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1、枫桥丽舍营销策略,博玺品牌策划 2010.4,项目简介,东渡枫桥丽舍，是东渡集团在苏州打造以青年人居为主题的集小户型酒店式公寓、商业于一体的项目；枫桥丽舍集居住与投资功能于一体，延续东渡集团丽舍系列在山水、人文方面的独特表现力，将为苏州带来前所未有的精英置业新理念。,项目占地面积12356M，建筑面积53139M，地下2层、地上8层；其中地上1-2商业，局部会所，主要打造精品商业街的性质；2- 8F为酒店式单身公寓，面积段30-75M,约500户左右；,本案,项目方位,项目位置：新区长江路与何山路交汇处，属于新区成熟地块，狮山路CBD辐射核心范围内。 紧邻轻轨1号线与3号线，5分钟内步行至轻轨
2、站点。长江路为新区主干道，交通条件畅通无阻。,3 号线,1 号线,项目配套景观,何山公园,枫桥风景区,项目配套商业,大型购物超市,大型商业综合体 绿宝广场,项目配套交通,主要公交线路： 301路 303路 304路 308路 321路 324路 325路 333路,主要轻轨线路： 轻轨一号线 （塔园路、苏州乐园站） 轻轨三号线 （何山路站）,补充：项目距离汽车西站约1公里,项目配套其他,（枫桥中心小学）,（新区高级实验中学）,（苏州乐园）,项目总结, 项目地块位于苏州高新区核心地段，属于新区CBD辐射范围内，内部市场需求旺盛。 项目周边交通便利，多类型交通设施可供选择，方便导入丰富客源。 项目
3、周边配套设施齐全，方便各类人群生活所需。 周边景观情况优良，多处景点和娱乐设施。 紧邻两条城市主干地铁，未来升值空间巨大。,项目产品（1）,Yimu design,项目产品（2）,产品主要包括“一室一厅”“一室两厅”“二室二厅”三种户型，面积区间为43.5105.5 利多:户型整体方正、功能齐全、动静分离、区域划分细制、大面积落地窗、卫生间大、每个功能区都相互独立、功能区互相之间搭配合理、空间利用合理、没有浪费面积 利空:卫生间、厨房采光差；南北不通透；客厅正对卫生间；客厅采光差主卧面宽窄,产品研读,苏州全市酒店式公寓每月成交稳定，大体上能体现房地产商品房市场的整体走势。目前苏州在售的酒店式公
4、寓项目大概有20个，其中大部分以小户型为主，其中户型较大的项目有环球188、白领公寓等高端项目。 供应情况：近两年酒店式公寓供应相对集中，主要供应时间节点是2008年8月前后和2009年6月前后，其他月份供应量普遍较小。 供求比：2008年供求比为1，供求平衡；2009年供求比为0.83，出现供不应求现象。,2008年至今苏州酒店式公寓供销走势,区域供应： 2008年-2010年2月，吴中区供应酒店式公寓最大，为33%，其次为工业园区20%，第三为高新区为19%。,区域销售： 2008年-2010年2月，吴中区酒店式公寓销量最大，为33%，其次为相城区20%，新区酒店式公寓销售占比仅为9%，其
5、中与产品总价与面积有着很大关系。,2008年至今苏州酒店式公寓区域供销情况,从销售情况来看，苏州酒店式公寓在售项目的销售情况良好，从已经推出的房源的统计，去化率普通集中在70-80%，整体销售情况良好。,在售酒店式公寓典型项目销售情况,苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在800011000元左右。 而新区新地国际公寓售价高达20000元/平米，主要是该项目的地标性、优越的地段以及高端服务式物业等附加因素，也导致了其去化速度较为缓慢。,在售酒店式公寓典型项目价格分析,苏州酒店式 公寓区域分布图,本案区域内酒店式公寓产品分布较少，新地中心公寓面积150-310平米。 对于新区
6、CBD而言，小户型酒店式公寓是一块相对空缺市场。,新区酒店日租租赁情况,新区目前各类酒店平均入住率在70%-90%之间，其中商务酒店的入住率还保持了相对较高的入住率。,新区精装公寓月租租赁情况,新区目前周边主要的单身公寓档次相对较低，租金保持在2000元以下。,新区中央首席 地铁物业 山水景色 高端酒店式公寓 高升值潜力,客户定位,同类型产品客户研究,两类客群,客户延伸（及分布比列）,放眼长三角地区，随着地域性购买障碍被打破，呈现出地域越远购买力越强劲状态,20%,20%,30%,30%,三大目标战场,苏州新区唯一高性价比精品酒店公寓 枫桥丽舍 - 销售方案,按单套50平米，单价12800计算
7、，总价640000元 首付320000元，10年等额月供3600元，前两年客户需支付86400元 第三年起每月租金收益5000元，扣除月供尚余1400元每月 则前十年净收益为1400*8*12-86400=48000元 32万元投入=前10年最低4.8万元净收益+10年后价值150万元房产+ 每月5000元永久性租金收益。,性价比分析,枫桥丽舍销售计划,六个月完成售罄！,渠道才是王道,channel,代理 优 势 抢占苏州,为王,为王,上海,200多家二手门店成为我们在大上海第二售楼处，势力就是实力,2010年，中原在上海二手成交数据排名中稳居第一位，无论是成交套数还是成交金额均遥遥领先于第二
8、名，其市场份额可与第二、第三名相加后抗衡！ 可以说中原一家之势相当于两家、三家中介公司的资源，其资源的超值性可见一斑。,中原地产,汉宇,21世纪,3.21% 4.68%,2.03% 3.62%,成交套数市场份额 成交总金额市场份额,中原即是一二手联动的首创者，也是一二手联动的最佳合作伙伴,联 动 优 势 勇冠上海,强大的市场占有率资源,为王,为王,浙江分销网络,浙江,20个城市分销网络，5万余有效客户资源。万 温州 台州 绍兴 嘉兴 杭州 宁波,六大城市资源联动,客源导入模式,截流客,周边客,现场销售中心,Part 8,案例分享,個案分享-东兴托斯卡那,项目技术指标 占地面积： 10.56万
9、总建筑面积：12.24万 容积率：1.1 产品类型：联排、叠加、洋房 位置：苏州吴中区太湖边,策略概述,项目位于苏州吴中区，靠近太湖国家旅游度假区。从竞争层面来看，项目从区位、周边的环境、配套、开发商品牌、产品建筑本身、物业等因素和周边的竞品都没有太大的优势，在很多条件上甚至处于劣势。 在以挖掘苏州客群为主的前期策略指导下，项目销售黯淡。 在引入中原的外埠拓展策略之后，9月当月，在没有太多推广费用支撑之下，光靠外埠客源引入，完成6500万销售指标，超过项目前半年全部销售。,個案分享-合景泰富晶蓝上城,项目技术指标 占地面积：7.36万 总建筑面积：約15万 容积率：2.0 产品类型：高层、小高层、酒店式公寓 位置：昆山千灯,策略概述,合景晶蓝上城位于昆山千灯，靠近上海。 项目依托以“一二手联动”为主的渠道营销模式，设立上海、昆山两大售楼处、两大销售团队，深挖上海市场。 溢价超过周边项目50%，三个月完成项目价格涨幅超过50%，半年完成集团一年销售任务，月均完成销售总金额超过1.1亿。,博玺品牌策划 网址： 电话：18733660102,