【商业地产】金地—区域化工程管理模式探讨(内含20个制度表格文件)【精】【PPT】.ppt

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1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,区域化工程管理模式探讨,深圳地产公司,Gemdale Corporation,引言,随着集团的快速扩张发展，各区域公司同时开发的项目个数也越来越多。如何在原有工程口人力资源被大幅摊薄的情况下，确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并加速工程管理人才的培养，已成为各区域公司工程管理需要面对的重大课题。,深圳公司自2005年实行项目制运作以来，一直在努力探索区域化工程管理的合理模式，现就该课题与各兄弟公司交流一下经验得失，也欢迎各兄弟公司同事提供宝贵的意见建议。,引言,一、深圳公司区域化工程 管

2、理体系,提 纲,二、对各项目工程管理的 宏观监控流程,三、不断完善工程标准化 及制度化建设,四、工程未动，策划先行,五、组织项目巡检，加强 过程把控,六、工程资源整合及平台 建设,七、关于提高工程客户满 意度的思考,一、深圳公司区域化工程管理体系,Gemdale Corporation,一、深圳公司区域化工程管理体系,营运中心在工程总监的指导下，协调各项目工程口资源，进行工程标准化及制度建设，组织各类评审及工程巡检等。,入伙项目工程维修的职能开始也设置在营运中心，后为提高客服效率改归入品牌客服部。,Gemdale Corporation,一、深圳公司区域化工程管理体系,营运中心自成立以来，在区

3、域化工程管理中发挥了积极的作用 修改完善了ISO9000工程类的程序文件和作业指导书；组织编制了工程管理策划制度、深圳公司项目巡检制度等制度。 多次组织对各项目工程管理策划书及防水专项施工方案进行评审。 多次组织对区域公司各项目进行巡检。 组织各项目工程口进行内部交流或对外交流。,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,二、对各项目工程管理的宏观监控流程,1. 策划评审 05、06年深圳公司组织评审了渔农村项目、梅陇镇项目一期、荔湖城项目、梅陇镇项目二期的工程管理策划书及若干项目的防水施工专项方案；,图： 梅陇镇工程管理策划书评审,二、对各项目工程管理的宏观监控

4、流程,2. 操作指引及标准 编制完善了二十余个ISO9000 程序文件及作业指导书； 参与编制金地集团防水标准做法,3. 过程检查 组织对深圳区域公司所有在建项目进行了十余次工程巡检； 4. 总结与提高 总结形成了客服案例及渔农村桩基爆破等若干案例分析。,图 项目巡检,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,三、不断完善工程标准化及制度化建设,标准化工作的关键在于其对实际工作的指导性及贯彻执行,截屏图： 深圳公司 工程口 流程考试,战前培训,钢筋工程样板验收,三、不断完善工程标准化及制度化建设,贯彻执行各项工程制度,现场质检制

5、度,现场档案管理制度,工程组现场资料归档,安全文明定期检查制度,监理工作绩效考核制度,三、不断完善工程标准化及制度化建设,贯彻执行各项工程制度,三、不断完善工程标准化及制度化建设,下一阶段标准化工作设想,重要节点标准做法,金地工程验收标准,四、工程未动，策划先行,四、工程未动，策划先行,工程管理策划的宗旨 工程管理策划的要求 采用统一模板 充分体现项目特点 项目工程组全员参与 土方开工前完成 深圳区域公司评审 编以致用,渔农村 工程管理策划书研讨,四、工程未动，策划先行,工程管理策划书内容框架,Gemdale Corporation,思路在策划中逐渐明晰 经验在策划中得到分享,四、工程未动，策

6、划先行,各项目编制 策划书 的感受,全员参与很有必要 策划在于指导实践,五、组织项目巡检，加强过程把控,五、组织项目巡检，加强过程把控,深圳公司项目巡检几个关键点： 一、成员要求成立项目巡检小组成员库，成员来自深圳区域公司各项目工程口，原则上每次巡检各项目均有一至两名工程师参与； 二、频率要求在各项目的土方基坑、地下室、转换层、首层标准层、装饰装修、入伙前等重要节点进行巡检，同时保证各项目每季度至少接受巡检一次； 三、内容要求巡检内容包括项目工程管理制度建设及工程质量、进度、安全文明。 四、形式要求巡检结果不打分、不评比，但巡检报告将在每月的深圳公司项目轮值会议上进行汇报；,五、组织项目巡检，

7、加强过程把控,项目巡检动员会,巡检工作重点关注的内容除了较重大的，或相对共性的工程质量问题之外，更强调的是各项目工程口的制度建设情况。,五、组织项目巡检，加强过程把控,简而言之，质量是标，制度是本。,项目巡检总结交流,项目巡检工地视察,六、工程资源整合及平台建设,六、工程资源整合及平台建设,组织各公司、各项目对工程流程、程序文件重新进行了梳理。制订了作业指导书优化和培训计划，逐步补充完善ISO9000程序文件及作业指导书、节点标准做法及验收标准。 成立了项目巡检成员库，成员来自深圳区域公司每个项目。原则上每次工程巡检各个项目都有工程师参与，从而使各项目成员在工程巡检中取长补短，互相学习。同时建

8、立项目巡检网页，巡检信息共享。 在组织工程管理策划书及各种专业施工方案评审时，召集各项目工程口资源合力出谋划策。 建立承包商及供应商名库，制定了合作单位评价体系，为各项目优选合作单位提供有利平台。同时将投标入围单位由三家增加为五家，扩大了招标开放度、增强了投标单位间的竞争。,六、工程资源整合及平台建设,开始对部分部品实施区域化战略采购，以提高采购效率并保证产品优良性，同时降低了招标成本。 建立和贯彻了工程口新老员工的导师制，形成传、帮、带和自我加压的学习氛围，为骨干员工和基层员工提供了各种培训交流机会。 拟制定区域公司统一的工程检查表格，以避免检查疏漏。 拟于近期在区域公司工程系统建立技术专家

9、组，为各项目研究和解决技术难题。,七、关于提高工程客户满意度的思考,七、关于提高工程客户满意度的思考,工程质量是提高工程客户满意度的根本保证 客户价值决定资源配置关注客户所关注 减少设计硬伤及不合理的销售承诺 重视入伙验楼，提供专业支持 优化客服流程，降低返修率 加强总结与学习，强化工程人员客服意识,七、关于提高工程客户满意度的思考,三大工程举措提高客服满意度 建立以客户为导向的价值评判体系和组织架构 完善以“搭台子、定标准、带队伍”为宗旨的区域化工程管理体系 制定针对性强、实效性高的工程质量技术措施,谢谢,Thank you,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人

10、士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,

11、时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款

12、房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力 手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、

13、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、 智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江

14、南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘

15、：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点

16、：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、 答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促

17、销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生

18、态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热销 34、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权

19、57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山水景观 66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 87、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘

20、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现 87、交楼 87、入伙 87、欧陆风格 87、自然园林 111、付款方式 111、竟卖 111、车房互动 111、商务公寓 111、国际公寓,111、学院派公寓 111、自然湖景 111、自我标榜 111、空中花园 111、口碑 111、大型超市 111、工薪阶层 111、外销 111、先锋人士 111、答谢 111、法国风格 111、意大利风格 1

21、11、树木 111、新加坡会所 111、岭南园林 111、园林社区,111、澳洲风情 111、度假式概念 134、巨奖促销 134、征集活动 134、新旧房互动 134、旅游概念 134、安全 134、新独院住宅 134、经济适用房 134、张扬个性 134、大露台 134、规格 134、专业组合 134、大规模 134、创新技术 134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基 134、竣工 134、海派建筑风格 134、和式筑居 134、新加坡风情 134、滨海风情 134、热带园林 134、现代主义 134、旅游规则 158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必

22、备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型 2、配套设施 3、交通 4、精装修 5、板式 5、建材与配制 6、景观 6、新工艺新材料 6、使用率 6、楼间距 6、会所 6、泳池 6、户口,7、大型超市 8、规划 8、专业组合 8、大规模 8、创新技术 9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段 2、CBD概念 3、中心区概念 4、奥运村概念 5、地铁概念 6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层 2、跃式 2、复式 3、空中花园 4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺

23、术 2、德国风格 3、欧陆风格 4、法国风格 4、意大利风格 5、海派建筑风格 5、和式筑居 5、新加坡风情,1、小户型 2、TOWNHOUSE 3、产权式酒店 4、独立别墅 4、酒店式公寓 4、大户型物业 7、国际公寓 7、商务公寓 7、学院派公寓 10、新独立住宅 10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦 有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间 商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种 短期的促销工具。 SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销 手段。,房地产促销：,合作目标 营销策略 促销预算 促销目标

24、,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、 退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、 消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、 会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。 2、送全屋豪华

25、装修。 3、送全屋家私。 4、送空调。 5、送全屋家电。 6、送国内旅游。 7、送国外旅游。 8、内部优先认购8折优惠。 9、开盘8.8折优惠。 10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。 12、送私家花园。 13、购房入户口。 14、送名牌学校入学、入托名额。 15、购房有机会抽奖得汽车。 16、元旦节购房优惠。 17、春节购房优惠。 18、元宵节购房优惠。 19、情人节购房优惠。 20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。 22、儿童节购房优惠。 23、中秋节购房优惠。 24、国庆节购房优惠。 25、重阳节购房优惠。

26、 26、父亲节购房优惠。 27、教师节购房优惠。 28、圣诞节购房优惠。 29、3.12植树节购房优惠。 30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。 32、业主自己设计户型。 33、看房送午餐、水果。 34、立面揭晓日优惠。 35、封顶日优惠。 36、楼型设计获奖优惠。 37、样板房亮相日优惠。 38、公关活动促销。 39、交楼日优惠。 40、提前入住优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,41、3.15优惠。

27、 42、购大房间优惠。 43、购经典户型优惠。 44、购珍藏户型优惠。 45、购房优惠车位。 46、样板房情景体验优惠。 47、展销会9.79.9折优惠。 48、联合促销优惠。 49、获得荣誉优惠。 50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。 52、某特殊阶层购房优惠。 53、首十名买家送装修礼金1万元。 54、送山景优惠。 55、送江景优惠。 56、送湖景优惠。 57、送河景优惠。 58、首期1.3万，送600元/m至上装修。 59、限量发售优惠。 60、心水价优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海

28、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、 阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。 62、房交会优惠。 63、及时认购尊享95折。 64、一次性付清8优惠。 65、1万元即可入住，5年免息。 66、送3年地铁费。 67、送高尔夫门票。 68、送会所3年健身门票。 69、送社区6年图书馆门票。 60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。 72、送高尔夫会会籍。 73、送特色园林恋景观亭一个。 74、送印花费。 75、首5个买家现金回赠2万元。 76、

29、送两年供楼利息一半。 77、家私套餐优惠券1000元。 78、免费酒店住宿一晚。 79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。 80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。 82、送纪念名表一块。 83、俱乐部会籍及免1年年费。 84、俱乐部及人工湖消费券1000元。 85、社区游乐入场券及活动券500元。 86、优先入校及独享学费优惠。 87、旧房换新居优惠。 88、现场落订即送现金最高达5000元。 89、独享2年共16厘租金回报。 90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。 92、送9成按揭计划保险费。 93、送私家园林式泳池。

30、 94、拍卖优惠。 95、试住促销。 96、特价单位促销。 97、名人效应促销。 98、各类比赛促销。 99、征集活动促销。 100、开放日促销。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。 102、音乐会促销。 103、表演活动促销。 104、艺术活动促销。 105、车房互动促销。 106、送私家花园促销。 107、星级管家服务促销。 108、另类营销促销。 109、房产保险。 110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品

31、,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要 还是做好产品。取得消 费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒 DM 互联网 电子邮件 鼠标垫 日历卡 短信息 的士贴 户外 公交车,看楼车 水牌,道旗 灯杆旗,工地灯箱 围墙,售楼小姐 服务资料架 专题片 形象广告 海报 吊旗 手提袋 户型图 形象画册 楼书,情景销售,灯杆 吊旗 横幅 空飘,登记电话,房地产接触点规划：

32、,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端午节,5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售

33、期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购

34、期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销

35、售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力 手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、 智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺

36、术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二

37、线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保

38、、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感

39、,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、 答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必

40、备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术

41、活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热销 34、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权 57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、

42、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山水景观 66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 87、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池

43、 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现 87、交楼 87、入伙 87、欧陆风格 87、自然园林 111、付款方式 111、竟卖 111、车房互动 111、商务公寓 111、国际公寓,111、学院派公寓 111、自然湖景 111、自我标榜 111、空中花园 111、口碑 111、大型超市 111、工薪阶层 111、外销 111、先锋人士 111、答谢 111、法国风格 111、意大利风格 111、树木 111、新加坡会所 111、岭南园林 111、园林社区,111、澳洲风情 111、度假式概念 134、巨奖促销 134、征集活动 134、新旧房

44、互动 134、旅游概念 134、安全 134、新独院住宅 134、经济适用房 134、张扬个性 134、大露台 134、规格 134、专业组合 134、大规模 134、创新技术 134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基 134、竣工 134、海派建筑风格 134、和式筑居 134、新加坡风情 134、滨海风情 134、热带园林 134、现代主义 134、旅游规则 158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型

45、2、配套设施 3、交通 4、精装修 5、板式 5、建材与配制 6、景观 6、新工艺新材料 6、使用率 6、楼间距 6、会所 6、泳池 6、户口,7、大型超市 8、规划 8、专业组合 8、大规模 8、创新技术 9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段 2、CBD概念 3、中心区概念 4、奥运村概念 5、地铁概念 6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层 2、跃式 2、复式 3、空中花园 4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术 2、德国风格 3、欧陆风格 4、法国风格 4、意大利风格 5、海派建筑风格 5、和式筑居 5、新加坡风情,1、小户型 2、TOWNHOUSE 3、产权式

46、酒店 4、独立别墅 4、酒店式公寓 4、大户型物业 7、国际公寓 7、商务公寓 7、学院派公寓 10、新独立住宅 10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦 有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间 商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种 短期的促销工具。 SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销 手段。,房地产促销：,合作目标 营销策略 促销预算 促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策

47、划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、 退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、 消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、 会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。 2、送全屋豪华装修。 3、送全屋家私。 4、送空调。 5、送全屋家电。 6、送国内旅游。 7、送国外旅游。 8、内部优先认购8折优惠。 9、开盘8.8折优惠。 10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。 12、送私家花园。 13、购房入户口。 14、送名牌学校入学、入托名额。 15、购房有机会抽奖得汽车。 16、元旦节购房优惠。 17、春节购房优惠。 18、元宵节