[企业管理]贵阳保利云山国际项目可行性研究报告.ppt

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1、Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,1,贵阳“保利云山国际”,项目可行性研究报告,2008SCWL-CH01,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,2,目录,第一部分：项目总论 第二部分：市场研究 第三部分：项目开发方案 第四部分：启动策略 第五部分：项目财务经济指标测算 第六部分：研究结论与建议,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,3,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,整体目标,树立保利（贵州）品牌

2、, 作为保利企业进入贵州市的第三个大规模项目, 是在云岩区房地产业的一个主导性项目 33层高层建筑结合完善的小区配套服务，计划在项目开发周期内保持较好的现金流，创造投资利润最大化 计划整个项目分两期开发,客户的目标实质上是项目的宏观愿景 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的,启动区目标,率先推出云山国际第一期,建立项目顶级形象 构筑项目高端生态住宅形象，将其打造成为云岩区楼市领军者,项目委托背景,在委托纬联前，由于地震和全国房地产市场的观望情绪，贵阳的房地产市场处于相对较低迷的时期，本项目土地规模较大，开发强度大，品质较高 纬联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能开发策

3、略、启动区策略、可行性研究等几个方面,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,4,项目背景： 为适应保利在贵州的集团化发展要求，保利置 业成立了贵阳保利海明房地产开发有限公司。 2007年12月，贵阳保利海明房地产开发有限公 司成功竞得贵阳市云岩区G(07)30地块，该地块位于4A级景区黔灵公园东北侧，周边被顺海林带所包围，总用地面积：173230平方米，总建筑面积545594平方米，拟建成 “黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。 同时，随着公司战略的明确，将积极拓展新项 目，通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为保利在贵阳的

4、又一面旗帜。 约束条件： 该项目三面环山，坡势陡峭，且仅靠市北路对外联系，道路规格低路况差，交通不畅。 石材开采造成山体靠项目面侧面岩体裸露，绿化难度大。 项目外围建筑受到高山影响，采光条件相对较差。,项目背景及约束条件,项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素,1.1项目背景,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,5,1.2.1项目名称,名称： 保利云山国际社区 云：灵动，随性，不拘一格，时而柔和，时而压抑，犹如生活，犹如人之心性。因此，又有人生如浮云，事无常型，人无常性云无常态一说。 山：巍峨，不失灵性。山之美，源于山之俊秀、山之

5、奇异、山之神秘莫测。古人常借山喻人性，一种刚毅之美、领袖气质、灵性。 云中之山，华美、巍峨、神秘，令人仰望；山中之云，恬静、随性，不失灵性。 云山国际社区，彰显出一种独特的领袖气质，充分展现出华美而恬静的生存环境与生活方式。,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,6,1.2.2项目建设单位概况,开发商 保利贵州房地产开发有限公司是保利南方集团一级控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产经营、物业管理等。 2006年保利进入贵州，开发了一号作品“国家文化生态示范社区”保利温泉新城，占地825亩，建筑面积近100万平方米。

6、 2007年9月29日,保利斥巨资竞拍到“二号作品保利国际广场”用地 ，公司计划将该地块打造成贵阳市“标志性城市综合体” 。 2007年11月27日，保利贵州的三号作品“保利云山国际”，将成为保利2008年上市产品中的重要序列，“黔灵山自然圈中唯一的国际品质社区”。,承建商 保利建设：保利建设开发总公司经国务院批准于1992年在北京成立，注册资本金一亿元人民币，隶属中国保利集团，是集团内唯一从事工程建筑业的全资子公司。从业人员近3000人，具有中高级职称的工程技术管理人员360人，下辖16家分支机构。拥有国家建设部批准的建筑工程资质包括：房屋建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级

7、、公路路面工程专业承包一级、市政公用工程施工总承包二级、地质灾害防治工程甲级，并通过国际ISO9002质量体系认证。 十年来，保利建设开发总公司在社会各界的大力支持下，取得了良好的经营业绩，业务遍布北京、上海、山东、广州、四川、海南等省市自治区，承接的工程涉及房屋建筑、道路桥梁、市政设施、装修装饰、特种建筑和国防工程等，并多次荣获国家部委和省、市级主管部门的表彰。,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,7,1.2.3项目地块位置及周边现状,本案位于贵阳西北角云岩区，市北路北侧。 东临国家级长坡岭森林公园。 南接三桥马王庙。

8、 西靠百花山脉。 北接白云区。 毗邻著名风景区百花湖。 距市中心区12公里，距龙洞堡机场和贵阳火车站约半小时车程，通过贵黄、贵遵高等级公路和川黔、滇黔公路与云南、重庆、四川相联，周边交通便利，具有经济发展的前提条件。 毗邻贵州政治之心，贵州省政府、国家安全局，其余各种重要机关单位贯穿其间。 附近分布有贵州大学、贵州财经大学、贵州中草医医院、恒博医院等配套。,本 案,1.2项目概况,黔灵 公 园,1,2,3,4,5,本案,贵州省政府 贵州省政协 省财政厅 省储备局与省工商局 省审计厅,市中心,12公里,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,

9、8,项目地块现状 项目三面环山，且靠山部分处于未开发状态。该地块在本项目开发前为采石场，靠山侧有大量岩石裸露。 现阶段项目地块已经进入施工状态。,1.2.3项目地块位置及周边现状,进入项目现场的道路,项目东侧的民房,项目中心施工现场,项目边坡岩层,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,9,项目周边现状 项目交通不便，只有市北路能直接到达项目，道路为双向双车道，机动车、非机动车、行人混用，交通秩序混乱。 周边业态以住宅为主，少量商业贯穿其中，地块周边状况落后于贵阳整体水平。 沿市北路周边零星分布了部分企业，学校、加油站等生活

10、机能配套，所产生的人流量导致道路交通间断性拥堵。,1.2.3项目地块位置及周边现状,本案,周边企业,学校,公交线路,加油站,客运公司,市北路路况,周边店铺,1.2项目概况,周边企业,加油站,中学,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,10,1.2.3项目地块位置及周边现状,项目主要交通动线 现阶段本案交通条件较差，道路规格低，为双向双车道。在本案的进出入口为单向车道。 在项目外市北路段车辆为双向行驶，在项目景观入口右侧为车辆进入项目的主入口，景观入口广场为行人主出入口、车辆出口之一。,出入口,1.2项目概况,Monday, July 8,

11、 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,11,1.2.3项目地块位置及周边现状,交通辐射能力,项目位于云岩区和金阳新区边缘，市北路北侧，中心环线附近；交通不便，由于道路等级低，无法畅达金阳新区其他区域和贵阳市区，只有15路、37路、55路三个班次的市区公交车线路，辐射能力弱。 交通条件的不便，造成本案辐射范围受到局限。,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,12,1.2.3项目地块位置及周边现状,项目地块周边资源状况 旅游资源丰富 贵阳市周边景点众多，是全国旅游资源非常丰富的城市之一。贵阳市众多的景

12、点中，著名的黔灵公园、黔灵山、百花湖、长坡岭森林公园坐落于本案地块周边。 景观资源丰富 本案处于群山之间，毗邻黔灵公园（黔灵山）与长坡岭森林公园，具有优良的山地景观资源。,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,13,1.2.3项目地块位置及周边现状,周边资源展示,百花湖 百花湖位于贵阳市城区西北面22千米的百花坡下 百花湖湖面开阔，岛屿众多，湖汊幽深，半岛错落。 百花湖为全省第1批省级风景名胜区。,百花水景,长坡岭森林公园 长坡岭森林公园地处贵阳市近郊，离白云区中心3KM。 长坡岭森林公园有贵阳市“生态博物园”之。 森林景

13、观特佳植被色彩随季节而变化，四时景色各。,长坡岭山景,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,14,1.2.4项目规划控制要点 -控规要求表,项目基地条件： 本项目用地为商业、住宅用地。 本项目三面环山，项目由一块地直接组成。 项目沿道路部分退距道路10米。,项目限制条件: 限制建筑高度100米。 要求90户型比例占总套数的70%。 退道路红线10米。,项目经济指标,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,15,1.2.5项目发展概况,项目总占地面积：17

14、3230平米 项目总建筑面积：648706.39平米 分期数：两期 建筑期限：3年 容积率：3.5 绿化率：35.03% 项目总体功能：纯居住 物业形态：纯住宅 产品形态：高层（33层）,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,16,1.2.5项目发展概况,1.2项目概况,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,17,1.3可行性研究报告编制依据,1、政府的立项批文。 2、土地及项目权属落实的证明文件。 3、与合作单位就项目达成的协议、意向。 4、建设用地规划许可证。 5

15、、规划行政部门的规划设计要点。 6、建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000） 7、建设用地现状管线图。（1：500） 8、委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。 业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,18,1.4可行性研究结论及建议,结论： 项目开发可行性大，能为保利贵州战略布局产生积极的促进作用，也可以为贵州保利海明带来丰厚利润。,建议一：项目地形特殊，在增加工程成本时，能将增加的成本通过营销推广产生良好的边际效益。例如

16、：边坡的处理等。 建议二：合理分担不可预见风险。 建议三：合理制定销售价格，在保证项目基准利润的前提下，制定有利于形成项目销售势能的价格体系。 建议四：在项目现金流的几个关键节点，适时推出“现金流产品”，保证开发资金持续投入，例如：选择一期公寓楼作为开盘现金流产品。,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,19,目录,第一部分：项目总论 第二部分：市场研究 第三部分：项目开发方案 第四部分：启动策略 第五部分：项目财务经济指标测算 第六部分：研究结论与建议,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品

17、翻版必究,20,贵阳市1998-2007年GDP数据表,0,100,200,300,400,500,600,700,1998,2000,2002,2004,2006,相对稳定阶段,飞跃阶段,快速增长阶段,贵阳市GDP总量从1998年的219.14亿元到2007年的696.4亿元，仅仅只是十年时间，城市经济翻了三倍多。 人均GDP从1998年的不足7000元到2007年的接近20000元，标志着在这十年间，贵阳整体收入水平得到了极大的提高。 当人民收入水平提高的同时,对居住品质的要求也越来越高,这也给房贵阳市房地产市场带来了更大的需求量，从而刺激了房地产行业的快速发展。,2.1宏观环境分析,GD

18、P篇,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,21,恩格尔系数,从GDP方面来看，贵阳人均GDP水平低于3000美元，属于发展中城市。 另外,从恩格尔系数方面可以看出，从2002年以后，贵阳逐步成为较富裕城市，但贵阳受到人均GDP的限制，仍属于发展中城市。,2.1宏观环境分析,GDP篇,快速 变化 区,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,22,产业篇,截止2007年贵阳一、二、三产业结构比列关系为6.5：46.7：46.8 政府宏观调控，区域经济产业结构协调发展，贵阳呈现出以第三产业

19、为龙头、第二产业为补充的产业结构，最终形成 “三、二、一”经济模式。 点评：贵阳市正在经历着由工业城市向现代化城市的巨大变迁，在发展过程中应充分发挥本土优势产业，大力发展第三产业，刺激经济增长，加快现代化进程，吸引更多外地资金和人才协助本地发展。,十年产业增加值（图一）,图一,十年产业增涨幅度（图二）,图二,2.1宏观环境分析,缓慢发展,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,23,缓慢增长阶段,快速增长阶段,人口与人均可支配收入,点评:贵阳市人口总量持上升趋势，其中值得关注的是，在贵阳市人口增长较快（1998，2002）区间范围内，人均可

20、支配收入却处在缓慢发展阶段。当人口增长势头得到控制之后，贵阳人均可支配收入进入快速增长阶段。因此，我们可以看出，贵阳在经济发展中，人口压力市阻碍城市经济发展的一个主要因素。,2.1宏观环境分析,人口与人均可支配收入篇,表一,表二,人均可支配收入（元）,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,24,全国房地产供销面积(图二),就全国范围看，从投资总量、放量、消化情况等数据判断，我国房地产在近五年发展势头迅猛。 从2005年起，国家采取加息、减少贷款额度等手段对房地产市场进行的宏观调控，力图保证中国房地产市场与国家经济健康、稳定、可持续的发展，

21、但宏观调控的效果不明显。 宏观调控效果不佳的主要因素是市场需求持续性增长，导致市场供求关系发生变化，从最开始的供大于求发展到现阶段的供小于求。在此种市场环境下，房地产市场出现发展过热的现象。,全国固定资产投资与房地产投资（图一）,2.2全国房地产行业发展分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,25,2.2.1国内一线城市房地产行业发展分析,作为一线城市的北京、上海在07年前十个月份中,分别在七月份和十月份的商品房成交套数达到最高值.。而在广州和深圳, 商品房成交套数分别在六月和一月份达到最高值。 北京、广州、深圳均在07“新政”后交易

22、量开始大幅度下降，而上海下降幅度较小，这与其外来人口多，消费能力强有很大关系。 由于贵阳外来人口所占比例较大，消费需求旺盛等因素与上海有相似之处，可以看出贵阳楼市发展前景相对可观。,2.2全国房地产行业发展分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,26,2.2.1国内一线城市房地产行业发展分析,从四个主要城市的商品房成交面积中也同样可以得出其成交量主要还是集中在下半年,且都在07“新政”后有所下滑，上海下降幅度相对较小。根据房地产经济发展规律，“新政”作用对贵阳楼市也产生了冲击。,2.2全国房地产行业发展分析,Monday, July

23、8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,27,以北京、上海为代表的经济、政治中心，由于受国家政策控制深。虽然房地产短时期内发展迅速，但是城市贫富差距大，而房地产的购买人群基本处于城市的中上层，对市场的走势不敏感，而对国家的政策性因素十分敏感。 以深圳、广州为代表的沿海一线城市，由于房地产的开发时间久、房价今年一直居高不下，直接导致市场一直处于疲软状态，但是由于城市发展时间久、人民收入高，对市场的敏感度比对国家的政策敏感度强，更加呈现市场化走势。,2.2全国房地产行业发展分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究

24、,28,2000-2007年贵阳市“房地产开发投资/全社会固定资产投资”指标统计,2.3.1本市房地产市场现状（截至07年）,指标比值： 0.26(正常区间0.22-0.28) 指标评价： 该指标比值处于正常范围，说明我市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重是合理的，房地产业在平稳健康发展的同时，对国民经济的发展仍然起着重要的促进作用。 贵阳市房地产开发投资/全社会固定资产投资比属于正常区间范围,说明贵阳房地产市场总体属于健康良性发展阶段,2.3本市房地产市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,29,2.3.1本市房地产市场现状

25、（截至07年）,正 常 区 间,2000-2006年贵阳市“商品房销售面积/商品房竣工面积”指标统计,指标比值： 1.09（正常区间0.70-0.90） 指标评价： 该指标比值偏大，商品房销售面积大于商品房竣工面积，一方面说明我市房地产市场需求较为旺盛，商品房销售形势较好，且销售的商品房基本上为期房；另一方面，由于我市近年开发的高层项目及大盘较多，开发周期较长，因此在一定时期内商品房竣工面积显得较小。,2.3本市房地产市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,30,2.3.1本市房地产市场现状（截至07年）,2004-2007年贵阳

26、市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计,（注：本表中统计的“商品房销售均价”的范围为“全市所有商品住房”）,正常 区间,房价收入比：6.3（正常区间6-8） “居民年均可支配收入/商品房销售价格”的比值逐步提高，居民年均可支配收入增加较快，商品住房价格总体合理；从“房价收入比”来看（户均按3人、每套住房按100平方米计算，以全市商品住房销售均价为平均售价，因此计算值偏低），近几年也基本维持在合理区间，但其中也有不合理的成分存在。 贵阳居民的月均可支配收入在07年有质的飞跃,这也为本案销售带来更多市场契机。,2.3本市房地产市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百

27、年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,31,（一）房地产开发投资保持稳定增长，房地产业对国民经济的贡献突出。,2.3.1本市房地产市场现状（截至07年）,（二）房地产项目开工情况良好，由于大盘项目所占比重较大，开发周期较长， 因此房地产项目竣工量出现下降。,(三)随着房地产消费需求的持续扩大，商品房市场呈现供需两旺态势，商品房空 置面积进一步减少。,(四) 在市场需求的有力支撑下，商品房销售价格指数平稳增长。,（五）经济适用住房供应量进一步放大，对商品房带来一定冲击。,（六）存量房交易呈量缩价增走势。,2.3本市房地产市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本

28、方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,32,市场渐趋集约化、生态化、规模化；,2.3.2本市房地产市场发展趋势,激烈竞争导致土地获取难度和成本加大；,市场细分更明确，品牌化楼盘百花争艳；,开发商本身品质和开发企业品牌将成为销售一大亮点；,伴随住房保障的加强、区域差异渐趋均衡、二手房交易活跃 等因素，购房消费市场开始逐渐理性化。,大营销时代的到来,2.3本市房地产市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,33,2.4板块市场分析,核心区由云岩、南明、金阳构成，是西南地区和贵州省的重要交通、贸易、金融中心，立足于发展高起点、强辐射的商务贸易、

29、现代服务业等； 次核心区由小河、乌当、白云、花溪组成，突出依托三个开发区，重点发展高新技术、先进制造、材料和新材料等工业，兼顾发展服务业； 外围区由清镇、修文、息烽、开阳等城郊县（市）组成，重点发展铝工业、磷煤化工等资源型优势产业和特色农业，生态旅游业，形成产业集群。,小河区,核心区,次核心区,外围区,核心区,次核心区,外围区,贵阳市区位功能分布：,本案位于金阳新区和云岩区交界处，贵阳市两城区以及金阳新区客户分区为为本案客户定位起到参考作用。,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,34,2.4板块市场分析,由核心区向外辐射，逐步形成6条经

30、济带： 第一条是由贵新公路、株六复线铁路贵阳以东段侧旁的带状地区组成的“物流带”，重点发展航空服务、旅游、物流、食品等产业； 第二条是由贵阳至罗甸公路侧旁的带状地区组成的“贸易，先进制造业带”，连接小河、孟关，重点发展贸易、旅游、都市农业、先进制造业等产业； 第三条是由贵黄公路、贵昆铁路侧旁的带状地区组成的“装备制造、能源、橡胶业带”，重点发展旅游、贸易等产业，连接三桥、马王庙片区，发展橡胶、装备制造等工业和贸易业，连接清镇片区，发展电力、煤及煤化工、铝及铝加工等工业； 第四条是由贵遵公路、川黔铁路侧旁的带状地区组成，重点以铝、磷、医药等工业为主的“铝、磷、新材料、医药业带”，连接白云、扎佐、

31、久长、小寨坝，形成产业核心带并带动铝磷基地、现代中药和新材料产业的发展； 第五条是由贵毕公路侧旁的带状地区组成的“铝工业、建材业带”，重点发展铝工业、建材等产业； 第六条是由贵开公路接开阳至瓮安公路侧旁的带状地区组成的“磷及磷化工、北部物流带”，重点发展磷及磷化工、物流。,贵阳市区位功能分布：,小河区,核心区,次核心区,外围区,核心区,次核心区,外围区,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,35,2.4.1 区域住宅市场成长状况（两城区）,2.4板块市场分析,两城区2007年6月-2008年6月每周住宅预售均价,两城区2007年6月-20

32、08年6月每周住宅预售套数,两城区07年6月开始销售套数和面积逐渐回落，在2月达到谷底后开始小幅回升，而销售均价则在震荡中持续小幅上涨,通过回归分析，价格和销售套数并无相关关系，可以看出价格对销售套数并无明显影响。,两城区2007年6月-2008年6月每周住宅预售面积,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,36,2.4.2 区域住宅市场成长状况（金阳区）,金阳区07年下半年波动较大，8月27号-9月2号一周达到最高点后开始回落，08年1月达到低谷，在1月14-1月20号一周有明显起伏后回落，然后开始小幅回升，预售均价呈震荡上浮趋势。,Mo

33、nday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,37,2.4.3 区域住宅市场成长状况（白云区）,白云区07年6月-08年6月期间预售套数面积及价格的波动较大，08年较07年交易总量明显萎缩，价格略有上浮。,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,38,2.4.4 区域住宅市场成长状况（花溪区）,花溪区总体销售额低于其他区，08年上半年销售套数和面积明显减少，且价格波动加大,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,39,2.4.5 区域住宅市场成

34、长状况（小河区）,小河区相较于07年下半年，总体交易额略低，但有回暖趋势，价格震荡上浮,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,40,2.4.6 区域住宅市场成长状况（乌当区）,乌当区较之07年下半年，销售量有较大下降，但价格总体在3000元/平米上下波动,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,41,表9：贵阳市区位分布图,开阳县,小河区,两城区,乌当区,金阳新区,青镇市,修文县,白云区,熄烽县,花溪区,乌当区 ： 据统计，2008年贵阳市乌当区新开发项目约7个，总体均价3984元/平

35、米。项目整体水平属中上水平，能够满足绝大多数中端消费和少量高端消费。 产品形态以高层、多层、别墅为主。热销户型面积区间为：90170。 最具代表性的楼盘项目为：保利温泉、泉天下。,云岩区： 多以简欧风格为主，商住配套齐全，三房（135-150）为主力户型本年度云岩区开发或正在销售的项目共计12个，总体均价5276元/。本区域属于贵阳高端项目集中地之一，满足区域高端人群的消费需求。 产品类型以高层和小高层为主，热销户型面积区间为60-80和100-150两种。 代表性项目：曦城上品、公园2008和泓海恒半山商住楼 主要竞争项目：公园2008,2.4.2区域内供应产品特征,两城区,2.4板块市场分

36、析,小河区,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,42,开阳县,小河区,两城区,乌当区,金阳新区,青镇市,修文县,白云区,熄烽县,花溪区,2.4.2区域内供应产品特征,表9：贵阳市区位分布图,南明区： 南明区本年度开发项目为15个，开发项目数居全 贵阳市第一。总体均价为4614元/。产品类型以 高层为主，热销户型面积区间为110160。 代表性楼盘项目：山水黔城、美佳假日花园广场、 和泓海恒半山、中天世纪新城。 本案主要竞争项目：山水黔城、中天世纪新城。,金阳新区： 据统计，贵阳市金阳新区新开发的项目约5个，总体均价为3570元/。项目整

37、体水平适中，主要满足中端市场需求。 产品形态以高层为主，热销户型面积区间为90140。 最具代表性楼盘：金阳新世界、观山湖一号 与本案的主力竞争项目：观山湖一号。,小河区： 据统计，小河区本年度新开发项目总计6个，总体均价为2711元/，项目整体水平较低，以中低端项目为主。 产品类型以高层为主，热销户型面积区间为100-200。 代表性楼盘项目：铭星小河印象 。,2.4板块市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,43,贵阳住宅市场整体发展不均衡，出现以下格局：以两城区为中心向外辐射，价格向外递减，以市区北侧的乌当区为主的住宅档次较

38、低，贵阳南侧的两城区是贵阳房地产发展的重心。 总体价格水平较低，项目价差大。 贵阳市场上影响制约销售均价上扬的主要因素为： 交通条件；周边环境因素；项目在区域市场内的影响力； 配套设施条件。 产品类型以高层为主，整体风格为现代风格。为数不多的洋房、别墅以古典欧式建筑风格为主。 产品面积以大户型为主，中小户型面积配置较少。,2.4.2区域内供应产品特征（总结）,2.4板块市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,44,2.4.3区域市场目标客户研究 显性客户分析 1、政府官员 政府行政事业机关、行政管理机构单位中中高层官员。 2、商人

39、 在贵阳从事商业活动的私营企业主，主要由一部分大型厂矿领导和私企老板。 3、企业高管 贵阳范围内大中型企业中高层管理人员。 4、工薪阶层 在贵阳各类企事业单位和政府机关就业的普通员工。 5、投资者 针对楼盘项目在贵阳市场口碑好，开发商属于全国知名一线开发商之现状，会吸引到部分房产投资者购买产品。,2.4板块市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,45,2.4.3区域市场目标客户研究,潜在客户分析 贵阳市场潜在客户包含以下几类： 1、外来置业者 贵阳经济发展走向是以第三产业为龙头，第二产业为有力支撑。旅游业和矿产开采业的迅速发展，吸

40、引了越来越多的外来人口进入贵阳市居住，为本项目的销售带来契机。 2、本地二次置业者 随着收入水平的提高，部分已经购买房产的人，开始寻找性价比更高、居住环境更好的房地产项目。对这类人群的妥善引导，能够促进本案的销售。,2.4板块市场分析,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,46,2.5.1可类比项目市场调查,山水黔城,开发商：贵州宏立城房地产开发公司 规划总用地： 2000余亩(其中森林占地1000余亩) 总建筑面积 ： 130万平米 绿化率为：45% 容积率：1.97 建筑类别:高层、小高层、别墅 一期为“风临半岛”，位于龙山与南明河之

41、间，总建筑面积约20万平方米，已全面竣工并交付入住。 二期为“城市绿洲”，于龙山与凤山之间，分为组团进行开发，总建筑面积约40万平方米，以独立式别墅及带私家入户花园的小高层、高层电梯洋房为主，至2007年底整个二期将全部完工。 三期为“故乡国际”，凤山与后山之间，以小高层及高层为主，整个项目预计在2008年底竣工。 社区内龙山、凤山、麒麟山三山环绕，森林茂密、泉水溪流、鸟语花香，揽尽天地灵气，自然生态环境十分优美。贵阳母亲河从社区旁蜿蜒流过，一衣带水，生动婉约。未来这里将建成一个近9000户，约3万人入住的超大型国际品质的宜居社区。,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 201

42、9,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,47,精彩绝伦的景观资源优势 （沙盘、钟楼、文艺长廊）,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,48,建筑与山水虫鱼的完美融合,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,49,山水黔城追求现代欧陆式建筑风格，属于地中海风情建筑，规划上依山就势、高低错落、顺应自然，建筑外立面均采用澳洲进口的天然砂岩墙裙，进口外墙涂料，西班牙彩色瓦石，GRC装饰物件，特殊表面处理的铁艺栏杆，并且整个外立面上不露

43、任何管线，充分展示建筑自身的美，以及建筑与自然环境的和谐；,2.5项目拟定位方案,欧 陆 式 建 筑 风 格,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,50,物业形态：别墅、 小高层、高层,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,51,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,52,“山水黔城”第九组团项目户型建筑面积及销售情况表,主力户型：三房两厅两卫（129.98-154.86） 总套数与比

44、例：570套，占总套数的60.6%。 五组团车位售价：8-12万（根据大小和位置定价格）,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,53,2.5项目拟定位方案,山水黔城核心卖点阐述：,龙山、凤山、麒麟山三山环绕 贵阳母亲河从社区旁蜿蜒流过，一衣带水 将贵州自然、人文文化和世界先进文明融入到建筑中来，打造人文地产,“出于自然，融于自然”，使建筑与自然和谐融合，并力求将贵州省的区域文化资源与项目相结合，将黔文化与地产文化完美融合，打造出一道百年不落后的亮丽城市景观。,人文地产,成交客户群呈多元化格局，贵阳市依旧占主导，占成交

45、客户总量的58.31%；省内八大州市县占20%；省外占21.2%；国外占0.48%。,精装修,+,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,54,2.5项目拟定位方案,山水黔城自开盘以来,于08年1月份达到价格最高值,且受地震影响不大,说明贵阳市场刚性需求旺盛,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,55,2.5项目拟定位方案,07年,08年,山水黔城放量集中在07年5689月份,但呈下降趋势;08年四月份有所增加,经历地震后,6月份成交量有所回减,但幅度不大.,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,56,样板区展示,宽敞的挑空客厅设计，彰显豪华的居家空间尺度,开敞式厨房及用餐空间，中西式结合，相对独立，保证了生活空间的洁净,大面积方正客厅，接待区非常豪阔；,方正采光双卫生间设计，通风效果极佳；,2.5项目拟定位方案,Monday, July 8, 2019,专精信诚百年纬联 本方案由纬联地产荣誉出品翻版必究,5