足卖场类商家的开店需求、地块位置、交通都能满足卖场的开店标准。好爱广场已经属于成熟商业，在好爱旁边开店可以提高他们的竞争力。,大型卖场和影院均对入住本案有较大的兴趣，这可以大大增加项目的人流,闵行板块规划与功能定位,目录,项目本身条件,项目所属