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1、中明新都会商业综合体项目 整体定位与发展战略报告,中明控股集团,中明新都会项目组,第一部分：界定本报告需解决的核心问题,S-C-Q基本结构界定问题的分析模型,？,R1,非期望结果由特定情境导致的特定结果,R2,期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果,S=情境 C=R1,R2,Q=如何从R1到R2,现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题,现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题,本报告需解决的核心问题梳理,如何在满足初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下 实现相对的投资回报最大化,核心问题,如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，
2、并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合；,分解问题（一）,如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？,如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；,分解问题（二）,分解问题（三）,第二部分：整体定位基础分析,城市宏观市场分析 城市规划发展分析 城市微观市场分析 本项目地块解析及SWOT分析 区域商业市场分析,一、 城市宏观市场分析,
3、宏观经济分析 宏观经济概述,肥城宏观经济概述 地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯,（1） 肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的 鲁中宝地，肥桃之乡。 （2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全 国百强县市中排名第48位。 （3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相 对滞后，但有比较大的发展潜力。 （4）肥城市总人口外来暂住人口不多外来人口对于 肥城经济贡献率较低。 （5）肥城市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街 区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。 （6）肥城市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和
4、可支配 收入水平。 （7）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购 物、娱乐的消费习惯。,肥城,肥城人均GDP近8000美元，剔除高估因素之后 依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,宏观经济分析 GDP发展水平分析,肥城GDP平均 增长率超过18%。 按年末户籍人 口数计算，肥城 GDP2010年达 50228元，根据 当前汇率约合 7941美元，增长 速度较快。 肥城GDP增速超 过8%，预示着房 地产市场进入快速 发展阶段。,数据来源：统计年鉴,生存需求,价格,品质
5、,便利,文化情感需求,敏感因素,人均GDP,出现业态,$500以下,$500-1000,$1000-3000,$3000-5000,$5000-7000,$7000-10000,$10000以上,集市&沿街商业,百货商店&批发市场,大型综合超市&专业店,都市mall,便利店,仓储式购物中心,郊区mall,传统业态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段,形成条件,形成过程,阶段特征,刚刚走出农贸阶段的自给自足，商贸交易信息不充分。,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争。,商业业态细分完全，总量饱和,伴随着生产资料相当过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和
6、商贸交易聚集区。,随着传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群，经营不同门类的专业市场，并带动其产业链得以共同发展。,随着市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现一定范围内的经营相同门类，且档次有重合的不同商圈，相互分离客户，产生替代性竞争。,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的竞争业态，承担城市商品流通中心的基本功能。,市场信息与机会被充分关注，商家有比较明确的目标，经营同类商品的群体聚集在一起，形成行业整体竞争力。,相互有替代性的不同商圈以整体规范，经营档次，价格或服务的相对优势，通过更好的满足消费者需求而抢占市场份额。,宏观经济分析 GDP发
7、展水平分析,原因： （1）肥城人均消费支出达14047元/年，以食品支出为主，消费观影响了商业业态构成 （2）由于靠近济南，本地中高收入人群普遍存在到济南购物 习惯，制约了本地业态升级,肥城市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错位，可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响,12,12,(1)肥城目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增长。 (2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。 （3）产业结构的变化会进一步提高肥城人民收入水平，同时刺激商业的发展。,肥城处于二产占主导的发展阶
8、段，三产增速较快，虽然三产目前发展滞后，但有发展潜力。,宏观经济分析 产业结构发展分析,数据来源：统计年鉴,13,13,（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2010年占GDP比重超过10个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高批发和零售业的贡献度最大。 （2）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。,商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军,宏观经济分析 产业结构发展分析,数据来源：统计年鉴,肥城市的人
9、口结构属于哑铃状分布特征,第二产业制造加工型低端企业的技术工人 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工 第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者,第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属 各类商业企业主及投资者 肥城市政府公务员,第三产业企业的中高层管理者,宏观经济分析 人口结构发展分析,（1）肥城市目前恩格尔系数为39%，根据国际标准，已进入富裕阶段。 （2）从消费结构变化趋势可以看出，肥城市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。,肥城市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点。,宏观经济分析
10、人民生活指标分析,数据来源：统计年鉴,16,16,（1）肥城市的社会消费品零售总额一直处于高速增长，2010年增长率达到18.7%。 （2）肥城市区消费品零售额占全市的比重超30%，市区对周边乡镇的集聚效应有所增强。 （3）连锁经营零售企业营业收入占零售企业营业收入的比重较低，说明肥城零售企业连锁化程度低，仍处于单体店铺独立经营、规模分散的阶段。,肥城市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增强。,宏观经济分析 社会零售品总额分析,数据来源：统计年鉴,沿 街 商 铺,肥城市宏观经济分析结论,营销认为： （1） 受业态错位关系、产业商业发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点 等
11、因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。 （2） 肥城市居民消费结构正在发生变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费 品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这也为为商业业态升级和新 业态的出现提供了市场基础。 （3）肥城市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；,宏观经济分析 总论,二、 城市规划发展分析,泰安发展规划,在泰安“一心、五轴、五组群”的发展格局中，肥城占两轴、一组群，在整个泰安规划中，处于重要的战略地位,根据泰安市城市总体规划（2011-2020），规划市域城镇体系形成 “一心、五轴、五组群”的市域城镇空
12、间结构。“一心”：泰安中心城，规划期末人口规模达到135万人左右。“五轴”：包括京沪发展轴、肥城泰安新泰两条发展主轴，规划东平泰安莱芜、宁阳磁窑新泰、肥城宁阳等三条次轴。“五组群”：即新泰新汶、肥城石横、东平州城、宁阳、磁窑华丰五处城镇组群。,肥城发展规划,肥城市城市发展规划一心、两轴、两翼、四片的格局为城市今后主要发展方向。,“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。 “二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。 “两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东
13、西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。 “四片”指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。,本项目处于肥城“一心二轴，两翼四片”发展格局中的“四片”，可与南部、东北部发展战略部分衔接。,城市辐射,以肥城为中心，20公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、东平、宁阳四个区域近1200平方米公里,肥城的城市定位及重心西移的决策，使城西部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为肥城房地产市场的热点,区域发展分析,肥城总体规划确定的城市主要发展方向，功能定位以居住为主，兼有高品质
14、生活服务设施，是体现肥城市新形象的现代化新区。 城市现有的商业轴（新城路）、行政办公轴（北京路）、文化轴（文化路）将随城市西拓不断延伸，继而在城西新区形成服务功能完善的中心。,23,规划及现状分析,借助肥城“一心二轴，两翼四片”的发展规划，与泰安主城发展相结合，借助泰肥一体化战略实现本案飞跃。,“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。 “二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。 “两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居
15、民生活非常有利。 “四片”指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。,三、 城市微观市场分析,城市微观市场分析思维导图,城市微观市场分析,商业物业,办公物业,酒店物业,各商业街、业态及主要商业项目对本项目定位的影响 肥城市商业物业的未来发展机遇及趋势,纯办公物业（写字楼）是否适合在肥城发展； 如果适合发展，产品特征和客户特征分别是什么？ 如果不适合发展，变通的产品形式是怎样？ 40年产权的商务办公公寓是否有发展空间，在肥城的认可度如何，投资回报怎样？,酒店物业如何细分？ 肥城
16、市酒店市场整体供求状况及发展概况 肥城市最具备发展潜力的细分酒店市场是什么？,肥城市商业物业分析步骤,城市微观市场分析 商业物业,肥城市2011-2012年2月土地供应总量达585326平米，预计未来可销售面积超过百万平米，未来供应量较大。,城市微观市场分析 土地供应,未来肥城市可销售面积预估： 商住用地：217244.96平米（按照容积率2.0，预计供应规模434489.92平米） 商业用地：112984.79平米（按照容积率3.0，预计供应规模338954.37平米） 住宅用地：255095.95平米（按照容积率1.8，预计供应规模459172.71平米）,供应简析：预计可销售面积供应总规
17、模将达到1232617平米左右，商业、商住容积率可能会更高，商业潜在供应规模较大。,数据来源：国土局网站,目前肥城市主要包括新城路-长山街商圈和泰临路-泰西大街商圈两大商圈,新城路-长山街商圈,泰临路-泰西大街商圈,新城路、长山街周边是整个肥城市区最繁华的地段，是整个市区的中心，此商圈是经过多年经营由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值； 泰临路-泰西大街商圈是因其地处肥城交通口岸（长途汽车站）而逐渐形成的商圈，其经营业态一般都为目的性较强的业态。,城市微观市场分析 商业物业,新城路-长山街商圈,肥城市主力商圈在新城路、长山街一带，该处分布着肥城最大的百货商场与大卖场，并形成新城路中
18、段、长山街中段两条主力商业街，商圈辐射整个肥城市。向阳街、肥城百货市场两大购物场所与新城路、长山街连成一片，在业态上互为补充。如下表所示：,肥城市主力商圈情况一览表,该商圈商品品种丰富、商品档次齐全、各种业态互补，基本满足肥城市民所有购物需求，而且，这四大消费场所形成了“一横两纵一点”的内部循环交通，购物便利，消费者将该商圈作为购物首选场所，随着银座的进入，中心商圈将进一步升级。,城市微观市场分析 商业物业,泰临路-泰西大街商圈,泰临路与泰西路的交汇是肥城交通口岸地带，随着长期的发展，也同样形成一个商圈，与新城路商圈相比，泰临路商圈有着其特殊性。具体情况见下表：,泰临路、泰西大街商圈情况一览表
19、,泰临路、泰西路商圈明显属于城市次商圈地位，而且，各商业场所都以专业性吸引客流。 餐饮、娱乐等行业明显针对长途汽车站附近的流动人群。泰临路形成机电一条街，成为肥城最具专业性的商业街。 与新城路商圈相比，泰临路泰西大街商圈业态无互补性，所提供商品及服务均以满足目的性消费为主，基本达不到客流共享的效果。但从交通上来看，泰临路与肥城百货市场、向阳街相连，泰西路与新城路相连，加之小城市公交系统肯定以长途汽车站为中心，如果利用好这些优势，对该商圈进行针对性的业态整合，进一步提升该商圈的地位是有可能的。,城市微观市场分析 商业物业,对肥城营业面积1万平米以上商业数据统计,目前肥城城市主要商业营业面积达19
20、.2万平米，主要分布在长山街及新城路，也是目前肥城商业最集中，消费能力最强的区域。,城市微观市场分析 现有商业物业,对肥城目前已规划项目商业数据统计,肥城市城市未来规划商业面积将达到152.7万平米，目前商业未来供应总量达到171.9万平米，人均商业面积达6.4平米，商业供应量数字惊人。,城市微观市场分析 未来商业供应,商业发展机遇,餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。,城市微观市场分析 商业物业总结,城市微观市场分析 商业竞争类物业,银泰隆商业广场,发展商：万星房地产开发有限公司 位置：肥城市泰临路、泰西路交汇处东南角 开业时间：2005年
21、经营面积：3万余平米，由数条步行街、三个休闲广场、 一幢沿街商业楼、一个半地下市场组成 定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体的综合性消费场所,银泰隆商业广场业态规划一览表,目前银泰隆除其沿街的3栋楼盘其销售率在85%以上外其余的3栋高层都没有进入销售阶段，目前已售完的3栋2层楼盘其房屋总价和租金都在不断的上涨，沿街的商铺其租金在0.7元/天/平方，在近两年内上涨了2.2倍。因其具有很好的地理区位交通方便、人流大并且位于市中心。随着其商业写字楼的建成和面试这部分价格将还会有上涨的可能性。,城市微观市场分析 商业竞争类物业,银泰隆商业广场,银泰隆销售模式：售后返租，返租期限为三年，每年返租收益分
22、别为5%、5.5%、6%，每半年返一次租金,售后返租是指客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营。租期两年到十几年不等；返租模式为发展商一次性返数年租金降低首付，或者返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。,劣 势,优 势,实际租金收益不能满足返租所需，需要开发 商在返租期补贴返租回报，财务上风险较高； 政策上有所限制,银泰隆项目在肥城率先引进正规的、专业的商业物业管理，既提升了项目的形象，更能确保项目商业运作的成功与永久繁荣。（只要商业运作成功，投资者就一定能获得稳定的回报，而且随着时间的推移，项目的商业地位逐步加强，商铺价值也必将实现稳步上扬，实现
23、增值保值功能） 就目前来说，银泰隆是肥城运营的较成功的商业地产项目，其运营思路值得借鉴。,增强投资者信心，实现快速销售； 分割相对灵活； 保证前期开发商对商业功能和业态的控制，有利 于实现成功招商，从而保证项目的可持续经营； 实现溢价。,江南水街,城市微观市场分析 商业竞争类物业,发展商：泰安大展城市发展有限公司 位置：肥城市文化路西，范蠡公园内 开业时间：预计2011年底 经营面积：2万余平米，单铺面积140以上 定位：集休闲娱乐、餐饮文化、观光旅游于一体的肥城新型室 外大型水景商业步行街，肥城未来城市新生活中心标志 肥城城市规划西拓线上重要的人文景观,运营模式：江南水街为经营项目，只租不售
24、，租金约为1.8元/天 项目从今年2月份开始招商，目前已招5060% 目前进驻的主力店有肯德基、必胜客、银座KTV等 预计招满八九成时主力店将开业,江南水街只招商不销售的经营模式，便于控制经营业态和业种，便于统一运营、管理，保证了项目品质及商铺价值保值升值，但对于开发商的资金实力及运营管理能力要求很高。,城市微观市场分析 商业竞争类物业,江南水街,江南水街商业步行街规划：百味街、酒店群、风情区、文化苑、娱乐场等多元型业态,国内知名酒吧、KTV 等进入水街,A 区,休闲娱乐天地,西餐厅、水岸酒吧、异域风情餐厅等，建筑面积8000,C 区,怡情街区,商务宾馆、高档会所、古玩字画、奇石和茶楼等，建筑
25、面积3000,B 区,商务休闲区,南北风味小吃、中西快餐特色风味酒楼、民族风俗特色酒楼等，建筑面积8400,D 区,美食街,鲁西义乌国际商贸城,城市微观市场分析 商业竞争类物业,位置：肥城市泰西大街与泰肥一级路交叉路往东1000米 开业时间：预计2013年底 经营面积：68万余平米，单铺面积140以上 定位：集休物流小商品批发经营、闲娱乐、餐饮文化、观光旅游于一体的大规模的物流仓储中心，欲打造路中西部地区新兴市场物流集散地。,运营模式：义乌国际商贸城主要以物流和小商品批发为主，其均价约为5050元/。门头房面积范围约在 55-70之间，内铺价格约为4950 元/ , 面积范围约在170-220
26、之间之间. 项目从2013年底交房，目前已销售5060% 目前进驻的主力店有浪莎、新光、真爱、霞飞等首批20余家品牌企业旗舰店。,鲁西义乌国际商贸城以目前最先进的义乌“第六代市场”模型为蓝本，并且在结合了鲁西本地的商贸业态特征的基础上打造，具有体量大经营项目广等基础优势，但是就目前来看其销售进度并不是很好，并有退房的现象。这也和其具有的自身的劣势有关，交通很不便、周边配套很不完善，并且北有济南南有泰安的竞争区域，这就对义乌国际商贸城对以后的规划和管理形成了很严峻的考验,肥城市办公物业分析思维导图,商务公寓,写字楼,办公物业可能的发展方向,市场现状,产业结构,产品优势,客户分析,城市微观市场分析
27、 办公物业,二、三线城市办公物业启动与发展历程,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无,改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司特征,客户关注点,追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景,写字楼 OR 商务公寓？,城市微观市场分析 办公物业,产业结构决定办公物业的发展,产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本
28、原因 第三产业不发达，对中高档办公物业的需求就越小 中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大 肥城以第二产业为主导的城市，对写字楼市场带动不强,肥城三产结构（2009-2010）,以交通物流为主，主要包括交通、仓储、邮政、批发零售、住宿餐饮为主,肥城第三产业,城市微观市场分析 办公物业,数据来源：统计年鉴,纯写字楼很少 LOFT商住产品是商务公寓新概念的领跑者,肥城不适合发展纯写字楼,肥城是否适合发展商务公寓,肥城市不适合发展纯写字楼，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起,城市微观市场分析 办公物业,注：银泰隆商业广场目前在售写字间，建筑布局商
29、住两用公寓式写字间。该项目开发较早，写字间一期约2000平米已经售罄，二期约2300平米已销售三年时间售出约1400平米。义乌商贸城写字间未推出，具体指标不祥。,肥城市办公物业分析思维导图,商务公寓,写字楼,办公物业可能的发展方向,市场现状,产业结构,产品优势,客户分析,城市微观市场分析 办公物业,肥城二、三产业规模增长导致办公物业需求增加,数据来源：统计年鉴,肥城第二产业增长较快，主要得益于加工制造类企业的发展。,肥城批发、仓储、零售物流以及金融服务类产值达到三产比例的50%多，表明物流贸易等行业的高速发展。,二、三产业规模的快速增长拉动肥城办公物业的需求增长。,第三产业中的贸易物流产业增长
30、迅速,第二产业规模稳中有增,肥城办公物业市场面临阶梯式跳增期,城市微观市场分析 办公物业,办公物业供应的缺失，致使部分住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能。,数据来源：市场调研,办公物业供应不足，部分住宅物业承担办公物业功能。,部分沿街位置酒店都会设置办公物业。,目前商住物业没有实现较高租金价格，租金很不给力,城市微观市场分析 办公物业,目前在招租,街铺类办公承担部分办公职能,街铺类办公，主要客户群是物流公司，大品牌连锁服务，咨询公司，投资公司等高级服务业,本质原因：缺乏高品质办公楼，街铺满足其形象以及昭示性诉求,城市微观市场分析 办公物业,47,市场分析,肥城面临办公物业临近跳跃增长期；
31、 肥城市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足； 肥城市未来办公企业规模将会进一步增加； 从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，肥城市有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型物业类型更有可能被接受,城市微观市场分析 办公物业,肥城市办公物业分析思维导图,商务公寓,写字楼,办公物业可能的发展方向,市场现状,产业结构,产品优势,客户分析,城市微观市场分析 办公物业,肥城办公物业的主要客户分析,肥城市办公物业企业客户以贸易物流、制造业、房地产中介、装修装饰等行业为主，规模偏向中小；,城市微观市场分析 办公物业,商务公寓主要投资客户以肥城本地以及周边乡镇的小投资客为主。,肥城现阶段商务办公物业的主流客
32、户以创业型、成长型的中小企业为主,企业发展阶段,办公物业需求,中高档,创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住,顶级,04年,06年,08年,10年,03年,随着肥城大中型加工制造企业的发展，大批中小企业特别是为加工制造企业服务的物流贸易企业开始出现。 经过两三年左右的发展，创业型企业进入成长期，业务得以发展，实力增强，对于办公物业的空间和形象要求随之提高。 国家战略的持续推进，宏观经济的持续向好，创业公司的不断成功，促使更多的投资创业的中小企业的产生。 因此目前肥城市场上的新兴第三产业主要以10人左右的创业型公司和10-20人左右的成长型企业为主。,成长型企业
33、 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,中低档办公物业,城市微观市场分析 办公物业,创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是拉动商务公寓需求的后备力量,企业发展阶段,办公物业需求,中低档写字间,创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住,成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,创业型企业由于规模和资金所限，同时对物业形象没有高的要求，因此一般不会选择租金和售价较高的写字楼物业，而会选择性价比较高的商住公寓。,中低档办公物业,城市微观市场分析 办公物业,成长型企业是目前在售的
34、公寓项目的主力客户,企业发展阶段,办公物业需求,中低档办公物业,创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住,成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,成长型企业由于规模和资金所限，一般只租用价格相对处于低位的办公物业，高档写字楼已经超出其支付能力。 商务公寓的形象和商务配套越来越贴近写字楼，因此也能较好的满足成长型企业的需要。,中低档办公物业,城市微观市场分析 办公物业,未来23年内，快速发展型企业将成为肥城市场上重要的办公物业客户,企业发展阶段,办公物业需求,商住公寓,中高档,创业型企业 人数：10人以下 物业要求
35、：价格低、空间 使用灵活、可商可住,成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利,顶级,低档写字楼,23年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户； 这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加； 这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。,城市微观市场分析 办公物业,肥城的办公物
36、业客户处于发展期,世联模型,新生期，创业阶段,贸易物流业,制造加工业,高级服务类,发展期，挣扎阶段,稳定成长阶段,成熟期及以后,办公物业需求,商住楼：低成本，可居住,写字楼：提高形象，建立客户信心,初期，作坊类,发展期，规模成长 业务拓展阶段,高速成长， 某些职能部门分离,成熟期及以后 有稳定的客户和销售网络,厂区办公：便捷,写字楼：竞争导向，形象，品牌,创业阶段,发展期， 规模成长，业务开拓,稳定成长阶段，,成熟期及以后,商住楼：客户导向型,写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立客户信心,办公物业需求,办公物业需求,商住楼：接待客户，可住，可办公,肥城市场对办公物业需求的主流客户为： 贸易物流
37、业、制造加工业以及高级服务业,城市微观市场分析 办公物业,肥城办公物业客户分析,肥城中小型企业数百家，约60%处于发展期，是商务公寓的潜在客户。只有40%的企业已经成为商务公寓的客户 肥城商业办公的投资客主要本地，投资客队伍随着肥城地产市场的发展而日益壮大,肥城商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。 肥城办公物业的阶梯式跳增期，未来将拉动肥城的房地产投资市场 新型商务公寓可以满足客户成长阶段和实际需求，未来有发展空间,城市微观市场分析 办公物业,昆山市办公物业分析思维导图,商务公寓,写字楼,办公物业可能的发展方向,市场现状,产业结构,产品优势,客户分析,城市微观市场分析 办公物业
38、,，,基于市场需求的办公物业KPI分析,城市微观市场分析 办公物业,肥城市办公物业分析总结,肥城市不适合发展纯写字楼，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起 肥城市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足； 肥城市未来办公企业规模将会进一步增加； 从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，肥城市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型物业类型更有可能被接受 肥城商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。 肥城办公物业的阶梯式跳增期，未来将拉动肥城的房地产投资市场 未来企业和投资客户特征符合新型商务公寓对应客户特征 新型商务公寓与纯写字楼、住宅小区或以住
39、宅立项的商住楼对比，对客户有明显吸引力,新型商务公寓可以满足客户成长阶段和实际需求 未来有发展空间,城市微观市场分析 办公物业,酒店市场可细分为11个子市场,酒店 市场细分,产权式酒店,非产权式酒店,高端酒店 五星级,中高端酒店 准五星、准四星、四星级,中低端经济型酒店 多为二星与三星间标准,低端社会型酒店旅馆 多为一星级或二星级标准,超低价位型 如：青年旅舍等,普通价位型 如：如家莫泰,商务型 如：汉庭快捷,中端经济型酒店 多为准三星或三星标准,品牌连锁型,本地自营型,城市微观市场分析 酒店物业,肥城市酒店主要分布在市中心周边及汽车站周边附近，休闲度假型酒店主要分布在湿地公园及白云山附近，目
40、前可提供住宿条件的酒店、旅馆上百家之多。,城市微观市场分析 酒店物业,上图为部分截图，红色位置为酒店位置,酒店经营情况：目前酒店经营一般，入住率不高，现阶段酒店经营稍好的为宝盛大酒店入住率近60%，市府领导接待、会议，包括外地生意人来宝盛酒店居多。其他酒店入住率不高。,五星级酒店：肥城国远大酒店，坐落于白云山公园，为五星级标准的顶级豪华酒店。目前以餐饮为主，酒店住宿为别墅式总统套房，目前有三间总统套房，第四间即将装修完毕投入运营，后期还会增加套房供应。目前市领导重要客人吃饭、住宿会光顾此酒店。 四星级酒店：肥城宝盛大酒店，位于肥城市中心，集住宿、餐饮、会议、娱乐为一体的综合型四星级酒店。 三星
41、级酒店：华运大酒店，位于肥城新城路甲031号，集餐饮、娱乐、住宿、商务于一体的综合型三星级酒店。,酒店未来供应以高档星级酒店为主，其中建设一个五星级酒店、建设三个四星级酒店、三个经济型酒店、一个特色酒店，供应量极大。,城市微观市场分析 酒店物业,海森特大酒店：市府招商项目，建筑规模38000平米，主楼31层，客房多达338间，建筑规格为五星级酒店，位于湿地公园体育馆附近，集住宿、旅游、商务、餐饮、娱乐、健身、休闲、会议于一体的综合型五星级酒店。预计2012年试营业。 上城国际项目（综合体）位于市中心绝佳地段，计划建设四星级标准酒店。 君悦国际项目（综合体）位于肥桃路与长山路路口，计划建设四星级
42、标准酒店。 至尊国际项目（综合体）康王河湿地公园南门对面，计划建设星级酒店（酒店规模较小，目前销售人员对外宣传，塔楼只有三层做酒店） 义乌国际商贸城项目（商业）位于新汽车站对面，计划建设一个四星级酒店，两个经济型酒店。 春秋古城项目（旅游地产），位于肥城市西区北新城街道办事处地块，该项目将融合旅游、文化、特色餐饮、娱乐等要素，因该项目目前未公开面市，据项目工程人员表示，未来将会建设高档特色旅游酒店，具体信息不详。,简析：肥城市酒店供应量较大，但缺少规格、档次较高的五星级酒店，肥城市产业、商贸不发达，外来人口较少，酒店未来经营将遭遇较为严峻的挑战。目前位于市中心位置、位于风景区位置的酒店比较受欢
43、迎，经营状况稍好。,肥城市的中低端经济型酒店发展已基本饱和，高端酒店有一定发展空间，但逐渐趋向饱和,高端酒店处于合理供求范围,目前仅一家，还未入市,高端酒店未来一定时间内有发展空间，但随项目入市，竞争趋于激烈，供应趋向饱和,中高端酒店略显紧缺,肥城市中高端酒店数量较少，多为本土自营型,中高端酒店未来供应量较大，未来市场已趋于饱和。品牌连锁型中高端酒店缺乏,中端酒店处于合理供求范围,中端酒店目前数量较多,中端酒店未来发展可能过剩 不是肥城酒店市场主力发展方向,中低端特色酒店较为紧缺，有一定市场空白,市区的中低端经济型酒店目前数量较少，多为本土自营,中低端经济型特色酒店较为紧缺，有一定市场。 尤其
44、是品牌连锁型中低端经济型酒店,低端社会酒店处供求较大,低端社会酒店数量较多,低端社会酒店虽目前供求失衡，供应大于需求，未来已基本没有发展空间,城市微观市场分析 酒店物业总结,五、 住宅市场分析,住宅市场区域分布及特点,肥城住宅开发项目比较分散，集中在城市东、西、南、北、中，五个区域，但目前在售及待售的项目主要集中在东、西两个区域，目前西区住宅市场开发是热点。城市南区及北区项目位置都比较偏，目前也是销售价格最便宜的区域，配套一般。东区目前供应量不高，为本案开发迎来机遇。,住宅市场分析,上城国际： 50万城市中心综合体项目，7万三馆文化中心，17万独立商业，千米特色商业步行街，26万高尚居住领地。
45、,竞品项目,桃源名郡：26万高尚居住社区，由13栋联排别墅和30栋电梯高层所组成，总户数约2100户。采用主题式花园设计手法，5万平米中央景观带使规划有亮点。,竞品项目,桃都国际城：60万高品质大盘，产品包括联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层，是肥城产品线最丰富，目前销售情况最好的品质社区。,竞品项目,售楼处,在建,F,D,E,G,B,C,B,A,住宅市场分析,2012年下半年项目竞争楼盘开发进度,御景苑,御景苑,山水名园,上城国际,阳光国际,桃都国际城,至尊国际,御景苑一期9栋楼，4栋小高层5栋多层。价格4300.2房118-124 / 3房130-145 ，12月交房,山水名园现开4栋
46、高层，均价约在4200元，面积2房112-1303房。年底交房,上城国际一期一栋连体30层高层，约300套/预计44004900/2房108/3房123。2013年交房,阳光国际/均价4300-5100元/ 87142 。2012年下半年交房,桃都国际城3500套/44005100 /2房98-144。部分现房，二期2011年上半年已交房,桃都国际城商业在5月1日对外销售，共约6套90-120平的商铺。,各竞争项目均会强势启动，市场竞争压力巨大。,4月,5月,6月,7月,8月,通过调研发现客户更关注房屋面积，对于房屋是一厅还是两厅并不敏感。,客户需求调研,被访者目前的住房大部分为三房两厅、三房
47、一厅、两房一厅； 被访者目前的居住面积70-110占比超过60%。,虽然被访者多数表示近期内并无购房打算，但是有近40%客户目前并没有购买商品房，未来仍存在碰到好的产品，由被动变主动消费的可能性。,客户需求调研,被访者目前的住房主要来源于商品房，有部分客户单位分房，有小部分人租房； 被访者近期买房的意向不是很高，超过20%的比例表示不买房，超过27%的人表示近期无购房打算。,多数客户对于自己目前居住地及房屋格局并不满意，客户购房意识比较谨慎，仅限于换一个同等条件的新房，对于换大房子的改善型需求考虑不多。,客户需求调研,客户换房的主要原因是对现有住房区域、结构、面积不满意，只有2%的人考虑投资；
48、 客户买房：42%的客户购买两房，35%的客户购买三房，有17%的有四房需求。,多层、小高层是客户喜欢的类型，有近50%的客户优先选择多层，别墅产品抗性明显。客户购房更看重合理面积需求，大户型不受追捧。,客户需求调研,超过80%客户购房面积70-130之间，有160以上需求的客户占2%； 客户喜欢的住宅类型，多层占49%，其中愿意购买电梯多层的客户比例不低。36%的客户愿意购买小高层，被访客户无购买别墅需求。,客户购房思维较传统，对于房屋朝向比较敏感，也比较看重房子的质量、舒适、方便，客户购房比较务实。,客户需求调研,客户购房更看重房子的质量、舒适、方便，说明客户买房很务实； 客户对于住宅朝向的选择更关注南向达到45%，有27%的客户关注南北对流。,客户比较看重小区内有超市、诊所、幼儿园、活动场所等配套，对于物业更关注普通公共服务，说明客户对于产品、对于服务的意识较低，购房意识还停留在基本生活范畴。,客户需求调研,客户购房更希望小区内有超市、幼儿园、诊所、运动场所等基本配套； 客户对于物业服务的需求基本为公共服务，专门服务占一定比例。,客