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1、,广州市泰美盈瑞房地产经纪有限公司 深圳市泰美盈瑞房地产经纪有限公司 深圳市泰盈房地产经纪有限公司 泰美盈瑞房地产研究中心 杭州泰瑞广告有限公司,泰美盈瑞提呈 2011.12,昌乐项目户型配比及功能设计建议,中瑞,项目待解,户型配比建议,市场供应面积段,市场需求面积段,市场机会面积段,宗地情况,宗地面积段配比,市场供应：（高层）,高层产品中，泉印名门、水榭花都、福荣世家和名士豪庭是本案主要竞争对手。户型面积基本在85-180区间， 85以下高层产品目前未有房源面市。 由于名仕豪庭一期推售高层属于位置最好楼栋，预计明年推售的2幢高层，户型面积将有所降低，昌乐城区未来 1-2年高层产品的主要竞争面
2、积区间为100-130，130以上面积段供应相对较少。,主要竞争楼盘,基本售罄楼盘,少量供应楼盘,销售情况：（高层）,从已有销售或认筹的楼盘看： 1、85-150户型去化情况良好，150以上户型去化率稍差。钱塘府85-135户型基本 去化，180以上有3套未售，名仕豪庭129、136、147户型仅余少量，166户型去化率不足50%。 2、高层产品销售速度一般，已售楼盘的相对小户型去化速度最快。以名仕豪庭为例， 最小户型129，仅剩3套；锦绣前程最小户型85去化率也在6成以上（2011年8月排号）。 3、110左右二房户型不受市场青睐。相比户型大，得房率低的高层二房，客户更倾向于购买 100-1
3、10的多层三房。目前，泉印名门115宽松二房、锦绣新城110宽松二房，认筹及去化程度相对不高。 4、小三房（110）市场供应少，销售情况佳。目前110以下三房产品基本都是多层，高层 暂无此类产品面市，仅蓄客阶段的富荣世家有100-105的小三房户型设计。,总 结,1、住宅供应户型基本以180为面积上限，85-130是市场主流供应面积段。 2、130以上面积段产品供应量少 3、高层产品中，150以下户型销售情况良好，90-110销售速度最快。 4、小三房（110以下）市场供应少，受购房客户青睐，高层产品无此类产品供应，目前仅 富荣世家有相应户型设计。 5、85以下（城区100以下）无高层产品供应
4、,100-110三居室 成长型家庭青睐,市场需求,需求点一,对象：乡镇入城人员、新婚夫妻 白描：该类购房对象是昌乐市场购房主力人群，普遍选择90-110户型。 乡镇入城人员以入城工作、经商为主，攀比心理较重，以城区买房为荣，同时热情好客， 喜欢让亲戚在家中留宿； 新婚夫妻基本上两房就能满足自住及未来孩子的需求，但希望为父母偶尔来访、朋友交流 留下居住空间。 观点：购买力有限，但普遍有“2+1”居住需求，第三个卧室可以小，但一定要有。,120-150三居室 改善型家庭需求大,市场需求,需求点二,对象：泛公务员、个私企业主、部分城市居民 白描：该类购房对象是昌乐市场中高端客群，至少拥有一套以上住房
5、（集资房或商品房），户型面积 从90-150不等，共同的问题是：无论面积大小，居住品质不高。他们普遍希望购置120-150户型， 不能太小，影响舒适度；不能太大，空间空旷冷清。 观点：改善型家庭，不盲目追求面积大小，通风、采光、功能分区合理更为他们关注,150以上户型，客户需求多样性,市场需求,需求点三,对象：政府部门领导、宝石商等 白描：该类购房对象是昌乐市场高端客群，拥有多套商品房，总价承受力主要在90万以内，普遍对山水资源 及高端住宅类型（如花园洋房、独栋别墅）比较偏好，同时注重楼盘口碑，口碑非常好的楼盘也能激发他们 的置业欲望，如市场普遍认同的昌盛花园项目。此外，也有一部分在潍坊买房。
6、 观点：150以上户型，生态资源、高端住宅、项目口碑是激发客户置业欲望的关键点，以关系 营销为主。,100以下二居室 需求情况一般,市场需求,需求点四,对象：乡镇入城人员、新婚夫妻等首置客户 白描：相比100-110三居室需求的首置客户，此类客户购买力更低，首付承受能力在9万以下，往往以小 面积的宽松二房作为首置目标。根据市场调查，该类客户群体人数有限，不是购房主力人群。 观点：二居室需求小，小面积、低首付、低总价是二居室赢得客户的关键点,150以下销售情况良好， 85-130是主流供应区间。,180为住宅主要面积上限， 130以上产品供应量小,90-110销售速度最快,高层85以下（市区10
7、0以 下）无产品供应，110无小 三房供应。,120-150是改善型需求客 户的主要需求区间。,150以上客户偏好呈现 多样性,100-110三居室受市场 客户青睐,100以下购买力较低客 户，有一定二房需求,设计120-150户型，适当 提高130-150户型比重。,少量设计150-180户型， 实现项目中高端溢价。,设计100-110三居室户型， 促进资金快速回笼。,少量设计100以下，特别是 75-85区间的两居室户型,市场供应面积段,市场需求面积段,市场机会面积段,A户型：100-110经济三房 B户型：120-144舒适三房 C户型：75-85 宽松二房 D户型：144-180阔绰三
8、房,根据潍坊住房标准规定，容积率1.0以上，144以下为普通住宅，契税为1.5%，144以上为非普通住宅， 契税为总房款的3%，因此本案以144作为户型面积分段重要节点，主要户型设置如下：,根据调查，安置户需求主要 在110-120，90两个区 间，安置区适宜布置100- 110，85左右户型。,首次开发地块，以促资 金回笼为目的，适宜设 计目前市场销售最快的 100-110为主， 75-85为辅。,建议以100-110户型为主， 最近铁路楼幢可适当布置75-85， 三角形标注楼幢边套可少量布置 120-130户型。,楼王区域，建议以120- 144为主。景观最优 楼幢可布置东向边套 160左
9、右户型。,商务楼建议布置 50-60一居 室，宜商宜住。,结合市场机会面积段及宗地情况，建议本案户型配比如下：,规划设计建议,小区及建筑设计建议,小区设计建议 1、小区主入口设计景观街，实际住区入口设计大气的建筑符号，开发初期提升项目形象。 2、 70%地下车库配比，地上不设停车位，完全实现人车分流 3、地下储物间，因地制宜，利用楼幢地下空间，设计为建筑面积5-10/个，尽可能达到1:1 建筑设计建议 1、入户挑高门厅，彰显尊贵礼仪 2、顶层设计阁楼（退台式、平顶） 3、底层户型须带朝南小院 4、阳台外设计太阳能支架。 5、使用ARTDECO建筑风格,高层塔式结构 两梯三户 充分利用土地资源，
10、增加出房量，,高层板式结构 两梯两户 地块较好区域，通过板式结构，打造采光、通风俱佳的高层区域。,小高层板式结构 一梯两户 该区域以促资金回笼为主，必须以高性价比产品为设计目标。,高层塔式结构，两梯四户 地理位置较差，后期可通过低价促销去化。,小高层板式结构，一梯多户 由于布置50-60小户型，对采光、通风有一定要求，因此，建议采用板式结构。,交通组织及景观建议,主入口,次 入 口,中央景观,机动车道,人行、自行车道,中央景观,实际小区入口,安置区,银龙 花园,指导原则：根据地块现状，明确区分一期、二期， 巧妙衔接过渡。建议采用“糖葫芦”开 发模式。,1、小区三重机动交通环线，确保一二期开发
11、衔接的同时，做到人车分流，提高小区档次； 2、双子型中央景观布置，让客户看得到的大 绿化，同时还可为幼儿园节省自身配套空间。 3、建议小区内不设大水系景观，可通过喷水 池、小水缸等水景小品代替。,户型设计建议,1、户型设计须正南、正北布置 2、板式住宅须做到南北通透、采光要好，最好能全明设计 3、二居室至少主卧、客厅朝南设计；三居室，必须两个卧室、客厅朝南设计，客厅最好位于中间 4、南面必须布置阳台，130以上户型，北面需布置阳台。 5、卫生间不能直冲入户门，须通风，干湿分离，130以上户型，可添加主卧专用卫生间（如空间允许） 6、主卧室必须设计凸窗，其余卧室尽量设计 7、楼幢东、西面必须设计
12、飘窗 8、进深10-15m，面宽要求如右图所示： 9、动静分区,单位：米,50-60户型设计参考,一梯多户，89%得房率,75-85户型设计参考,适宜两梯三户，83%得房率,生活阳台,双卧朝南,客厅朝南,主卧带飘窗,卫生间、厨 房均采光、 通气,75-85户型设计参考,适宜一梯两户，84%得房率,75-85户型设计参考,适宜二梯四户，87%得房率,100-110户型设计参考,适宜两梯三户,厨房采光 良好,生活阳台,卧室都 带凸窗,卫生间通风采光,100-110户型设计参考,适宜一梯两户，82%得房率,100-110户型设计参考,适宜两梯两户,生活阳台,卧室都 带凸窗,卫生间 通风采光,厨房采光
13、 良好,120-130户型设计参考,适宜两梯两户,130-144户型设计参考,适宜两梯两户,个案销售情况分析,泉印名门,项目地址：利民街（县政府东邻） 开盘时间：2011.05认筹，未开盘 规划户型：85-246（包含多层） 高层配比：115：131（66%：34%） 销售均价：3410元/（15层） 销售情况：2011年3月开盘，迄今三个季度，去化率达80%， 147以下户型销售速度较快，129仅余三套。 推货预期：明年推4幢多层及2幢20层高层,个案分析,名仕豪庭,项目地址：方山路与利民街交叉口东南30米 开盘时间：2011.03 主力户型：129、136、147、166 销售均价：320
14、0元/（高层） 项目特色：项目地处中心城区东面，与本案相邻，原规划4幢高层、 1幢酒店和14幢多层，但目前仅1幢高层在售，建筑基本结顶。后续 产品开发时间表未定，项目处于停滞阶段。 核心优势：项目地段 客源构成：地段周边居民,占地面积：83578 建筑面积：161058 绿 化 率：36% 物 管 费：1.0 开 发 商：潍坊民生置业有限公司 营销策动：鼎信创展,个案销售情况分析,潜在客户：个体拜访,我司通过两次市场调查和政府部门官员、潜在客户拜访，得出以下结论： 1、购房客户呈现金字塔式布局，乡镇入城人员、适婚青年构成城市购房主体 2、户型需求： 面积：90-110 首置客户，以,发展预判：
15、市场未来走向,政策： 经济： 市场：,“硬伤”弱化,胶济铁路 影响分析：2011年10月起昌乐站运营客运，列车 班次增多，但总量偏少，且当地居民对铁路抗性 不大，总体影响不大。 影响程度：二期地块受影响较大，一期地块很少。 弱化思路：主要弱化铁路噪音对居民起居影响 弱化途径：建立地块北部绿化景观带，边缘住宅 采用隔音建材,一期,二期,银龙 花园,商务区,安置区,结束语,泰美盈瑞专门为中瑞昌乐项目组建了7人专业策划团队，经过为期5天的实地调研，根据对目前市场的了解，及四五线城市多个 项目的成功操盘经验，着重建议： 1、本案应定位为市中心中高端楼盘，以产品力引领昌乐市场，锁定中高端客户群体。 2、项目开发稳扎稳打，兼顾市场实情并适度超前，不躲避目前市场主流产品竞争，勇敢挑战市场 空白区域。 3、首次开盘前营销工作至关重要，始终要做让昌乐市民看得见的品质，引领控制成本下的创新,Thanks for your attention. Please give us your comment.,THE END!,