《【精品】2011年东莞市常平房地产市场深度研究报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【精品】2011年东莞市常平房地产市场深度研究报告.ppt（68页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1,第一部分 东莞市经济环境分析,深圳、东莞、惠州三市都地处珠江口的东岸，是珠江三角洲地区改革发展规划纲要确定的珠三角一体化的重点区域。深莞惠三市总面积高达1.56万平方公里，常住人口将近2000万人，2008年GDP总量高达12797亿元，占广东省GDP总量的35.8。,深莞惠城市经济圈核心,东莞依附深圳，是深莞惠一体化的桥头堡,按规划2012年东莞轻轨即将开通，届时东莞联通深圳、惠州，一小时联通珠三角重点城市。,东莞制造业分布在整体上呈零散态势，基本形成“无镇不工业”的局面。同时，各镇区的产业特色各不相同。,世界工厂-东莞,经济增长三驾马车,从历年三驾马车走势看，东莞经济属于投资拉动增长类
2、型,亿元,三驾马车历年趋势,东莞将加大投资拉动力度,计划未来五年带动全社会固定资产投资7300亿元,其中今年市财政投资350亿元,带动全社会投资1100亿元左右,高位增长态势将延续，消费和进出口保持旺盛,投资增长率较为平稳,从增长率看，去除08年受金融危机影响，投资增长率相对来说波动较为平稳，因此，投资型仍然是东莞未来主导的经济增长方式 消费增长率则逐年下降，而进出口增长率则波动较为明显,三驾马车历年增长率,数据来源：东莞市统计局,全市生产总值,2010年全市完成生产总值4246.25亿元，比上年增长10.3% 去年全年主要宏观经济指标向好，经济总量持续增加，增长较快,全市GDP历年走势,东莞
3、以工业基础为支柱产业，GDP持续走高。城市经济基础好,人均可支配收入明显增长,2010年东莞城市居民人均可支配收入36350元，比上年增长10.0% 从历年增长情况看，东莞城市居民的人均可支配收入均保持了明显的增长,人均可支配收入历年走势,东莞人都真的很有钱，而且舍得花钱,人均GDP历年走势,人均GDP66344万元，同比增长14.6% 预计三年内东莞人均GDP达到八万元,房地产开发投资298.99亿元,2010年房地产开发投资298.99亿元，增长7.7%，近2年增长较为缓慢 全市商品房销售面积511.25万平方米，下降14.8%；销售金额373.77亿元，增长5.9%,东莞实体经济根基稳固
4、，城市发展前景乐观，东莞的房地产发展也是值得期待的。,东莞实施经济国际化战略，大力吸引外资，发展外向型经济。二十年来，东莞的经济以平均每年20%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，外贸总量连续七年名列全国大中城市第三，居全国地级市之首，成为中国经济发展最快的地区之一。东莞市有六项经济指标增幅居全国首位，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。 2008年东莞GDP总产值达3703 亿元，居广东省各地级市排名第4位，由中国社科院编制的中国城市竞争力报告No.1蓝皮书中，东莞综合竞争力名列第四。,东莞宏观经济分析,
5、东莞经济实力强悍，08年金融风暴后，国内生产总值仍排名全国18（全国城市130个）,东莞 经济基础好，人均收入高，预计未来东莞将会成为既穗、深、佛之后的又一经济重点城市,第二部分 东莞房地产市场分析,国内品牌大发展商：万科，金地等（行业里的领头羊，其中万科在东莞就开发9个项目之多，产品创新超前。） 本地认知度非常高的：中信、光大、宏远、新世纪（盘踞当地房地产行业超过13年以上，土地储备充足，各界关系良好，深得当地买家认同。） “深系”其它实力开发商：深国投、深圳建设、金众、长城等（深圳开发商开发理念较为先进，在东莞开发的项目均为高端产品）,东莞房地产市场竞争激烈程度仅亚于深圳、广州,东莞房地产
6、态势,东莞房地产坐地虎-东莞“四大家族”,中信-中信凯旋城、中信阳光澳园、中信森林湖、中信阳光假日、中心东泰花园、中心新天地等,光大-景湖湾畔风墅连城、景湖春天、景湖春晓、锦绣山河、地王广场、景湖花园、蓝郡、天骄峰景等,宏远-江南第一城 、江南雅筑、江南世家,新世纪-长盛广场、清华居、新世纪豪园、碧水蓝天、第一居、江畔湾、明上居等,东莞房地产态势,东莞房地产过江龙-“深系”发展商,万科-运河东1号、金域华府、翡丽山、城市高尔夫花园、四季花城、松山湖1号、万科城、金域蓝湾、棠樾共9个,金地-金地格林上院 、金地博登湖2期,长城-松山湖长城世家,金众-金域中央,深业地产-御泉山,由于东莞楼价相对于
7、深圳、广州要低得多，两地紧挨东莞，加之随着东莞经济的高速发展和东莞城市建设的完善，广深投资客也是东莞楼市重要支持部分。 2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例为：南城3%、东城5%，靠近深圳的常平镇成交率更是高达15%。5个月后，深圳人在东莞南城区的置业成交率已达到15%，在东城区的置业成交率达到20%，在寮步镇的置业成交率则直接从1%蹿升至30%。在有些个别项目中，深圳人的购买比例已占到八成左右。,东莞房地产态势,土地市场分析,土地新增供应分析(以下数据来源：东莞市国土局),2011年3月份东莞全市新增土地10宗，总供应面积约48.48万，相比2011年2月新增土地有所下跌。 其中
8、商服4宗商住用地，4宗科研用地，2宗工业用地。 本月公布的4宗商服地块总面积6.82万，同比2010年上涨了149.39%。 由土地供应的明细可以看出本月商服用地的供应的同比于上月5宗商服的供应跌幅为20.00%。,土地市场分析,2011年3月份土地供应明细,三月土地已商住地块为主，缺少住宅用地供应。,总体供应特征,2011年3月东莞全市商品房新增供应面积78.13万，环比上涨1111.49%。 3月份新增商品房供应总体情况：,2011年3月份商品房新增供应面积为78.13万平米，环比上月上涨1111.49%，同比上涨162.72%。其中住宅新增供应面积为68.35万平米，共5733套。 新增
9、供应住宅套均面积为119，环比上月上涨1.00%。 三月新增楼盘相对于上月有较大的涨幅，同样相比于2010的三月新增数量也明显的增加，涨幅达到162.72%。可以看出东莞的供应在不断的增长。,总体供应特征,2009-2011年新增供应月度走势图,三月的商品房的新增供应量大幅上涨，相比于2011年的2月本月的商品房新增供应面积涨幅环比上涨1111.49%，其中住宅供应面积68.35万平方米，非住宅供应9.78万平方米。,总体供应特征,3月份新增供应前十排名南城居首，全市共有31个楼盘有供应,2011年3月份全市共有31个楼盘项目有新增供应，南城本月新增供应面积18.02万，居各镇区新增之首，共1
10、774套。 主要新增的楼盘世纪城国际公馆香榭里、万科翡丽山、新世纪颐龙湾、中信御园、万科麓湖花园等等。 本月东莞33镇区当中有16个镇区都有新货入市。本月新入市的高端楼盘居多。,总体供应特征,3月份新增商品房供应物业类型情况：,从以上统计图表可以看出，中等面积户型投放还是相当活跃，60-150之间的住宅供应仍是占大半份额，180以上高端住宅的新增本月供应相对上月有所上涨，本月新增的楼盘别墅量相对于上月有所增加。 新增的物业类型性相比上月也有所增加。,3月份普通住宅新增供应面积区间分布情况：,总体供应特征,3月份住宅新增供应户型结构情况(按面积计算)：,二、三房单位供应量大，大户型单位相对较少,
11、商品房成交分析,东莞全市3月商品房成交总体情况，商品房成交5250套，面积共计50.80万。,2011年3月东莞市商品房总成交面积为50.80万，成交套数5250套，成交面积环比上月份上涨114.97%，同比去年上涨37.11%。其中，住宅成交面积约为47.31万，成交套数4347套,成交面积环比上涨119.36%，同比去年上涨46.53%。 非住宅成交面积为3.49万，成交套数为903套，成交面积环比上涨69.14%，同比下跌26.73%。 总的来说，三月东莞楼市的成交量相对二月大幅上涨，住宅的成交量相比上月以及去年的三月涨幅相对较大。,东莞市房地产市场总结,大型发展商扎堆市区（南城区、东城
12、区等），小型发展商深耕镇区，今年大型知名发展商逐渐向镇区渗透； 东莞本地房地产发展受外来发展商影响，已经向广州、深圳等一线城市靠拢； 成交价格上涨，产品向高端产品过渡，低端产品成交量逐渐减少；,常平镇经济概况及房地产特征,常平镇,常平镇位于东莞东部，地处广深经济走廊中段。全镇面积108平方公里，下辖33个村（社区），户籍人口7.1万，总人口40余万。2009年全镇生产总值151.69亿元，同比增长5.09%；规模以上工业总产值256.36亿元；出口总额29.46亿美元；社会消费品零售总额53.77亿元，增长13.88%；固定资产投资总额29.12亿元，增长10.82%；各项税收总额18.14亿
13、元，增长6.51%；可支配财政收入8.91亿元，增长1.15%；金融机构各项存款余额201.55亿元，增长14.85%。因经济实力名列京九沿线县（市）前茅，常平素有“京九第一镇”之誉。,枢纽常平,常平全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇,铁路：常平作为东莞铁路纽核心 ，广深铁路、京九线，一小时融入珠三角同城圈。 轻轨：R3线让莞深惠一轨连城。 高速：福田（30分钟）：梅观高速莞深高速虎岗高速常平站出口； 南山（40分钟）：福龙路龙大高速虎岗高速常平站出口。,交通优势无可比拟，和谐号1小时连同广深，高速公路通达全省,经济常平,常平始终坚持以制造业为本，打基础，
14、办实业，形成了较为完善的工业体系，打下了较为扎实的产业基础。截止2009年底，全镇共有制造业企业近5000家，其中外资企业近700家，私营个体企业4300多家。毛织、玩具、塑料制品、金属制造业是常平的传统优势行业。,酒店业+制造业,制造业催生大量有经济实力的企业主，企业高管 酒店业为产品带来大量香港、深圳、广州娱乐客户到东莞消费置业,过百家大中型酒店，约5000家私营企业支撑起常平的经济。,常平城区景观扫描,常平城区景观扫描,常平镇总体规划(2001-2020)概要,【社会经济发展战略】 预测2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为8216亿元、16525亿元和42861亿元
15、；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70、75和80左右； 规划常平镇以传统优势产业为基础，形成现代制造业、现代流通业和房地产业三大支柱产业。,【城市性质与规模】 规划确定常平镇的城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽，客流、物流中心，东莞市东部经济、文化中心，华南商贸重镇”。,考察项目，元江元村,考察项目，元江元村,空间结构,规划常平镇采取组团式结构形态发展，五个城市组团既相互联系又相互对立，功能各异。 旧城组团为商业中心及综合功能区，新城组团为行政中心及生活区，东站组团为综合功能区，站北组团为高新技术产业园区，物流园区，河西组团为工业区及综合生活区。,考察项目，元江元村,
16、道路系统规划,规划京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路、博深高速公路、常虎高速公路、莞樟公路、东深公路、,莞惠轻轨铁路等构成常平的对外交通体系。 城市道路系统由快速干道，主干道，次干道，主要支路四级道路构成，另外还要根据需要布置立交桥，停车场，长途汽车站，公交站等交通设施。,考察项目，元江元村,考察项目，元江元村,城镇规划,常平镇作为东莞东部的经济,文化中心,被确定为东莞 “一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市.同时,以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带与以东莞城区为中心的中心发展轴和高科技产业带,以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线.,考察项目，元江元村,考察
17、项目，元江元村,常平镇城市经济发展规划特征总结,常平镇定位为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽，客流、物流中心； 酒店、制造业仍然是经济发展支撑点； 常平被确定为东莞 “一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市，是东莞的重点发展城镇；,政府规划利好，城市规划发展对房地产发展有足够的支持,可以说 常平是一个非常具有发展潜力的区域 处于东莞城市重点发展区域，受重点扶植发展 地处深莞惠一体化的中心区位，大量外区企业、客户到常平消费做生意，催生大量的购房需求 经济发展状况良好，有足够的消费力支持房地产发展,我们本次考察的地块是什么环境呢？,考察项目，元江元村,地块区位,项目至常虎高速10分钟车程,常平镇,黄
18、江镇,桥头镇,大朗镇,东坑镇,横沥镇,地块交通,常虎高速,考察项目，元江元村,常平镇中心,5分钟直达城区,10分钟直达常虎高速,交通便利，路况良好，有多条公共交通线路连接镇区中心,对本地客户来说，地块区位稍微偏僻，但尚可接受 从地块开始，1小时可驾车至广州和深圳 距离火车站紧5分钟，坐火车至广州40分钟，深圳约25分钟，1小时通达香港,从交通上看，地块具备发展本地客户的潜质，发展深圳、香港客户十分有优势,地块交通,周边环境,地块周边主要以工厂和农村为主，缺少生活配套和商业配套。 周边居民消费基本倚靠镇中心商业。,地块四至,地块平整，没有水体、大面积树林和障碍物，改造难度小,地块西面为村屋、厂房
19、和一条污染严重的河,南部为玫瑰花园，环境尚可,地块东面为厂房和村屋,地块北面全为厂房,地块本身缺少自然景观支持，臭水沟对项目有较大影响，没有噪音影响。,优劣势分析,优势： 交通通达性强,劣势： 周边厂房包围 臭水沟污染严重，气味十分难闻 缺少自然景观资源 片区主要以工业和高新科技业为主,机会： 片区内有大量企业，存在大量购房需求 常平货量供应少，北部片区基本没产品供应,威胁： 周边城镇房地产发展迅速，客户开始向大朗、等周边城镇转移 常平房地产市场已接近饱和状态,地块特征总结,缺少商业和生活配套 周边环境恶劣，缺少景观资源 周边货量供应少，有一定的发展潜力 立足本地市场，并且具有开拓深圳、香港客
20、户的条件,常平片区房地产市场概况,在售项目分析,卓越蔚蓝海岸,霞晖花园,天御,万科琥珀郡,誉景名居,常平主要项目集中在铁路以南,考察项目所在的常马路沿线楼盘基本进入清货阶段,东田花园,华建半岛,新行政中心,新行政中心是东莞最新的房地产发展方向，很多大型发展已经在周边拿地,万科城琥珀郡,占地面积：66万 建筑面积：44万 产品类型：联排 独栋 双拼 洋房 产品面积：409-416 销售价格：6期别墅预计2万/未开盘，五期独栋18000元/，洋房：7000元/ 销售信息：洋房400套货量，推出三个月后售罄，6期37栋独立和联排8月推出,常平最大的别墅项目，客户主要以本地私企和企业高管为主。,万科城
21、琥珀郡,华健半岛豪庭,占地面积：6.6万 建筑面积：13万 产品类型：洋房 产品面积：现只有四房：152-180 销售价格：4800元/毛坯，独栋别墅12000元/ 销售信息： 2010年5月2期开盘，共200套，目前剩下30套,别墅为常平本地客户，洋房深圳客户自住为主,天御,占地面积：3万 建筑面积：10万 产品类型：洋房 产品面积：两房：86-99/四房：198 销售价格：8500元/，带2000精装,仅靠产品新行政中心，项目以智能化为卖点，园林绿化面积少，销售情况一般。本地常平客户为主,销售信息：5号楼2010.11月推出,2号楼2011.03月推出，一共224套已售出160套,誉景名居
22、,占地面积：8.9万 建筑面积：15万 产品类型：别墅 产品面积：170-210叠加别墅，330-370联排别墅 销售价格： 9000元/ 销售信息： 08年底开盘，一期售罄，目前在售二期，三期洋房待定，二期约70%售完,西班牙式风格，销售情况缓慢，以本地公务员、私企业主和深圳客户为目标客户,东田丽园,占地面积：825万 建筑面积：40万 产品类型：洋房、别墅（别墅已售完） 产品面积：120-170洋房 销售价格： 6500元/带简装,购房意向客户基本为常平本地客户,2011年8月开最后一期，一栋约150套洋房（120-170），目前在认筹阶段，认筹数量约300个。,竞争对手分析,常平房地产市
23、场小结特征,产品：110120三房、140150四房最受客户欢迎，反映客户基本以舒适型产品为购买为目标； 价格：常平洋房价格基本在55006500元/毛坯左右，别墅价格约在1100018000元左右 产品特色：产品特色少，入户花园、超大阳台等特色户型少。 客户来源：别墅产品购买客户基本为常平本地客户，公务员、私企业主是主力客户。洋房产品以本地企业高管、小企业主、小生意人和深圳客户为主（香港客户在2007-2008年时较多，近两年以逐步减少）。,常平购房客户特征分析,什么人在常平购房？,35%为深圳、台湾、香港客户，广州客户较少,65%为常平土生土长的本地人,开始逐渐进入从产品更新换代的时间,工
24、作和生意是促进深圳、香港等客户置业东莞的主要原因。 东莞较低的房价也吸引一批外地投资客户，进莞置业,购房客户结构简单，生意人/私企业主、公务员、投资客是常平每一个房地产项目的组成部分。,常平购房客户特征：,别墅,洋房,基本以本地人为主,私企业主、公务员,本地、深圳、香港客户,私企业主、投资客户、企业管理人员,常平人的居住观,常平交通方便、配套好、娱乐设施多 常平人与广东一些城镇客户有较大差别，他们比较关注工作后的时间怎么度过，周边配套和交通时候便捷成为他们购房的关注重点 购房并不是因为没房子住，想要更好的才是促使他们购房的因素 在常平要购买一套房子并不困难，但是他们手头上有钱，他们能够追求更好的东西，促使常平人不断从村屋还电梯洋房，电梯洋房还别墅。,区域客户研判,深圳、香港等外地客户的居住观,价格不贵、交通也方便 深圳限购，价格高企，促使深圳人把钱花在东莞和惠州购房房产上。东莞房地产价格对于香港人来说更加实惠，60-70一套，无论投资、度假都很适合。 需要一个落脚的地方 不断往返东莞、深圳、香港，换不如花点钱买一套。,68,