九江高氏·鹤问湖1号项目全程营销策划提案（PPT 151页）.ppt

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1、2010.04.22,-鹤问湖1号项目全程营销策划提案,因非凡，而恒久,谨呈：江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二零一零年四月二十二日,项目全程营销策划提案,高氏 鹤问湖1号,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,报告战略, 鉴于本项目前期规划已基本定型，可调整空间较小，故 本次报告将集中侧重于产品优化及策略方面的阐述；, 本方案将建立一个完善、科学、系统、具有方向性的市 场、产品及营销体系 ；, 本次方案在市场与产品、现时营销、经营与未来上建立 严谨体系优化产品，提升附加值，拟定项目营销方向。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！

2、,我们怎么做,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,5.项目优化建议,6. 项目营销攻略,3. 市场竞争格局分析,4. 项目定位,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,城市定位,新型工业重镇 文化旅游胜地 区域商贸中心 开放港口城市,城市印象庐山脚下，鄱湖之滨,辖一市、两区、九县；全市总面积1.88万平方公里，市区规划面积将达到118平方公里，建成区面积68.11平方公里；固定居住人口59.6万,全市总人口的13%，处于城市化进程初级阶段。,中国魅力城市,中部城市圈最宜居的城市,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载

3、！,7,经济发展,九江市在2005年至2009年国内生产总值年均递增13.6%，2009年GDP达到830亿元；全省排名第三，仅次于南昌1837亿和赣州市 940亿。 九江市城镇居民收入增长率保持在10%以上，政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000元。,市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,城市发展战略,城市发展战略“3+1”战略： “大旅游”优化居住环境； “大工业”将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；“大物流”将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣； “大城建”促进房地产业的欣欣向荣;

4、,“31”战略促进了九江房地产业开发热潮,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,城市发展规划(2001-2020),以“山、水、楔形绿带”为自然分隔，组团式布局，形成依山傍水临湖的”T“型形态。 城市结构双环内聚外扩的“一核四组团”结构。 一核指城市核心区，包括旧城功能区、柴桑功能区（我项目所在区）、十里功能区。 四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,东北片区交汇处,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,城市规划 规划区以鹤问湖为中心，划分为五部分，形成“五区环湖”的总体布

5、局。 其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区,项目位于东片区和北片区交汇处,鹤问湖北片区： 东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。面积8.96平方公里，功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。,鹤问湖东片区： 东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相

6、关设施。,一、城市发展解读,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、项目本体分析,根据前期双方已沟通，项目规划已基本定型，且贵司也未向我司提供具体户型资料，因此，本次方案分析，重点将在现时市场分析、产品优化和营销推广上，尤其是产品优化上，我们将做重点展开，以供贵司提升产品附加值之决策参考。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,本案,地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城区。,二、项目本体分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是

7、未来市政重点打造休闲、居住区域,本体地形地貌,限制条件,附近有联通、电信大楼，东侧为职业大学 项目临近鹤问湖，景观资源丰富 项目西南有污水处理厂 污水处理厂西南为鹤问湖,项目西南有鹤问湖，景观资源较好 交通便捷、附近有较好的教育人文资源 区域内为市政重点打造优质居民区，也是九江市城市旅游、休闲重点区域 鹤问湖休闲展示区 与城市中心距离不远，未来发展空间较大,区域大环境逐渐成熟，但缺乏大型生活配套及市政配套。 西南有污水处理厂，对环境有较大影响,项目优势,城市意向较为强烈，有一定配套 自然风貌较好，区域为市政重点打造旅游休 闲和优质居民区,二、项目本体分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下

8、载！,项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。,二、项目本体分析,项目属性：体量较大的中高端项目，兼具办公及商业配套功能。,大盘价值！,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,项目界定,快速发展的中部城市 新城自然景观区 有较好资源 未来城市旅游休闲、优质居民区,二、项目本体分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,本项目给了我们的使命,二、项目本体分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,本项目肩负的历史使命：,对城市：成为一座城的荣耀 对人居：打造水岸人文雅居 对品牌：奠定九江市场标志,二、项目本体分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1.

9、项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,5.项目优化建议,6. 项目营销攻略,3. 市场竞争格局分析,4. 项目定位,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,一、开发目标及问题解析,由于项目规划基本确定，可调整空间较小，但作为项目开发而言，项目开发的目标就是在兼顾社会效益的前提下，取得开发利润最大化。 最近中央对房地产市场的一些列政策打压，将在未来可能较长时间内对房地产的发展起着较大的抑制作用，主要体现在销售去化上，将面临严峻的问题！ 从现有产品品质看，项目产品优势并不明显， 对于项目价格的预期，应该谨慎乐观！ 只有产品上做适当调整，以提升项目附加值，从而提升项目竞争力！ 我们对现有产品的

10、优化、营销的把控，可以获得更大的利润，并以此为契机，为开发商继续扎根九江市进行新盘开发打下良好基础！,这就是高信顾问的价值所在！,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响九江市第一炮,品牌目标,其他目标,锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。,财务目标,销售速目标,通过本项目树立行业影响力，创造品牌。,兼顾社会效益，获得项目开发利润最大化，滚动开发，为后续 项目提供现金流，并为公司在九江扎根发展提供良性现金流。,在今年5月启动项目，10月左右入市，预计三年左右基本 完成项目销售。,一、开发目标及问题解析,管理资源吧（）

11、，提供海量管理资料免费下载！,竞争：如何处理与本市其它项目的关系？,定位：项目的灵魂是什么？如何取得竞争优势和品 牌价值？,客户目标 品牌要求 价格要求 速度要求,产品：如何结合区域大规划的前提优化产品，提升 产品附加值？,客户问题,项目规划基本定型，可调整及优化的空间较小，但我们仍然要尽可能寻求突破 我们认为： 核心问题在于如何定位，取得核心竞争力，来支撑平台高价下的快速销售,一、开发目标及问题解析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,二、问题结构化,战略层面问题 依靠什么样的定位来实现较高价格下快速销售的目标,策略层面问题 如何中星花苑、恒盛花园及其它知名项目进行竞争？,技术层面问

12、题 产品定位，产品优化 如何结合城市规划打造产品 产品优化建议,市场分析 案例借鉴 营销攻略,产品优化 建议,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,5.项目优化建议,6. 项目营销攻略,3. 市场竞争格局分析,4. 项目定位,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,25,2010年国家房地产调控新政,一、宏观政策分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,房地产政策分析,从已出台的调控政策来看，新一轮调控比2007年那一轮调控更为严厉： 首先，新一轮调控，具有明确的目的和针对性，凸显出中央政府全面调控房地产的信号。 其次，新一轮调控

13、，不但几乎可能用到的政策这次都可能用到，而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略，并将着力于狠抓调控政策的落实工作。 再则，从二套房贷政策等来看，新一轮调控的一些调控政策，可看成2007年那一轮调控政策的延续。而从取消改善性住房、规定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策，以及中央政府对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等方面来看，比2007年那一轮调控要严厉得多，中央政府的态度要坚决得多。,一、宏观政策分析,房价上涨过快怎么办？,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,2010年房地产市场预测,八大因

14、素致2010年量价齐跌： 一、现有的调控政策以及未来房地产政策将继续从紧的预期，带来市场心理预期变化。 二、此前的市场有效需求被过度透支，将来将面临阶段性有效需求不足的问题。 三、由于市场上投资投机购房占比过高，使得市场已经很敏感也很脆弱。投资投机者被 政策“点杀”打击，将大规模撤离市场，就会带来大幅度的成交量直接下降。 四、目前的房价过高，近几年房价涨得太多，有自身调整的空间与需要。尤其要注意到的是，这轮调整，与2008年的调整，实际上属于同一个调整周期，需要相对于2005、 2006年前后房价来看涨幅。 五、保障性住房投资、建设力度加大，政府将大量提供保障住房、低价房，释放的信号会给市场的

15、价格预期带来冲击。 六、经过2009年的地产疯狂后，一些地区已经规划或开建的新项目供应量过大，未来将面临严重供大于求的问题。 七、政策调控本身对市场将产生不小影响，其早期的主要作用是导致进而加剧消费者乃至开发商观望。 八、随着时间推进，调控政策效应累积发酵，成交量下降到一定时候之后，房价便会明显下降。而房价一旦明显下降，又可能加剧消费者的观望，使得成交持续低迷。,短期量价下跌，中长期稳定上扬,一、宏观政策分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,28,区域发展规划环绕鹤问湖构架城市新格局,房地产开发从两湖时代跨入鹤问湖时代,东起长江大道至昌九高速公路 南至沙河工业城东泉路 西至鹤问湖赛

16、湖水域 北至长江规划面积108平方公里，其中水域面积48.8平方公里（城区50平方公里，相当于一个新九江）,鹤问湖规划、定位,活力新城,宜居环境,产业基地,开敞空间,规划定位,二、房地产市场发展分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,区域发展分析,随着开发区的发展，入驻企业的增多，区域内增加人口的住房需求会在市 场上得到一定幅度的体现；但是整个开发区目前还处于住宅主导的发展 阶段，产业密集度较低，对开发区的商业商务有效贡献度较小。 从城市发展方向上来看，经济开发区是九江城市化扩张的最佳方向，将是 九江产业布局及房地产开发的集中地。 本项目处于鹤问湖规划的商业中心，未来发展不可限量，对

17、住宅开发是有 利影响；但是新区建设的不可预见性将是本项目商业的主要风险来源。,二、房地产市场发展分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,30,九江房地产市场发展历程,1998-2002年经济适用房和少量商品房，价格在600-800元/。,2003-2005年低水平建设水准房价水平维持在1000元左右开发方式：见缝插针型，没有规模开发。,2006年至今市场容量扩大，外地开发商投资进入，房价迅速上涨，达到2000元以上商品房,九江房地产市场起步较晚，发展迅速，目前已进入大规模品质时代。,第一阶段（19982002）从以私房、政府兴建的房改房为主，商住房和集资房为辅。 第二阶段（20032

18、005） 房地产发展阶段，整体发 展趋势受南昌房地产市场走势影响，市场开始出现高层产品，开发主要以老城区为主。 第三阶段（2006）快速 发展阶段。柴桑春天的热 销和市场形象的迅速建 立，刷新了九江客户对社 区形象的认知。市场开始 提高建设水平，规模化开发。,二、房地产市场发展分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,31,九江房地产市场整体发展格局,随着九江市城市框架的拉大，房地产逐渐形成三大片区,浔阳区板块,庐山区板块,开发区板块,三、房地产市场板块分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,板块分析浔阳区板块,九江市的城市核心板块，几十万人生活、购物、娱乐中心。 “人多地少

19、、土地稀缺”使得浔阳区寸土寸金。浔阳区板块代表着目前九江市商品房价位的最顶峰，丽景湾、南湖国际更是城市富人阶级的代名词。丽景湾1#楼9966元/的商品房单价创下九江历史之最，而浔阳区的整体均价也是各版块中最高的。 多数是商住结合的楼盘，以高层为主，具有完善中心城区商业、休闲生活等配套的作用。,代表楼盘：南湖国际、信华城市花园、丽景湾,浔阳区板块市中心交通、生活等配套齐全、以商住楼为典型的高层项目为主，后期主要依托旧城改造持续开发。,三、房地产市场板块分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,板块分析开发区板块,代表楼盘：新湖明珠城、东方塞纳、奥林匹克花园,开发区是九江市政府的重点发展区

20、域，特别环鹤问湖建设新九江的城市规划，直接刺激该板块的房地产市场发展。仅仅一年时间，该区域内的房价每平方米平均涨了2000多元。柴桑春天更是在2010年一季度飚过5500元/大关。直逼市中心的房价。 该片区都以大盘开发为主，在售和已出售土地促应面积巨大，后期竞争将会异常激烈。 从板块竞争来看，由于政治资源和山水资源优越，开发区处于比较优势地位 ，目前上涨过快的房价造成了该区域商品房快速销售的瓶颈。,开发区板块九江市重点发展区域、未来的城市核心，大体量集中开发，市场竞争激烈。,三、房地产市场板块分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,34,板块分析庐山区板块,代表楼盘：华龙莱茵美郡、美

21、日阳光花园、香域半山,九江市经济适应房供应的主要区域 庐山区地处九江城郊结合部，农业占据了区域经济的主导地位，前期由于区域中心较小，土地资源不足，房地产发展严重滞后，近几年随着浔南大道和九威大道的建成通车，土地促应加大，房地产开发成明显的繁荣趋势。 庐山区板块是九江商品房价格最低的一个板块，造成庐山区板块房价最低的原因有二：一是庐山区在九江市人眼里，是传统的乡下，不看好未来发展；二是庐山区的楼盘分布过于分散，无法形成区域凝聚竞争力，板块价值难以提升。,庐山区板块经济适用房的主要集中地，商品房开发分散、未来开发的主要区域集中在浔南大道与九威大道。,三、房地产市场板块分析,管理资源吧（），提供海量

22、管理资料免费下载！,住宅市场供应量分析总量分析,在售项目统计,既将上市大盘统计,分析： 据不完全统计，目前九江市在售项目23个，在售面积320万平米。既将上市的大盘6个，供应面积335万平米（本项目未计算在内）。,新建商品房供应量加大，未来市场竞争将日趋激烈。,四、房地产市场供应分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场供应量分析各板块分析,从各板块的供应量看，2010年商品房的供应主要集中在开发区板块，开发区作为未来居住新区，在成为开发热点的同时，已悄然进入大盘时代。,四、房地产市场供应分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场需求量分析总体分析,九江市200

23、72009年三年期间共计销售商品住宅764500，销售套数17317套，除2008年受大市影响行情萎缩以外，2007年和2009年去化速度和去化量情况良好，三年平均年销售面积25万平米，销售套数5772套左右，月平均销售481套，月平均销售面积21236。,五、房地产市场需求分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场需求量分析二手房分析,九江市20072009年三年期间二手房共计销售套数9003套，平均年去化3001套左右，月平均去化250套。,五、房地产市场需求分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,39,住宅市场需求量分析板块分析,自2009年年底，国务院出台“新

24、国四条”政策以来，除庐山区外，开发区和浔阳区商品房交易量呈下降趋势。尤其是开发区，跌幅达到了60%，说明开发区在九江市三大区域中抗风险能力最差。,分析： 从近三个月的板块成交量看，开发区平均月成交量为661套排第一，浔阳区平均月成交量为544套，庐山区平均月成交量135套。,五、房地产市场需求分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场需求量分析未来需求预测,根据2008年全市人均居住面积约32.11 ，中心城区规划2020年为120万人；则20102020年市区住宅需求总量为：32*(120-60)万=1900万，如果按50%购房的需求，每年有100万的住宅需求量。,区县联动：

25、大九江城市格局的拉开，沙河、瑞昌等区县购房需求 城市联动：南昌、湖北等邻县购房者需求及外地投资者需求等,内需：,外需：,刚性需求仍将存在，需求将持续增长。,五、房地产市场需求分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,41,住宅市场价格分析,九江市各主要项目当前销售价格,九江市场项目以电梯房 为主，仅在开发区和庐山区板块有少量的多层产品供应。 从九江市各主要项目四月份的销售价格看，目前九江市住宅的起价都在3000元以上，最高价达到9000元/平米。 目前市场上多层均价4800元/平米左右，电梯房均价在4460元/平米左右。如果按98折的成交优惠计算，则九江市当前多层成交均价为4700元/

26、平米，电梯房成交均价在4370元/平米。,六、房地产市场价格分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场价格分析,2010年九江市开发区板块均价为4280元/，庐山区板块均价为3824元/，浔阳区板块均价为46760元/。,2009年九江市商品房均价4216元/，较2008年平均每平方米上涨914元/，涨幅高达27.7%，高于全国平均涨幅。,六、房地产市场价格分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场产品分析建筑类型,高层,小高层,多层,别墅,花园洋房,趋势,是未来发展趋势，目前主要集中在浔阳区，代表楼盘丽景湾，南湖国际。,是目前市场主流，市场接受度高，代表楼盘柴

27、桑春天、信华城市花园等,九江市在售项目建筑类型,目前市场热销售产品，市场促应量少，代表楼盘东方赛纳、华龙莱茵美郡等。,市场稀缺产品，市场反应暂不明显，具有未来发展潜力，代表楼盘柴桑春天。,市场稀缺产品，生长期会更长，大量发展受土地和城市购买力支撑，代表楼盘柴桑春天，首府。,主流,热销,稀缺,稀缺,浔阳区产品供应以高层为主，庐山区产品供应以多层和小高层为主，开发区产品供应较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房、别墅均有供应。,七、房地产市场产品分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,住宅市场产品分析户型统计,从总套数可以看出，二房和三房是数量最多的两种户型；从销售率可以看出，二房是和三

28、房是销售最多的两种户型；综合二者可以得出目前九江市场的主力供应及畅销户型为二房和三房。,七、房地产市场产品分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,45,住宅市场产品分析面积区间,市场主流产品为80100平米的两房，110-130平方米三房，四房主要以顶层的复式为主，面积在140170平米之间。,七、房地产市场产品分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,46,住宅市场产品分析园林、配套、物管,配套： 柴桑春天:九师大附小/小学/中学/商业/会所 莱茵美郡：2万平方米商业步行街/双语幼儿园/会所信华城市花园：幼儿园、商业、会所 物管： 目前缺少知名物管 物业管理水平不够高 配套

29、形式多样，但质量不够，经营水平不够,九江市部分在售项目园林风格,。,小结： 园林：九江市楼盘规划和相应的园林景观特色多采用欧式风情和现代风情但均较为粗糙，细腻自然感严重缺乏，部分靠湖、邻河、沿江社区辅以湖景或水景特色作为产品卖点。 园林风格特色不足，景观细节处理粗糙、设计人性化考虑不够。 配套：除几个大型社区外，大部分项目只有部分底商配套。 物管：目前在售项目均有物业管理，但只有柴桑春天的物业管理较好。其它项目物业管理均较差。,七、房地产市场产品分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,47,住宅市场客户群分析,区域位置：居住地域情节较重，喜欢在自己生活的区域置业，除此之外，对浔阳区认

30、可程度较高，对开发区和庐山区接受度有一定抗性。 产品品质：信赖大企业和本地名星企业（信华集团）的开发的楼盘，对产品的品质要求越来越高。 生活配套：对旧城中心城市配套具有依赖性，购房时优先考虑的是教育配套。 交通：对交通的要求较高，大部分人宁可购买交通便利但价格高的老区，也不愿意购买交通不便利价格便宜的新区。 园林绿化：对园林绿化的要求不高，但从柴桑春天一期交房后，部分人开始注重小区的园林。 人文资源：九江人具有恋湖情节（甘棠湖/南门湖）。 销售价格：对价格的承受能力有限，对单价敏感度较高，高档住宅的赞同度较低。 营销方法：老带新成交率高，跟风明显。,客户购买住宅8大因素,8大因素之九江客户情节

31、分析,八、房地产市场客户需求特征分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,九江市的客户结构呈典型的金字塔形，顶端客户是城市的财富阶层，反复置业群体,高端客户,中高端客户,支 付 能 力,高,顶端 客户,顶 端 客 户,九、房地产市场客户构成分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,中高端客户是市场上购房的主力军,支 付 能 力,高,高端客户,中高端客户,中 高 端 客 户,高 端 客 户,顶端 客户,九、房地产市场客户构成分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,50,市场小结,城市发展：九江经济的增长和城市化进程的加快，将会促进房地产业的持续发展；随着九江城 市向西、

32、南发展以及政府的迁移，本案所在区域将成为新的地产热点区域； 产品供应：九江新建商品房供应量加大，未来市场竞争将日趋激烈。各大板块之间产品形态、 容积率、风格等没有较大的区别，目前住宅商品房供应较为集中的板块主要是开发 区板块；市场新盘规模较大，已经进入大盘竞争时代，产品类型越来越丰富； 户型面积：九江市场的主力供应及畅销户型为二房和三房，各板块项目户型和品质差异较小， 面积主要集中在80100平米的两房，110-130平方米三房； 价 格：九江市当前多层成交均价为4700元/平米，电梯房成交均价在4370元/平米。开发区 板块和浔阳区板块目前代表了九江高档楼盘；但本地人没有富人区的概念；价格仍

33、 有上涨空间；各板块形成价格差异的主要原因是地段元素； 客 户：均以九江市客户为主，辅以区县客户和外地投资客，开发区客户的差异特征表现在 对区县客户的吸引力更强，主要由于开发区供应充足，价格适中，小区环境较好等,十、房地产市场现状,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,5.项目优化建议,6. 项目营销攻略,3. 市场竞争格局分析,4. 项目定位,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,一、项目竞争片区分析,1、根据价格和开发热点划分经开区房地产竞争格局； 2、竞争片区得出本项目处于何种层次竞争，确定主要竞争对手； 3、从市场区位来看，本项

34、目属于开发区鹤问湖东北，但从竞争范围来看，应该 是立足片区，放眼全市。,开发区已升为国家级，城市政商配套正在崛起，置业逐步以九江高尚人居为核心需求。,界定市场格局,所在片区市场分析,片区兼有商务中心、市民中心、体育中心、贸易中心和文化中心等相关功能，区域价格梯 度逐步形成； 置业需求快速以高尚人居需求为中心，置业城市化特征明显； 片区有较大规模优质项目，部分已为入住； 整体市场受购买力影响，面积和空间向舒适化方向发展，高品质项目代 表性主力户型在90-130平米之间，如恒盛花园、东方塞纳、山水名城等，部分项目也有较多中小户型，面积区间为85-110平米户型也有一定数量，如名流天地和湖景花园等。

35、,立足片区，放眼全市,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,一、项目竞争片区分析,开发区鹤问湖边首个大盘，交通便捷；居住空间更趋合理；品质生活受追捧,片区市政配套逐渐完善，价值提升,区域内高品质项目价格逐渐提升；升值空间凸现,居住价值驱动,区域价值驱动,供给规律驱动,启示： 1、基地交通便捷，临近鹤 问湖，自然资源优越； 2、周边有较好的教育文化 资源，职大、田家炳中 学等； 2、片区为逐渐成为高尚人 居圈，商务配套日臻完 善； 4、项目适宜打造九江中高 档住宅区。,本案,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,因此，就项目结合现有市场分析看，我们认为项目的竞争范围来自全市所有品质较

36、好楼盘，目标客群也是来自全市包括下辖区域，部分有力客户可能来自九江市以外区域。,从项目本身和现有开发区各项目客户构成看，应该是立足区 域，放眼全市，我们的客户主要来自全市范围，认同开发区发展潜力，以入住该区域为荣的客户，而竞争的对 手，仅从地块周边项目来看，就有中星上海国际花苑、恒盛花园等，此外还有其它区域几个大盘。,以下，我们将主要结合现有的与本案较为相近的几个项目，以及潜在客户包括业内人士观点进行分析研究，并根据研究分析得出相应的产品策略及营销竞争策 略。,一、项目竞争片区分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,55,1、典型项目分析柴桑春天,占地面积：953亩 建筑面积：95.

37、36万 容积率：1.5 建筑密度：28% 总户数：7000户 产品形态：多层、小高层、别墅、花园洋房 开发商：浙江新湖地产,户型：多层90两房117-130 三房130-150四房170-190跃层；花园洋房：120-140；小高：125-139 畅销户型：115-125； 滞销户型：170 的顶跃或部分电梯房一层户型； 学校配套：幼儿园九师大附小，十一中 商业配套：约5万，主要以底商的形式分布在各区主干道旁,产品分析,项目简介,二、典型及主要竞争项目分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1、典型项目分析柴桑春天,项目点评: 配套设施比较齐全，区位较好，市政府大力发展的开发区区域，

38、两湖一江，新九江的中心，属于一类居住中心，是未来城市的核心，升值潜力大,整个项目的规模大，一期已经成形，已形成品牌效应。 组团分布合理，各种物业形态组合布置处理得当，中庭景观，院落景观较好，并引入水景等景观元素； 从整个市场情况来看，房价在三期还会有小幅度的增长，但涨幅还有待关注。,区域来源：主要是以九江市区域客户为主，周边区县客户为辅； 职业特征：公务员/个体户，区县的私营老板，在外经营或打工的九江人； 年龄特征：30-40岁的换房客户,客户分析,二、典型及主要竞争项目分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,57,2、典型项目分析东方塞纳,占地面积：95亩，一期占68亩 建筑面积：

39、13万，一期9万 容积率：1.8 建筑密度：29.4% 总户数：1000户 产品形态：多层、小高层 开发商：九江明湖房地产开发有限公司,项目简介,产品分析,产品：一期16栋多层，2栋小高层，1栋酒店式公寓。 户型： 80/88两房，119/126/ 三房，138/145四房 户型卖点：方正，实用，双阳台，八角窗 建筑风格：法式建筑 园林风格：法式坡景园林 商业配套：主要以底商的形式分布在各区主干道旁,二、典型及主要竞争项目分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,项目点评: 该项目毗邻九瑞大道，鹤问湖东北面，与国豪水岸城、龙开御景等项目距离甚近，随着八 里湖的大面积开发，开发区城市各项

40、配套日渐完善，客户区位抗性不再像以前那样强烈。 法式风格和多层住宅是东方塞纳最大的卖点。现代派简约法式建筑风格符合现代九江购 房者的审美标准。 大量90平米二房和116平米的三房，构筑了东方塞纳的产品线，户型卖点突出，实用性强。 售楼部的装修和售楼部门前的景观建设，很好的表现了该项目的法式建筑特色，将体验式 营销做到极至。,区域来源：九江市居民，乡镇客户。 职业特征：企事业单位，个体户，在外经营或打工的九江人；,客户分析,二、典型及主要竞争项目分析,2、典型项目分析东方塞纳,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,59,3、典型项目分析信华城市花园,占地面积：17万 建筑面积：36万 容积

41、率：2 绿化率：40% 总户数：2000户 产品形态：多层、小高层、高层 开发商：九江信华集团,项目简介,产品分析,产品： 23栋多层住宅、6栋小高层、9栋高层。 户型：90两房，100-110/101-106/110-120/130 三房. 畅销户型：90-130； 滞销户型：顶跃或部分电梯房一层户型；生活配套：小学，中学，医院，超市。 商业配套：主要以底商的形式分布在各区主干道旁,二、典型及主要竞争项目分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,60,项目点评: 该社区地段好，离市中心四码头地段步行仅需15分钟，该社区户型普遍较好，多采用了九江较流行的阳光房，该项目对外的公摊系数多层

42、7%-8%，电梯楼14%，客户多会感觉实惠。项目周边配套非常齐全，医院、小学、中学等配套齐全。 项目顶楼全部采用5.6米层高，其实相当于两层，售价在4000多。相对其他离市中心较近的楼盘来说，该项目价格不高，属于低开高走的盘。该项目内部认购较多，还有相当一部分被银行等单位部门团体购买。 该项目周围公交其实并不方便，仅12、17、18三路公交，不属快发车。紧挨该项目的是经济适用房，降低了项目的整体品质。小区内部绿化一般，除了地段基本没有其他大的卖点！,区域来源：客户分布较为散乱，湖北小池、九江各县都有一定的数量，但周边居民占比例较大。 职业特征：企事业单位，公务员，浔阳大市场的私营老板，在外经营

43、或打工的九江人；,客户分析,3、典型项目分析信华城市花园,二、典型及主要竞争项目分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,三、典型及主要竞争客户总结,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,S（优势）：,W（劣势）：,O（机会）：,T（威胁）：,实力开发商，较大规模 好的湖景资源，交通便捷 多层小高层及高层丰富产品线,地块西南污水处理厂影响 周边生活配套不够成熟 建筑立面风格平常 周边人居氛围相对不足,政府对该片区的未来规划 九江房地产的快速发展 城镇化运动带来的人口红利 周边配套逐步完善 打造较好品质项目迎来追捧,房地产市场宏观调控 本市其它大盘的竞争 同片区未来投放及开发量增大

44、投 放量增大,四、项目核心SWOT分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,1、SO战略：整合资源新鲜强力抛出冲击市场,通过对项目的湖景资源、园林打造与部分新型材料与科技的运用，紧跟九江市政策及开发区与鹤问湖规划方向，以品质化、生活化、个性化的产品及品牌形象抢在第一 时间冲击市场，形成本项目带动九江的“虹吸”效应。,2、WO战略：避重就轻引导为主，“区域大势”托起“项目小市”,局部资源差异化和区域发展的利好炒作双管齐下，强化九江开发区与鹤问湖大机会将带来项目升值的小机会，政府的支撑必将导致区域成熟化，必然导致区域交通、配套、市容等方面的改善和提升，项目受益首当其冲。,五、项目核心SWO

45、T战略分析,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,五、项目核心SWOT战略分析,3、ST战略：错位发展、补位发展弥补先天不足,通过一种独有的生活方式的引导和较好的园林景观打造刺激市场，带来耳目一新的感官冲击，树立高附加值的产品形象，直接形成中高端购买者注意和向往，形成话题现象。,4、WT战略：项目引爆、豹力营销，主导城市发展运营,本项目的杀手锏是开发区独特条件（国家级开发区）、位置（与老城临近）和鹤问湖优势，同时，未来会有更多资本介入周边开发，同样的外部条件，不成熟（居住氛围与生活配套）因素同样制约其他项目，而未来的发展将大大完善周边的各种配套。,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载

46、！,总体战略选择： 第一梯队领导者，第二梯队补充者,在居住价值驱动下的九江房地产市场中如何占位？,高信：房地产市场战略选择模型,价格垄断 产品不可复制 过河拆桥,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,追随者,补充者,搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,六、项目竞争突围,领导者,挑战者,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！,结合前面所述关于“典型个案客户分析总结及SWOT战略突围”，我们应该如下考量：,1、建立在对项目尊处开发区鹤问湖边、附近优越的交通配套和正在兴起的市政配套 等有形资源基础上进行产品的开发研究，深层次进行与项目的对接，实现“沟通城 市，对话九江”的产品与理念的高度无缝结合。 沟通城市，缔造未来； 2、在此基础上进行项目的文化、休闲、商务、生活、居家、健康、娱乐等无形资源 体系的整体建立；大规模开发产品体系