【商业地产PPT】2110房地产策划--美亚肇庆国际新天地商业地产项目定位市场报告35页.ppt

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1、房策网,谨呈：肇庆市嘉仕实业投资有限公司,肇庆市国际新天地 市场调研及定位报告,美亚置业投资顾问（深圳）有限公司,房策网,线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？,2005年职工平均工资,城市恩格尔系数高过30%,按二八定律，肇庆城区36万人，高档消费群体约7万人。 按年均服装类消费2000元算 市场空间： 要保证百货日均45元/平米的营业额，营业面积就不能超过10000平米！,定律：,世界上80%的财富由20%的人创造！,房策网,线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？,不超10000平米的市场,广百时代广场约2.3万,2002年开业半年的天贸南大撤场,市场空间,现状供应,历史教训,肇庆市不能再

2、开高档商场！,不以中高档定位商场！,房策网,线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？,纯住宅区，少商务、行政设施和人员 非市中心，与市中心相距1.5公里 市级商业中心已经形成天宁路 康乐北路只是城北片区生活出行交通干道 与东西城市干道端州路还有250米步行距离 公交线路三条，覆盖辐射不足,市级商业中心,全市核心位置,服务全市功能区,覆盖全市的交通,全市唯一的,房策网,线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？, 红线为好世界购物中心； 黄线为广百时代广场； 紫色为国际新天地，（绿色为突破线）。,国际新天地所临康乐北路道路较窄，周边环境差等劣势，不具备形成辐射全市的商业中心，也不适合高档商场定位，

3、消费人群和商业机会只能从本区域去寻找。,房策网,线索三：国际新天地能做多大百货零售？,假设辐射全市,假设辐射片区,设置标准 1万超市10万人 1万百货16-17万人,城区36万人,西区20万人,3.6万平米超市 2.25万平米零售,2万平米超市 1.25万平米零售,存量百货零售已经超过全城区需求！,房策网,线索三：国际新天地能做多大百货零售？,西区百货零售： 1.25万平米,天宁路无法跨越！,城区百货零售： 2.25万平米,项目百货零售面积不超1.25万平米,房策网,国际新天地要研究的问题,是商业中心可行和特色,是竞争下的商机,各位同仁， 我们要研究的方向是什么？,目标沟通,是拓展空间要面临

4、什么竞争,是商圈里的商机,房策网,商业中心雏形形成,可否形成商业中心？,国际新天地要研究的问题,商业中心指标,足够人流,商圈规模,区位价值认同,城市功能中心,交通枢纽,前临康乐北路日均5.3万人流,步行十分钟商圈内有8万居民,房策网,商业中心哪些特色？,国际新天地要研究的问题,公共汽车人流只占到总人流的9%左右，受限三路公交线路，商圈对全市中低收入群体覆盖不足,区域社区型商业中心,大众公交线路不足,中低收入群体片区覆盖,商业人群为周边居民,平时人流（27763433）人次/小时；上下班人流为（48006800）人次/小时上下班特性明显，人流基本为周边社区居民。如何解决日常人流不足的问题？,房策

5、网,商业中心哪些特色？,国际新天地要研究的问题,片区出行交通工具摩托车、小车占到73%，约3.8万人次，证明片区居民收入较高，项目面临大量摩托车停车配置要求！,约14个中高档楼盘，总户数为10694户，中高档消费人群所占比例=32082人（68）万人=（4053）%,中高档社区商业中心,约50%中高档社区居民,需要配套大量摩托车位,必须兼顾停车方便性和休闲娱乐社区配套型,房策网,商业中心哪些特色？,国际新天地要研究的问题,3000平米瑶池海鲜市场， 4000平米康乐菜市场销售生鲜食品和日用品，两大市场和一条水果街、城北粮油站构成了整个片区内最大最集中的城市居民生活日用品市场。,我司建议两套方案

6、： 第一，动员政府拆迁康乐市场作为项目停车场； 第二，引入超市竞争，造成康乐市场自然淘汰。,房策网,国际新天地要研究的问题,商圈研究及机会把握,超市营业面积 =8万人3人/户500元/户.月30天45元/天.日=9876平方米,房策网,国际新天地要研究的问题,商圈研究及机会把握, 潮、粤菜系品牌餐饮，经营面积不低于2000平方米； 装修中高档，能承接婚宴团队消费，并设大量包房； 大众菜价，经济实力雄厚，能连续推出特价菜促销； 经营粤式早茶，不以海鲜菜系为主； 管理好，适应市场变化； 租金能接受40-50元/月.平方米。,大型餐饮,10分钟商圈内，餐饮特色为规模大，装修上档次，环境舒适。宴会厅，

7、包间多，有大型停车场。大部分菜类价格中档，少部分价格高，没有完全消费高的餐饮。交通方便，与大型住宅区、娱乐区不远，因而集客力强、经营状况大都较好,房策网,国际新天地要研究的问题,商圈研究及机会把握,10分钟商圈娱乐设施调研,经营好的娱乐设施，营业面积都在1500平米以上。周边只有帝苑俱乐部一家大型娱乐设施，市场空缺大。在其他娱乐场外地商旅占到30%40%的情况下，帝苑90%接待本地客人，国际新天地娱乐设施主要以满足社区需要为主。,房策网,商圈研究及机会把握, 大型KTV商家，营业面积在1500平方米至2000平方米； 如果要考虑演艺厅设置的KTV商家，则要求其属于全国连锁，旗下有签约演艺人员，

8、并在周边有连锁店； 中高档档次和装修，减少大包房所占比率，提高中型包间和迷你型房所占比例； KTV包房采用量贩式消费，由顾客自主选择，自助服务，只设最低消费； 成熟经营理念，能够不断调整促销手段，资金实力雄厚，能够自己吸引消费群体。,娱乐设施定位,国际新天地要研究的问题,房策网,10分钟商圈内休闲设施列表,商圈研究及机会把握,商圈休闲设施特点： 休闲设施数量规模小 休闲设施功能不健全 经营状况都一般 以本地居民消费为主 女性美容市场潜力巨大,周边美容院普查,国际新天地要研究的问题,房策网,商圈研究及机会把握,国际新天地要研究的问题,房策网,国际新天地要解决的问题,商圈内的定位思路,房策网,国际

9、新天地要研究的问题,商业空间拓展研究,天宁路消费群体的消费水平偏低档，以青春活力人群为消费主体，购物的有效性很低。,天宁路商业中心沿街店铺商品覆盖面大，未细分市场进行针对性定位经营，也就很难看出街区的经营特色。但仔细看来，该区域临街店铺青年消费处主导地位，商品价格多处于中档。,天宁路商业街铺特点,房策网,国际新天地要研究的问题,商业空间拓展研究,约50%人消费金额在10-20元内，30%在40-60元内，20%在80-120元内，购物有效人流占到70%左右。 日常人流量为7750人，节假日人流量为9750人,新一佳日常日均销售额： =7700（10-20）60%+（40-60）30%+（80-

10、150）10%70%=（141050-244125）元/日 新一佳节假日日均销售额： =9700（10-20）60%+（40-60）30%+（80-150）10%70%=（177600-307534）元/日 按照超市保本经营的日营业额为25元/平方米（一类城市为30元/平方米）计算： 新一佳超市营业额达到日均25万元时才能保本。,结论： 超市应该进入社区内经营，并偏重经营日用百货。,房策网,国际新天地要研究的问题,商业空间拓展研究,好世界购物中心,结论： 日常与周末人流只相差1400人，说明商业配套设施针对性不强； 好世界购物中心把目标客户定位为最有消费力的两类人群“女性和儿童”，但其对女性青

11、春时尚的考虑更多，商品价格和风格针对性很强； 商品价格在100-200元/件，中低档消费,房策网,国际新天地要研究的问题,商业空间拓展研究,女装品牌： 基本没有女正装 服装风格跟消费群吻合度高 品牌女装的数量太少 国际女装（日韩）品牌少 粤港台知名品牌少 国内女装品牌所占比重太大,好世界购物中心,房策网,国际新天地要研究的问题,商业空间拓展研究,不能单纯将时尚与档次同等挂钩，过分强调价格上的高只能丧失消费群，我认为广百女装除了贵外，没有体现真正的时尚风格； 广百是传统百货经营，讲究统一管理，统一装修风格，很多风格时尚，个性独特的品牌进了广百后魅力尽失。 在国际新天地应该采用店中店经营模式； 肇

12、庆顾客喜欢讨价还价，广百百货经营明折明扣，未照顾消费特点，所以市场觉得单价过高。,广百时代广场结论：,房策网,相邻商业中心商业满足度分析,房策网,国际新天地要解决的问题,相邻商业中心竞争性定位思路,房策网,国际新天地要解决的问题,目标消费群体定位,房策网,国际新天地要解决的问题,经营主题定位,房策网,国际新天地要解决的问题,各层经营定位,房策网,国际新天地要解决的问题,各层经营定位,房策网,国际新天地要解决的问题,各层经营定位,房策网,国际新天地要解决的问题,各层经营定位,房策网,国际新天地要解决的问题,各层经营定位,房策网,国际新天地要解决的问题,投资客群定位, 临街铺面的投资者都是以外地投

13、资者为主，如港澳同胞或在外经商的老板阶层等。 内铺的投资者大部分都是本地居民为主，因为一层内铺面积较小，投资额不高，适宜肇庆本地人的投资能力。 肇庆市的投资者都是以投资小户型住宅、街铺为主，这都是投资可以自主经营的投资物业。,房策网,国际新天地要解决的问题,各层租金范围定位,房策网,房地产策划大全, N,房策网,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,房策网,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,房策网,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。

14、,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,房策网,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,房策网,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,房策网,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,房策网,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影

15、响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,房策网,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,房策网,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,房策网,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任

16、务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,房策网,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,房策网,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他

17、们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,房策网,他们的阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,房策网,举例说明：,蔚蓝三期（留住）： 一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,房策网,举例说明：,波托菲诺（三期）： 一群自认为

18、很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,房策网,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,房策网,举例说明：,国际公馆（竞争环境）： 波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境

19、，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,房策网,浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,房策网,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,房策网,举例说明：,普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行

20、； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。,房策网,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,房策网,举例说明：,普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,房策网,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,房策网,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和

21、家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,房策网,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。,房策网,举例说明：,普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。,蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。,浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。,房策网,历史文化街区商业业种筛选原则及流程,世联研究模型,房策网,关键字： 历史文化街区、商业、业种、筛选,简介： 此模型给出了历史文化街区商业业态业种选择的原

22、则，以及根据原则选择具体的商业业种的流程步骤。,房策网,商业选择原则：体现历史文化街区内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求,体现历史文化街区内涵 符合项目整体定位 符合目标消费者偏好及特征 与现有商圈商业差异化及形成加码 符合历史文化街区的建筑、环境特征,解放西路酒吧一条街：聚集了17家大小酒吧，主要是动吧，吸引年轻人,百货一条街：周边聚集了大量现代百货，主要销售高档次商品,坡子街民俗美食街：街上的火宫殿是长沙最出名的传统风味小吃食街，吸引长沙市民和外地游客，但风味餐厅没有做起来,黄兴路商业步行街：集中了大量的时尚专卖店和现代休闲娱乐场所，主要吸引年轻人,房策网,制定严谨的三步筛选流程

23、进行太平街历史文化街区的商业业种筛选,初步筛选： 根据系统科学的筛选原则选择符合的商业业种，不符合条件的不应入选。 根据原则细选： 根据初选业种结合筛选原则结合街区商业规模、市场需求及面向客户群，选择具体的商业品种，排除不符合业种。,定义备选 业种集合,初步筛选,根据指标细选,确定本项目可选 的业种集合,排除不符业种,排除不符业种,不符合,不符合,符合,符合,房策网,通过参考案例并结合长沙商业基础与规划，以下17个商业种类可成为备选业种,服务类,休闲类,文具办公,餐饮,工艺品,娱乐类,服装,医药,日用品,肉菜市场,宠物服务,金银玉石饰品,干货,手工作坊,五金建材,旅馆酒店,副食品,房策网,利用

24、一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种,.,.,.,.,.,.,.,.,.,业种1,.,.,业种2,体现历史文化内涵,符合消费者偏好及特征,符合整体定位,与现有商圈商业差异化及加码,符合历史文化街区的建筑、环境特征,备选业种,房策网,初步筛选标准的定义及符号说明,（好，2分）,（中，1分）,（差，0分）,房策网,各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（1/2）,房策网,各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（2/2）,房策网,世联认为综合评分达4分以上的业种，可以打造成为符合历史街区的业种,13,46,79,房策网,The End,房策网,合润广场推广策略 及合作建议

25、,房策网,43层，越秀区标志性建筑 外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强 360自然采光 三层地下停车场，升降式入口 地处广州传统市中心，交通四通八达 合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专业市场 配套齐全，24小时自主空调，工作时间不受限制,产品优势,房策网,合润广场的问题,1、区域位置上的问题: 地处老城区，周边缺乏现代商业氛围 2、交通上的问题: 与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利 3、竞争上的问题： 周边的写字楼、商用楼价格较低 4、产品上的问题： 间隔较小 周边环境较差 停车场的规模和方便程度较差 裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档，与合润风格不相符,房策网,

26、消费群定位,合润可以满足那一群人的需求？ 他们的形态特征及核心需求？,房策网,1、物业投资者,主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金 关注低风险的投资：易出租、易转手 追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大,房策网,2、附近行业的寄生企业,主要的生意来源:,工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政 物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位 对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司,房策网,3、供货附近专业市场的企业、经销商,生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便 他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域写字楼,房策网,主要生意来源的核心需求：,行业的寄生企业,专业市

27、场的供货单位,物业投资者,主要购买人群,主要租用人群,向客户展示其实力，增加生意成功率 方便与客户沟通，加强运作效率，做更多的生意,增加生意,易出租、易转手、回收快、回报大,取决于前两者,房策网,越秀区首个国际商务中心,对现有定位的一些担忧：,对于投资者： 投资范围并不局限在越秀区，除非是“广州首个”方能吸引； “首个”代表还有第二、三个，对于“首个”将抱观望态度，难以促成购买 “国际商务中心”的概念在天河更有说服力，如果要投资 “国际商务中心”会选择-中信广场,对于企业： 进驻写字楼目的是增加生意，“越秀区首个”无法直观满足需求，难以促成其进驻 如果要选择“国际商务中心”将会定在天河，因为那

28、里感觉更“国际”更“商务”。,房策网,销售目标为1亿 租：不可能达到，100%的出租率今年可回收资金还不到4千万（以中信广场租价计算）； 售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。,租与售的问题：,房策网,如果按常规的推广方式，有可能会造成,企业不愿进驻 投资者看不到投资价值 价位买不高,出租率低 出售率低 租售价位低,所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值,房策网,产品差异化定位,房策网,机会 ：产品的核心竞争力,抓住合润广场独一无二的优势：,日人流量近数十万 汇聚数万的商家、企业 日成交量数千万元,十大专业商圈,广州现有的写字楼那一个有此优势？,人旺 地旺 财旺,房策网,核心

29、定位（生意Idea）,广州首个国际行业大厦,房策网,打造一个“周边行业龙头的聚集地”,推广思路：,核心主题：,合润广场：凝聚十大行业的财富,房策网,好处：,对企业： 各行业的国内外人士来穗公干，不用到处奔波，到合润即可一站式解决 进驻企业在此大厦可以方便掌握更多的行业信息和生意机会 企业在此大厦可以方便的找到行业协会、工商行政管理、广告设计、物流配送等服务性单位。 服务性单位可以背靠企业资源 对投资者： 感受到一个旺地商业中心的价值，增加其投资信心 在引起十大行业普遍关注的情况下，直接影响投资者注资,房策网,推广步骤,房策网,推广的三个阶段： 蓄水期抢占制高点 放洪期全面扩散 持续期逐步收网,

30、房策网,蓄水期抢占制高点,阶段1：,房策网,目的： 通过十大行业利润价值空间、市场前景等分析，带出越秀区“缺商务中心”的特征，吸引投资者的关注 把写字楼的高投资价值带来高额稳定的投资回报观念，灌输到市场的潜在投资客户心目中。 吸引可辐射区域内商户关注。 传播核心：越秀区乃至广州首个行业商务中心 传播手段：公关活动、软文炒作为主；直邮广告为辅,房策网,时间： 7月15日-7月30日（2-3周） 技巧： 与企业和投资者的切身利益相关的切入点 公关活动： 主题：越秀区十大行业巨头谈行业发展 越秀区政府领导牵头，合润邀请十大专业市场的龙头企业领导深入剖析和探讨行业发展趋势： 所在行业的发展历程； 所在

31、行业的发展障碍； 所在行业的发展建议及期望,房策网,公关软性新闻广告： 配合本阶段的研讨会进行利用新闻媒体的力量对公关活动最前期、进行期以及后期的追踪报道，从城市新闻的角度切入，配合部分相关缮稿形式的软性广告作本项目投资价值的炒作。 缮稿选题： 越秀区专业市场为何长盛不衰？ 最具投资价值的几种市场物业 从专业市场投资看越秀区写字楼市场 投资，从商铺转向写字楼市场物业,房策网,阶段2：,放洪期全面出击,房策网,目的： 从写字楼市场投资价值这一诉求面，转向获得此价值的急迫性上突破。 通过对行业协会、大型企业的争相进驻报道，增强潜在购买人群的投资信心，并吸引他们到现场来，推动商铺的销售。 技巧： 造

32、成一种态势，让行业经营者感到越秀区经济格局将发生重大变革 传播手段： 越秀区政府领导牵头，邀请各行业协会进驻合润，以优惠条件吸引行业龙头进驻，打造合润项目在投资市场中的强势形象,房策网,公关促销活动： 集团及行业协会进驻合润广场签约仪式 硬性广告： “汇聚十大行业财富，合润广场正式热销”等 公关软性新闻广告： 该阶段在公关软性新闻方面的主要议题，分别集中在十大行业上， 让投资者通过行业龙头的积极参与，感受合润的市场投资前景。,房策网,缮稿选题： 传统行业一个对外扩张、对内整合的发展态势 越秀区十大市场地理重心将发生大的飞跃来适应市场发展 世界发达国家专业市场业态发展趋势 “合润广场”应运而生，

33、成为广州十大行业的商业代表 实施要点： 与行业协会和行业巨头合作形成系列主题缮稿 时间： 8月-9月,房策网,阶段3：,持续期逐步收网,房策网,目的： 整合个各部分的推广资源和手段，完成剩余单位的租售 配合销售中的各种获利保障措施，把投资者的资金圈入囊中。 传播手段： 报纸为主；配合现场的公关活动以及有关销售风暴的新闻报道。 硬性广告： “合润汇聚十大行业财富，掀起写字楼投资风潮”等 实施要点： 让业内人事认为“合润广场”是保证获利项目，深受市场追捧。 时间：10月-12月,房策网,媒介计划概要,房策网,媒体目标： 建立合润品牌形象与知名度 帮助完成销售一亿的目标 投放地区：广州市并覆盖包括珠

34、三角 媒体选择： 平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行业报需要调查确定） 媒介组合： 广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅 投放时间：7月中旬9月底（10月-12月待定）,房策网,阶段计划： 1、蓄水期：（7、157、30） 通过活动引发软文效应 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报 方式：软文、新闻炒作 资金：20万元 2、放洪期（89月）公开发售期 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体 方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体 资金：180万元（其中硬性广告130万元；活动、软文炒作45万元， 户外媒体5万元） 3、持续期（1012月）

35、 预留约40万元以上，根据1、2 阶段销售效果决定第三阶段的媒体计划,房策网,平面表现,房策网,销售思路建议,房策网,租/卖的配合建议,先租后售： 在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售 以租带售： 以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主,开盘期,附近十大行业商家、企业,租约促售： 对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引投资商注资,热销期,投资者,房策网,合作方式建议,房策网,服务模式建议：,代理服务方式,房策网,整体代理服务方式,签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式； 所有服务内容只涉及合润招商项目； 签定合作代理协议，由专项组专

36、注服务； 并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。,房策网,代理合作优势：,整个项目组织规划性、系统性强 项目小组跟进，服务配套 根据市场需要，及时调整策略 广告质量稳定，无须在沟通上耗时 广告活动连贯、有效,房策网,收费方式建议：,月为单位收取服务费： 合作期7月12月；,房策网,费 用： 26万元/月 （不含第三方费用）,服务内容： 创意服务： 平面设计 影视创意 新闻炒作 媒介策略 活动策划 公关促销活动策划 活动执行监控 活动物料设计输出 活动嘉宾邀请 行业协会关系协调 双方资料交流与共享 市场走访,形式：月费服务,房策网,结算方式,月费按月结付（每月头一个星期请款） 佣金

37、（散单）按月结付（当月按支付单在月底结算）,房策网,代理佣金（未包含税金） 印刷质检委托净价3%； 媒介购买/监测净价5%； 影视/电台/平面拍摄制作监控总额10%； 公关活动执行、效果评估费总额10%； 其它（光盘、MO、正稿输出费及快递、寄运费等） 净价10%； （以上费用不包含第三方费用）,房策网,团队理念及服务规范,房策网,团队核心理念,懂生意的做创意, 有创意的做生意,房策网,客户服务规范：,每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供对我们本月工作的评估 每周的星期五我们向客户提供下周工作进度报告（STATUS REPORT） 每次会议后次天，我们向客户

38、提供会议记录，以确认会议达成的共识与结论。 每季度我们进行市场走访作甲方所属品类市场的促销活动效果分析及竞品促销推广分析报告。,房策网,创意品质控制流程,客户立项PE开工作单 企划部 Briefing创意团队 时间由制作、创意确认 创意部动脑 内部 Review(确定) 初稿LYOUT制作(美指、设计完成) 向客户提案 客户确认签字（如提出修改意见，请返回步骤1） 制作完稿 正稿输出前 CD、AD、COPY、PE签字 向客户提交确认、同时客户在第三方费用付款单上签字 交客户，同时签收货单,房策网,广告效果评估系统,为了让我们的工作配合可以更出色, 建议每个阶段对我们的服务进行评估 评估分几个方面 1 服务流程把控 2 策略能力 3 创意表现,房策网,广告效果评估系统,每项分5个等级 差Poor: 1 较差Mediocre: 2 一般Average: 3 良好Strong: 4 出色Excellent: 5,综合评估表,Low,Low,High,High,策略与服务: 品牌把控 独特卖点 服务流程,创意: 核心概念 冲击力 差异性 制作执行表现,组合评估效果:,7月表现,差,策略出色 创意较差,优异,创意出色 策略较差,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,房策网,预祝合作愉快！,