090928大连明和大学城项目前期定位报告.ppt

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1、大连大学城项目前期定位报告,2009年9月28日,【 目 录 】 开发原则 项目属性 项目核心策略 认清市场 找准客户及需求 做对价值和产品,开发原则,【项目开发原则】,安全,快速,利润,控制成本 高性价比 核心价值点,安全,绝对低价：损失利润 相对低价：比较性竞争压迫 核心竞争力塑造：产品突破 强力营销：跑赢市场,快速,成本：约4500元/平米 售价：5500-6000元/平米 基本毛利润：1000-1500元/平米,利润（暂估）,项目属性,小盘：精致 大学城：文化 大黑山：生态,项目属性,项目核心策略,认清市场,找准客户,做对价值,做对产品,项目核心策略,认清市场,开发区时代变局, 滨海大

2、盘崛起带来开发区的城市极场新时代,（1） 开发区从园区到城市的转变，功能极场不断丰富,金马路：开发区城市极场 金马路目前仅达到开发区“区域中心”的能级，集聚了开发区的主要人口居住、商业等城市配套，向“新市区”中心突破需要定位的升级和规模的升级。 大窑湾港：货运港口极场 大连港货运港口的转移（至大窑湾港），带来城市发展重心的转移，大连开发区未来经济发展将与主城区相抗衡 因特尔：产业极场 2007年因特尔正式进驻开发区，将引发开发区产业结构升级 滨海板块：居住极场 开发区滨海填海区500万方商品房开开发全面启动，4个百万方大盘从08年开始陆续上市 小窑湾：商务行政极场 1、黄海新城中心区 2、大连

3、城市副中心 3、航运中心核心区 4、生态宜居新城区 ；加速大连城市副中心的转型，吸引大批商务人士、白领的入住。具有商贸金融、商业服务、行政办公、生产服务、文化娱乐、科技会展、体育休闲、生态居住等8大功能。 金石滩：旅游度假极场 金石滩是2000年成为全国首家AAAA级旅游度假区，四个旅游中心：绿色中心、蓝色中心、银色中心和彩色中心。,高容积率下的产品类拆分，差异化竞争对手如海中国、海湾城、热岛黄金海岸的同质高层产品类，同时有效应对本案海岸线较短和海资源较差的劣势，针对不同的土地和资源价值设计不同的产品类,金马路：城市极场,滨海带：居住极场,大窑湾港：港口货运,小窑湾：商务CBD,金石滩：度假旅

4、游,INTEL：产业园区极场,开发区从园区到城市的转变，功能极场不断丰富,大学城/大黑山,【策略】 大黑山/大学城为第二层次板块，为跟随性、边缘性板块节点，做差异化点式突破, 滨海大盘崛起带来开发区的寡头竞争时代,时代转移，滨海大盘主导开发区市场,滨海板块从潜在供应量上已经占开发区市场约60%，处于主力地位,开发区市场存量约700万,备注：1、本表内统计项目已去除尾盘项目,开发区域开盘项目共计体量约618万平米,金马路213.6万平米,滨海339万平米,小孤山65.6万平米,开发区潜在供应项目供应约123万平米,开发区正在供应618万平米+潜在供应123万平米-已去化体量 =后续市场存量约70

5、0万平米,金马路27.58万平米,滨海88万平米,滨海板块从潜在供应量上已经占开发区市场约60%，处于主力地位,金马路后续存量约241万平米（主要是吉祥e家和新希望花园）,滨海后续存量约427万平米（不含海洋公园）,小孤山后续存量约65.6万平米,时代转移，滨海大盘主导开发区市场,从09年上半年去化量占比上看，滨海楼盘从面积、套数、金额都以占到整个开发区去化的半壁江山 从均价上看，红星海和海中国8343/7081元的均价（09年上半年）基本做到了开发区的价格标杆和引领,开发区上半年备案面积约47万平米，实际销售约65万平米，全年有望与去年持平。,开发区每年去化量约120万,从09年上半年去化量

6、占比上看，滨海楼盘从面积、套数、金额都以占到整个开发区去化的半壁江山,滨海板块从潜在供应量上已经占据绝对主力地位,金马路241万平米（主要是吉祥e家和新希望花园）,滨海427万平米,小孤山65.6万平米,从均价上看，红星海和海中国8343/7081元的均价基本做到了开发区的价格标杆和引领,滨海板块从潜在供应量上已经占据绝对主力地位,金马路241万平米（主要是吉祥e家和新希望花园）,滨海427万平米,小孤山65.6万平米,【策略】 2/8定律，跟随性楼盘，区域化、细分化客户蚕食市场, 滨海大盘崛起带来开发区的零和博弈时代的变局,开发区的质变未到，造就了一定时期内的零和博弈市场,07年受市场影响去

7、化量同比增加44% 近几年去化量维持在约120万平米 而大盘崛起市场使其潜在存量却高达700万平米,大盘的崛起使零和博弈下的竞争态势发生变化，呈现寡头集中趋势 海中国和红星海世界观均以绝对优势的去化量和引领市场的价格成为滨海板块和开发区的领导者，占据了开发区市场去化量的36.9%和成交额的45.3%,滨海板块从潜在供应量上已经占据绝对主力地位,滨海427万平米,小孤山65.6万平米,同时需求的人口导入却未发生大的质的变化，使零和博弈竞争更加激烈,滨海大盘提前启动带来与其他城市功能区人口导入的时间错位,（1） 滨海居住带大盘的提前崛起所需要的大量人口导入，与其他功能区的人口导入周期在初期出现错位

8、,主要城市新功能区的目前的大量人口导入效应尚未完全显现，尤其是中高端人口的集中导入尚需时日,（2） 除了城市型导入、产业型导入外，交通型导入瓶颈尚未完全突破，市区在开发区置业仍是与开发区有工作等联系者,【交通瓶颈制约】市区距离开发区仍有比较远的交通距离，轻轨的开通带来了一定的交通便利，但是并没有完全解决交通瓶颈，而海底隧道和跨海大桥的落实开通尚需时日，交通成本成为市区置业开发区的主要瓶颈之一； 【价格诱因微乎其微】大连市区的价格高涨形成部分价格压迫外溢客户，但是市区西扩北拓的落实带来价格洼地，同时随着开发区的价格上升，价格因素对市区客户前来置业的驱动力微乎其微； 备注：根据市场个案楼盘调研所得

9、，市区客户比例在20%-30%左右，80-90%都是与开发区有工作或业务联系，其余为投资客。,滨海各大盘策略各异，但均大力争取大连市区客和外地客,【华润海中国】品牌化和全国化主动吸聚新客源 利用华润的品牌、全国化的品牌知名度、大连市区高端楼盘积聚的品牌优势吸引更多的大连市区客和外地客，比例约50% 【红星海世界观】资源化主动吸聚新客源 利用公司在当地的品牌优势吸引当地客，同时利用项目5公里的海岸线、1.37的容积率和丰富的山体资源吸引市区和东三省的投资度假客，比例约40% 【热岛黄金海岸】低端化主动吸聚新客源 利用比周边大盘价格低1000-2000元/平米的价格优势吸引中低端外地客，比例约40

10、-50%,市区和外地客户比例根据销售员访谈所得，仅说明大致趋势和吸引外来客户的价值点,滨海大盘外其他楼盘利用各种策略吸引客源,【梯度价格】 目前形成滨海大盘、金马路、小孤山、其他边缘性节点逐级降低的价格梯度，低价区节点楼盘靠价格吸引中低端客源； 【中小户型】 边缘性节点楼盘主要以1房、2房、小3房低总价产品吸引中低端客源； 【不同价值点差异】 如盛德嘉州的户型增值化策略、立面石材化品质取得成功；九龙汇的围合性园林，导致产品的低品质导致失败；,梯度价格,【策略】 做足功能性和生活方式性价值点，除居住外扩展客户多元心理需求点以创造更多的客户购买动机，如借助大黑山概念形成的生态健康的养老客群、借助大

11、学城形成的文化概念等,开发区产品供求特点,备注：统计案例；本表内统计项目已去除尾盘项目,开发区主要在售项目产品分析,两室是供需主力 在上述统计案例中两室户型供应量占了总供应套数的51，成交量占到 了全部成交套数的48, 5059平米是一室主力供需户型 在上述统计案例中5059平米一室户型供应量占了一室总供应套数的 36，成交量占到了一室全部成交套数的45,开发区主要在售项目产品分析,注：不包含跃层二室户型, 8089平米是二室主力供需户型 在上述统计案例中8089平米二室户型供应量占了二室总供应套数的 51，成交量占到了二室全部成交套数的54,开发区主要在售项目产品分析,注：不包含跃层三室户型

12、, 140149平米是三室主力供需户型 在上述统计案例中140149平米三室户型供应量占了三室总供应套数 的30，成交量占到了三室全部成交套数的44,开发区主要在售项目产品分析, 四室户型供应量少，去化缓慢 在上述统计案例中不论是小四房还是大四房，市场需求都十分有限， 去化缓慢,开发区主要在售项目产品分析,一房主力50-59平米去化最好，60-69平米可做补充 二房80-89平米去化最好，100-109平米舒适两房供应量少去化比例高可做补充（70-79、90-99平米供应量大去化比例低） 三房140-149平米供应量最大但是去化率也较高可作为主力之一，120-139平米供应量较少去化比例较高可

13、作为主力之一 四房140-149平米和170-179平米可作为补充,小 结,70万,30,83,349套,开发区一室去化总价区间,26套,40,47套,33,50,50,69,181套,一室产品去化主力为总价段在35-55万之间的产品,开发区两室去化总价区间,378套,20套,80,129,475套,80,159,105套,333套,两室产品去化主力为总价段在50-80万之间的产品,开发区三室去化总价区间,121,100,130,179,380套,150万,80,139,74套,三室产品去化主力为总价段在80-110万之间的产品,开发区四室去化总价区间,华润海中国,120,140,6套,红星海

14、,四室产品去化主力为总价段在100-160万之间的产品,一室与两室产品存量巨大,剩余产品主要集中在70-90平,130平四室剩余量较多,小户型剩余量大,70万,30,83,622套,一室剩余,295套,40,424套,33,50,50,69,112套,一室剩余产品总价集中在30-55万之间。,开发区在售剩余产品价格比较,两室剩余,156套,115套,80,129,98套,80,159,96套,423套,两室剩余主力产品总价段在45-65万之间,开发区在售剩余产品价格比较,三室剩余,121,100,130,179,138套,150万,80,139,52套,三室剩余产品总价集中于两个总价段 55-

15、65万之间和95-125万之间,开发区在售剩余产品价格比较,四室剩余,华润海中国,120,140,89套,红星海,四室剩余产品总价集中在100-160万之间和180-220万之间,开发区在售剩余产品价格比较,剩余产品主要在1房和2房，套数约占总剩余套数的81% 二房主要剩余集中在80-89平米，约2091套，占约28% 二房70-79平米剩余约1100套，90-99平米剩余约829套 50-69平米小户型剩余体量较大，约1700套，占约22.8% 三房剩余主要是低总价房源，见下表,小 结,找准客户及需求,09年开发区热点集中于滨海板块，上半年成交量一半来自于滨海的华润海中国及红星海，其他项目在

16、两项目的旺销期基本处于销售停滞阶段，随着两项目进入阶段性销售尾期，供应量不足的情况下，开发区其他楼盘销售压力减缓，在一定程度的得以释放。 本案板块地处开发区价格低洼区域，目前无论从规模及配套方面均无法竞争 区域内除东城国际处于尾盘，目前已无在售楼盘，竞争主要来自二手房。,该楼盘长期受东城天下压制，去化缓慢，今年二季度开始，因东城天下售罄竞争压力减弱，及大势回暖之际，得以快速去化，近期月去化最多时近百套，目前进入尾盘销售阶段。,区域内二级市场,抽取好望角在开发区在售二手房源2497套，其中484套房源来自本案所在区域（高城山及东城），主要集中于高城山区域好望角店，占总供应量的五分之一； 高城山二

17、级市场供应主要集中出现在2004年-2006年，区域近3年无房地产项目开发，房龄在3-10年； 区域二手房价格多层6千、小高5千左右； 去化方面60-80平方米产品出现供不应求局面； 区域客户主要为早期来开发区打工人群，群体收入偏下，整体客户成长差，目前二手房市场，60-80平方米的二房客群以开发区中低端人群为主。,好望角网站及高城山好望角店现场调研结果显示,区域内三级市场,作为大学城板块，聚集了一定的教师目标客源，为此我们对大学城人员情况、教师购房需求情况做了调研分析,大连理工大学软件学院,占地78万平米，建筑面积14万平米。现有教职工127人，校内外兼职教师131人；在读学生4289人，其

18、中全日制本科3115人，研究生及博士生1174人。,大学城,大连大学,占地128.2万平米，建面50.3万平米 现有教职工3700余人（包含两所附属医院医护人员），其中教师900余人，全日制学生15000余人，外国留学生及成人教育学生5000多人,东北大学大连艺术学院,占地10万平米，建筑面积13万平米。待建新校区占地面积60多万平米，建面28万平米。目前在校学生7000多人，教职工600多人。,大学城,东财津桥商学院,总占地面积近百亩，一期占地7万平米，建面13万平米。一期学生共3800多人，教师328人。目前在建新校区，建成后教师人数可达556人。,开发区第一中学 总占地面积10万平米，建

19、筑面积5万平米。教师126名。,大学城,大连市职业技术中专 占地6.2万平米，教职工150余人，在校生3000多人。,计算机商务职业技术学校 占地面积3万平米，建筑面积1.8万平米 。教职工80余人，在校生2000人。,高城山小学 占地面积2.7万平米，建筑面积1.1万平米。现有教师52人，学生1400余人。,大学城目前在职教职工5千多人，学生4万余人,大学城,教师访谈(受访的教师中主要以2745岁为主),本次访谈主要以面谈及电话访问的形式进行，选取大连大学教师32批、大连理工大学软件学院教师14批、第一中学教师9批、津桥商学院教师5批，共计60批。,大学城,教师访谈,普遍对多层接受度最高，小

20、高层次之，而年轻教师对于高层抗性较弱，而40岁以上教师对14层低层单位比较青睐，40岁以下则对楼层敏感度较低。,大学城,目前约有35%的教师居住在开发区， 四成多的教师在开发区购房意愿强烈.,教师访谈,大学城,户型面积选择导向主要以功能性居住为主,大学城,教师访谈,受访教师中以二房二厅需求最多，其次为三房二厅，部分将退休教师有购买一房一厅的意向。,受访教师中以二房二厅需求最多，其次为三房二厅,大学城,受访教师最关注居住地的交通条件，公园、商场及医院等也在其考虑之内。,教师访谈,关于居住区域内生活配套一项调查中，绝大多数老师十分强 调公园、商场和医院。年轻教师更加注重医院和书报亭，而年龄 较大的

21、老师则更加注重运动休闲的场所。对于居住小区的环境， 绝大多数老师希望居住小区有“较大的绿地”，聚会活动的场所和 大的广场。此外，100%的教师希望所住小区环境安静。居住地 的交通条件是教师选择住房的关键因素，几乎所有的老师都希望 居住地有便捷的交通。,大学城,大连大学教师楼,大连大学教师楼于1998年落成，共计11栋，全部为四层及五层的多层砖混结构。主力户型为85平米两房及110平米左右三房，辅以少量150平米大三房。共计322套。 目前居住于此的大连大学教师仅剩余40余人，其余均已搬至开发区其他楼盘居住。该住宅区主要以出租为主，租金为两房每月1100元左右，三房每月1500左右，售价4000

22、元每平米左右。,居住该小区的大部分教师已解决改善住房问题，购房意愿不强烈。,（一）、购房需求主要以改善居住环境为主，大部分教师选择70-110平方米的户型；而退休教师中不与儿女住一起、想要购买仅够两人居住的五六十平方米小户型的相对较多，有部分教师认为住房必须有书房。 （二）、关于居住区域内生活配套应该有的设施一项的调查中，绝大多数老师十分强调公园、商场、和医院。年轻教师更加注重医院和书报亭，而年龄较大的老师则更加注重运动休闲的场所。对于居住小区的环境，绝大多数老师希望居住小区有“较大的绿地”，聚会活动的场所和大的广场。此外，100%的教师希望所住小区环境安静。居住地的交通条件是教师选择住房的关

23、键因素，几乎所有的老师都希望居住地有便捷的交通。,大学老师调研初步结论,（三）、教师选择住房仍然比较保守。大部分愿意选择多层，有四成左右的教师表示小高层也可，但选择高层的极少。在楼层的选择上，40岁以上的教师更青睐1-4层的低楼层，而40岁以下的教师对这个问题则不是十分强调。 （四）、普遍能接受的总价为一房50平米左右25万左右，两房7080平米左右40万之内，三房90-110平米55万之内，110平米以上的舒适型住宅需求的对价格不太敏感，基本考虑在100万之内。,大学老师调研初步结论,中冶北方工程技术有限公司（英文缩写“NETC”）是原中国冶金建设集团鞍山冶金设计研究总院通过分立式改制组建的

24、，以工程总承包为主业的大型国际化工程公司。中冶北方，总有员工766人 中冶北方，原驻地为辽宁鞍山，员工主要为知识分子，受教育程度较高。工作内容为冶金、建筑等领域的设计工作。员工收入高，老员工均为有车一族。 （一）、首批派驻大连人员数量：约300人左右，其中北冶新招聘应届生136人，剩余为北冶原有员工。（新招聘人员户口已经落为本地户口） （二）、新招聘应届毕业生收入：转正后40005000元/月 北冶老员工收入：8000-10000元/月 （三）、置业情况：北冶新招员工目前在开发区购房的约有10人 （四）、年龄：新招聘员工2427岁 老员工，35-45 （五）、购房需求：新招聘员工，80平左右两

25、房一厅产品，总价承受40万左 （首付控制在10万以下） 老员工，110-120平左右三房两厅两卫产品，总价承受70万 喜爱多层产品 （六）、购房目的：自住 （七）、产品要求：面宽、进深、高度无特殊要求，正常既可 外立面、景观，简约（中冶北方老总开过瑞侍尚城的景观后，认为不错） 地热，接受 强调教育配套 （八）、导入时间：2012年员工正式进入（可在进入前就进行置业）,定 位 结 论,建议整体定位还需以开发区中端客群为主，产品以60-80平方米两房自住为主，1房及3房为辅。 （一）一房以投资客为主，建议数量占总供应量10%左右。面积区域控制在40-50平之间，迎合周边学生租住需求。 （二）两房以

26、自主为主，面积区域间在60-90平。目前开发区市场此区间段两房产品缺失，以东城天下为例，项目同面积段两房脱销。60-80平功能性两房为主力产品，辅以少量90平舒适性两房。 （三）三房面积段控制在110-120平之间，面向教师群体中的改善型和北冶的老员工。可在顶层或底层布置少量上越或者下越，面积在130-140平之间的大户型。 （四）商业分割以50-100平米商业为主。 （五）可考虑利用飘窗、阳台等偷送面积适宜，提高产品附加值。偷送面积不宜过大。,本案户型配比建议,本案户型配比建议,目前开发区区域多层产品供应量少，客户普遍愿意介绍多层和小高层，高层对年轻客户抗性不大，中冶北方客户群较偏爱多层产品

27、。 结合经济测算和容积率指标，在规划中可否考虑两个方向： 一是多层加少量11F的小高层和18F高层组合 二是小高层为主（11F），补充少量18F高层产品,本案物业类建议,周边学校老师，以自主为主（少量投资） 中冶北方的员工，以自主为主（少量投资） 学校家长投资兼自主 区域内少量改善客户 开发区中低端自住人群,本案目标客户建议,做对价值和产品, 项目概况,项目周边环境,项目北面及东面为居住用地，目前为荒草地；南临规划中的绿化带及大庄高速公路；西南面为居住用地，目前为荒草地；西北面临未来规划绿化带及大连理工大学学生生活区。目前地块较平整，但三面与高速公路及西面开发区8号路高差约5米。,项目地块与周

28、边存在高差，昭示性弱。,项目四至,北面为规划中居住用地,南面为规划绿化带,东面为规划中居住用地,西面为规划绿化带，西北面为理工大学学生生活区,项目区域周边居住氛围弱,项目所在区域交通,项目所在区域东面为小窑湾高速，南面为大庄高速，西面为八号路。八号路为其沿线大连大学、大连理工大学软件学院等高校与开发区其他片区连接的唯一通路。,项目区域周边交通便利，但区域内仅有八号路与外界连接。,项目所在区域有2路及5路两条公交车线到达本项目，也是该区域与其他区域连接的主要交通工具。,5路公交车路线,2路公交车路线,大连大学门口有从大连大学 开往大连火车站的私营大巴， 是该区域与大连市区连接的 主要交通工具。,

29、项目所在区域交通配套相对完善。,项目所在区域交通,项目周边教育配套,目前该区域高城山小学、开发区第一高级中学、大连大学幼儿园（泰山街）、小金珂双语幼儿园（高城花园附近）、华良双语幼儿园（高城花园附近）。未来区域将规划有一所小学及一所初中。,项目所在区域教育配套将逐步完善,项目周边商业配套,片区商业主要集中在大连大学东面的小型商业中心、理工大学学生活动中心内部零散商业配套及高城花园等小区小型餐饮类、日杂类、网吧等满足基本日常生活的配套设施,项目所在区域商业配套匮乏,项目SWOT分析,威胁： 区域无在售项目，居住氛围淡 竞争板块（东城板块）二手房 释放量大，对项目销售产生冲击 政府对房地产市场,优

30、势： 大黑山景观，区域环境优良； 大学城规划，目前已初具规模； 高层可观海； 交通通达性强；,劣势： 地块附近存在高压线； 临近高速公路; 地块位置偏僻; 生活配套缺失;,机会： 区域无竞争项目 大学城建设深化、中冶北方迁入 区域高压线改造 市政绿化带实施, 项目主题,=大学城+大黑山，文化价值+生态价值 =导入东南亚泰式皇家风情园林，东南亚文化+泰式风情度假概念 =除了居住，提倡度假、生态、文化概念,金域蓝山,=金域：高贵气质，私家领域 =蓝山：无论将“蓝山”理解为牙买加产的顶级咖啡豆，还是澳大利亚悉尼风景宜人的旅游山脉，这个词都散发着一种悠长的风雅和非常的悠闲。在这里我们想将其形容为“丰润

31、曼妙、清新雅趣”的生活环境。,大连 大黑山 大学城 泰式风情度假社区,案名建议1,巴厘晓筑,=巴厘晓筑：联想到度假胜地巴厘岛，与泰式风情园林吻合,大连 大黑山 大学城 泰式风情度假社区,案名建议2,溪山,=溪山：彰显生态价值,大连 大黑山 大学城 泰式风情度假社区,案名建议3,曦湾,=曦湾：文化韵味，水概念的度假意向,大连 大黑山 大学城 泰式风情度假社区,案名建议4, 项目规划, 规划核心策略 =优先考虑物业类组合 =重点保证户型空间优秀和品质感，避免为了单一扩大景观空间等牺牲户型空间 =规划空间集中突出轴线，结合容积率和高度考虑，极致化亮点优于全部均好性规划,方案1：11F小高层+补充18

32、F高层,方案1：11F小高层+补充18F高层日照分析图,方案1：11F小高层+补充18F高层经济指标,方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层,方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层,方案2：6F多层补充+11F小高层+补充18F高层, 方案比较：选择方案1 =经济测算上方案1优于方案2； 总销售金额差额为44946万元-43568万元=1379万元 考虑建安成本后的总销售金额差约为1927万元，即方案2优于多为18层导致总建安成本提升 =物业类上看方案1优于方案2； 即不建议设计多层，否则会加大18层建筑体量，从市场接受度和建安成本、施工周期上均会加大加长；, 景观建议

33、, 景观核心策略 =好钢用在刀刃上，最少的投入集中打造一条东南亚泰式风情园林轴线，引起市场震撼 =地下车库集中设计，无车库区域尽早呈现一段景观轴线，形成项目重要的样板段 =几个园林组团的树阵、广场、堆坡等设计包括地下车库双大堂设计可以作为补充亮点,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,景观入口轴线,景观入口轴线,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情感和仪式感,东南亚泰式风情园林轴线展现强烈的风情

34、感和仪式感,堆坡：主动营造高差堆坡设计通过多种高差的变化，形成自然的起伏。 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,树阵：密植大树冠热带植物，减少高层对人的压抑感 由于本组团为高层建筑，人处于建筑底部会压抑， 建议通过大树冠植被，沿高层一侧人行道路密植，使楼宇处于 树木掩映状态，人行走其间，楼宇只是若隐若现的漏出一二,下沉式庭院，给车库以阳光 - 设计部分下沉式庭院，增加车库采光，同时停车后可以由下沉式庭院走上地面空间通过社区花园回家，形成良好的体验感,下沉式车库

35、庭院,下沉式院落,双大堂体验 - 地下大堂和地面大堂形成双大堂体验，车库停车后直接从大堂坐电梯回家，并采取园林化、采光化设计，形成大堂，改变过去地下停车库阴暗潮湿, 户型建议, 户型核心策略 =控制面积 =空间分解，多元产品类组合 =创新户型空间，形成核心竞争力,革新传统户型内部空间，创造剩余价值,将空中花园进行到底，入户花园+挑空花园+独立花园；大面积独立花园赠送，形成同等总价下的面积和单价的此消彼长，造就高性价比产品，高附加值,多层洋房产品，退台化设计，类别墅生活体验,空中宽景House,空中风景House,情境House,先锋产品,高性价比产品,标竿产品,90平米3房2厅1卫，满足成长型

36、家庭需求,空中mini-House,标准型产品, 空中90+ House =两梯两户，南北通透 =85-90平米3房2厅1卫，为成长型家庭度身打造 =标准型产品,NO.1 真正的三房 90做了3房。南北通透，方正大气，空间感很强，看起来比实际面积要大得多，完全没有传统90平方米的局促压迫感。 NO.2 良好的舒适度 90平方米的3房，还能保证客厅有约4米的面宽，主卧面宽也能达到约3.6米，一点都不小气，功能上还很齐全。与此同时，该户型还尽可能的释放室内空间，除了阳台外，3间卧室都采用大飘窗设计，又增加了相当于可容人坐卧那么大的空间，并且这块是不计算在90平方米以内的。 NO.3 休闲阳台、生活

37、阳台 连接着客厅的观景阳台使用面积约3.6平方米，其中宽约1.5米，这里设有洗衣机位、拖把清洗处、晾衣架，使得洗晾衣与观景同步，更加实用。,90平米3房2厅1卫,NO.4 三分离式卫生间 卫生间可谓是该房型最让人记得住的地方，因为之前从未在普通三房中见过这种创新式的三分离式，即把淋浴间、盥洗间、厕所间都独立分隔开来，方便一家三口同时使用，在保证隐私的同时还提升了使用效率，使得每个空间都变为多功能。换言之，就是在不知不觉中省下了一个卫生间的面积，这是吸收日本住宅设计中的成功经验后，又将之本土化的成果。 NO.5 整体精装厨房 家庭装修中最为烦琐、也是使用较为频繁的厨房，这里都帮你全弄好了，你可以

38、轻松入住。 厨房采用经典的“L“型设计，洗、切、烧工序在一条直线上，操作空间充足，流畅省力。灶具前设不锈刚板，更方便擦洗。碗柜、米箱等收纳系统，可将厨房用品尽数“请君入柜”，恰好伸手可及，方便取用的同时能保障厨房的整洁。 NO.6 收纳系统 全屋设置了强大的收纳系统，除了上面提到的厨房外，还有卫生间、入门玄关、次卧、阳台等处都有针对性的收纳空间。 卫生间的台盆上下设有收纳柜，其中台盆上置镜厢式收纳柜，开则储藏洗漱、护理、美容等物品，关则兼具梳妆功能；台盆下设收纳柜，可放盆具等物件，柜下仍有相当空间可见缝插针安置清洁工具。另外，次卧设有入墙式衣柜，可随心收纳衣服、被褥等家用品，防止灰尘、潮气相侵

39、，空间利用率亦高。玄关入墙式收纳柜，可放置鞋帽、运动用品、伞具等生活用品，出入方便取用，不拖泥带水进入室内，还能随时保证房间的干净整洁。,90平米3房2厅1卫, 空中宽景House =两梯两户 =革新传统户型内部空间，创造剩余价值 =先锋类产品,开间大，进深小，最有效地获得采光，日照、通风 和景观条件,薄板大开间户型创造剩余价值,空中宽景House,空中宽景House,薄板大开间户型创造剩余价值, 空中风景House =两梯三/四户 =将花园进行到底，入户花园+挑空花园+独立花园；大面积独立花园赠送，加上可拆除式飘窗设计，形成同等总价下的面积和单价的此消彼长，造就高性价比产品，高附加值 =性价

40、比最高,【策略描述】 同样的户型空间销售面积下移10平米，低于市场总价得到同样的户型面积空间。,【主打两房魔幻户型突破市场】,概念优势： 买一房送一房，魔幻户型彰显魔幻多彩生活！ 1房变2房，2房变3房，魔幻户型横空出世！ 今天您买的房子实际空间拥有了多少？实际得房率高达98%的小高层见过吗？（销售面积75平米得房率假设约85%，套内建筑面积约64平米，加上赠送的10平米，实际得房率=74/75=98.6%） 销售优势： 抓住区域内目标客户追求低总价和高性价比的心理特点，一击即中。 结合产品的隐蔽性价格策略是应对市场竞争的重要手段。,【主打两房魔幻户型突破市场】,【增值化手法】 房间阳台化，飘

41、窗赠送, 情境 house 多退台，空间增值化，立面风情化演绎，类别墅设计,6平米立体庭院，23平米地下空间,2房变3房，赠送地下室约23平米,赠送空中花园，2房变三房,赠送顶层露台花园60平米, 蚂蚁工房 =复式空间，小天地里的大变化,小户型做成两层，形成小复式空间。小户性的价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。,户型特点：自由组合空间,LOFT楼户型示意图,LOFT楼户型示意图,南平北跃，均为南向套型，增加进深多出面积，又形成复式空间，营造小2房空间,南平北跃，均为南向套型，增加进深多出面积，又形成复式空间，营造小2房空间, 立面建议,现代立面,现代立面,西班牙风格立面,预祝项目圆满成功！,